Maan vuokraus on toiminta, joka on melko yleinen nykyaikaisessa oikeuskäytännössä. On huomattava, että sen piirteitä säätelevät tietyt sääntelyluonteiset säädökset sekä oikeudelliset säännökset. Seuraavaksi tarkastelemme maan vuokrausoikeuden sekä luovutuksen ja luovutuksen pääpiirteitä - käsitteitä, jotka ovat myös hyvin yleisiä käytännössä tämän alan lakien täytäntöönpanossa.
Yleiset säännökset
Maata vuokrattavan oikeuden pääpiirteet huomioon ottaen on syytä huomata perusvuokrauskäsitteet, jotka liittyvät suoraan vuokrasopimukseen. Joten vuokralla tarkoitetaan tällä hetkellä voimassa olevien säädösten nojalla tiettyjen kiinteistöjen hallussapitoa, rajoitettuna tiettyyn ajanjaksoon, josta sopimuksen osapuolet ovat ennalta sopineet. Tämä oikeus myönnetään palautettavalla tavalla, ts. Tietylle maksulle, josta osapuolet ovat myös aiemmin sopineet. Nykyisin voimassa olevan lainsäädännön nojalla kaikki esineet, mukaan lukien tontit, voivat olla vuokrakohteita.
On huomattava, että voimassa olevan lainsäädännön nojalla vuokra-esineestä ja sen käyttöajasta riippuen ajanjakso, jonka aikana toiselle osapuolelle on annettava ennakkoilmoitus vuokrasopimuksen päättymisestä, voi muuttua. Jos kyseessä on maata (maatalouden vuokrasopimusta) koskeva harkittu toimenpide, sopimuksen toiselle osapuolelle on ilmoitettava vähintään vuotta ennen sopimuksen päättymistä.
Tontin vuokrausoikeus tarjoaa mahdollisuuden tehdä sopimus sekä pitkäaikaisista että lyhytaikaisista ehdoista.
Normatiivinen sääntely
Tonttiomistuksen ja tontin vuokrausoikeuden tärkeimpiä säännöksiä säätelevät säädöksissä esitetyt normit. Tähän päivään mennessä käsiteltävänä olevan asian oikeudellinen sääntely tapahtuu Venäjän federaation maakoodeksin määräysten perusteella. Yleisessä muodossa näitä kysymyksiä käsitellään siviilioikeudessa, jota edustaa tärkein kodifioitu laki - siviililaki.
Joitakin maan vuokrasopimusoikeuksien erityispiirteitä tietyillä maan alueilla voidaan säännellä erillisillä normatiivisilla säädöksillä, jotka toimivat yksinomaan tietyissä Venäjän kaupungeissa tai alueilla. Olisi pidettävä mielessä, että niissä esitetyt säännökset eivät missään tapauksessa saa olla ristiriidassa niiden normien kanssa, jotka ovat saatavilla Venäjän federaation osavaltion maakunta- ja siviililain säännöissä.
Maan vuokrasopimuksen oikeudelliset piirteet
Tontin vuokraaminen on ydin, joka on erityinen oikeus käyttää sitä vapaasti. Se annetaan osapuolten välisen erityissopimuksen perusteella, joka on täysin yhdenmukainen sovellettavissa säädöksissä ilmoitetun muodon kanssa.
Jos tarkastellaan maan vuokrasopimukselle ominaisia tärkeimpiä oikeudellisia piirteitä, ensinnäkin on huomattava, että se viittaa yksimielisyyteen ja työläkseen. Lisäksi tämä sopimus on kahdenvälinen, toisin sanoen sitova.Toisin sanoen osapuolten välillä tehdyn sopimuksen perusteella molemminpuoliset velvoitteet ja oikeudet syntyvät toisilleen. Toinen tämäntyyppisten sopimusten tärkeä piirre on sen takaisinmaksu, ts. Sivuston käyttöajan päätyttyä se olisi palautettava lailliselle omistajalleen mahdollisimman pian.
Kyseisen sopimuksen osapuolia kutsutaan vuokralle ottajaksi. Lainsäätäjä määrittelee luettelon henkilöistä, joilla on tämän sopimuksen nojalla oikeus toimia yksiköinä. Näihin voivat kuulua sekä oikeushenkilöt että yksityishenkilöt (mukaan lukien henkilöt, joilla ei ole tietyn valtion kansalaisuutta, sekä ulkomaalaiset). Lainsäätäjä päättää myös, että sopimuksen aiheet voivat olla yksittäisiä kunnallisia muodostelmia ja valtion viranomaisia.
Maan vuokrasopimuksen tekemisoikeuden osalta se kuuluu kiinteistön omistajalle. Edellä mainittujen määräysten perusteella tällä omistajalla on kuitenkin täysi oikeus nimittää tietty henkilö, jolla on valtuudet vuokrata kiinteistö.
Sopimuksen kohteen osalta tietty tontti, joka on esitetty selkeästi ja jossa on määritelty tietyt rajat, voi toimia sellaisenaan.
Jos puhumme ajanjaksosta, jona tarkasteltavana oleva sopimus voidaan tehdä, lainsäätäjä ei rajoita sitä, vaan päättää, että jos se tehdään kolmen vuoden ajaksi, sopimus on tehtävä kirjallisesti. Sama pätee sopimuksiin, joissa yksi osapuolista on organisaatio tai laitos, toisin sanoen oikeushenkilö. Jos sopimus tehtiin enintään vuodeksi, sitä ei tarvitse rekisteröidä määrätyllä tavalla, ja pidemmän voimassaolon ajaksi suunniteltuihin sopimuksiin tätä sääntöä ei sovelleta.
Sopimuksen sisältö
Maan vuokrasopimuksen nojalla oikeudet voidaan siirtää yksinomaan ennalta sovittujen ehtojen rapuilla, joiden sisällön tulisi olla sopimuksen tekstissä.
Joten sopimuksen tekstissä on oltava täydellinen nimi, solmimispäivämäärä ja -paikka sekä ilmoitetut osapuolet nimellä ja rekisteröintipaikalla (tai vakinaisella asuinpaikalla - yksityishenkilöille).
Lisäksi sopimuksen tekstissä on ehdottomasti ilmoitettava tontin pääominaisuudet, joihin kuuluvat sen sijainti, koko, nimi (jos sellainen on), kiinteistörekisteritiedot ja muut erityispiirteet.
Sen jälkeen kun testisopimuksessa on yksilöity osapuolet ja välitön kohde, velvoitteet ja oikeudet on määritettävä. Maa-alueiden vuokraaminen antaa sopimuksen osapuolille tietyn keskinäisen vastuun, joka sisältää ensinnäkin asianmukaiseen käyttöön tarkoitetun (vuokralle antajalle) tarkoitetun maan toimittamisen ja sen käytön oikea-aikaisen maksamisen sovitussa määrässä (vuokralleottajalle). Oikeuksien suhteen heidän luettelonsa on paljon kattavampi. Vuokralaisen suhteen tällainen voi olla tontin vuokrausoikeuden siirto tietyin aikoina, josta on tehty erillinen sopimus kolmannen osapuolen kanssa. Mikäli vuokranantaja tekee päätöksen vuokratun tontin myynnistä tietyn ajan kuluessa, vuokralaisella on etuoikeus hankkia se.
Sopimuksen sisällössä olennaiset ehdot ovat sen hinta (määrä, joka on vahvistettu säännölliseksi maksuksi maan käytöstä), samoin kuin ajanjakso, jona sopimus tehtiin.Osapuolet voivat halutessaan varautua muihin olosuhteisiin, jotka on määrättävä sopimuksen tekstissä.
Sopimuksen lopussa olisi esitettävä sen irtisanomisen ehdot sekä toimenpiteet, jotka koskevat osapuolten ehtojen noudattamatta jättämistä ja riitojen ratkaisumenettelyä. Saavutettu sopimus on välttämättä sinetöitävä kaikkien osapuolten allekirjoituksella ja tarvittaessa myös notaarin vahvistamalla.
Sopimuksen epääminen ja uusiminen
Laissa vahvistettujen yleisten sääntöjen mukaan jollakin sopimuksen osapuolilla on täysi oikeus kieltäytyä aiemmin tehdystä sopimuksesta. Ainoa asia, joka on otettava huomioon tässä tilanteessa - aika, jonka kuluessa on ilmoitettava ennakkoilmoitus sopimuksen tulevasta irtisanomisesta - lainsäätäjä varaa tälle kolme kalenterikuukautta. Osapuolet voivat tarvittaessa ilmoittaa tämän ajanjakson sopimuksen tekstissä.
Osapuolet voivat halutessaan jatkaa tontin vuokrausoikeutta, mikä tapahtuu yhteisellä sopimuksella. On huomattava, että nykyisellä vuokralaisella on etuoikeus muihin hakijoihin nähden tehdä uusi sopimus vuokranantajan kanssa. Lisäksi niillä, joilla on omat rakennukset tontin alueella toimiessaan sopimuksen kohteena, on etuoikeus vuokrata.
Sopimuksen irtisanominen
Lainsäätäjä antaa myös tietyn luettelon perusteista, joiden perusteella aiemmin tehty sopimus voidaan irtisanoa. Niistä ensinnäkin on osapuolten sopimus. Tämä toimenpide voidaan suorittaa myös asianmukaisella tuomioistuimen päätöksellä, mikäli sivustoa käytetään väärin, samoin kuin vuokranantajan tai vuokralaisen aloitteesta. Samanaikaisesti lainsäätäjä määrittelee erityistapauksen, jolloin aiemmin tehdyn sopimuksen päättäminen ei ole sallittua - tämä on aktiivisen maatalouden työn aika. On huomattava, että paikallisella tasolla tällaiset tilanteet voidaan määrittää yksilöllisesti.
Sopimuksen irtisanomisen jälkeen Yhdennettyyn valtionrekisteriin kiinnitetty rekisteröintitietue on lunastettava, jos sellainen on. Sen takaisinmaksu ilmoitetaan vahvistetun muodon kiinnitetyllä leimalla.
Tehtävä ja toimeksianto
Perustuu 8 artiklan säännöksiin Venäjän federaation siviililain 624 §: n nojalla maan vuokraus antaa vuokralaiselle vain oikeuden käyttää maata aiottuun tarkoitukseen. Toimeksiannon osalta tämä käsite tarkoittaa tämän sivuston käyttöoikeuden virtuaalista siirtoa, joka tapahtuu toimeksiantosopimuksen perusteella. On kuitenkin huomattava, että tässä tilanteessa siirretyn kohteen materiaalisia ominaisuuksia ei siirretä.
Nykyaikainen käytäntö osoittaa, että tosiasiassa monet venäläiset, jotka joutuvat kohtaamaan vuokrasopimuksia, sekoittavat toimiluvan (ja luovutuksen) käsitteen alivuokrauksen kanssa. Itse asiassa näillä käsitteillä on joitain erityispiirteitä. Joten tämän oikeuden myöntäneestä henkilöstä tulee toimeksiannon aikana automaattisesti tontin hävittäminen, mikä tapahtuu maanomistajan kanssa aiemmin tehdyn vuokrasopimuksen perusteella. Alivuokrausta ei tapahdu sen päätyttyä.
Toimeksiannon ja toimeksiantosopimusten ominaisuudet
Toimeksianto- ja toimeksiantosopimusten tärkein erottuva piirre on, että sopimuksen mukainen maksu suoritetaan kertaluonteisesti, koko maankäyttöjaksolle laskettuna. Tätä maksua kutsutaan sopimuksen sisällöksi korvaukseksi.
Oikeudenkäytön ammattilaiset huomauttavat, että tonttivuokrausoikeuden siirtämistä koskeva sopimus on sopimus, joka mahdollistaa seuraajien tarkemman juridisen aseman määrittelemisen, johon voivat kuulua sekä edunsaajat että vuokralaiset. Oikeusjärjestelmässä on erillinen käsitys tonttivuokrausoikeuden luovutusalgoritmista. On huomattava, että tämä algoritmi vastaa melkein täysin vuokrasopimuksessa annettua, mutta sen ero on siinä, että alkuperäisen aloittajan henkilössä se tarjoaa vuokranantajalle, ei vuokralleottajalle. Oikeuksien siirtämisessä kyseisillä perusteilla ensimmäistä kauppaa kutsutaan käyttöoikeussopimukseksi, ja kaikkia seuraavia sopimuksia - toimeksiannoiksi, mutta jokaisella niistä on sama merkitys. Kuten käytäntö osoittaa, tällaiseen oikeushenkilöiden välillä tehtyyn sopimukseen viitataan useimmiten luovutuksena, ja henkilöiden välillä - toimeksiannona.
Toinen tonttivuokrausoikeuden luovutussopimuksen pääpiirteistä on, että sen aiheena ei ole tontti, vaan asiakirjapaketti, joka määrittää sen omistajan tilan.
Toimeksiannon (tai toimeksiannon) tekemismenettely
Lainsäädännössä säädetään erityisestä menettelystä sopimuksen tekemiseksi tontin vuokrausoikeuden siirtämisestä. Siinä määrätään osapuolten pakollisesta läsnäolosta päätöksentekoprosessissa sekä tietyn asiakirjapaketin läsnäolosta. Siinä on ehdottomasti oltava asiakirjoja, jotka todistavat osapuolten henkilöllisyyden (oikeushenkilöiden osalta - perustamisasiakirjat ja rekisteröintitodistukset). Vuokranantajalla on oltava mukana maan kiinteistörekisteripassi. Toimeksiantoa tai luovutusta koskevan sopimuksen tekemiseksi on myös tehtävä sopimus tontin vuokrausoikeudesta, joka on aiemmin notaarin vahvistama ja merkitty vastaavaan rekisteriin.
Kyseisen sopimuksen sisällön on sisällettävä samat elementit kuin maan vuokrasopimuksen. Sopimuksen tekstistä käy kuitenkin ilmi, että kyseessä on toimeksianto, joka tehdään osapuolten aikaisemmin allekirjoittaman erityisen vuokrasopimuksen perusteella. Yhden osapuolen on oltava sivuston laillinen omistaja. Osapuolet voivat halutessaan käyttää mallisopimusta käyttämällä mallia maan vuokrausoikeuden siirrosta. Erityisedellytysten täyttyessä jollakin osapuolista on oikeus muuttaa olemassa olevaa mallia - ennen niiden allekirjoittamista on sovittava kaikkien muiden kauppaan osallistuvien kanssa.
On huomattava, että vuokrasopimusta tonttiin koskevassa mallisopimuksessa on ehdottomasti kaikki sen valmisteluun tarvittavat elementit. Niihin sisältyy tietoja tontista itsestään, tietoja maan ostamista koskevan luvan saatavuudesta, vuokra-ajasta, sopimuksen jatkamisen ja irtisanomisen perusehdoista sekä edellytyksistä, joiden perusteella kiintiön kohdennettu käyttö voidaan toteuttaa.
Huutokauppa oikeudesta vuokrata tontti
Nykyaikainen käytäntö osoittaa, että tällä hetkellä pidetään usein tarjouksia (huutokauppoja), joiden tarkoituksena on oikeus vuokrata maata tietyltä alueelta. Käytäntö osoittaa, että tätä toimintaa kehitetään erityisesti suurissa Venäjän kaupungeissa, joissa on suuri joukko ihmisiä, jotka haluavat ostaa maata väliaikaiseen käyttöön.
Sekä yksityishenkilöt että oikeushenkilöiden muodossa olevat kokonaiset organisaatiot voivat osallistua huutokauppoihin. Käytäntö osoittaa, että osallistuminen tällaisiin tapahtumiin sallii joskus tehdä sopimuksen edullisemmin ehdoin kuin tavallisilla perusteilla, koska viranomaiset järjestävät pääsääntöisesti niiden järjestämisen.