Un contrato de arrendamiento implica una transacción en la que el propietario (arrendador) se compromete a transferir la propiedad al usuario (arrendatario) durante un cierto período de tiempo, y el arrendatario se compromete a pagar por su uso. Como con cualquier otro contrato, una condición importante en este caso es su tema. Depende de él las consecuencias legales, incluido el plazo del arrendamiento. Por un período indefinido o se concluye un determinado contrato, esta es otra condición esencial de cualquier contrato. Es muy importante que las partes determinen el período de validez. Pero, además de esto, existen normas legislativas, según las cuales el período no siempre corresponde a su voluntad.
Arrendamiento y alquiler: cómo distinguir
Antes de comenzar a estudiar los términos, vale la pena entender los conceptos que la gente común a menudo confunde. Se trata de alquilar y contratar. La principal diferencia es que el contrato de arrendamiento se acepta en relación con un individuo, mientras que el contrato de arrendamiento se acepta en relación con una entidad legal. Otras diferencias significativas incluyen las siguientes:
- Objeto. Si en alquiler puede ser exclusivamente residencial, entonces, al alquilarlo, es una oficina, sitios de producción y comercio, así como almacenes.
- Las partes del contrato de arrendamiento son el propietario y el inquilino, mientras que en un contrato de arrendamiento es el propietario y el inquilino. Los términos relevantes deben indicarse en el contrato.
- En caso de situaciones de conflicto bajo el contrato de trabajo, puede intentar resolverlas a través de una agencia de bienes raíces. Si hablamos de un contrato de arrendamiento, a menudo recurren a abogados privados para obtener ayuda.
- El plazo del contrato. Si el contrato de arrendamiento puede emitirse por cualquier período, entonces el contrato de arrendamiento es solo por un período que no exceda los cinco años. Por lo tanto, si el término no se especifica en el contrato de trabajo, entonces, por defecto, el período límite de su validez es de cinco años.
- Las relaciones legales en virtud de un contrato de arrendamiento se regulan sobre la base de Ch. 34 del Código Civil de la Federación de Rusia, y con respecto al contrato de trabajo, cap. 35 del Código Civil de la Federación de Rusia.
- Si una deuda surge de una entidad legal, es más fácil cobrarla, ya que esta última, por regla general, tiene bienes y dinero en efectivo en la cuenta corriente. Si los ciudadanos tienen una solvencia limitada, por ejemplo, en ausencia de trabajo, será más difícil hacerlo.
Entendiendo las diferencias en la contratación y el alquiler, procedemos directamente al arrendamiento, en particular, al período de acción.
Características del plazo de arrendamiento
El período de validez es un período de tiempo, que se determina por acuerdo mutuo de las partes. De acuerdo con él, las relaciones legales de arrendamiento comienzan y terminan.
Según este indicador, el inquilino tiene la obligación de pagar la propiedad alquilada. A su vez, el propietario debe transferir la propiedad al usuario en un período apropiado.
El comienzo y el final de la transacción dependen del plazo del arrendamiento. Un acuerdo se celebra por un período indefinido o un período determinado, su validez comienza al comienzo del día y termina al final del día (a las 24:00). En consecuencia, la terminación del contrato (si el inquilino envió un aviso sobre la terminación de otras relaciones legales) cae a las 24:00 esa fecha, que se define en el documento.
Tipos de contratos de arrendamiento
El artículo 610 del Código Civil de la Federación de Rusia explica el plazo de un arrendamiento. Por un período indefinido, se considerará concluido si el contenido no establece la fecha exacta. Tal documento también se llama perpetuo.
Sin embargo, en un sentido literal, tal concepto no puede ser interpretado. Cualquier contrato de arrendamiento prevé un período determinado, ya que la cosa se transfiere para su uso, y no es propiedad de la otra parte. En ausencia de un período específico, es más correcto hablar sobre la posibilidad de las partes en cualquier momento de terminar la relación. Es cierto que para esto primero es necesario notificar a la otra parte.
También hay contratos a corto plazo. A menudo están encerrados al alquilar una vivienda. Un contrato a corto plazo se celebra principalmente por 11 meses. Debido a esto, no es necesario registrarlo en Rosreestr. Un contrato de arrendamiento puede celebrarse por dos meses, por varias semanas, días e incluso horas.
Los contratos a corto plazo son los más rentables para el arrendador, ya que no solo le permiten obtener más ganancias, sino que también restringen al inquilino en ciertos derechos y también hacen posible evitar el pago de impuestos.
La ley establece un concepto como el período límite del contrato. No solo se puede indicar en el acuerdo, sino que también lo exige la ley. La condición es válida, por ejemplo, cuando se arriendan parcelas de tierra y parcelas con minerales, así como cuerpos de agua. La legislación establece los términos máximos en los que esta propiedad puede transferirse para su uso.
Como regla general, esta propiedad pertenece al estado, ya que un ciudadano o empresa, al ser el propietario, tiene más oportunidades para expresar su voluntad. Por lo tanto, este punto debe tenerse en cuenta al firmar el contrato.
Hay casos en que la legislación establece un límite de tiempo para un objeto arrendado, y las partes no establecieron un plazo de arrendamiento. Por un período indefinido, aunque se cree que se ha celebrado un contrato, solo será válido hasta el final del período límite. Sin embargo, si una de las partes lo desea, puede rescindir el contrato en un momento anterior sin consecuencias legales.
Otro tipo de documento se llama contrato a plazo fijo. Esto significa que explica claramente un período de validez específico o se adjunta al inicio de un evento específico. Por ejemplo, un acuerdo de alquiler de casa de campo puede estipular la condición: "antes de la conclusión de la transacción de compra y venta" o "antes de entrar en la herencia".
Los contratos a largo plazo se celebran principalmente para el alquiler:
- Parcela de tierra.
- Intestinos
- Cuerpo de agua.
La relación legal en virtud de dichos acuerdos puede transformarse aún más por el hecho de que el inquilino tiene la oportunidad de convertirse en un propietario de pleno derecho. Por ejemplo, si una parcela de tierra se registra bajo la administración de una granja subsidiaria por un período de 49 años, entonces cuando se erige una casa (en forma de estructura de capital), la tierra se puede volver a registrar como propiedad.
Motivos para celebrar un acuerdo por tiempo indefinido
La legislación prevé la posibilidad de celebrar un acuerdo sobre el arrendamiento de bienes por un período indefinido por los siguientes motivos:
- Sin especificar el plazo en el contrato.
- La extensión del contrato existente, utilizando el derecho de preferencia.
Renovación
Si una persona que ha alquilado una propiedad en particular ha cumplido con las condiciones durante todo el período del contrato, entonces tiene el derecho preventivo de concluir un contrato de arrendamiento apropiado. Renovado por un período indefinido o por un período claramente definido: es posible bajo una serie de condiciones. Estos incluyen lo siguiente:
- No hay violaciones durante la validez del contrato original.
- El usuario del local está listo para ofrecer al propietario condiciones favorables para la renovación en comparación con las ofertas que tienen otros solicitantes.
- Se ha cumplido la condición de notificación previa, que expresa el deseo de continuar la relación legal relevante.
Se cree que el contrato el contrato de arrendamiento se extiende indefinidamente si el inquilino no ha rescindido el derecho a usar la propiedad y el arrendador no crea obstáculos para esto. En este caso, los términos del acuerdo siguen siendo los mismos, con la excepción de los casos en que las partes declaran lo contrario.
Sin embargo, por ley, el inquilino debe notificar al propietario por escrito sobre la intención de continuar alquilando la propiedad dentro de un tiempo razonable hasta el final del documento. Si las partes desean realizar algún cambio, deben concluir un acuerdo adicional en el que se mostrará. A menudo, las partes cambian los términos de un contrato de arrendamiento.
En el caso de la vivienda, es más rentable para el inquilino decidir de antemano en qué período se celebrará el contrato de arrendamiento de los locales. Por un período indefinido, rara vez los futuros residentes acuerdan llegar a un acuerdo. El período es uno de los puntos más importantes del acuerdo. Por lo tanto, se recomienda que el documento prescriba la condición de que el período no cambiará durante toda la duración de la acción.
Si el contrato de arrendamiento, así como el alquiler de una habitación u otro objeto es a largo plazo, entonces se acompaña de un procedimiento de registro estatal obligatorio.
Acciones de las partes al vencimiento
En los casos en que el contrato haya expirado y el inquilino no haya desocupado las instalaciones y el arrendador no se oponga, el derecho a usar la propiedad continúa en los mismos términos. Además, el contrato se considera prolongado por un período similar. Si el inquilino no desea ser dueño de la propiedad en el futuro, debe notificar al arrendador. De lo contrario, pueden producirse consecuencias indeseables. Como regla general, esta condición se prescribe en el contrato.
Si el inquilino desalojó las instalaciones, pero no informó al arrendador al respecto, entonces se le puede pedir que pague por el período en el que el arrendador no estaba al tanto de estas acciones. Si el inquilino se niega a entregar la propiedad después de la expiración del contrato, el propietario puede obtenerla yendo a la corte. La condición principal en este caso es el cumplimiento del plazo de prescripción.
Rescisión del contrato
Si el contrato de arrendamiento se celebra por un período indefinido, entonces es posible rescindirlo en cualquier momento por acuerdo de las partes o de manera unilateral. En el último caso, bajo ciertas condiciones, tendrá que ir a la corte. La negativa unilateral se confirma por la práctica judicial. Por ejemplo, sobre esto hay una determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia No. VAS-10796/13 en relación con el caso No. A33-8577 / 2012.
La terminación del contrato de arrendamiento por un período indefinido también está prevista por la legislación vigente en la forma de la notificación mencionada anteriormente. La información sobre esto está contenida en el art. 610 del Código Civil de la Federación Rusa. Para rescindir el contrato, el arrendatario debe notificar al arrendador dentro de un período específico. La notificación debe enviarse de la manera prescrita. Si esto no se hace, cuando solicite a la autoridad judicial el tribunal considerará este abuso.
Se debe tener cuidado para garantizar que la notificación esté documentada. Para este fin, debe hacer un inventario de inversiones.
Métodos de protección
Para las partes del contrato, se aplican diferentes métodos de protección. Por lo tanto, si el arrendador envía un aviso al arrendatario y este no abandona las instalaciones, el arrendador tiene el derecho de presentar los siguientes requisitos al arrendatario:
- Haga un pago por todo el plazo del arrendamiento. Los fondos pueden recuperarse como enriquecimiento injusto. Dado que en este punto el contrato ya se considera rescindido, el cobro en forma de alquiler será incorrecto.
- Libera espacio. Este requisito debe distinguirse del de reivindicación, ya que se trata de un problema legal. En el caso de las relaciones de arrendamiento, se aplican métodos de protección que se basan en las disposiciones del art. 610 del Código Civil de la Federación Rusa.
Este enfoque es confirmado por el Decreto de la Corte Suprema de Arbitraje de Ucrania No. 16253/11, adoptado en el caso No. A40-13860 / 10-40-812.
El interés del inquilino generalmente es mantener la relación incluso después de recibir la notificación de finalización del contrato de arrendamiento. Su método de protección se elige dependiendo de quién es el propietario y quién se pone de su lado, así como de sus acciones.
Por ejemplo, si se concluye un contrato de arrendamiento por un período indefinido, pero las agencias gubernamentales están del lado del arrendador, el desafío se llevará a cabo de conformidad con la Sec. 24 agronegocios de la Federación de Rusia. Esto se evidencia por la práctica judicial, por ejemplo, la Resolución FAS en el caso No. A57-3636 / 2012. Al mismo tiempo, la práctica judicial conoce casos en los que este método de protección fue reconocido como incorrecto. Entonces, por la Decisión de la FAS en el caso No. A55-25220 / 2012, el requisito de reconocer la decisión del organismo estatal sobre la negativa unilateral a cumplir con el arrendamiento de la tierra era ilegal. El tribunal explicó esta decisión por el hecho de que el solicitante eligió un método de protección inadecuado, ya que las relaciones legales de las partes del contrato son de derecho civil y no se derivan de los poderes públicos del estado. cuerpo
También hubo casos del requisito de reconocer el arrendamiento de tierras por un período indefinido válido. En particular, esta es la Resolución del FAS ZCO en el caso No. A45-24711 / 2012, así como la Resolución del Órgano Central FAS en el caso No. A62-7460 / 2012. Los tribunales, considerando los requisitos relevantes, se guiaron por los siguientes puntos:
- Si el contrato realmente se concluyó por un período indefinido.
- Si se ha enviado un aviso de terminación.
- ¿Se cumplen las condiciones al enviar una notificación?
- Fue recibido por una segunda parte.
Registro de contrato
El arrendamiento de viviendas (o locales no residenciales) concluido por un período de hasta un año no está sujeto a registro (por regla general, su período de validez es de 11 meses). El registro estatal de un contrato de arrendamiento por un período indefinido tampoco se lleva a cabo a pesar de que, de hecho, el período de validez del documento puede exceder un año. Esto puede entenderse leyendo las disposiciones del párrafo 2 del art. 651 del Código Civil de la Federación de Rusia, que indica que el registro estatal se refiere a contratos de duración determinada, cuya validez es de más de un año. Esto también se confirma por la práctica de arbitraje, en particular, la Resolución del FAS de Moscú en el caso No. KG-A40 / 6418-00, la Resolución del FAS SZO en el caso No. A26-394 / 2007 y otros actos.
No solo es necesario registrar un contrato de arrendamiento celebrado por un período indefinido, sino también un documento renovado. La base para esto es el párrafo 2 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa. Otros documentos que confirman esta disposición incluyen una carta informativa del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia No. 59.
En la práctica, para estudiar el contrato de arrendamiento por un período indefinido, la muestra presentada a continuación será de gran ayuda.
La característica principal es la falta de mención del período de validez. El resto del documento es un contrato de arrendamiento regular.
Conclusión
Independientemente de si el arrendamiento por un período indefinido está sujeto a registro o no, hay puntos positivos y negativos en él. El inquilino puede estar preocupado de que el propietario tenga derecho a rescindir el contrato en cualquier momento si se lo notifica adecuadamente. El arrendador debe tener evidencia de que realmente envió un aviso al inquilino.