El concepto y el procedimiento para utilizar la propiedad compartida se detalla en el capítulo 16 del Código Civil de la Federación de Rusia y en la división de la propiedad en sí (incluidos los apartamentos), en el art. 252 del Código Civil de la Federación Rusa. Además, para resolver este problema, es necesario guiarse por las normas del Código de Vivienda de la Federación Rusa y las Decisiones de las Fuerzas Armadas de Rusia.
El procedimiento para determinar las acciones en el apartamento.
Según la ley, las acciones en un apartamento se pueden determinar de las siguientes maneras:
1. Basado en el estado de derecho vigente. Por ejemplo, como sigue del art. 1141 del Código Civil de la Federación de Rusia, la proporción de herederos en la propiedad del difunto es igual. Entonces, si el testador tuvo 3 hijos, pero uno de ellos murió y tiene 2 hijos, en caso de herencia por ley, los hijos recibirán 1/3 de la parte y los nietos de los nietos de 1/6 de la parte.
2. Basado en el acuerdo de los participantes (accionistas, propietarios). Por ejemplo, las personas que invirtieron en la compra de un departamento pueden determinar de forma independiente el tamaño de la acción, dependiendo del tamaño de cada contribución. El acuerdo debe hacerse por escrito y registrarse con el Rosreestr.
Si las acciones no fueron determinadas por los métodos descritos anteriormente, entonces se consideran iguales.
En la práctica, hay casos en que el tamaño de la propiedad de uno de los accionistas aumenta debido a las mejoras inseparables que se le hicieron en el estado del apartamento. Por ejemplo, durante la tenencia de una vivienda, uno de los participantes reconstruyó los sistemas de ingeniería en el departamento (alcantarillado, calefacción), instaló nuevas tuberías y ventanas de plástico. En consecuencia, el valor de mercado de la propiedad aumentó, de modo que después de la decisión de asignar una parte del apartamento en especie, recibió el derecho de reclamar un área más grande que la prescrita en sus documentos de título.
Un aumento o disminución de la propiedad es posible por acuerdo de los propietarios o en la corte. En el último caso, una evaluación judicial del estado del apartamento antes y después de las mejoras realizadas será crucial para resolver la disputa.
Condiciones para la división del apartamento.
La legislación actual define las siguientes condiciones:
1. Una sección es posible si es posible organizar una habitación adecuada para vivir con una entrada independiente y comunicaciones independientes. Es decir, el área debe ser de al menos 28 metros cuadrados. m. (SNiP 31-01-2003), y el trabajo de los sistemas de ingeniería no puede hacerse dependiente de la voluntad de otra persona. Es por eso que es imposible asignar una participación en especie en un apartamento de una habitación, ya que en las instalaciones será técnicamente imposible crear una conexión independiente al sistema de alcantarillado, suministro de agua y calefacción.
En la práctica, es posible dividir sin problemas solo viviendas de un área grande, donde hay varias habitaciones sanitarias (baños, inodoros) o apartamentos ubicados en el primer piso. En este último caso, es posible organizar una entrada separada y realizar comunicaciones independientes.
2. La reurbanización no autorizada no se tiene en cuenta al dividir el apartamento. Además, su presencia puede causar una negativa a otorgar permisos para la asignación de acciones.
Sección de locales residenciales en el "comunal"
La ley federal todavía no da una definición legal del concepto de "apartamento comunal". De hecho, significa locales de 5 o más habitaciones pertenecientes a personas que no son miembros de la misma familia y que han adquirido su derecho independientemente de los demás.
Por el momento, las leyes no permiten la asignación en especie de acciones en un apartamento comunitario, ya que los propietarios no tienen la oportunidad de organizar locales con una entrada separada y sus propias comunicaciones (baño, baño).
Los propietarios de varias habitaciones ubicadas en el primer piso de los edificios pueden tener la única "oportunidad" para la asignación. En este caso, puede crear una entrada separada y organizar una conexión a los nodos de los sistemas de ingeniería. Los costos financieros serán muy significativos.
Limitaciones en la asignación de una acción
La sección del apartamento puede no ser posible en los siguientes casos:
- La asignación de una parte de un departamento en especie resultará en daños a los muros de carga y áreas comunes, así como también creará obstáculos para las personas que viven en el edificio de apartamentos al usar locales residenciales.
- Violación de los derechos de propiedad e intereses legítimos de las partes interesadas (acreedores registrados en locales residenciales, etc.).
- Los locales formados como resultado de la asignación serán inadecuados para vivir, según el art. 16 LCD RF. Muy a menudo, es sobre esta base que el tribunal rechaza el reclamo por la asignación de la parte del apartamento en especie.
Sección del departamento de manera "voluntaria"
Según el art. 252 del Código Civil de la Federación de Rusia, la asignación de una acción en un apartamento en especie por acuerdo de las partes debe llevarse a cabo. Al mismo tiempo, los propietarios tienen el derecho de determinar en qué medida ejercerán el derecho a dividir los locales residenciales, y el ejercicio de su autoridad no afecta los derechos de otros accionistas.
Por ejemplo, en 2015, el Tribunal de la Ciudad de San Petersburgo en una de las sentencias de apelación indicó que la asignación de una acción en un apartamento en especie no viola los derechos y libertades de otros propietarios (tenedores de acciones), ya que no implica un cambio en el título de otro propietario en relación con la propiedad compartida.
Al llegar a un acuerdo sobre la división de la propiedad en especie, es necesario actuar de acuerdo con el siguiente algoritmo:
- Obtención de permiso para cambiar el diseño del apartamento, ya que la sección implica la organización de objetos completamente nuevos (de hecho, la reconstrucción).
- La formación de un espacio habitable separado, es decir, directamente el trabajo de construcción.
- Elaboración de un plan técnico, teniendo en cuenta los cambios realizados en el diseño del apartamento. Para hacer esto, contacte al ingeniero catastral.
- Es necesario concluir un acuerdo por escrito con otros propietarios del departamento sobre la división del departamento.
- Presente una solicitud al Servicio de Registro Federal para el registro de derechos a un local residencial establecido.
Características del contrato de piso compartido
Según la parte 1 del art. 252, la asignación de una acción en especie puede hacerse por acuerdo entre los propietarios. Significa un documento escrito elaborado de acuerdo con las siguientes reglas:
- El acuerdo sobre la asignación de un apartamento compartido en especie está firmado por todos los propietarios de las acciones. Posteriormente, cada uno de ellos obtiene su propia copia.
- El contenido describe en detalle el tema de discusión sobre el cual las partes llegaron a un acuerdo (asignación de una parte con la formación de un local residencial separado).
- Es necesario prever pagos de compensación. En la práctica, rara vez es posible lograr una coincidencia entre el mismo tamaño de la participación en la propiedad y el área de los locales asignados. Por ejemplo, el área del apartamento es de 90 metros cuadrados. m es propiedad de 2 personas, una de las cuales asigna locales con un tamaño total de 42 metros cuadrados. m. Tendrá que compensar los 3 metros cuadrados "perdidos". m
El número de copias del acuerdo es igual al número de propietarios de acciones, pero uno está destinado a Rosreestr. No se requiere notarización.
El procedimiento para el registro de los locales asignados
Se requiere el registro de cambios en la propiedad del apartamento. De conformidad con la Parte 1-2 del art. 14, parte 8, artículo 41 de la Ley N ° 218-FZ requiere lo siguiente:
- Declaraciones de todos los propietarios de acciones. El que asignó los locales, registra su propiedad, mientras que otros hacen cambios en el Registro Unificado de Derechos del Estado sobre su derecho.
- Se presentan documentos de título del departamento, acuerdo sobre la división (todas las copias), pasaportes de los solicitantes y una copia del plan técnico o su número de identificación.
- Documentos sobre el pago de impuestos estatales. Un accionista destacado paga 2 mil rublos, y otros propietarios: 350 rublos.
Puede registrar el derecho tanto en la sucursal de Rosreestr como en el MFC. El plazo para el procedimiento para enmendar el Registro Estatal Unificado es de 10 a 12 días, después de los cuales los solicitantes reciben declaraciones de sus derechos y un acuerdo sobre la división del apartamento con una marca de registro.
Acciones asignadas en la corte
La apelación ante el tribunal sobre la división del apartamento es necesaria si no fue posible llegar a un acuerdo con otros propietarios de las acciones. Se debe seguir el siguiente procedimiento:
1. Preparación de la documentación necesaria.
- Pasaporte técnico en cuerpos BTI.
- Extracto del Registro Estatal Unificado con una descripción de la casa donde se encuentra el apartamento.
- La conclusión sobre la posibilidad de adjudicación en especie de participación preparada por el BTI o una organización especializada.
- Copias de los documentos del título.
2. Elaboración de una declaración de reclamación.
El documento se prepara de acuerdo con las normas previstas en el Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia. Según el art. 30, se presenta ante el tribunal de distrito (ciudad) en la ubicación de la propiedad. En este caso, el contenido debe incluir:
- Una descripción detallada del apartamento y la participación del solicitante en él (tamaño, documentos de propiedad).
- Características de los locales asignados con una lista de obras que deberán realizarse para crearla.
- Si es imposible asignar una participación en el apartamento en especie, la declaración de reclamo debe contener un reclamo de compensación con el cálculo del monto. Para esto, se debe proporcionar una conclusión sobre el precio de mercado de bienes inmuebles preparado por una organización experta.
3. Participación en audiencias judiciales.
Durante la consideración del caso, es necesario probar que la división del departamento es técnicamente posible, no viola los derechos e intereses legítimos de otros. Esto último significa no solo participantes en la propiedad compartida, sino también propietarios de otros apartamentos, así como propietarios de redes comunales y organizaciones de servicios.
Sección de reclamos de terceros
La demanda sobre la asignación de la parte del apartamento en especie puede ser presentada no solo por uno de los propietarios, sino también por una persona que no está relacionada con el local, pero cuyos intereses de propiedad son violados por las acciones o el comportamiento del propietario.
Por ejemplo, si es imposible ejecutar un acuerdo de préstamo en efectivo, el acreedor puede solicitar al tribunal una solicitud para asignar una participación en el apartamento (o propiedad conjunta, si el apartamento se compra en un matrimonio). Además, tiene derecho a declarar lo siguiente:
1. Si la asignación de una acción en un departamento en especie no es posible (área pequeña), entonces el tribunal reclama la obligación del deudor de vender su parte del local a otro accionista a un precio de mercado.
2. Si los propietarios de la acción se niegan a comprar parte del departamento del deudor, entonces se vende en una subasta pública.
En la actualidad, se ha desarrollado una posición en la práctica policial rusa, según la cual se le otorga al acreedor el derecho de exigir la asignación forzosa de una parte del apartamento en caso de fondos insuficientes para pagar las deudas. Los cónyuges del deudor, otros propietarios del apartamento en este caso no participan.
Sección del departamento. Estudios de caso
Los tribunales de jurisdicción general a menudo consideran las solicitudes que establecen la asignación de la parte del apartamento en especie. La práctica judicial en este tema es muy diversa, ya que muchos factores influyen en el resultado de cada caso.
Ejemplo no 1
Para resolver la disputa, el tribunal puede ordenar un examen para establecer la viabilidad técnica de dividir el apartamento, el monto de los costos de reurbanización y su relación con el precio de la propiedad misma.
Ejemplo no 2
Si es imposible asignar sin perjuicio de todo el apartamento, el propietario tiene la oportunidad de recibir el pago del precio de la acción por parte de otros participantes. Además, este derecho se ejerce siempre que otros accionistas acuerden tomar parte de la propiedad del solicitante en su propiedad.
Ejemplo no 3
Como medida excepcional, el propietario puede verse privado de su parte en el apartamento. Es iniciada por el acreedor, quien también posee parte del local, sujeto a las siguientes condiciones:
- Tamaño de acciones insignificante.
- La imposibilidad de aislamiento en especie, confirmada por el tribunal.
- La falta de interés del acusado en usar la propiedad.
Entonces, en el Tribunal Regional de Kemerovo, se consideró un caso en el que el veredicto negativo de los jueces se vio afectado por la incapacidad del demandante de demostrar que el acusado (el que está dispuesto a privarlo del derecho) no quiere usar la propiedad. Y todo porque este último, en el momento de la audiencia en la corte, presentó una demanda para mudarse al departamento en disputa.
Además, la declaración de reclamo debe indicar la obligación del propietario de la acción de aceptar una compensación por su valor, respaldada por todos los participantes en la propiedad.
Determinar el uso del apartamento.
Según el art. 247 del Código Civil de la Federación de Rusia, el procedimiento para usar, poseer un apartamento en propiedad compartida se lleva a cabo por acuerdo de las partes. Si no se llega a un acuerdo, lo determina el tribunal.
Por lo tanto, si el propietario entiende que es imposible asignar una participación en especie en el apartamento, el reclamo debe contener datos sobre la determinación del orden de propiedad y uso del apartamento. No implica una delimitación natural de las acciones, y no puede presentarse simultáneamente con una demanda relacionada con la división de una vivienda.
Existe una práctica judicial extensa con respecto a la determinación del procedimiento para el uso de locales residenciales. Al presentar un reclamo, se debe considerar lo siguiente:
- Según el art. 23 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, los requisitos están sujetos a revisión por el tribunal mundial en la ubicación de la propiedad.
- Al determinar la posibilidad de poseer parte del apartamento, el tribunal correlaciona el área real de las habitaciones con el tamaño de la parte del solicitante y el acusado. Si la igualdad entre ellos no es posible, entonces se puede considerar el tema de los pagos de compensación.
- Al tomar una decisión, el tribunal tiene en cuenta el procedimiento existente para usar el apartamento hasta el momento de la disputa (determina cuán justo es), la necesidad de cada accionista, edad y estado de salud, comportamiento en relación con otros propietarios, etc.
- La determinación del orden de uso no está relacionada con la terminación del derecho a usar locales residenciales específicos.
La decisión judicial convierte el apartamento individual en uno comunitario, pero en las condiciones de imposibilidad de su división real, esta es a veces la única forma de poner fin a la disputa de vivienda. El procedimiento de uso establecido permite a los propietarios:
- Divida las cuentas personales y pague los servicios públicos en proporción a su participación y el número de residentes.
- Compartir equitativamente los costos de mantenimiento y reparación de servicios públicos y propiedad común.
Eso es todo lo que necesita saber para obtener una decisión judicial positiva.