Hipotekarne obveznice su vrsta vrijednosnih papira. Oni su odavno popularni u inozemstvu, ali još uvijek su malo poznati u Rusiji. Međutim, u posljednje vrijeme situacija se počela radikalno mijenjati. Dakle, hipotekarne obveznice daju prihod financiranjem tržišta stambenih kredita. Banke, koje izdaju vrijednosne papire, privlače sredstva. Tada stanovništvu daju kredite, dobivaju dobit na teret kamata i djelomično ga dijele s investitorima. Sve se čini prilično komplicirano. Doznajmo više o hipotekarnim obveznicama.
Kako je sve uređeno?
Da biste bolje razumjeli kako možete zaraditi, morate razumjeti načela funkcioniranja.
Dakle, prvo banka izda hipotekarne obveznice na određeni iznos, a zatim ih prodaje među budućim imateljima.
Potonji zauzvrat stječu pravo potraživanja koje je osigurano nekretninama. Založena je banka dok dužnik ne plati puni iznos zajma. Zato se hipotekarne obveznice smatraju relativno sigurnim načinom ulaganja.
Ako dužnik ne izvrši uplate, vraćajući zajam, banka će biti u mogućnosti prodati kolateral za vraćanje duga.
Tko izdaje hipotekarne obveznice?
Postoje dvije vrste organizacija od kojih svaka može izvesti ovu radnju:
- Kreditne institucije.
- Hipotekarni agenti.
Postoje značajne razlike između njih, pa biste trebali razgovarati o svakom posebno.
Kreditne organizacije
Kako bi mogli izdavati hipotekarne obveznice, moraju ispunjavati određene uvjete. Ukratko, kreditna institucija ne bi trebala imati financijskih problema.
Ponekad u praksi postoje situacije kada se organizacija ne pridržava pravila, postoji alternativa. Radi se o stvaranju hipotekarnog agenta. To podrazumijeva drugačiju shemu izdavanja vrijednosnih papira.
Hipotekarni agent
Pravna je pravna osoba koja stvara banku isključivo s jedinom svrhom. To se odnosi na izdavanje hipotekarnih obveznica.
To je agent koji prima prava potraživanja osigurana vrijednosnim papirima.
Morate shvatiti da aktivnosti takve organizacije moraju biti podložne brojnim ograničenjima. Primjerice, jedna će institucija upravljati hipotekarnim agentom, a računovodstvo će biti potpuno drugačije. Štoviše, agent nema pravo zaposliti zaposlenike.
Takve mjere imaju zajednički cilj - povećati transparentnost aktivnosti i minimizirati pravne sporove.
Značajke
Hipotekarne obveznice izdaju se kako bi banka brzo privukla financijska sredstva. Nakon što je od investitora dobila sredstva, kreditna organizacija izdaje zajam. Zarađena kamata je njezin profit.
Koliko su pouzdane hipotekarne obveznice? Odgovor na ovo pitanje zanimljiv je mnogim potencijalnim investitorima. Uostalom, žele povećati vlastita ulaganja bez rizika.
Morate shvatiti da su obveze banke prema vlasnicima obveznica osigurane pravom traženja hipotekarnih kredita. Nazivaju se imovinom i ne mogu se otuđiti u korist ostalih potraživanja. Zato je stvoren registar kolaterala koji uzima u obzir hipotekarne obveznice. Ovaj dokument čini sve akcije transparentnijim.
Hipotekarne obveznice u Rusiji potpuno su nepopularne i malo ljudi to zna. Ovo je tržište u nerazvijenom stanju, a za sadašnje razdoblje njegove su perspektive vrlo nejasne.
stečaj
Potencijalni investitori moraju biti spremni za nepredvidive scenarije. Razmotrite jednu od njih. Ako banka koja je izdala hipotekarne obveznice na tržište bude proglašena bankrotom, tada stečajni upravnik ulazi u slučaj. On prodaje kolateral i isplaćuje prihod vlasnicima obveznica. Takve akcije moraju biti okončane u roku od devet mjeseci od dana bankrota.
Ovisno o iznosu primljenom nakon prodaje osiguranja, moguća su dva scenarija.
- Ako sredstva nisu bila dovoljna za isplatu vlasnika obveznica, mogu se zauzeti na mjestu vjerovnika i čekati primanje dugova nakon prodaje preostale imovine.
- Ako su sredstva viška, oni se nakon isplate vlasnicima hipotekarnih obveznica šalju u susret zahtjevima vjerovnika.
napredni otplate
Stečaj nije jedini mogući scenarij. U nekim slučajevima vlasnici obveznica zahtijevaju prijevremenu otplatu. To je moguće u sljedećim situacijama:
- Neispunjenje obveze. Primjer je situacija kada banka na vrijeme ne isplati dobit vlasnicima.
- Pogreške u registru pokrića hipotekom.
- Nepoštivanje pravila aktivnosti. Ovaj predmet je relevantniji za hipotekarnog agenta. Ako krši relevantni zakon, vlasnici obveznica imaju pravo zahtijevati prijevremenu otplatu.
Prednosti
Kada se koriste hipotekarne obveznice, svaka je stranka na dobitku. Prednosti su i za banku i za zajmoprimca i za ulagača:
- Kreditna institucija vrši više transakcija privlačeći dodatna sredstva. Kao rezultat, povećava se prihod od primljenih kamata.
- Kad investitor stekne hipotekarne obveznice, dobiva relativno pouzdan financijski instrument koji omogućava ne samo uštedu, već i povećanje vlastitih sredstava. Zanimljivo je da je stopa takvih vrijednosnih papira niža nego na kredite izdane za kupnju nekretnina. No, ulagač se može osloniti na dobit povećanjem cijena na stambenom tržištu.
- Za dužnika, hipotekarne obveznice mogu biti prilika za postizanje bolje stope zajma. To je zbog činjenice da će banke, izdajući obveznice, dobiti više sredstava, povećati broj transakcija i, sukladno tome, vlastiti profit. To će u budućnosti smanjiti visoke stope hipoteke. Čak jedan ili pol i čak dva posto omogućit će zajmoprimcima da dojmu impresivne uštede kupnjom stanova.
Vrste hipotekarnih obveznica
Da biste bolje razumjeli tržište ovih vrijednosnih papira, morate razumjeti njihove vrste:
- Hipotekarne obveznice. Oni su dužnički vrijednosni papiri. Oni su u potpunosti ili djelomično osigurani kolateralom. To znači da imatelj ima pravo tražiti povrat vlastitih sredstava na štetu osiguranja za zajam. Samo banka ili posebni agent može izdavati hipotekarne obveznice.
- Hipotekarni certifikat o sudjelovanju. Ovo je vrsta registrirane sigurnosti. On nema nominalnu vrijednost, a posjednik dobiva pravo na udio imovine koja čini ukupno pokriće.
- BS. Ovo je druga vrsta vrijednosnih papira. Ovo je svojevrsno jamstvo ispunjavanja financijskih obveza pruženih nekretninama.
Kako stoje stvari u Rusiji?
Tržište hipotekarnih obveznica u ovoj zemlji ima svoje karakteristike. A ima ih puno.
Najvjerojatnije, neće uspjeti posuditi strano iskustvo. Uostalom, ako govorimo o ruskim obveznicama i tržištima nekretnina, ni jedno ni drugo ne možemo nazvati stabilnim. Zato se potencijalni ulagači ne žuri ulagati u ovaj neprovjereni financijski instrument. Nestabilnost je jedan od glavnih razloga koji sprječava da hipotekarne obveznice postanu popularne u Rusiji.
Sljedeći razlog su visoki troškovi.To dovodi do činjenice da privatni ulagači ne mogu priuštiti kupovinu obveznica, a da ne spominjemo obične ruske građane koji su daleko od tržišta dionica, ali ne smeta razmatranje pouzdane alternative bankarskim depozitima.
Zato su glavna ciljna publika takvih vrijednosnih papira NPF-ovi, kao i osiguravajuće i bankarske organizacije. Imaju impresivne financijske iznose i još veću želju da ih povećaju. Ako hipotekarne obveznice postanu popularne i dostupne običnim građanima, prinos po vrijednosnim papirima blago će se smanjiti.
Konačni razlog može se nazvati nesavršenim zakonodavstvom.
planovi
Do sada se tržište hipotekarnih obveznica u Rusiji može nazvati poprilično sirovom idejom, koja ne daje nikakva jamstva za očuvanje kapitala. Međutim, nije poznato kako će se situacija s vrijednosnim papirima razvijati u budućnosti.
Neki stručnjaci su vrlo optimistični. Oni vjeruju da tržište hipotekarnih obveznica u Rusiji tek počinje dobivati oblik, pa je atraktivnost takvih ulaganja sada najveća.
Zbog činjenice da je kreditiranje stanova u zemlji već razvijeno bez privlačenja vrijednosnih papira, trebat će puno vremena da se situacija promijeni. Prema svim istim stručnjacima, to se razdoblje može proteći na sedam do deset godina. U međuvremenu, izgledi za hipotekarne obveznice ostaju prilično nejasni.
Istodobno, tržište takvih vrijednosnih papira smatra se privlačnim i za banke i za ulagače. Hipotekarne obveznice omogućuju kreditnim institucijama da privuku dodatno financiranje. Ulagačima se pruža mogućnost da doprinesu profitabilnom projektu i povećaju svoj kapital.
Proučavajući tržište vrijednosnih papira, posebno hipotekarnih obveznica, morate prikupiti što više informacija. Nakon vaganja svih podataka potencijalni investitor moći će donijeti vlastitu odluku.
