El sistema de gestión de un edificio de apartamentos comprende una serie de aspectos organizativos y legales. A veces está fuera del alcance de un especialista. Sin embargo, los ciudadanos tienen el derecho de administrar su propiedad, descubriremos cómo pueden hacerlo.
El propósito del estudio.
Se sabe que un edificio de apartamentos es un complejo complejo, su mantenimiento requiere la solución de muchos problemas y el conocimiento de una gran cantidad de actos regulatorios, es necesario interactuar constantemente con los ciudadanos, las organizaciones y las autoridades.
Con este fin, los propietarios de apartamentos deben elegir una de las formas propuestas para administrar su hogar. Cuán efectivo es cada uno de ellos, lo analizaremos a continuación. Mucho está determinado por la actividad de los residentes y su disposición a resolver problemas comunes.
Regulación legislativa
El sistema de control de un edificio de apartamentos está determinado por una lista completa de actos legislativos:
- Código de vivienda: describe los derechos y obligaciones de los copropietarios, ofrece planes de gestión y el procedimiento para su implementación.
- Decisión del Gobierno de 15 de mayo de 2013 No. 416 o, de hecho, las reglas para administrar un edificio de apartamentos.
- La lista de servicios mínimos para el mantenimiento de la propiedad común de un edificio de apartamentos.
- Decisión del Gobierno de 23 de septiembre de 2010 No. 731: normas para la divulgación de información por parte de las organizaciones administradoras.
- Otros actos de las autoridades que afectan la prestación de servicios, otros matices.
La legislación rusa regula muchos sectores de la vida. El sistema de gestión de apartamentos no es una excepción. La dificultad radica en el hecho de que muchos actos, repitiendo las disposiciones de la LC, introducen reglas adicionales, en lugar de especificar las existentes. Además, el material reglamentario se encuentra disperso en numerosos actos, muchos de los cuales se contradicen entre sí.
No se pueden descartar las opiniones de los tribunales. El Tribunal Constitucional, por ejemplo, aclara periódicamente las disposiciones de la LC y otros actos reglamentarios. Desafortunadamente, su posición no siempre es tomada en cuenta por los jueces al tomar decisiones.
También da explicaciones a las Fuerzas Armadas de la Federación de Rusia, que tampoco es fácil. O bien cambian la práctica de aplicar leyes no para mejor, o no dicen nada sobre los problemas realmente serios que enfrentan los propietarios y las organizaciones de gestión y terceros. Además, en la práctica, las referencias a ellos se ignoran en disputas específicas.
El sistema legal para administrar un edificio de apartamentos es un fenómeno complejo, y lleva mucho tiempo estudiarlo.
Regulación 416
El documento especificado es el acto regulador más importante después de la pantalla LCD. Amplía la comprensión de muchas disposiciones de la pantalla LCD. Considere su estructura:
- disposiciones generales (se enumeran los métodos de gestión);
- normas de gestión;
- el procedimiento para la formación de una lista de obras y servicios para el mantenimiento de MKD;
- organización de servicio de despacho de emergencia;
- el procedimiento para la transferencia y generación de documentación técnica para MKD;
- procedimiento para la terminación de actividades de la organización administradora;
- orden de divulgación de información por parte de HOA, cooperativas especializadas.
Se puede argumentar razonablemente que el decreto del Gobierno de la Federación de Rusia sobre la gestión de los edificios de apartamentos destaca muchos puntos en detalle.
Otros actos reglamentarios
No consideraremos otras regulaciones con tanto detalle. La regulación 416 afecta directamente los principales matices de la gestión y se refiere directa o indirectamente a otros documentos.
Metas y objetivos de gestión
La gestión de un edificio de apartamentos en el sistema de vivienda y servicios comunales es un sistema de medidas destinadas a alcanzar una serie de objetivos:
- creación de condiciones de vida favorables y seguras;
- organización del mantenimiento de la propiedad común de un edificio de apartamentos;
- resolviendo el problema del uso de la propiedad común;
- organización de la provisión de servicios públicos;
- manteniendo comunicaciones de ingeniería en buen estado.
La gestión de un edificio de apartamentos en el sistema de vivienda se proporciona de las siguientes maneras:
- toma de decisiones directa por parte de los propietarios de locales residenciales;
- gestión de complejos residenciales mediante la creación de organizaciones especializadas (HOA, cooperativas) sin llegar a un acuerdo con una organización gestora;
- conclusión de un acuerdo con la organización administradora, la decisión se toma a través de la HOA o al tomar una decisión en una reunión de propietarios;
- el desarrollador proporciona la administración antes de concluir un acuerdo con la organización administradora.
El último método es una opción intermedia. Por qué Después de poner en funcionamiento la casa, alguien debería ocuparse de la casa. Los desarrolladores no son organizaciones de gestión especializadas. Debido a esto, intentan llegar a un acuerdo con la organización administradora lo antes posible. Se le entrega la documentación técnica. Anteriormente, algunos desarrolladores intentaron crear sus propias empresas de gestión, pero su educación ahora es complicada. Se presenta una lista completa de requisitos, es necesario obtener una licencia.
A continuación hablaremos sobre cada uno de los métodos de control disponibles.
Normas de gestión de apartamentos
El Decreto 416 describe las actividades de las organizaciones administradoras y también establece ciertos criterios que la actividad debe cumplir.
En la sección dedicada a las normas, de hecho, se proporciona una lista de servicios y trabajos sobre la gestión de un edificio de apartamentos:
- la formación, almacenamiento, actualización de la documentación se organiza de acuerdo con las reglas de gestión y la provisión de servicios para el mantenimiento de MKD;
- preparación de propuestas para la gestión de bienes comunes a la junta general de propietarios;
- desarrollo de una lista de servicios para el mantenimiento de bienes comunes, teniendo en cuenta la cantidad mínima aceptable;
- suministro de cálculo y justificación del precio de los servicios, divulgación de toda la información;
- desarrollo de planes para medidas de ahorro de energía;
- preparación de las propuestas más rentables para la transferencia de bienes comunes para uso de terceros (alquiler, etc.);
- promulgación de borradores de documentos relacionados con la gestión y mantenimiento de bienes comunes;
- preparación de documentación, reclamos, celebración de acuerdos con organizaciones proveedoras de recursos, uso de programas especializados creados para simplificar la documentación;
- organización e implementación de acuerdos con empresas de servicios públicos y organizaciones que proporcionan bienes y servicios en el curso de la gestión;
- asegurar un control efectivo por parte de los copropietarios (publicación de indicadores de actividad financiera y económica, otros documentos, etc.);
- organización de recepción y consideración de solicitudes, propuestas y quejas;
- participación de los propietarios en el control de calidad del trabajo realizado.
La lista hace referencias directas a las regulaciones que rigen el trabajo con datos personales y la provisión de servicios públicos.
Participación directa en la gestión.
De acuerdo con RF LC, la administración de un edificio de apartamentos sin crear una entidad legal e involucrar a una compañía de administración es posible siempre que no se encuentren más de 30 apartamentos en la casa. ¿Por qué decidiste introducir tal restricción? Se sabe que es difícil acordar una gran cantidad de personas en una decisión que se adapte a todos. Pero los habitantes de las casas pequeñas están más estrechamente relacionados. Y en esta situación es más fácil resolver problemas, evitando la burocratización del proceso y los costos innecesarios.
Tal sistema de administración de edificios de departamentos involucra a los inquilinos directos que firman acuerdos con organizaciones proveedoras de recursos.
En esta situación, es importante controlar la corrección de la junta general, la ejecución del protocolo y las actividades del consejo del edificio de apartamentos. La ley permite a la junta general emitir un poder a un tercero para representar a sus participantes, por ejemplo, en las relaciones con Osetia del Norte, las autoridades al trazar los límites del territorio (la lista de poderes y casos para los cuales se expide el poder no está limitada por ley).
Según el acta de la junta general, cada propietario celebra un acuerdo con el RNO. La ley establece que todos los que firman el acuerdo por parte de los copropietarios son una de las partes del acuerdo.
La responsabilidad de la calidad de los servicios recae en la empresa que los brinda. El límite de responsabilidad está determinado por las cláusulas del acuerdo. Las reglas para la provisión de servicios describen la línea de responsabilidad del consumidor y el contratista.
Los propietarios son responsables del mantenimiento de las redes compartidas. Por lo tanto, uno de ellos se dedica a su servicio, o se selecciona una organización o persona que, según el contrato, se dedicará al servicio. Como puede ver, este método de control es muy adecuado para casas pequeñas.
Creando HOA
HOA es una organización específica. Es una forma de organización de copropietarios de apartamentos para el mantenimiento de bienes comunes y la provisión de servicios públicos. La asociación se puede crear en una, al mismo tiempo en varias casas (es característico de casas pequeñas de varias decenas de apartamentos cada una). La organización puede participar en otras actividades destinadas a satisfacer las necesidades de gestión.
¿Cómo es su creación? Los copropietarios celebran una reunión general y deciden crear un sindicato. La legislación regula estrictamente el proceso de preparación para la votación y el procedimiento para su implementación. En caso de acciones ilegales, esto puede conducir a la liquidación de la sociedad y el reconocimiento de todas sus acciones adicionales como ilegales, y serán canceladas.
La asociación comienza a operar desde el momento del registro estatal. Se presenta la siguiente lista de documentos:
- actas de la junta general;
- una copia de la carta firmada por una persona autorizada certificada por un notario;
- Una lista de personas que votaron a favor de la creación de una Asociación de Propietarios, con sus datos personales y una indicación del tamaño de sus acciones en la propiedad común que poseen.
Según la pantalla LCD, la administración de un edificio de apartamentos recae en el director de la junta o el presidente que decide los problemas operativos y la reunión general. La ley divide las competencias y atribuye poderes que solo pueden ser ejercidos directamente por los propietarios. Por ejemplo, disposición de bienes comunes.
Las asociaciones de propietarios operan sobre la base de la Carta, desarrollada en forma estándar y aprobada por las autoridades. Se permiten cambios menores (hasta cierto punto). Si hay violaciones, la inspección de vivienda emitirá un precepto en caso de queja o como parte de la inspección, que la oficina del fiscal o el tribunal tiene derecho a cancelar.
Las actividades de los HOA son bastante formales: todas las decisiones se registran en las actas de las reuniones generales, por orden del presidente. La organización tiene cuentas bancarias, el uso de efectivo está prohibido. La capacidad de acumular fondos es una ventaja significativa que no está disponible con el control directo de la casa. La única excepción: independientemente del método de gestión, siempre existe el derecho de abrir una cuenta para la acumulación de fondos para reparaciones importantes.
Creación de cooperativas.
Además del HOA, los copropietarios tienen derecho a confiar la gestión de otra entidad jurídica, por ejemplo, una cooperativa de construcción de viviendas. Sin embargo, a diferencia de HOA, inicialmente se crea una cooperativa para la construcción de un objeto.Entonces la organización tiene derecho a continuar su existencia. Todas sus actividades, como cooperativas similares, son similares al trabajo de HOA. La razón es que el tratamiento de la propiedad común de los propietarios de un edificio de apartamentos se basa en las mismas reglas.
Por lo tanto, los métodos de gestión de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos mediante la organización de asociaciones se reducen al esquema establecido para la Asociación de Propietarios.
Hay casos de transformación de una cooperativa en una Asociación de Propietarios.
Empresa de gestión
Su característica es comercial. Todas las demás organizaciones tienen el estatus de sin fines de lucro, y sus actividades no tienen como objetivo obtener ganancias. Las empresas, por el contrario, se crean precisamente para este propósito. Están organizados tanto por autoridades como por particulares.
La compañía ofrece una gama completa de servicios, al mismo tiempo, los residentes de la casa tienen derecho a elegir otra opción de cooperación. Por lo tanto, se ofrecen las siguientes opciones:
- la compañía administradora da servicio completo a la casa;
- El contrato se celebra con la HOA para cumplir con la lista de obras o servicios especificados en el contrato.
En el primer caso, no se crea una asociación; los copropietarios tienen derecho a elegir una organización en una reunión general. Si por alguna razón no se celebra la reunión, o los ciudadanos son reacios a participar en la elección de la organización, las autoridades municipales designan un concurso. Luego, designan una empresa de gestión, que se responsabiliza de la gestión de los bienes comunes de la casa.
La ventaja de este método es la disponibilidad de recursos que HOA no posee (equipo, personal).
Qué forma de elegir
La ley proporciona varias formas de organizar la administración de un edificio de apartamentos. Los propietarios tienen el derecho de elegir el que más les convenga.
¿Cuáles son las ventajas de la gestión directa? Examinamos anteriormente: el costo mínimo, la comunicación directa con las organizaciones que brindan servicios y la falta de una estructura de gestión compleja y costosa.
La creación de una asociación requerirá un mayor grado de cooperación, pero brinda a los ciudadanos la oportunidad de administrar ellos mismos la propiedad común. La gestión de la HOA o la cooperativa está más atenta a las necesidades de los residentes. Se tiene en cuenta la opinión sobre el tamaño de las tarifas y la lista de servicios. Los asuntos más importantes deben ser decididos directamente por los propietarios.
Aunque las reglas para administrar un edificio de apartamentos son las mismas, es más fácil para las compañías administradoras "cercar" y es más difícil para los residentes cumplir con sus obligaciones. La junta de la asociación depende de sus propios vecinos.
Sistema de información de vivienda y servicios comunales
En 2017, se lanzó el portal de la estructura informativa de viviendas estatales, que desempeña el papel de un sistema de referencia para la gestión de edificios de apartamentos. Contiene información sobre las autoridades, empresas y organizaciones responsables de la provisión de vivienda y servicios comunales. Las asociaciones de propietarios, las cooperativas de gestión y las empresas también se incluyen aquí. El objetivo del portal era proporcionar a los ciudadanos información sobre la calidad, el volumen de los servicios públicos, las violaciones permitidas y los derechos y obligaciones de las personas.
El sistema debe usarse principalmente para calcular y pagar pagos, calcular subsidios. Es interesante que la legislación permita no pagar facturas que no se ingresan en el sistema, alentando a las entidades del mercado a unirse al sistema.
Sin embargo, las organizaciones administradoras, sus representantes se enfrentan a un mal funcionamiento constante del sistema, y el proceso de registro e ingreso de datos es un procedimiento complejo y engorroso. Hay confusión con el tamaño del espacio de vivienda disponible para las organizaciones de gestión y contribuido por Rosreestr.
Por lo tanto, la implementación de una buena idea en lugar del sistema de ayuda para administrar edificios de apartamentos creó otro problema.
Recursos de apoyo
Las actividades de gestión requieren la ejecución simultánea de muchas funciones.Al mismo tiempo, se introducen cambios en la legislación a diario, se dan nuevas explicaciones de los actos reglamentarios existentes y se analiza la práctica judicial. Con el fin de simplificar el trabajo con un volumen cada vez mayor de información, por ejemplo, se ha creado un sistema electrónico de "gestión de viviendas de apartamentos múltiples".
Le permite sistematizar la información disponible, procesarla. Se ofrecen plantillas de documentos, solo queda completarlas.
En conclusión
Gestión de un edificio de apartamentos: un servicio prestado a los propietarios de la casa. Tienen derecho a tomar todo completamente en sus propias manos o transferir el control a una organización especializada.
Se practica otra opción: se crea una cooperativa de gestión o HOA, que celebra un acuerdo sobre la prestación de servicios con la empresa de gestión. El grado de participación de HOA en la gestión ya está determinado por las partes.
El sistema legal para administrar un edificio de apartamentos representa una capa de actos legales (LCD, ciertas leyes, decretos gubernamentales, decisiones de las autoridades locales).
Cambiando constantemente los requisitos legales, la complejidad de muchos procesos provoca un aumento de la carga sobre los responsables de la gestión. Para facilitarles la vida, se están creando programas especializados, por ejemplo, el sistema de gestión de edificios de apartamentos (ICFER).