Ugovor o razmjeni zemljišta odnosi se na prijenos zemljišta u vlasništvo jedne stranke u zamjenu za drugo zemljište. Budući da je barter pravni odnos na nadoknadivoj osnovi, tada se u odnosu na njega koriste opća pravila koja uređuju transakcije kupnje i prodaje, uz specifičnosti koje proizlaze iz same prirode ove vrste transakcija.
Posebnost sporazuma o razmjeni
Glavna razlika od ugovora o kupoprodaji je ta što za prenesenu imovinu strane primaju ne novčani iznos naveden u ugovoru, već zemljišno zemljište koje ima slične karakteristike, svojstva i cijenu. Obje strane istovremeno djeluju kao prodavači i kupci.
Stoga bi područja koja razmjenjuju trebala biti približno jednaka. Ali u stvarnosti se često događa da je neko mjesto u nekim svojstvima inferiorno drugom. U takvom slučaju stranke imaju pravo utvrditi traženo plaćanje razlike u troškovima, čiji je iznos propisan uvjetima ugovora o razmjeni.
Razmjena se razlikuje od sporazuma o donaciji po tome što je priroda transakcije teška, a ne provodi se jednostrano kao prijenos zemljišta kao dara. Ako je sklopljen ugovor o zamjeni zemljišta, svaka strana dobiva ili sličnu imovinu ili djelomičnu naknadu ako je jedna parcela inferiorna drugoj.
Transakcijski obrasci
U odnosu na zemljišne parcele u Ruskoj Federaciji, takvi oblici transakcija kao
- jednostavan pisani obrazac kada ga stranke ugovora trebaju ovjeriti samo potpisima i dalje ga predati vlastima Savezne službe za registraciju radi državne registracije;
- notarski oblik u kojem nije potrebna ovjera ovog ugovora, ali je u mnogim slučajevima propisan regulatornim aktom.
Kada je potrebna notarska ovjera?
Ovjeravanje je potrebno u sljedećim slučajevima:
- Za transakcije povezane s web mjestom koje pripada maloljetniku ili građaninu za koje je prepoznato da imaju ograničenu pravnu sposobnost.
- U slučaju razmjene, ako postoji zajedničko vlasništvo nad zemljištem (uključujući one slučajeve kada sve stranke raspolažu svojim udjelima u jednoj transakciji).
Nije važno u kojem obliku je transakcija zaključena, ugovor o razmjeni (uzorak će biti predstavljen u nastavku) moraju registrirati državna tijela. Ako ovaj zahtjev nije ispunjen, dokument se proglašava nevažećim.
propisi
Prilikom sklapanja sporazuma o razmjeni zemljišnih parcela obje strane moraju imati na umu regulatorne standarde u smislu zakona koji razlikuju sporazum ove vrste od ugovora o prodaji istog zemljišta. Na primjer, ako u sporazumu nema točnih uvjeta o cijeni zemljišta koje se razmjenjuje ili podataka o raspodjeli troškova obje strane, morate se sjetiti temeljne pretpostavke o razmjeni ekvivalentnih parcela.
Ako su, međutim, za sklapanje sporazuma o razmjeni zemljišta potrebni troškovi za prijenos zemljišta drugoj strani ili druge radnje koje su usmjerene na ispunjenje sporazuma, tada ih mora izvesti stranka koja to mora učiniti u skladu s propisanim obvezama.
Postupak nadoknade za nejednaku razmjenu
U početku sporazum podrazumijeva ekvivalentnost zemljišta.Zato su mogući budući sporovi sudionika o vrijednosti prenesene imovine vrlo ograničeni. Ako je predmet ugovora razmjena nejednakih parcela, stranka koja parcelu prenese s nižom cijenom dobiva drugu obvezu plaćanja razlike u njihovoj vrijednosti.
Takvo plaćanje mora se izvršiti prije ili neposredno nakon što je druga strana prebačena na web mjesto s nižim troškovima. Istovremeno se u ugovoru o razmjeni može utvrditi drugačiji postupak za nadoknadu postojeće razlike u cijenama. Stoga je posve prirodno da se svi potrebni zahtjevi i oblik plaćene naknade moraju nužno odražavati u samom tekstu prilikom sklapanja ugovora.
Istodobna razmjena
Razmjena zemljišta ne mora se provoditi istodobno. Postoje i slučajevi kada sporazum utvrđuje različite datume za prijenos razmjenjivane parcele. Prvo jedna strana ugovora ispunjava svoje obveze, a zatim druga. Ako se prema ovjerenom ugovoru o razmjeni uvjeti za međusobni prijenos ne podudaraju, tada je potrebno primijeniti pravila utvrđena zakonom o protuustavnom izvršavanju svojih obveza, a koja su sadržana u članku 328. Građanskog zakona Ruske Federacije.
Iz njegovog sadržaja proizlazi da ako druga strana ne ispuni ugovornu obvezu, druga ugovorna strana ima pravo odmah obustaviti daljnje ispunjenje vlastitih obveza koje su određene sporazumom (sporazum o razmjeni uzoraka može se vidjeti i u ovom članku), ili u načelu odbija odstupiti od njega. Također može zahtijevati da druga strana nadoknadi štetu zbog kršenja koja je počinila.
Trenutak kada je pravo vlasništva na zemljišnim parcelama koje se izravno razmjenjuju prešlo na njezinog sudionika određeno je člankom 570. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Kaže da se vlasništvo nad zemljom stečenom razmjenom prenosi istovremeno na svaku od stranaka ako su sve obveze utvrđene ugovorom prije toga ispunjene.
Uz to, potrebno je zabilježiti i specifičnosti barter sporazuma koji se odnosi na odgovornost za oduzimanje imovine, odnosno zemljišta dobivenog prema ugovoru o razmjeni. U slučaju kupnje i prodaje, prodavatelj preuzima obvezu prenijeti kupcu onu robu koja nije slobodna predočiti prava na nju trećim stranama. Postoji samo jedna iznimka od uvjeta utvrđenih zakonom kada kupac sam pristane prihvatiti robu koja je opterećena pravima trećih strana. Slična odredba zakona u civilnom polju primjenjuje se na barterski sporazum. Ako jedna od strana ne ispuni ovu obvezu, krivac ne samo da nadoknadi drugoj ugovornoj strani nanesene gubitke, već vraća dobrom sudioniku zemlju dobivenu razmjenom. Pod kojim je uvjetima sklopljen ugovor?
Uvjeti ugovora
Glavni uvjeti ugovora o razmjeni, koje moraju dogovoriti obje strane, jesu:
- utvrđivanje predmeta ugovora, odnosno parcele koje su obje strane prenijele;
- utvrđivanje kvantitativnih karakteristika ugovorne imovine;
- određivanje ekvivalencije vrijednosti i svojstava parcela ili navođenje odgovarajuće naknade za postizanje ekvivalencije.
Bitni uvjeti transakcije dogovoreni su izravno u pripremnoj fazi i temelje se na različitim vlasničkim dokumentima za zemljište (na primjer, katastarskim putovnicama, izvještajima o tržišnoj vrijednosti itd.).
Kako sastaviti ugovor o zamjeni zemljišta za stan? O tome dalje.
Kako se sklapa ugovor?
U skladu s člankom 550. Građanskog zakona Ruske Federacije, sporazum o prodaji nekretnina mora biti u pisanom obliku. Ugovor o zamjeni zemljišta također je podložan isključivo pismenom zaključenju.Ako se ne poštuju zakonski zahtjevi za obrazac, sporazum se automatski smatra nevažećim. Ovakav sporazum obvezuje državnu registraciju novih vlasnika i njihova prava u odjelu Rosreestr, koje se nalazi na mjestu razmjenjenog zemljišta.
Karakteristike koje personaliziraju predmete razmjene
Ugovor mora nužno opisati značajke koje personaliziraju parcele na razmjenu:
- površina otuđenih zemljišnih parcela;
- njihove katastarske brojeve;
- svrhu zbog koje se operiraju;
- nekretnine s naznakom njihove pripadnosti, koje se nalaze na ovim stranicama.
Registracija ugovora o razmjeni zemljišta je odgovorna stvar.
Također, ugovor o razmjeni mora biti priložen crtež parcela koje su predmet ugovora. Strane trebaju procijeniti pojedine parcele prema katastarskoj vrijednosti. Uz to je potrebno procijeniti razne strukture i nekretnine koji se nalaze na ovom zemljištu. Procjena se vrši korištenjem akata koji određuju katastarsku vrijednost i konsolidiranih izvještaja o procjeni građevina. Ovi dokumenti su priloženi sporazumu o razmjeni.
Kad je sastavljen, stranke moraju pružiti svojim kolegama sljedeće podatke:
- o prisutnosti ili odsutnosti zemljišnih sukoba i sporova oko parcela koje se trebaju razmijeniti, kao i njihove pravne prirode;
- prisutnost postojećih služnosti;
- da li se zemljište koje će se zamijeniti iznajmljuje trećoj strani;
- o prijenosu ove zemlje kao zalog.
Granice teritorija na koje imaju treće strane i sadržaj tih prava trebaju biti naznačeni na grafičkom planu mjesta. Sporazum ukazuje na ograničenja imovinskih prava koja su povezana s tehnološkim, sanitarnim, zaštitnim i drugim zonama utvrđenim na ovom zemljištu, kao i s dodjeljivanjem dijela dijela ili dijela zemljišta onome koji ima okolišnu, rekreacijsku ili kulturno-povijesnu svrhu.
Prema saveznom zakonu, registracija se smatra izvršenjem određenog pravnog postupka od strane tijela koja imaju odgovarajuća ovlaštenja. Dakle, vlasništvo nad zemljom događa se istovremeno s upisom prava jedne ili druge stranke u odnosu na njega. Postupak upisa i upisa ugovora o razmjeni zemljišta prema zemljišnom zakonu dovršen je trenutkom upisa podataka u jedinstveni pravni registar i izdavanja dokumenata podnositeljima zahtjeva.
Specifičnosti oporezivanja zemljišta nakon zaključenja ugovora
Budući da, u skladu s ugovornim zahtjevima, svaka od strana ne samo otuđuje zemlju, već i posjeduje imovinu koja je identična u cijeni i karakteristikama, razlozi za njihovo oporezivanje proizlaze za bilo koji predmet sporazuma.
Unatoč činjenici da postoji pravilo o ekvivalentnosti zemljišta koje se trebaju razmijeniti, nije vrijedno razmišljati kako će obje strane plaćati jednake poreze za kupljene parcele. Iznos određenog plaćanja izračunava relevantno porezno tijelo na temelju katastarske vrijednosti, koja se može razlikovati čak i za parcele iste vrste. U ovoj situaciji, stranke imaju pravo na sudu osporiti procjenu zemljišta i pokušati izračunati porez po njegovoj tržišnoj cijeni.
Namjena korištenja zemljišta značajan je temelj za nastajanje prava na oslobađanje od plaćanja poreza.
Razmjena zemljišta za druge objekte
Moguće je provoditi ugovor o razmjeni automobila za zemljište. U ovom slučaju, same su stranke određene ekvivalentom transakcije. Ako je neki od predmeta razmjene jeftiniji, tada će se izvršiti dodatna naknada. Jasno je da vlasnik gubi vlasništvo nad autom i vlasništvo nad zemljom je stečeno.
Također, često se sklapa ugovor o zamjeni zemljišta za kuću ili stan.