Vuokrauksen yhteydessä kiinteistön omistaja siirtää käyttöoikeuden toiselle. Mutta vuokralainen ei välttämättä käytä täysimääräisesti kaupan kohdetta kaikissa tapauksissa. Sama pätee maa-alueiden jakamiseen. Lisäksi käyttöoikeus maaoikeuden vuokraamiseen on mahdollista. Siviililain mukaan liiketoimi on dokumentoitava.
oikeudet
Sopimuksen mukaan vuokralainen ei vastaanota kiinteistössä olevaa omaisuutta (maa katsotaan esineen puitteissa). Tietyn ajanjakson kuluessa ja sopimuksessa vahvistetuissa rajoissa hän voi kuitenkin käyttää tätä aluetta hyväkseen. Vuokralaisella on muun muassa oikeus luovuttaa kolmansille osapuolille, ts. Alivuokraussopimuksen tekemiselle. Tätä oikeutta voidaan käyttää vain, jos maanomistaja ei haittaa.
Vuokrasopimus on edelleen voimassa omistajan vaihtuessa. Nämä tilanteet eivät ole peruste sopimuksen purkamiselle. Sääntöä sovelletaan vuokralaisen kuolemaan. Lisäksi oikeudet siirtyvät perillisille, eikä omistaja voi kieltäytyä liittymästä vuokrasopimukseen.
olosuhteet
Lisäksi vuokralainen voi neuvotella etuosto-oikeuden uudelleen. Tämä on mahdollista, jos seuraavat ehdot täyttyvät:
- Vuokralainen täytti velvoitteensa kokonaan.
- Tontti käytettiin aiottuun tarkoitukseen.
- Vuokrasopimuksen aikana hänen tila ei heikentynyt.
- Maata ei siirretty kolmansille osapuolille ilman vuokranantajan ilmoitusta ja suostumusta.
- Maksu maksettiin ajoissa.
- Vuokralainen haluaa allekirjoittaa uuden sopimuksen yleisin ehdoin.
- Vuokralaisen on ilmoitettava päätöksestä omistajalle sopimuksessa ilmoitetun ajan kuluessa tai sen voimassaolon loppuun saakka.
myönnytys
Kuten edellä todettiin, maanvuokrausoikeuksien luovuttaminen on yksi vaihtoehdoista, joita vuokralainen voi käyttää. Mutta tämän toiminnan toteuttamiseksi tarvitaan omistajan suostumus. Ilman tämän ehdon noudattamista vastaavaa sopimusta ei voida tehdä. Kunnallisen omaisuuden tonttivuokraus ja luovutusoikeudet sekä yksityishenkilön omistama jakautuminen eroavat toisistaan. Ero on velvoitteissa, jotka sivuston käyttäjällä on omistajalle. Kun tontti siirretään vuokrasopimukseksi, vastuu jää samalle osallistujalle, kun taas luovutuksen tapauksessa tilanne on erilainen. Se tarkoittaa oikeuksien ja velvollisuuksien täydellistä siirtoa vuokralaiselta toiselle. Samanaikaisesti sopimuspuoli vaihtuu, ja oikeudet ja velvollisuudet sekä vastuu asetetaan uudelle osallistujalle. Tällainen kauppa on vaivalloinen, ja se on suoritettava kirjallisesti. Vuokraoikeuksia ei voida antaa kenellekään.
Mitä laki sanoo
Maasuhteita säätelee maan maasäännöstö. Tonttivuokrausoikeuden siirtämisestä, samoin kuin osapuolten oikeuksista ja velvollisuuksista, katso 22 koodia. Sen mukaisesti oikeudet siirretään kolmansille osapuolille seuraaviin tarkoituksiin:
- Panttivelvoitteiden täyttäminen.
- Rahoitusosuus osakepääomaan.
- Osakkeen muodossa voidakseen osallistua HBC: hen.
- Alivuokraussopimuksen tekeminen.
Art. Vuokrasopimuksen koodeksin 65 kohta on vuokrattava.Jos sopimus koskee kunnallista maata, paikallisten viranomaisten on vahvistettava erityiset ehdot.
Toinen tärkeä laki, joka puhuu vuokralaisen oikeuksista ja velvollisuuksista, on Venäjän federaation siviililaki. Kaupan tärkeimmät määräykset on esitetty 2 artiklassa. 615 lakia. Sen määräysten mukaan käyttäjällä on oikeus siirtää oikeudet kolmannelle osapuolelle omistajan suostumuksella. Maakoodeksissa säädetään kuitenkin kunnallisen maan käytön rajoituksista. Niiden mukaan esimerkiksi käyttötarkoituksen ei pitäisi poiketa vuokrasopimuksessa ilmoitetusta.
allekirjoittaminen
Maanvuokrausoikeuksien luovuttamiseksi tapahtuu mallin mukainen asiakirja. Sopimus on tehtävä siten, että siinä otetaan huomioon kaikki lain vaatimukset. Prosessi alkaa neuvotteluvaiheella. Kaupan perusehdoista tehdään alustava sopimus. Tämän perusteella valmistellaan sopimusluonnosta.
Seuraavat tiedot on ilmoitettava sen tekstissä:
- Pysäytyspäivä ja -paikka.
- Tiedot tapahtuman osallistujista.
- Sopimuksen kohde. Se on tontin vuokrausoikeuden luovutus. Tässä osassa kuvataan alue, rajat, alueen sijainti, yksittäisen asuntorakentamisen mahdollisuus ja muut ominaisuudet.
- Oikeuksien myöntämismenettely.
- Kustannukset ja laskentaehdot.
- Sopimuksen osapuolten vastuu.
- Heidän yksityiskohdat ja allekirjoitukset.
Sopimuksen rekisteröintiin käytetään tavallista toimistopaperia tai lomaketta, joka valmistetaan painomenetelmällä. Teksti voidaan kirjoittaa käsin tai tulostaa ja tulostaa teknisin keinoin. Sopimus on varustettu sinetöillä, jos sellaisia on.
sivut
Sopimuksen osapuolet ovat nykyinen vuokralainen ja uusi vuokralainen. Omistaja ei toimi erillisenä osapuolena. Jokaisella osallistujalla on oltava kaikki oikeudet tehdä asianmukaisia tapahtumia. Näin ollen, jos hakijalla on nämä oikeudet rajoitettu, hänellä ei ole siis oikeutta tulla sopimuksen osapuoleksi. Nykyiseen vuokralaiseen nähden tämä ehto heijastuu alun perin pääsopimukseen.
Vaadittavat asiakirjat
Tonttivuokrausoikeuden myöntämistä koskevan sopimuksen tekemiseksi sinun on toimitettava asiakirjapaketti, jonka pääasiallinen sisältö sisältää seuraavat:
- Pääsopimus.
- Asiakirjat, jotka vahvistavat osapuolten viranomaiset.
- Asiakirja-aineisto siitä, ettei vuokralla ole lainoja (kuitit tai kuitit).
- Tiedot siitä, että tonttiin ei ole rajoituksia tai rasitteita.
- Asiakirjat voidaan toimittaa alkuperäiskappaleina tai notaarin varmentamina jäljennöksinä.
rekisteröinti
Sopimukset, joiden kohteena ovat tilat (sekä asuin- että muut), on rekisteröitävä valtuutetuissa elimissä. Sama ehto koskee liiketoimintaa tonttien kanssa. Tontin vuokraamisen oikeuden luovuttaminen on oikeastaan sama sopimus, koska allekirjoittamisen jälkeen uusi vuokralainen saa vastaavat oikeudet.
Sopimuksen rekisteröimiseksi aloittajan tulee ottaa yhteyttä rekisteröintiviranomaiseen lausunnolla ja tarvittavien asiakirjojen paketilla, jotka ovat perustana allekirjoittamiselle. Hakemus on koottu vapaassa muodossa, mutta siinä olisi oltava tiedot rekisteröivästä viranomaisesta ja muutoksen ydin.
Palvelu maksetaan luonteeltaan ja sen jälkeen kun valtionmaksu on maksettu Rosreestrille. Yksityishenkilöille koko on 2 tuhatta ruplaa ja oikeushenkilöille - 22 tuhatta ruplaa.
Papereiden toimittaminen rekisteröintiorganisaatiolle voidaan suorittaa monin eri tavoin. Yleisin näistä on henkilökohtainen asiakirjojen toimittaminen. Ne voidaan lähettää myös kirjatulla kirjeellä luettelolla ja ilmoituksen postitse. Mutta tätä varten on tarpeen todistaa jäljennökset notaarissa.Lisäksi on sallittua lähettää MFC: n kautta tai Internetissä valtion palvelun verkkosivustolla. Jälkimmäisessä tapauksessa asiakirjat skannataan ja liitetään hakemukseen sähköisesti.
Tontin vuokrausoikeuden rekisteröinti toteutetaan toimittamalla seuraava asiakirjapaketti:
- Lausuma.
- Hakijan henkilötodistus.
- Edustajalle annettu valtakirja (jos asiakirjoja käsittelee toinen henkilö).
- Edustajan henkilötodistus.
- Maatalan asiakirjat.
- Puolison suostumus maan käytöstä.
- Omistajan suostumus kauppaan tai asiakirja, joka vahvistaa hänen ilmoituksensa tästä toiminnasta.
- Pantinhaltijan suostumus (jos maa on rasituksen alla).
Oikeushenkilöiden on lisäksi valmisteltava peruskirja ja sen perustamisasiakirjat.
Kunnallismaan maan vuokraamisen vivahteet
Jos tehdään sopimus kunnan omistaman tontin vuokrausoikeuden siirtämisestä, tämä prosessi suoritetaan tietyillä piirteillä. Ensinnäkin vuokra-aika otetaan huomioon. Toimeksianto on mahdollista vain, jos viiden vuoden ajanjakso ylitetään. Lisäksi omistajalle on lähetettävä kirjallinen ilmoitus. Tämä kanta on kirjattu 4 artiklan 9 kohtaan. 22 koodia.
Sopimuksen ehtoja voidaan muuttaa vain kunnan viranomaisen suostumuksella. Omistajan suostumusta ei tarvita, mutta siitä on ilmoitettava.
ilmoitus
Lain vaatimusten mukaan vuokralaisen on lähetettävä ilmoitus vuokranantajalle (omistajalle) maan vuokrausoikeuden luovuttamisesta. Samanaikaisesti tälle toiminnalle ei ole selvää määräaikaa. Tämä on kuitenkin tehtävä pian asiaa koskevan sopimuksen tekemisen jälkeen. Vakiintunutta ilmoituslomaketta ei myöskään ole. Seuraavat tiedot olisi kuitenkin ilmoitettava tekstissä:
- Tiedot omistajasta ja vuokralaisesta - sukunimi, etunimi, etunimi (tai yrityksen nimi), osoitteet ja yhteystiedot.
- Tiedot pääsopimuksesta sekä numero ja allekirjoituspäivämäärä.
- Viittaus säädöksiin, joiden perusteella oikeuksien luovuttaminen on mahdollista.
- Tiedot tapahtuman uudelta puolelta - sukunimi, etunimi, keskinimi (tai yrityksen nimi), osoitteet ja yhteystiedot.
- Tiedot toimeksiantosopimuksesta, joissa ilmoitetaan allekirjoituksen päivämäärä ja numero.
- Allekirjoitus ja ilmoituksen täyttämispäivä.
Ilmoitus lähetetään maanomistajalle. Tämän pitäisi tehdä se, jonka aloitteesta sopimus tehtiin. Omistajalle ilmoitetaan seuraavilla tavoilla:
- Henkilökohtainen luovutus, jossa kaupan aloittaja voi nähdä ensin, että omistaja on saanut ilmoituksen maan vuokrausoikeuden luovuttamisesta.
- Postitse. Tämä vaihtoehto vie vähemmän aikaa. Tärkeintä tässä tapauksessa on lähettää toimituskortti. Tämä antaa sinulle mahdollisuuden saada asiakirjavahvistus kirjeen toimittamisesta vastaanottajalle.
- Internetin välityksellä välitys on myös mahdollista ilmoittaa omistajalle. Tämä tapahtuu lähettämällä sähköpostia. Luonnollisesti sinun ei tarvitse olla vain omaa sähköpostia, vaan myös tiedettävä tonttiomistajan sähköpostiosoite. Tätä menetelmää ei kuitenkaan voida luottaa luotettaviin, koska verkkoviat ovat aina todennäköisiä. Lisäksi ei ole varmuutta siitä, että vastaanottaja lukee kirjeen, huolimatta siitä, että se toimitetaan.
- Ja viimeinen tapa on lähettää ilmoitus edustajan kautta. Tällaisella henkilöllä on oltava passi sekä valtakirja, joka vahvistaa asianomaisen viranomaisen.
Yksilöiden välillä
Jos maan vuokrausoikeus on siirretty yksityishenkilöille, on noudatettava seuraavia vaatimuksia:
- Rakentaminen tontille ilman kiinteistön vuokranneen henkilön lupaa on kielletty. Ja jos se vastaanotetaan, kirjallinen toimeenpano ja sisällyttäminen erilliseksi lausekkeeksi sopimukseen ovat välttämättömiä.Lisäksi sopimusehdotuksen muutoksista sovitaan tontin omistajan kanssa.
- Vahinko alueelle on kielletty. Vaurioilla tarkoitetaan muutosta, jota ei voida peruuttaa alkuperäiseen tilaansa. Esimerkiksi ilman omistajan kanssa sovittua viestintää ei voida muodostaa.
- Uuden vuokralaisen on maksettava vuokra ajallaan.
- Jos kansalainen on naimisissa, sopimuksen tekemiseen tarvitaan puolison suostumus, joka on laadittu asianmukaisessa muodossa.
Oikeushenkilöiden välillä
Jos oikeushenkilöiden välillä tehdään tonttivuokrauksen myöntämistä koskeva sopimus, näyteasiakirja löytyy notaarilta. Sopimus tehdään seuraavien asiakirjojen läsnä ollessa:
- Kopiot perustamisasiakirjoista.
- TIN-koodin jäljennökset.
- Todistukset oikeudellisten henkilöiden yhtenäisestä valtionrekisteristä (todistus siitä, että perustamisasiakirjoihin ei tehty muutoksia).
- On pakollista toimittaa asiakirjat, jotka vahvistavat sopimuksen allekirjoittaneen henkilön henkilöllisyyden ja valtuudet.
Yhdessä sopimuksessa voidaan siirtää useita tontteja kerralla, jos niiden omistaja on yksi henkilö. Mutta ehdot tulisi asettaa jokaiselle heistä erikseen.
Jos maa kuuluu kunnalle, maan vuokrausoikeuksien luovuttaminen (mallisopimus esitetään artikkelin lopussa) ei edellytä huutokauppaa. Valtion viranomaisille ilmoitetaan vain vuokralaisen vaihdosta.
Kaupan seuraukset
Tontin vuokrausoikeuden siirtämistä koskevalla sopimuksella on tiettyjä seurauksia. Joten uudella vuokralaisella on vastuita ja hänellä on seuraavat oikeudet:
- Mahdollisuus lunastaa tulevaisuudessa tontti-varat.
- Mahdollisuus rakentaa (jos sopimuksessa määrätään).
- Velvoite maksaa ajallaan vuokrattu tontti.
- Maankäyttö sopimuksessa asetetuissa rajoissa.
Jos mitään kaupan ehtoja ei täytetä, rikkoja on oikeudellisesti vastuussa.
Parasta vaihtoehtoa oikeudellisen vastuun välttämiseksi ei löydy, jos osapuoli aikoo irtisanoa ennenaikaisesti maan vuokrausoikeuden luovutussopimuksen.
Seuraava esimerkki näyttää yleisesti mitä tämä asiakirja on.
Alustava sopimus
Esisopimusta mainittaessa syntyy yhteys myyntisopimukseen. Joissakin tapauksissa oikeuksien luovuttamisessa sitä voidaan kuitenkin käyttää myös. Erityisesti osapuolet voivat allekirjoittaa alustavan sopimuksen, jos joudutaan sovittamaan kaupan jotkut kohdat tontin omistajan kanssa. Siinä todetaan, että pääsopimus allekirjoitetaan vain omistajan luvalla.
Tämän jälkeen vuokranantajalle ilmoitetaan aikomuksesta luopua vuokrasopimuksesta kolmannelle. Omistaja tutkii asiakirjan ja varmistaa, että kaikki aikaisemman sopimuksen ehdot ovat päällekkäisiä, paitsi oikeuksien luovuttamista koskevaa lauseketta. Jos omistajalla ei ole vaatimuksia, niin hän suostuu. Sekä ilmoitus että suostumus ovat kirjallisia. Saatuaan suostumuksen osapuolet voivat allekirjoittaa uuden sopimuksen.
Tätä sopimusta ei ole vaikea laatia, koska se usein kopioi vain alkuperäisessä sopimuksessa määrätyt ehdot. Johtopäätös ei ole myöskään vaikea. Joitakin vivahteita on kuitenkin noudatettava, muuten sopimus voi mitätöidä. Joten, on tarpeen ilmoittaa omistajalle sekä maa-alueiden vuokrausoikeuden myöntämistä koskevan sopimuksen rekisteröimisestä Rosreestrissä.