Najam zemljišta je radnja koja je prilično uobičajena u modernoj pravnoj praksi. Treba napomenuti da su njegova obilježja regulirana određenim aktima regulatorne prirode, kao i zakonskim odredbama. Dalje, razmotrit ćemo glavna obilježja prava na zakup zemljišta, kao i dodjele i dodjele - koncepti koji su također vrlo česti u praksi u vezi s primjenom zakonskih odredbi u ovom području.
Opće odredbe
Uzimajući u obzir glavne karakteristike prava na zakup zemljišta, potrebno je napomenuti osnovne pojmove koji se odnose izravno na zakup. Dakle, na osnovu trenutno važećih regulatornih akata, najam je posjed određene imovine, ograničen na određeno razdoblje, što su prethodno dogovorile stranke u sporazumu. Ovo se pravo dodjeljuje na nadoknadivi iznos, tj. Na određeno plaćanje, o čemu su stranke prethodno također dogovorile. Na temelju trenutno važećih normativnih akata mogu se iznajmljivati bilo koji objekti, uključujući i zemljišne parcele.
Treba napomenuti da se na temelju važećeg zakonodavstva, ovisno o zakupljenom objektu, kao i o razdoblju na koje se daje u uporabu, razdoblje tijekom kojeg se mora dati preliminarna obavijest druge strane o kraju najma. U slučaju razmatrane vrste akcije u vezi sa zemljištem (zakup poljoprivrede), druga strana sporazuma mora biti obaviještena najmanje godinu dana prije raskida ugovora.
Pravo na zakup zemljišne parcele predviđa mogućnost sklapanja ugovora o dugoročnim i kratkoročnim uvjetima.
Normativna regulativa
Glavne odredbe o pravu vlasništva i pravu na zakup zemljišne parcele uređene su normama predstavljenim u regulatornim aktima. Do danas, pravno reguliranje pitanja koja se razmatra provodi se na temelju odredbi sadržanih u Zemljiškom zakonu Ruske Federacije. U uopćenom obliku ova pitanja razmatra civilno pravo, koje predstavlja glavni kodificirani akt - Građanski zakonik.
Neka pitanja koja se tiču specifičnosti prava zaključivanja zakupa zemljišta u određenim regijama zemlje mogu se regulirati posebnim aktima normativnog karaktera, koji djeluju isključivo u određenim ruskim gradovima ili regijama. Treba imati na umu da odredbe predstavljene u njima ni u kom slučaju ne moraju biti u suprotnosti s onim standardima koji su dostupni u Zemljišnom i građanskom zakoniku Ruske Federacije.
Pravne značajke ugovora o zakupu zemljišta
U osnovi je zakup parcele posebna vrsta prava na slobodno korištenje. Pruža se na temelju posebnog sporazuma koji je sklopljen između stranaka i u potpunosti je u skladu s oblikom naznačenim važećim regulatornim aktima.
Ako razmotrimo glavne pravne osobine karakteristične za ugovor o najmu zemljišta, tada prije svega treba napomenuti da se odnosi na vrstu sporazumnog i težak. Štoviše, ovaj je sporazum bilateralni, odnosno uzajamno obvezujući.Drugim riječima, na temelju sporazuma sklopljenog između strana, međusobne obveze i prava nastaju jedno prije drugoga. Druga važna značajka ove vrste ugovora je njezina otplata, odnosno nakon isteka razdoblja korištenja web stranice, što je prije moguće, treba je vratiti svom zakonitom vlasniku.
Stranke predmetnog sporazuma nazivaju se najmoprimcem i najmodavcem. Zakonodavac definira popis osoba koje imaju pravo djelovati kao subjekti prema ovom ugovoru. Oni mogu obuhvaćati i pravne i fizičke osobe (uključujući one koji nemaju državljanstvo određene države, kao i strance). Zakonodavac također utvrđuje da subjekti sporazuma mogu biti pojedinačne općinske formacije i vlasti u državi.
S obzirom na pravo zaključivanja zakupa zemljišta, pripada vlasniku imovine. Međutim, na temelju navedenih propisa, ovaj vlasnik ima puno pravo imenovati određenu osobu ovlaštenu za zakup nekretnine.
Što se tiče predmeta sporazuma, određena zemljišna parcela, koja je predstavljena u jasnom opisu, s naznakom određenih granica, može djelovati kao takva.
Ako govorimo o razdoblju za koje se može zaključiti razmatrani tip sporazuma, zakonodavac to ne ograničava, već određuje da ako je sklopljen na razdoblje od tri godine, sporazum mora biti sastavljen u pisanom obliku. Isto se odnosi na one ugovore u kojima je jedna od strana organizacija ili institucija, tj. Pravna osoba. U slučaju da je ugovor sklopljen na razdoblje do jedne godine, nije ga potrebno registrirati na propisani način, a za one koji su dizajnirani na dulje razdoblje važenja ovo se pravilo ne primjenjuje.
Sadržaj ugovora
Prijenos prava prema ugovoru o zakupu zemljišta može se izvršiti isključivo u rakovima unaprijed dogovorenih uvjeta, čiji sadržaj treba biti predstavljen u tekstu ugovora.
Dakle, u tekstu ugovora mora biti prisutno njegovo puno ime, datum i mjesto sklapanja, kao i navedene strane, uz potpuno ime njihovog imena i mjesta registracije (ili prebivališta - za pojedince).
Nadalje, u tekstu sporazuma svakako se moraju navesti glavne karakteristike zemljišne čestice, koje uključuju njegov položaj, veličinu, naziv (ako postoje), katastarske podatke i druga karakteristična obilježja.
Nakon što se u sporazumu o ispitivanju utvrde stranke i neposredni cilj, moraju se utvrditi obveze i prava. Iznajmljivanje zemljišnih parcela pruža strankama sporazuma određeni skup međusobnih obveza, a to prije svega uključuje pružanje zemljišta u ispravnom stanju, namijenjeno odgovarajućoj vrsti korištenja (za najmodavca) i pravovremeno plaćanje njegove uporabe u dogovorenom iznosu (za najmoprimca). S obzirom na prava, njihov je popis mnogo opsežniji. U odnosu na najmoprimca, takav može biti prijenos prava na zakup zemljišne parcele u određeno vrijeme, za što se sklapa poseban ugovor s trećom stranom. U slučaju da zakupodavac u određenom roku donese odluku o prodaji zakupljene zemljišne parcele, najmoprimac ima prednostno pravo sticanja iste.
U sadržaju ugovora osnovni su uvjeti njegova cijena (iznos određen redovnim platištem za korištenje zemljišta), kao i razdoblje za koje je ugovor sklopljen.Po želji stranke imaju pravo pridržavanja drugih okolnosti koje moraju biti propisane u tekstu ugovora.
Na samom kraju sporazuma trebali bi biti predstavljeni uvjeti njegovog raskida, kao i mjere odgovornosti za nepoštivanje uvjeta strana i postupak za rješavanje sporova. Dogovoreni dogovor nužno mora biti zapečaćen potpisima svih stranaka, a prema potrebi ovjeren i kod javnog bilježnika.
Odbijanje ugovora i njegovo produženje
Prema općim pravilima utvrđenim zakonom, bilo koja strana ugovornica ima puno pravo odbiti prethodno sklopljeni ugovor. Jedino što u ovoj situaciji treba uzeti u obzir - razdoblje tijekom kojeg se mora objaviti preliminarna obavijest o nadolazećem raskidu sporazuma - zakonodavac je za to odredio tri kalendarska mjeseca. Ako je potrebno, strane mogu unaprijed navesti taj rok u tekstu sporazuma.
Po želji pravo na zakup zemljišne parcele mogu produžiti stranke, što se postiže međusobnim dogovorom. Treba napomenuti da sadašnji najmoprimac ima prednost pred drugim podnositeljima zahtjeva da zaključe novi ugovor s najmodavcem. Također, oni koji imaju vlastite zgrade na teritoriju mjesta koja djeluju kao objekt prema ugovoru imaju prednost prvenstva na iznajmljivanje.
Raskid ugovora
Zakonodavac daje i određeni popis razloga na kojima se prethodno zaključeni sporazum može raskinuti. To uključuje, prije svega, dogovor stranaka. Također, ova se radnja može provesti odgovarajućom sudskom odlukom, u slučaju zlouporabe mjesta, kao i na inicijativu najmodavca ili najmoprimca. Istovremeno, zakonodavac definira poseban slučaj kada otkaz ranije sklopljenog ugovora nije dopušten - ovo je vrijeme aktivnih poljoprivrednih radova. Treba napomenuti da se na lokalnoj razini takve situacije mogu odrediti pojedinačno.
Nakon raskida ugovora, registarski zapisnik koji je stavljen u Jedinstveni državni registar mora se otkupiti, ako ga ima. Njegova otplata označava se utisnutim žigom utvrđenog obrasca.
Dodjela i dodjela
Na temelju odredbi sadržanih u čl 624. Građanskog zakona Ruske Federacije, zakup zemljišta daje najmoprimcu samo pravo korištenja zemljišta prema predviđenoj namjeni. Što se tiče dodjele, ovaj koncept podrazumijeva virtualni prijenos prava na korištenje ove web stranice, što se vrši na temelju ugovora o dodjeli. Međutim, treba napomenuti da se u ovoj situaciji materijalne karakteristike prenesenog predmeta ne prenose.
Moderna praksa pokazuje da mnogi Rusi koji su suočeni s najmovima zemljišta zbunjuju koncept koncesije (i dodjele) sa zakupom. Zapravo, ti koncepti imaju neke karakteristične osobine. Dakle, tijekom dodjele osoba koja je prihvatila ovo pravo automatski postaje predmet raspolaganja web mjesta, što se događa na temelju ugovora o najmu koji je prethodno sklopljen s vlasnikom zemljišta. Što se tiče podnapisa, to se ne događa nakon njegovog zaključenja.
Značajke ugovora o prenosu i prenosu
Glavna karakteristika sporazuma o ustupanju i prenosu je da se plaćanje predviđeno sporazumom vrši jednokratno, u punom iznosu izračunatom za cijelo razdoblje korištenja zemljišta. U sadržaju ugovora ovo plaćanje naziva se naknadom.
Praktičari u području sudske prakse primjećuju da je sporazum o dodjeli prava na zakup zemljišne parcele sporazum koji omogućava razgraničenje preciznijih pravnih položaja nasljednika, u koje mogu biti uključeni i pravobranitelji i zakupci. U pravnom sustavu postoji zaseban koncept algoritma za dodjelu prava na zakup zemljišta. Treba napomenuti da se ovaj algoritam gotovo u potpunosti podudara s onim predviđenim za zakup, ali njegova razlika leži u činjenici da u osobi početnog inicijatora osigurava zakupodavca, a ne najmoprimca. U postupku prijenosa prava na predmetnim osnovama prva će se transakcija nazvati koncesije, a sve sljedeće - dodjelom, ali bit će svaka od njih ista. Kao što pokazuje praksa, takav ugovor sklopljen između pravnih osoba najčešće se naziva prenošenjem, a između fizičkih osoba - prenošenjem.
Drugo glavno obilježje ugovora o prenosu prava na zakup zemljišta je da njegov predmet nije dodjela zemljišta, već paket dokumenata koji određuje status njegovog vlasnika.
Postupak zaključivanja ugovora o prenosu (ili ustupanja)
Zakon predviđa poseban postupak sklapanja ugovora o dodjeli prava na zakup zemljišne parcele. Predviđa obavezno prisustvo stranaka u postupku njegovog zaključivanja, kao i prisutnost određenog paketa dokumenata. Svakako mora sadržavati dokumente koji dokazuju identitet stranaka (za pravne osobe - osnivačke isprave i potvrde o registraciji). Stanodavac mora imati sa sobom katastarsku putovnicu zemlje. Također, za zaključivanje ugovora o dodjeli ili prenosu potrebno je osigurati ugovor o pravu zakupa zemljišne parcele, prethodno ovjeren kod javnog bilježnika i upisan u odgovarajući registar.
Što se tiče sadržaja dotičnog sporazuma, on se mora sastojati od istih elemenata kao i ugovor o zakupu zemljišta. Međutim, u tekstu ugovora navedeno je da se radi o prenosu zaključenom na temelju određenog ugovora o zakupu koji su prethodno potpisale stranke, a jedan od njih mora biti zakonski vlasnik web mjesta. Po želji, stranke mogu koristiti model ugovora, koristeći uzorak prijenosa prava na zakup zemljišta. Ako postoje posebni uvjeti, bilo koja od strana ima pravo izmjene postojećeg modela - prije potpisivanja svi se moraju dogovoriti sa svim ostalim sudionicima u transakciji.
Treba napomenuti da u uzorku sporazuma o dodjeli zakupa zemljišnoj parceli postoje apsolutno svi elementi potrebni za njegovu pripremu. Oni uključuju podatke o samoj parceli, podatke o dostupnosti dozvole za kupnju zemljišta, zakupnom roku, osnovnim uvjetima za produljenje ugovora i njegovom raskidu, kao i uvjete na temelju kojih se može provesti ciljano korištenje zemljišta.
Aukcija za pravo zakupa zemljišne parcele
Suvremena praksa pokazuje da se na današnjim natječajima (aukcijama) često održavaju, čiji je cilj pravo zakupa zemljišta u određenoj regiji. Praksa pokazuje da se ova aktivnost posebno razvija u velikim gradovima Rusije, gdje postoji veliki broj ljudi koji žele kupiti zemlju na privremenu upotrebu.
U takvim aukcijama mogu sudjelovati pojedinci i čitave organizacije formirane u obliku pravnih osoba. Praksa pokazuje da vam sudjelovanje u događajima ove vrste ponekad omogućuje da sklopite ugovor pod povoljnijim uvjetima nego na običnim osnovama, jer njihovu organizaciju u pravilu provode vlasti.