Prije samo nekoliko godina na ruskom se tržištu pojavio novi bankarski proizvod - hipoteka za komercijalne nekretnine. Iako je za nas taj fenomen prilično nov, zapadne tvrtke to su dugo cijenili. Pogledajmo pobliže ovu vrstu komercijalnog kreditiranja, njegove značajke, prednosti i nedostatke.
Poslovna imovina
Ako odlučite otvoriti vlastiti posao ili proširiti postojeću tvrtku, možda će vam trebati dodatni prostor. Naravno, ako imate potreban iznos, možete odmah dobiti ono što želite. Ako nema novca, jedini način da se približite cilju je zajam. Poslovna hipoteka je dugoročni kredit banke za kupnju nestambenih prostora za obavljanje djelatnosti. Uz pomoć takvog zajma možete kupiti uredske, skladišne, trgovačke ili industrijske prostore.
Takve su bankarske usluge obično potrebne mladima koji tek počinju, kao i individualni poduzetnici koji planiraju proširiti svoje poslovanje. Uz to, građani koji sebi osiguravaju posao mogu iskoristiti takav prijedlog: javni bilježnici, odvjetnici. Moraju imati ured za primanje građana. Također, uslugu mogu koristiti građani koji žele profitabilno uložiti besplatnu gotovinu. Nakon što ste hipotekom stekli predmet komercijalne nekretnine, možete je profitirati u zakupu.
Pravna pitanja
Komercijalna hipoteka u Ruskoj Federaciji daleko je od sfere državnih interesa. Kao rezultat toga, zakon ne daje jasna objašnjenja značajki ove vrste kreditiranja. Važeći zakon o hipotekama (savezni zakon br. 102) namijenjen je stambenim kreditima, ali u pogledu davanja kredita za posao sadrži mnogo praznina. Kao rezultat toga, nisu sve ruske banke ulagale raditi s poslovnom hipotekom.
S druge strane, nekretnine, osim toga, u komercijalne svrhe, postaju garancija za ovu vrstu kredita. Ta činjenica čini da neke banke prevladavaju strahovi. Dakle, ta se industrija kreditiranja, iako polako, razvija.
Uvjeti zajma
Budući da su hipoteke osigurane komercijalnim nekretninama za ruske banke sasvim nove, uvjeti za dobivanje takvog zajma u različitim financijskim institucijama mogu se jako razlikovati. No, razmatrajući nekoliko takvih prijedloga, može se dobiti popis uvjeta za prosječnog zajmoprimca. To izgleda ovako:
- iznos zajma - od 1 do 100 milijuna ruskih rubalja;
- valuta pozajmljivanja: rubalja, dolara, eura;
- kamatna stopa - od 10 do 15,5% za fizičke osobe, do 20% - za pravne osobe;
- predujam - najmanje 20% vrijednosti predmeta;
- rok zajma - od 5 do 10 godina;
- obvezno osiguranje od gubitka ili oštećenja predmeta.
U tom će slučaju biti potrebno dodatno dokazati da vaše poduzeće postoji najmanje šest mjeseci i da je prilično uspješno, donosi profit. Kao što vidite, za uspješnog poduzetnika su uvjeti sasvim prihvatljivi. Značajna kamatna stopa može izazvati pitanja. Ali ako uzmete u obzir da je rok hipoteke prilično kratak, postaje jasno da jednostavno nećete imati vremena puno platiti.
Zahtjevi za sobu
Hipoteke za komercijalne nekretnine u Rusiji nisu baš česte. Banke tom pitanju pristupaju s krajnje oprezom. Prije svega, to se tiče zahtjeva za nekretninom. 
Ima ih prilično puno:
- Prije svega, soba ili zasebna zgrada trebaju se nalaziti u regiji gdje se pruža ova vrsta hipoteke.
- Površina sobe - ne manje od 150 m2.
- Zgrada ne može biti pokretna, mora se odnositi na kapitalnu izgradnju.
- Prostor mora biti prikladan svojoj predviđenoj namjeni. Na primjer, ako se dužnik bavi poljoprivredom, tada stečeni prostori mogu biti skladište, staja, svinja i tako dalje. U ovom slučaju neće uspjeti kupiti sobu za uređenje parkinga.
- Soba mora biti zakonski čista. Katastarski broj, tehnička dokumentacija i drugi dokumenti o vlasništvu trebali bi biti normalni.
- Nekretnine moraju biti oslobođene od zahtjeva trećih strana.
- Zemljište na kojem se objekt gradi (ili nalazi) mora pripadati zajmoprimcu na temelju imovinskih prava ili dugoročnog najma. U potonjem slučaju, banka će zahtijevati jamstva da će na kraju zakupa zemljište postati vlasništvo dužnika.
- Troškovi prostora moraju odgovarati tržišnom. Ovu činjenicu mora potvrditi izvještaj o procjeni prije ne više od šest mjeseci. Procjenu treba provesti neovisni stručnjak.
- Predmet hipoteke mora biti osiguran.
Kao što vidite, popis zahtjeva je prilično velik. Stoga banke, marljivo razvijajući ovo područje, najčešće imaju popis objekata koji udovoljavaju svim zahtjevima i spremni su za prodaju. U prostorijama s takvog popisa dobiti hipoteku nije teško.
Zahtjevi zajmara
Ali za one koji žele preuzeti komercijalnu hipoteku, zahtjevi su mnogo manji. Glavni su kriteriji:
- dužnik je rezident Ruske Federacije;
- dob - od 21 do 70 godina (na kraju hipoteke);
- život tvrtke (tvrtke, individualnog poduzetnika) je 6 mjeseci (12 za sezonsko poslovanje).
Da biste podnijeli zahtjev za hipoteku na komercijalnoj nekretnini, trebat će vam:
- zahtjev za kredit;
- profil (vlastiti za svaku banku);
- dokumenti o osnivanju i registraciji za vaše poslovanje;
- dokumenti koji potvrđuju poslovne aktivnosti;
- financijski izvještaji.
Naravno, popis može biti malo drugačiji. Potpuni popis ukazat će vam upravitelj kreditne institucije prilikom upisa hipoteke.
Poslovna hipoteka za pojedince
Komercijalna hipoteka za pojedince potpuno je novi koncept za ruske bankarske institucije. Prije svega, takvu uslugu pružaju velike banke:
- "Sberbank".
- „Vanjska trgovina”.
Možete kontaktirati i druge institucije:
- "Absolut".
- "Moskommertsbank".
- "Rosbank".
- Ruska hipotekarna banka.
- "VTB 24".
- "UNION AKB".
- "PromTransBank" i drugi.
Svaki od njih nudi svoje uvjete za primanje novca, ali popis dokumenata za sve je približno isti:
- putovnica, TIN;
- vojne iskaznice (ako ih ima);
- kopije dokumenata o bračnom statusu;
- potvrda o dohotku i od poreznog ureda;
- dokumenti koji potvrđuju postojanje računa, dionica, obveznica i drugih dokaza o solventnosti;
- poslovna licenca;
- stručno izvješće o procjeni vrijednosti imovine, njezine tržišne vrijednosti;
- dokumenti osiguranja nekretnina;
- vlasnički dokumenti za zemljište u posjedu ili zakupu;
- ugovor o prodaji imovine stečene hipotekom;
- ostale dokumente na zahtjev banke.
Prednosti
Naravno, glavna prednost koju nude komercijalne hipoteke je kupovina vlastitih poslovnih prostora u kratkom vremenu. Ovo je vrlo važno. Uostalom, prisutnost vlastitog ureda, prodajnog prostora ili drugih prostorija čini poduzetnika neovisnim o promjenama cijena najma i drugim neugodnim trenucima. Naravno, hipoteka ne oslobađa obveze plaćanja mjesečno prilično velikog iznosa. Ali to će biti plaćanja za osobnu nekretninu, a ne najam. Sasvim druga stvar, zar ne?
Još jedna prednost je što mnoge banke daju prilično dug rok zajma - do 10 godina. Ponekad možete dobiti poslovnu hipoteku čak i bez predujma. Istina, za ovo ćete morati osigurati banku dodatni depozit.
Mnoge banke također prakticiraju prijevremenu otplatu bez penala, kao i odgođeno otplatu glavnice do šest mjeseci.
mane
Kao i bilo koji drugi zajam, komercijalne hipoteke nedvojbeno imaju nedostatke. Glavni su:
- nedostatak jasne zakonodavne regulative;
- nedostatak dovoljne prakse za mnoge banke, hipotekarni programi, jasno utvrđena ograničenja rizika, i tako dalje;
- prisutnost spornih pitanja prilikom upisa zemljišne parcele kao zaloga u slučajevima kada se stekne cijela zgrada;
- jasno precijenjena količina potrebnih dokumenata;
- potreba za provođenjem i plaćanjem dodatnih postupaka: osiguranje, ispitivanje, procjena troškova i tako dalje; Sve to podrazumijeva dugo vrijeme obrade i dodatne troškove.
Značajke kreditiranja pravnih osoba
Poslovne hipoteke za pravne osobe također imaju svoje karakteristike. Na primjer, zakon sadrži izravno pravilo koje zabranjuje izvršenje hipoteke prije registracije transakcije. To je prilično velik rizik za financijsku instituciju. Ispada da banka prvo daje novac za kupnju, zatim kupuje nekretnine, a tek onda može djelovati kao kolateral. Kreditne institucije moraju potražiti dodatne trikove. U ovom se slučaju novac često stavlja u bankarsku ćeliju koja pripada ovoj financijskoj instituciji ili prima na posebnom akreditivu bez mogućnosti povlačenja.
Postoji još jedna poteškoća. Poznato je da poslovne nekretnine imaju knjigovodstvenu vrijednost. Obično je znatno ispod tržišne cijene. U ovom slučaju nastaje prodavač oporezivi dohodak. Također kupcu nije zanimljivo da u ugovoru evidentira stvarnu vrijednost prostorija, jer će iznos poreza u ovom slučaju biti puno više. Ali cijena na bankarskom tržištu samo je vrlo važna. U protivnom, dio zajma neće biti pokriven vrijednošću osiguranja.
Za podnošenje zahtjeva za hipotekom na poslovnim nekretninama pravne osobe moraju pripremiti:
- izvješće o računovodstvu dobiti / gubitka;
- analiza novčanog prometa tvrtke najmanje 6 mjeseci;
- podatke o potraživanjima i obvezama;
- bankovne podatke o stanju na računima poduzeća;
- podaci o osnovnoj imovini;
- informacije o postojećim kreditnim transakcijama, drugim vrstama ugovora;
- ostale dokumente po nahođenju banke.
Sheme dizajna
Budući da komercijalne hipoteke nemaju jasnu zakonsku regulativu, takve su transakcije za banke prilično rizične. Postoje tri osnovne sheme dizajna koje pomažu umanjivanju rizika.
Opcija broj 1:
- stranke sklapaju ugovor o kupoprodaji;
- kupac izvrši predujam, a banka jamči da će ostatak platiti nakon podizanja depozita;
- kupac registrira vlasništvo;
- sastavlja se depozit, a kupcu se isplaćuje nedostajući iznos.
Opcija broj 2:
- kupac plaća prodavatelju predujam;
- prostorije su založene banci;
- vrši se upis promjene vlasništva, zaključuje se kupoprodajni ugovor;
- prodavatelj dobiva ostatak iznosa, uprkos činjenici da su aktivnosti registracije u tijeku.
Opcija broj 3:
- registrirana je zasebna pravna osoba, čija se imovina prenosi u posjed;
- za kreditna sredstva kupac stječe vlasništvo nad ovom pravnom osobom;
- nakon otplate kredita kupac može ponovo upisati vlasništvo nad sobom.
Da bi u potpunosti kontrolirao napredak transakcije, zajmoprimcu se najčešće nudi prezentacija njegovih interesa. Tako predstavnik banke preuzima koordinaciju svih pitanja i komunikaciju u različitim službama.To omogućava dužniku ne samo da uštedi vrijeme, već i da smanji rizike u svim fazama postupka.
