Sustav upravljanja stambenom zgradom sadrži niz organizacijskih i pravnih aspekata. Ponekad je to izvan dosega stručnjaka. Ipak, građani imaju pravo upravljati svojom imovinom, smislit ćemo kako to mogu učiniti.
Svrha studije
Poznato je da je stambena zgrada složeni kompleks, njeno održavanje zahtijeva rješenje mnogih pitanja i poznavanje ozbiljne količine regulatornih akata, potrebno je stalno komunicirati s građanima, organizacijama i vlastima.
U tu svrhu, vlasnici stanova trebali bi odabrati jedan od predloženih načina upravljanja svojim domom. Koliko je svaki od njih učinkovit, analizirat ćemo u nastavku. Mnogo toga određuje aktivnost stanovnika i njihova spremnost za rješavanje uobičajenih problema.
Zakonodavna regulativa
Sustav kontrole stambene zgrade određen je čitavim popisom zakonodavnih akata:
- Stambeni kodeks - opisuje prava i obveze suvlasnika, nudi sheme upravljanja i postupak njihove provedbe.
- Odluka Vlade od 15. svibnja 2013. br. 416 ili, zapravo, pravila upravljanja stambenom zgradom.
- Popis minimalnih usluga za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade.
- Odluka Vlade od 23. rujna 2010. br. 731 - standardi za otkrivanje podataka od strane organizacija koje upravljaju.
- Ostali akti vlasti koji utječu na pružanje usluga, druge nijanse.
Rusko zakonodavstvo regulira mnoge sektore života. Sustav upravljanja stambenom kućom nije iznimka. Poteškoća je u činjenici da mnogi akti, ponavljajući odredbe ZK-a, uvode dodatna pravila umjesto specificiranja postojećih. Pored toga, regulatorni materijal raspršen je u brojnim aktima, od kojih su mnogi u suprotnosti.
Mišljenja sudova ne možete odbiti. Na primjer, Ustavni sud periodično pojašnjava odredbe zakona i drugih regulatornih akata. Nažalost, njegovi položaji suci ne uzimaju uvijek u obzir prilikom donošenja odluka.
Također daje objašnjenja oružanim snagama Ruske Federacije, što također nije lako. Ili mijenjaju praksu primjene zakona ne na bolje, ili ne govore ništa o stvarno ozbiljnim problemima s kojima se suočavaju vlasnici i upravljačke organizacije i treće strane. Osim toga, u praksi se pozivanje na njih zanemaruje u specifičnim sporovima.
Pravni sustav upravljanja stambenom zgradom složen je fenomen, a za proučavanje je potrebno mnogo vremena.
Pravilo 416
Navedeni dokument najvažniji je regulatorni akt nakon LCD-a. To proširuje razumijevanje mnogih odredbi LCD-a. Razmotrite njegovu strukturu:
- opće odredbe (metode upravljanja su navedene);
- standardi upravljanja;
- postupak formiranja popisa radova i usluga za održavanje MKD;
- organizacija hitne dispečerske službe;
- postupak prijenosa i izrade tehničke dokumentacije za MKD;
- postupak prestanka aktivnosti upravljajuće organizacije;
- redoslijed objavljivanja podataka od strane HOA-e, specijaliziranih zadruga.
S pravom se može tvrditi da dekret Vlade Ruske Federacije o upravljanju stambenim zgradama ističe mnoge točke u detalje.
Ostali regulatorni akti
Nećemo detaljno razmatrati druge propise. Uredba 416. izravno utječe na glavne nijanse upravljanja i izravno ili neizravno odnosi se na druge dokumente.
Ciljevi i ciljevi upravljanja
Upravljanje stambenom zgradom u sustavu stambeno-komunalnih usluga je sustav mjera usmjerenih na postizanje niza ciljeva:
- stvaranje povoljnih i sigurnih uvjeta života;
- organizacija održavanja zajedničkog vlasništva stambene zgrade;
- rješavanje pitanja korištenja zajedničke imovine;
- organizacija pružanja javnih usluga;
- održavanje inženjerskih komunikacija u dobrom stanju.
Upravljanje stambenom zgradom u stambenom sustavu osigurava se na sljedeće načine:
- izravno odlučivanje vlasnika stambenih prostora;
- upravljanje stambenim kompleksima stvaranjem specijaliziranih organizacija (HOA-e, zadruge) bez sklapanja sporazuma s upravljačkom organizacijom;
- zaključivanje sporazuma s upravljačkom organizacijom, odluka se donosi putem HOA-e ili donošenjem odluke na sastanku vlasnika imovine;
- upravljanje pruža programer prije sklapanja ugovora s upravljačkom organizacijom.
Potonja metoda je posredna opcija. Zašto? Nakon stavljanja kuće u pogon, netko bi se trebao baviti kućom. Programeri nisu specijalizirane upravljačke organizacije. Zbog toga oni pokušavaju što prije zaključiti ugovor s upravljačkom organizacijom. Omogućena joj je tehnička dokumentacija. Ranije su neki programeri pokušali stvoriti vlastite tvrtke za upravljanje, ali njihovo je obrazovanje sada komplicirano. Predočen je čitav popis zahtjeva, potrebno je dobiti licencu.
U nastavku ćemo govoriti o svakoj od dostupnih metoda upravljanja.
Standardi za upravljanje apartmanima
Uredba 416 opisuje aktivnosti upravljačkih organizacija, a također utvrđuje određene kriterije kojima bi aktivnost trebala biti u skladu.
U dijelu posvećenom standardima, zapravo je dan popis usluga i radova na upravljanju stambenom zgradom:
- formiranje, skladištenje, ažuriranje dokumentacije organizirano je u skladu s pravilima upravljanja i pružanja usluga za održavanje MKD;
- pripremu prijedloga za upravljanje zajedničkom imovinom za skupštinu vlasnika;
- izrada popisa usluga za održavanje zajedničke imovine, uzimajući u obzir minimalni prihvatljivi iznos;
- pružanje obračuna i opravdanja cijene usluga, objavljivanje svih podataka;
- izrada planova mjera za uštedu energije;
- priprema najprofitabilnijih prijedloga za prijenos zajedničke imovine na korištenje trećih strana (najam itd.);
- objavljivanje nacrta dokumenata koji se odnose na upravljanje i održavanje zajedničke imovine;
- priprema dokumentacije, zahtjeva, sklapanje sporazuma s organizacijama koje opskrbljuju resurse, korištenje specijaliziranih programa stvorenih za pojednostavljenje dokumentacije;
- organizacija i provedba naselja s komunalnim uslugama i organizacijama koje pružaju robu i usluge tijekom upravljanja;
- osiguravanje učinkovite kontrole suvlasnika (objavljivanje pokazatelja financijske i gospodarske aktivnosti, drugih dokumenata itd.);
- organizacija primanja i razmatranja prijava, prijedloga i reklamacija;
- sudjelovanje vlasnika u kontroli kvalitete obavljenog posla.
Popis se izravno odnosi na propise koji reguliraju rad s osobnim podacima i pružanje javnih usluga.
Izravno sudjelovanje u upravljanju
Prema RF LC-u, upravljanje stambenom zgradom bez stvaranja pravne osobe i uključivanje društava za upravljanje moguće je pod uvjetom da se u kući ne nalazi više od 30 stanova. Zašto ste odlučili uvesti takvo ograničenje? Poznata je činjenica da je teško složiti velik broj ljudi na odluku koja bi odgovarala svima. Ali stanovnici malih kuća su usko povezani. I u ovoj je situaciji lakše rješavati pitanja, izbjegavajući birokratizaciju procesa i nepotrebne troškove.
Takav sustav upravljanja stambenim zgradama uključuje izravne stanare koji sklapaju sporazume s organizacijama koje opskrbljuju resurse.
U ovoj je situaciji prije svega važno pratiti ispravnost opće skupštine, izvršenje protokola i aktivnosti vijeća stambene zgrade. Zakon dopušta općoj skupštini da izda punomoć trećoj strani kako bi zastupala svoje sudionike, na primjer, u odnosima sa Sjevernom Osetijom, vlastima kada utvrđuju granice teritorija (popis ovlaštenja i slučajeva za koje se izdaje punomoć zakonom nije ograničen).
Na temelju zapisnika sa Glavne skupštine, svaki vlasnik sklapa ugovor s RNO-om. Zakon kaže da su svi koji potpišu sporazum sa suvlasnicima jedna strana sporazuma.
Odgovornost za kvalitetu usluga snosi tvrtka koja je pruža. Granica odgovornosti određena je klauzulama sporazuma. Pravila za pružanje usluga opisuju liniju odgovornosti potrošača i izvođača.
Vlasnici su odgovorni za održavanje zajedničkih mreža. Stoga se jedan od njih bavi njihovim servisiranjem, ili se bira organizacija ili osoba koja će se na temelju ugovora baviti servisom. Kao što možete vidjeti, ova metoda kontrole prilično je pogodna za male kuće.
Izrada HOA
HOA je specifična organizacija. To je oblik organiziranja suvlasnika stanova za održavanje zajedničke imovine i pružanje komunalnih usluga. Udruga se može stvoriti u jednoj, istodobno u nekoliko kuća (karakteristično je za male kuće po nekoliko desetaka stanova svaka). Organizacija se može uključiti u druge aktivnosti usmjerene na zadovoljavanje potreba upravljanja.
Kako nastaje njegovo stvaranje? Suvlasnici održavaju opću skupštinu i odlučuju stvoriti sindikat. Zakonski propis strogo regulira postupak pripreme za glasovanje i postupak njegove provedbe. U slučaju nezakonitih radnji, to može dovesti do likvidacije partnerstva i priznanja svih njegovih daljnjih radnji kao nezakonitih, a oni će se otkazati.
Udruga počinje djelovati od trenutka državne registracije. Podnosi se sljedeći popis dokumenata:
- zapisnik sa Glavne skupštine;
- preslika povelje koju potpisuje ovlaštena osoba ovjerena kod javnog bilježnika;
- popis osoba koje su glasale za stvaranje HOA-e, s njihovim osobnim podacima i naznakom veličine njihovih udjela u zajedničkom vlasništvu koje posjeduju.
Prema LCD-u, upravljanje stambenom zgradom ima direktor uprave ili predsjednik koji odlučuje o operativnim pitanjima i opća skupština. Zakon je podijelio nadležnosti i dodijelio ovlasti koje mogu obavljati samo vlasnici izravno. Na primjer, raspolaganje zajedničkom imovinom.
Udruge vlasnika kuća djeluju na temelju Povelje, koja je razvijena u standardnom obliku i odobrena od strane vlasti. Dopuštene su manje promjene (u ograničenom obimu). U slučaju kršenja zakona, stambena inspekcija izdat će presudu po prigovoru ili u sklopu inspekcije, koju tužiteljstvo ili sud mogu otkazati.
Aktivnosti HOA-a prilično su formalizirane: sve odluke bilježe se u zapisnike općih sjednica, naredbe predsjedatelja. Organizacija ima bankovne račune, uporaba gotovine zabranjena je. Sposobnost nakupljanja sredstava značajna je prednost koja nije dostupna s izravnom kontrolom kuće. Jedina iznimka: bez obzira na način upravljanja, uvijek postoji pravo na otvaranje računa za gomilanje sredstava za velike popravke.
Stvaranje zadruga
Osim HOA, suvlasnici imaju pravo povjeriti upravljanje drugom pravnom osobom, na primjer, zadrugom za izgradnju stanova. Međutim, za razliku od HOA-e, za izgradnju objekta u početku se stvara zadruga.Tada organizacija ima pravo nastaviti svoje postojanje. Sve njegove aktivnosti, poput sličnih zadruga, slične su radu HOA-e. Razlog je taj što se odnos zajedničke imovine vlasnika stambene zgrade temelji na istim pravilima.
Dakle, metode upravljanja vlasnicima prostora u stambenoj zgradi organiziranjem udruga svode se na shemu uspostavljenu za HOA.
Postoje slučajevi transformacije zadruge u HOA.
Društvo za upravljanje
Njegova je karakteristika komercijalna. Sve ostale organizacije imaju status neprofitne organizacije i njihove aktivnosti nisu usmjerene ka ostvarivanju profita. Tvrtke su, naprotiv, stvorene upravo u tu svrhu. Organiziraju ih vlasti i privatni pojedinci.
Tvrtka pruža cijeli niz usluga, istodobno, stanovnici kuće imaju pravo odabrati drugu opciju za suradnju. Tako se nude sljedeće mogućnosti:
- društvo za upravljanje u potpunosti servisira kuću;
- Ugovor se sklapa s HOA-om radi ispunjavanja popisa radova ili usluga navedenih u ugovoru.
U prvom slučaju ne stvara se partnerstvo, a suvlasnici imaju pravo odabrati organizaciju na općoj skupštini. Ako se iz nekog razloga sastanak ne održi ili građani nerado sudjeluju u izboru organizacije, natječaj imenuje općinska vlast. Tada imenuju društvo za upravljanje koje preuzima odgovornost za upravljanje zajedničkom imovinom kuće.
Prednost ove metode je dostupnost resursa koje HOA ne posjeduje (oprema, osoblje).
Koji put odabrati
Zakon predviđa nekoliko načina organiziranja upravljanja stambenom zgradom. Vlasnici imaju pravo odabrati onaj koji im najviše odgovara.
Koje su prednosti izravnog upravljanja, ispitali smo gore: minimalni trošak, izravna komunikacija s organizacijama koje pružaju usluge i nedostatak složene i skupe upravljačke strukture.
Za stvaranje udruge bit će potreban veći stupanj suradnje, ali pruža građanima mogućnost da sami upravljaju zajedničkim imovinom. Uprava HOA-e ili zadruge pažljivije je prema potrebama stanovnika. U obzir se uzima mišljenje o veličini tarifa i popis usluga. O najvažnijim pitanjima trebali bi izravno odlučiti vlasnici.
Iako su pravila za upravljanje stambenom zgradom ista, upravljačkim tvrtkama je lakše "ograđivati se", a stanovnicima je teže ispuniti svoje obveze. Odbor udruge ovisi o vlastitim susjedima.
Informacijski sustav za stambeno-komunalne usluge
U 2017. godini pokrenut je portal informacijske državne stambene strukture koji igra ulogu referentnog sustava upravljanja stambenim zgradama. Sadrži podatke o vlastima, tvrtkama i organizacijama odgovornim za pružanje stambenih i komunalnih usluga. Ovdje su također uključene udruge vlasnika domova, upravne zadruge i tvrtke. Cilj portala bio je građanima pružiti informacije o kvaliteti, količini komunalnih usluga, kršenjima koji su dozvoljeni te o pravima i obvezama ljudi.
Sustav se prvenstveno treba koristiti za izračunavanje i plaćanje plaćanja, izračunavanje subvencija. Zanimljivo je da zakonodavstvo dopušta ne plaćati račune koji nisu uneseni u sustav, ohrabrujući tržišne subjekte da se pridruže sustavu.
Međutim, upravljačke organizacije, njihovi predstavnici suočavaju se sa stalnim kvarovima u sustavu, a postupak registracije i unosa podataka je glomazan i složen postupak. Postoji zabuna u veličini stambenog prostora koji je dostupan menadžerskim organizacijama i koji je doprinio Rosreestr.
Stoga je primjena jedne dobre ideje umjesto sustava pomoći za upravljanje stambenim zgradama stvorila još jedan problem.
Podrška resursa
Aktivnosti upravljanja zahtijevaju istodobno izvršavanje mnogih funkcija.Istovremeno se u zakonodavstvo svakodnevno uvode izmjene, daju se nova objašnjenja postojećih regulatornih akata i analizira sudska praksa. Na primjer, da bi se pojednostavio rad sa sve većom količinom informacija, na primjer, stvoren je elektronički sustav „upravljanje višestambenim kućama“.
Omogućuje vam sistematizaciju dostupnih informacija, obradu. Ponuđeni su predlošci dokumenata, preostaje ih samo ispuniti.
U zaključku
Upravljanje stambenom zgradom - usluga koja se pruža vlasnicima kuća. Oni imaju pravo potpuno preuzeti sve u svoje ruke ili prenijeti kontrolu specijaliziranoj organizaciji.
Prakticira se druga opcija - stvara se upravljačka zadruga ili HOA koji sklapa ugovor o pružanju usluga s društvom za upravljanje. Stupanj sudjelovanja HOA u upravljanju već određuju stranke.
Pravni sustav upravljanja stambenom zgradom predstavlja sloj pravnih akata (LCD, određeni zakoni, vladine uredbe, odluke lokalnih vlasti).
Konstantno mijenjajući zakonske zahtjeve, složenost mnogih procesa izaziva porast tereta onih koji su odgovorni za upravljanje. Kako bi im život bio lakši, stvaraju se specijalizirani programi, na primjer, sustav upravljanja stambenim zgradama (ICFER).