Siviililaissa säädetään sopimusvapaudesta yhtenä lain perustana. Tästä huolimatta sopimuksille esitetään erilaisia vaatimuksia lain ja liiketalouden tapojen mukaisesti. Jälkimmäiseen sisältyy yrittäjyyden alalla vallitsevat käytännesäännöt, jotka on pantava täytäntöön riippumatta siitä, onko ne vahvistettu laillisessa asiakirjassa. Tämä todetaan Art. 5 Venäjän federaation siviililaki. Artikkelissa keskitytään vuokrasopimuksen olennaisiin ehtoihin, eli niihin, jotka tulisi sisällyttää sopimukseen (lain tai liikevaihdon tavan mukaan).
Sopimuksen kohde
Perusehdoista, joita ilman sopimuksen pätemätöntä, keskustellaan edelleen. Mutta vuokratavan kiinteistön omistajalle päätavoite on järjestää suhde siten, että kaikkia lain sääntöjä noudatetaan ja konfliktitilanteita ei synny.
Juuri näihin opinnäytetyöihin keskitymme laatiessamme sopimusta. Art. Venäjän federaation siviililain 432 §: ssä todetaan, että sopimus tehdään, jos osapuolet pääsevät sopimukseen kaikista sopimuksen olennaisista ehdoista (tilojen vuokraus artikkelin aiheen mukaan).
Kohde, laissa ja muissa tarvittavina pidetyissä säädöksissä määritellyt ehdot ja muut ehdot, joissa yksi osapuolista vaatii sopimusta, ovat välttämättömiä.
Rakenne ja materiaaliolosuhteet
Laissa ei säädetä tiukasta menettelystä sopimuksen laatimiseksi. Sen on kuitenkin noudatettava liiketoimintaa koskevia tapoja ja oltava kaikki sosiaalisen vuokrasopimuksen olennaiset ehdot. Heidän mukaansa rakenteen tulisi olla seuraava muoto:
- Johdanto.
- Aihe.
- Lisäehdot.
- Muut ehdot.
Johdanto-osassa on ilmoitettava sopimuksen nimi, sen tekemisen päivämäärä ja paikka, tiedot henkilöistä. Aihe sisältää sen, mistä osapuolet sopivat.
Seuraavaksi ilmoitetaan hinta ja toimitusmenettely, jossa määrätään maksun suuruus, sekä siirtomenettely. Osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia käsittelevässä osassa kuvataan erikseen vuokranantajan ja vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet, mukaan lukien tehdyt sopimukset. Sinun tulisi myös ilmoittaa vastuu sopimuksen ehtojen rikkomisesta, velvoitteiden turvallisuus (esimerkiksi talletus), voimassaoloajat, muutos- ja irtisanomisperusteet, luottamuksellisuus ja konfliktitilanteiden ratkaisumenettely. Kaikki tämä on olennainen edellytys vuokrasopimukselle.
Muihin ehtoihin kuuluvat viittaukset lakien säännöksiin, kopioiden lukumäärä, ylivoimainen este ja niin edelleen. Lopussa vaaditaan yksityiskohdat, ja osapuolet allekirjoittavat.
hinta
Hinta ilmoitetaan Art. Venäjän federaation siviililain 682 §. Myös viittaus tähän löytyy artiklasta. Venäjän federaation siviililain 671 §. Se vahvistetaan osapuolten sopimuksella. Vuokramaksusta määrätään myös valtion ja kuntien asunnoissa, joista on annettu Art. 156 LCD RF.
Maksun sopimusperusteinen indikaattori ei tarkoita, että osapuolet vahvistavat sen mielivaltaisella ja kohtuuttomalla tavalla. Art. 2 osien 2 ja 4 mukaan 156 LCD RF: n mukaan kunnan ja valtion varojen käyttö asuntojen käyttöön ja ylläpitoon riippuu talon pinta-alasta, mukavuuksista ja sijainnista. Samoja kriteerejä noudatetaan asettaessaan hintaa kaupalliseen vuokrasopimukseen.
Laki voi vahvistaa asunnon vuokran enimmäismäärän.Sitten, jos sopimuksessa on ilmoitettu korkeampi hinta, vastaava ehto julistetaan pätemättömäksi. Tämä ei mitätöi sopimusta kokonaisuudessaan. Siinä ilmoitetun hinnan sijasta maksetaan kuitenkin enimmäismäärä. Tällöin vuokranantaja ei voi esittää vaatimuksia vuokralaiselle. Totta, vahvistetusta normista huolimatta, kukaan ei ole vielä käyttänyt sitä, koska kaupallisen vuokrasopimuksen mukaista maksun enimmäismäärää ei ole annettu missään.
aika
Olennainen edellytys vuokrasopimukselle on termi. Se voidaan tehdä alle vuodeksi. Sitten sitä pidetään lyhytaikaisena. Jos kausi ylittää yhden vuoden, sopimus on pitkäaikainen. Enimmäisaika, jona vuokrasopimus voidaan tehdä, on viisi vuotta. Siksi, vaikka osapuolet tekisivätkin sopimuksen pidemmäksi ajaksi, se on voimassa vain viisi vuotta.
Pitkäaikaisen sopimuksen rekisteröintiä koskevia säännöksiä ei sovelleta työhön. Tästä huolimatta monet kiinteistöasiantuntijat uskovat (tai teeskentelevät), että sopimus on rekisteröitävä Rosreestrissä. Ja he suosittelevat sopimuksen tekemistä vain 11 kuukaudeksi. Samanaikaisesti tämä vaihtoehto sopii usein vuokralaisille, koska tänä aikana he voivat ratkaista kysymyksen siitä, kuinka tyytyväisiä he ovat asuntoon ja haluavatko he pysyä kauempana.
peruutus
Venäjän federaation siviililain mukaisissa tilojen vuokraussopimuksen olennaisissa ehdoissa määrätään, että jompikumpi osapuoli irtisanoo sopimuksen (vuokranantaja tuomioistuimen kautta ja vuokralle ottaja milloin tahansa ilmoittamalla vuokranantajalle kolmen kuukauden ajan. Osapuolet voivat myös ilmoittaa sopimuksessa lyhyemmän määräajan ilmoittaakseen vuokranantajalle sopimuksen irtisanomisesta. Tämä on kuitenkin lain vastaista (siviililain 687 §). Sinun on ymmärrettävä, että vuokranantaja voi tuomioistuimen välityksellä velvoittaa vuokralaisen maksamaan elantomaksun jättämättä ilmoitusta. Siksi vuokralaisen ei pidä sivuuttaa tätä vaihetta, mutta sen tulisi määrätä olevan olennainen ehto erikoistuneiden asuintalojen vuokraussopimuksessa.
Hyväksymisasiakirja: Oikeudellinen käytäntö
Työnantajien ja vuokranantajien välillä syntyy usein riitoja. Ne voivat liittyä omaisuusvahinkoihin, velan muodostumiseen, tappioiden syntymiseen ja niin edelleen. Niiden ratkaisu riippuu suurelta osin tehdystä sopimuksesta ja tilojen kaupallista vuokraamista koskevan sopimuksen olennaisten ehtojen esittämisestä.
Sen lisäksi laaditaan kiinteistön hyväksymisasiakirja, joka osoittaa kunnon ja olemassa olevien vikojen tiedot. Tämä on välttämätöntä, koska ilman sitä vuokralaisen on vastattava huoneen puutteista. Jos laissa todetaan, että tilat siirrettiin hyvässä kunnossa, tuomioistuin ei ota huomioon vuokralaisen väitettä, jonka mukaan vastaavat puutteet olivat alun perin olemassa. Jos tekoa ei ole, vuokranantaja ei pysty todistamaan, että tilat ovat vaurioituneet, koska sen alkuperäisestä kunnosta ei ole asiakirjoja. Esimerkki on Uljanovskin alueen muutoksenhakutuomioistuimen päätöksestä nro 33-3165 / 2013 3. maaliskuuta 2013.
Luettelo liitetystä omaisuudesta
Hyväksymisasiakirjassa on myös ilmoitettava, mitkä tavarat siirretään käyttöön ja niiden arvioitu arvo. Tällöin omistajan on helpompi todistaa tappioiden olemassaolo, jos omaisuus vaurioituu.
Omistajan on poistettava puutteet, jos ne eivät johdu vuokralaisen syystä. Jos tämä tapahtuu ennenaikaisesti, vuokralaisella on syy irtisanoa sopimus. Ja jos puutteet eivät olleet merkittäviä, työnantajalla ei ole syytä kieltäytyä tekemästä sopimusta. Asiaa koskevan päätöksen teki Moskovan kaupungin tuomioistuin asiassa nro 33-26040, 18. elokuuta 2011.
Mahdolliset menetykset työnantajalle
Oikeudellisen käytännön vuokrasopimuksen olennaisissa ehdoissa päätökset tehdään sekä vuokralaisten että vuokranantajien hyväksi. Vuokralaiselle aiheutuu menetyksiä esimerkiksi muun asunnon vuokraustarpeesta johtuen, jos omistaja on estänyt pääsyn vuokrakohteeseen. Elämässä tapahtuu usein, että omistajat ajavat vuokralaisia pois, aiheuttaen heille haittaa ja pakottaen heitä etsimään uutta asuntoa. Jos asianmukaisia perusteita ei ole, vuokralaisella on oikeus vaatia vuokranantajalta korvausta.
Samanaikaisesti kulujen tulisi olla taloudellisia, lähellä tilojen maksua tai jopa vähemmän. Muiden asuntojen tulisi olla suunnilleen samat kuin edellinen, koska vuokralaisen edun mukaista on vähentää menetyksiä mahdollisuuksien mukaan. Tämä todetaan Art. Venäjän federaation siviililain 404 §. Korvattavia tappioita ei voida katsoa johtuvan kuluista, jotka ylittävät vuokrahinnan, esimerkiksi hotellihuoneen vuokrauksen yhteydessä. Se hyväksyttiin Moskovan kaupungin tuomioistuimen päätöksellä nro 4g / 8-9143 / 2012, 23. lokakuuta 2012.
Työnantaja ei myöskään voi vaatia vahingonkorvausta, jos syy oli hänen syyllään, esimerkiksi jos velkaa ei maksettu. Koska toisaalta asumisen tarjoamisvelvollisuuden lisäksi on myös se maksettava, toisaalta vuokranantajalla on oikeus keskeyttää pääsy tiloihin, kunnes velka on maksettu.
johtopäätös
Jokainen vuokralainen ja vuokranantaja päättää kuinka he rakentavat suhteita. Mutta tulevaisuuden ongelmien välttämiseksi on syytä tutkia huolellisesti asuntovuokraussopimuksen olennaiset ehdot ja varmistaa, että osapuolten kaikkia etuja kunnioitetaan. Sitten konfliktin sattuessa voit luottaa oikeudenmukaiseen tuomioistuimen päätökseen, koska tätä varten kaikki tarvittavat asiakirjat ovat saatavilla.
