Građanski zakonik predviđa slobodu ugovora kao jedan od temelja zakona. No usprkos tome, ugovorima su predočeni različiti zahtjevi prema zakonu i običajima poslovnog prometa. Potonje uključuje prevladavajuća pravila ponašanja u području poduzetničke djelatnosti koja se moraju primijeniti bez obzira jesu li zakonski dokumenti sadržani ili ne. To je navedeno u čl. 5 Građanski zakonik Ruske Federacije. Članak će se usredotočiti na bitne uvjete ugovora o najmu stana, odnosno na one koji bi ga trebali uključiti (u skladu sa zakonom ili običajem poslovnog prometa).
Predmet ugovora
Još se raspravlja o osnovnim uvjetima bez kojih ugovor nije valjan. No, za vlasnika nekretnine koju namjerava unajmiti, glavni je cilj urediti odnos na takav način da se poštuju sva pravila zakona i da ne nastanu sukobne situacije.
Upravo ćemo te teze usmjeriti na izradu sporazuma. U čl. 432. Građanskog zakona Ruske Federacije stoji da je ugovor zaključen ako stranke imaju sporazum o svim bitnim uvjetima ugovora (najam prostora, u skladu s temom članka).
Predmet, uvjeti navedeni u zakonu, kao iu drugim pravnim aktima, koji se nazivaju potrebnim, i drugi uvjeti pod kojima jedna od strana zahtijeva sporazum, bitni su.
Struktura i materijalni uvjeti
Zakon ne predviđa strogu proceduru sastavljanja sporazuma. Međutim, on mora biti u skladu s običajima poslovnog prometa i imati sve bitne uvjete ugovora o socijalnom zakupu. Prema njima, struktura bi trebala imati sljedeći oblik:
- Preambula.
- Predmet.
- Dodatni uvjeti.
- Ostali uvjeti.
U preambuli su navedeni naziv ugovora, datum i mjesto njegovog sklapanja, podaci o osobama. Predmet uključuje ono o čemu se stranke dogovaraju.
Zatim se navodi cijena i postupak namire gdje je propisana veličina naknade kao i postupak prijenosa. Odjeljak o pravima i obvezama stranaka odvojeno opisuje prava i obveze posjednika i stanara, uključujući postignute dogovore. Također biste trebali navesti odgovornost za kršenje odredbi sporazuma, sigurnost obveza (na primjer, o depozitu), rokove valjanosti, razloge za izmjenu i raskid, povjerljivost i postupak rješavanja sukoba. Sve je ovo bitni uvjet ugovora o najmu stanara.
Ostali uvjeti uključuju upućivanje na odredbe zakona, broj primjeraka, više sile i tako dalje. Na kraju su potrebni detalji, a stranke stavljaju svoje potpise.
cijena
Cijena je navedena u čl. 682. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Također pokazatelj toga može se naći u čl. 671. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Osniva se sporazumom stranaka. Plaćanje najamnine predviđeno je i u slučaju državnog i općinskog stanovanja, o čemu postoje odredbe čl. 156 LCD RF.
Ugovorni pokazatelj naknade ne znači da ga stranke utvrđuju proizvoljno i nerazumno. Prema dijelovima 2. i 4. čl. 156 LCD RF, iznos za korištenje i održavanje stambenih prostorija općinskih i državnih sredstava ovisi o području, pogodnostima, lokaciji kuće. Isti kriteriji slijede se prilikom određivanja cijene prema ugovoru o komercijalnom najmu.
Zakonom se može utvrditi najviši iznos najma za stan.Zatim, ako je u ugovoru navedena viša cijena, odgovarajući uvjet bit će proglašen nevažećim. To nevažeći ugovor u cjelini. No, umjesto cijene navedene u njemu, bit će uplaćen maksimalni iznos. U tom slučaju iznajmljivač neće moći podnositi zahtjeve protiv stanara. Istina, unatoč utvrđenoj normi, još je nitko nije upotrijebio, jer maksimalni limit za plaćanje prema ugovoru o komercijalnom najmu nigdje nije predviđen.
vrijeme
Bitni uvjet ugovora o najmu stana je termin. Može se zaključiti za razdoblje kraće od godine dana. Tada se to smatra kratkoročnim. Ako razdoblje prelazi godinu dana, onda je ugovor dugoročan. Maksimalno razdoblje za koje se može sklopiti ugovor o najmu stana je pet godina. Stoga, čak i ako strane sklope ugovor na dulje razdoblje, on će vrijediti samo pet godina.
Odredbe o registraciji dugoročnog ugovora ne odnose se na zapošljavanje. Unatoč tome, mnogi stručnjaci za nekretnine vjeruju (ili se pretvaraju) da će sporazum morati biti registriran kod Rosreestr. I preporučuju sklapanje ugovora na samo 11 mjeseci. Istovremeno, ova je opcija često pogodna za stanare, jer će za to vrijeme moći riješiti pitanje koliko su zadovoljni stanom i žele li ostati dalje ili ne.
otkazivanje
Među bitnim uvjetima ugovora o najmu prostora Građanskog zakona Ruske Federacije predviđeno je da ga jedna od stranaka raskine (zakupodavac putem suda, a najmoprimac u bilo kojem trenutku s otkazom najmodavca na 3 mjeseca). Stranke mogu u ugovoru navesti i kraće razdoblje za obavješćivanje stanodavca o raskidu ugovora. Međutim, to je protivno zakonu (članak 687. Građanskog zakonika). Morate shvatiti da bez podnošenja obavijesti iznajmljivač može putem sudskog zakona obvezati stanara da plati dnevnicu. Stoga najmoprimac ne smije zanemariti ovu fazu, već ju treba propisati kao osnovni uvjet ugovora o najmu specijaliziranih stambenih prostora.
Akt o prihvaćanju: sudska praksa
Između poslodavaca i stanodavaca često nastaju sporovi. Oni se mogu odnositi na štetu na imovini, nastanak duga, pojavu gubitaka i tako dalje. Njihovo rješavanje u velikoj mjeri ovisi o sklopljenom sporazumu i prikazu bitnih uvjeta ugovora za komercijalni najam prostora.
Pored njega, priprema se akt o prenosu i prihvaćanju imovine, koji pokazuje podatke o stanju i postojećim nedostacima. To je neophodno, jer bez njega stanar će morati snositi odgovornost za nedostatke sobe. Ako u aktu stoji da su prostorije prenesene u dobrom stanju, sud neće uzeti u obzir prigovor stanara da su odgovarajuće nedostatke postojale u početku. Ako akt nije prisutan, posjednik neće moći dokazati da su prostorije oštećene, jer ne postoje dokumentarne informacije o izvornom stanju. Primjer je određivanje žalbenog suda u okrugu Ulyanovsk, broj 33-3165 / 2013 od 3. ožujka 2013.
Popis pridružene imovine
Akt o prihvatu također mora navesti koji su predmeti preneseni na uporabu i njihovu procijenjenu vrijednost. Tada će vlasniku biti lakše dokazati postojanje gubitaka ako je nekretnina oštećena.
Kvar mora otkloniti nedostatke ako nisu nastale krivnjom najmoprimca. Ako se to učini pravovremeno, najmoprimac ima razlog za raskid ugovora. A ako nedostaci nisu bili značajni, poslodavac nema razloga da odbije ugovor. Mjerodavnu odluku donio je Moskovski gradski sud u predmetu broj 33-26040 od 18. kolovoza 2011. godine.
Mogući gubici za poslodavca
Prema osnovnim uvjetima ugovora o zakupu u sudskoj praksi, odluke se donose i u korist stanara i u korist iznajmljivača. Stanar riskira gubitak, primjerice, zbog potrebe za iznajmljivanjem drugog stana, ako je vlasnik odbio pristup iznajmljenom stanu. U životu se često događa da vlasnici istjeraju stanare, što im nanosi neugodnosti i prisiljava ih da traže novo stanovanje. U nedostatku odgovarajućih razloga, najmoprimac ima pravo tražiti naknadu od zakupodavca.
Istodobno, troškovi bi trebali biti ekonomični, blizu plaćanja za prostor ili čak i manje. Ostala stanovanja trebala bi biti približno ista kao prethodna, jer je stanaru u interesu da svoje gubitke smanji ako je moguće. To je navedeno u čl. 404. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Gubici koji se moraju nadoknaditi ne mogu se pripisati troškovima koji prelaze cijenu najma, primjerice, prilikom najma hotelske sobe. To je usvojeno Odlukom Gradskog suda u Moskvi broj 4g / 8-9143 / 2012 od 23. listopada 2012. godine.
Također, poslodavac neće moći tražiti odštetu ako je razlog njegova krivnja, na primjer, ako dug nije plaćen. Budući da uz obvezu pružanja stambenog prostora, s jedne strane, postoji i obaveza plaćanja, s druge strane, posjednik ima pravo obustaviti pristup prostorijama dok se dug ne isplati.
zaključak
Svaki stanar i stanodavac odlučuju kako grade odnose. No, da biste izbjegli probleme u budućnosti, vrijedno je pažljivo proučiti bitne uvjete ugovora o najmu stana i osigurati da se poštuju svi interesi stranaka. Tada u slučaju sukoba možete računati na pravednu sudsku odluku jer će za to biti dostupni svi potrebni dokumenti.
