Mnogi ljudi koriste tuđu imovinu na temelju najma. Soba može biti stambena ili nestambena. Ugovor se može zaključiti između pojedinaca ili tvrtki. To je sporazum kojim se uređuje odnos dviju strana. Često se koristi zakup s pravom kupnje nekretnina, omogućavajući najmoprimcu da kupi prostorije nakon isteka ugovora.
Koncept
Zakup sa pravom kupnje nekretnine predstavlja odnos dvije strane u vezi s nekretninom. Posebni ugovor sastavlja se između vlasnika prostora i najmoprimca. To uključuje ne samo najvažnije uvjete, već i informacije o mogućnosti ponovne kupnje predmeta transakcije.
U ugovoru se obično navodi da najmoprimac može otkupiti nekretninu samo nakon određenog razdoblja. Postupak se provodi na temelju uvjeta iz čl. 624 Građanski zakonik. Zbog toga najmoprimac u postupku korištenja prostorija ni na koji način ne smije kršiti uvjete i uvjete ugovora.
Razlike od Leasinga
Leasing nekretnina često se uspoređuje s leasingom. Postoje određene razlike između ovih transakcija:
- tijekom zakupa nema ograničenja u izboru stana za najam, dakle, najmoprimac odabere predmet, nakon čega ga zakupodavac otkupi od vlasnika i osigura financijski najam, a za standardni zakup se uredi imovina u vlasništvu osobe, pa je izbor predmeta ograničen;
- tri stranke sudjeluju u leasingu, a prilikom najma izravno se sklapa ugovor između dva sudionika;
- tijekom sastavljanja ugovora o lizingu klijent može otkupiti nekretninu, a uz ugovor o zakupu to je moguće samo ako postoji odgovarajuća klauzula.
Mnogi ljudi i tvrtke zainteresirani su za zakup sa pravom kupnje komercijalne imovine. Pod takvim uvjetima poduzetnici mogu provjeriti je li odabrana lokacija prikladna za rad i kupce. Ako je aktivnost učinkovita, donosi se odluka o otkupu predmeta.
Prednosti
Korištenje zakupa s pravom kupnje nekretnina ima puno prednosti za stanara:
- kupnja stana bez korištenja posuđenih sredstava;
- nekretnine se koriste do konačnog otkupa;
- Možete otkazati transakciju u bilo kojem trenutku;
- nije potrebno prikupiti puno dokumenata za potpisivanje ugovora;
- nema dodatnih troškova koji se odnose na stanovanje, jer se osiguranje ne izdaje i ne provodi procjena;
- nije potrebno avansno plaćanje
Prednosti zakupodavca uključuju:
- Možete prodati postojeću nekretninu po visokoj cijeni;
- posjed pripada vlasniku do konačnog otkupa;
- Dozvoljeno je raskinuti ugovor u bilo koje vrijeme.
Najčešće, zakup sa pravom kupnje nekretnina koriste najmodavci koji žele prodati svoju nekretninu, ali taj postupak ne mogu izvesti odmah zbog velike cijene nekretnine ili drugih čimbenika.
mane
Takav ugovor ima neke negativne aspekte za stanara:
- Prije konačne otkupa, nekretnina je upisana kod drugog sudionika u transakciji, koji je može u potpunosti raspolagati;
- vlasnik objekta može raskinuti transakciju u bilo kojem trenutku bez povratka plaćanja zakupa;
- ako posjednik umre, morat ćete sa svojim nasljednicima sastaviti novi ugovor o manje povoljnim uvjetima.
Istovremeno, posjednik ne može prostore koristiti u bilo koju svrhu, a također, tijekom dužeg vremena, cijena nekretnina može se povećati, što će dovesti do gubitka dobiti.
Koji su dokumenti potrebni?
Najčešće ponuđene u Moskvi su stanarine s pravom kupnje nekretnina. To je zbog činjenice da su nekretnine u glavnom gradu skupe, pa ih je teško prodati na standardni način. Za zaključenje transakcije pripremaju se sljedeći dokumenti:
- putovnice strana u transakciji i ako je jedna od strana tvrtka, tada se koristi potvrda o registraciji i prijava kod Savezne porezne službe;
- izvadak iz kućne knjige, s kojim možete saznati tko je upisan u nekretnine;
- potvrdu o vlasništvu objekta ili izvod iz USRN-a, uključujući podatke o vlasnicima stana;
- izravni zakup, u kojem postoji klauzula o mogućnosti otkupa nekretnina;
- raspored plaćanja koji sadrži podatke o tome kada bi tačno plaćanja trebala biti izvršena.
Uz to se obično sastavlja i potvrda o prihvatu. Sadrži podatke o svim kućanskim predmetima koji su dostupni u prostorijama, kao i datum kada je stanar počeo koristiti nekretninu.
Nijanse registracije ugovora
Ako se sastavlja zakup sa pravom kupnje nekretnine, tada njegovo trajanje obično doseže 10 ili 15 godina. Ako ugovorni rok prelazi godinu dana, tada je upisan u Federalni registar. Za to su pripremljeni dokumenti:
- putovnice sudionika;
- zahtjev za registraciju;
- jedan primjerak zakupa;
- primanje dužnosti;
- tehničku putovnicu i plan nekretnina.
Možete se prijaviti ne samo na podružnicu Rosreestr, već i na MFC.
Nijanse suradnje
Neovisno o tome je li zakup s pravom kupnje nekretnine sklopljen u Nižnjem Novgorodu ili nekom drugom gradu, uzimaju se u obzir određeni zakonski zahtjevi. Postupak sastavljanja ugovora reguliran je saveznim propisima, stoga sudionici u transakciji uzimaju u obzir značajke:
- otkup je samo pravo najmoprimca, a ne njegova dužnost, dakle, prisiljavanje njega preko suda da izvrši ovaj postupak je nemoguće;
- nakon uplate cjelokupnog iznosa zbog najmodavca potrebno je upisati prijenos prava stana na stanara;
- čak se i obično zapošljavanje može prekvalificirati za zakup s pravom kupnje, što je predviđeno čl. 624. Građanskog zakonika, stoga je dovoljno samo sastaviti dodatni sporazum između dviju stranaka.
Preporučljivo je koristiti ovu metodu zakupa samo pod uvjetom da između dva sudionika postoji povjerljiv odnos, a potražnja za nekretninama smatra se niskom.
Rizici stanara
Prilikom zakupa s pravom kupnje nekretnine, stanar se mora suočiti s ozbiljnim rizicima:
- smrt posjednika može dovesti do raskida ugovora ili uvođenja dodatnih nasljednih uvjeta nasljednicima;
- vlasnik nekretnine može koristiti nekretnine kao zalog prilikom podnošenja zahtjeva za razne zajmove;
- promjene na tržištu nekretnina mogu dovesti do toga da je otkupna cijena nekretnine previsoka, iako je pod takvim uvjetima uvijek moguće odbiti je otkupiti, ali najamnina ne vraća vlasnik nekretnine.
Stoga, iako takva ponuda ima brojne prednosti, važno je uzeti u obzir rizike koji proizlaze iz stanara.
Pravila za sastavljanje ugovora
Ugovor o zakupu s pravom kupnje mora sadržavati izvjesno. To uključuje:
- podaci o strankama u transakciji (mora ih navesti F. I. O., unose se podaci iz putovnica, datum rođenja i mjesto registracije);
- predmet sporazuma, koji je posjed, dakle navedena je njegova adresa, područje i ostale karakteristike koje se prepisuju iz službenih dokumenata u stan;
- rok ugovora, a često i za otkup, sastavlja se neograničen ugovor;
- veličina mjesečne isplate, za koju se uzimaju u obzir najam i otkupna cijena nekretnine;
- učestalost plaćanja;
- način prijenosa sredstava za koji se novac može osobno prenijeti, prenijeti na bankovni račun ili prenijeti na temelju bankovne ćelije;
- obveze koje proizlaze iz zakupnika i zakupodavca;
- odgovornost stranaka za kršenje uvjeta transakcije.
Važno je pravilno pristupiti izradi ovog sporazuma, tako da postoji pravni zakup s pravom kupnje nekretnine. Uzorak ugovora može se proučiti u nastavku.
Je li potrebna procjena stana?
Ako se kućište prenese na dugoročnu uporabu, vjerojatno će se njegova cijena značajno promijeniti. Stranke se moraju dogovoriti hoće li takve promjene utjecati na otkupni iznos nakon čega se donosi odluka o sporazumu.
Stranke često biraju preračunavanje uzimajući u obzir promjene cijena na tržištu nekretnina ili izračun korištenjem strane valute. Kako biste u budućnosti izbjegli nesuglasice, preporučljivo je u ugovoru navesti konačnu cijenu objekta i formulu za izračun pokazatelja. Zbog toga se stranke obraćaju neovisnom procjenitelju. Sastavlja izvješće koje sadrži podatke o tržišnoj cijeni objekta u trenutku sastavljanja sporazuma.
Kako prolaze prava na objekt?
Najčešće se nude u Moskvi i moskovskoj regiji zakup s pravom kupnje nekretnina. Ovom ponudom svatko može postati vlasnik likvidne i profitabilne nekretnine s dobrom lokacijom. Istovremeno, važno je znati kako se vrši prijenos prava na stan na najmoprimca. Za to se može koristiti nekoliko opcija:
- istek ugovora;
- potpuni prijenos vrijednosti predmeta na vlasnika.
U svakom slučaju, postupak je registriran u Rosreestr-u, nakon čega najmoprimac postaje potpuni vlasnik objekta.
Specifičnosti prijevremenog prekida
Prema čl. 619 Građanskog zakonika, odnosi između dviju stranaka prekidaju se sudskom odlukom pod sljedećim uvjetima:
- da stanar u postupku korištenja predmeta krši uvjete ugovora;
- prostori se koriste u druge svrhe;
- pogoršanje stanovanja zbog lošeg zbrinjavanja korisnika;
- u utvrđenom roku najamnina se ne prenosi;
- remont predviđen ugovorom se ne vrši.
Stranke sporazuma mogu predvidjeti i druge uvjete prijevremenog raskida ugovora.
zaključak
Najam s opcijom kupnje smatra se traženom transakcijom u mnogim regijama. Ima prednosti za oba sudionika. Prema pravilno sastavljenom sporazumu, nakon raskida suradnje, stanovanje prelazi u vlasništvo stanara.
Posebna pažnja morat će se obratiti pravilnom sastavljanju ugovora, tako da sadrži važne podatke o suradnji. Ako njegovo razdoblje valjanosti premašuje godinu dana, tada je upisano u Rosreestr.