Upravljanje svakom stambenom zgradom složen je proces na više razina koji zahtijeva iskustvo, a ponekad i posebno znanje. Zato postoje partnerstva vlasnika, društava za upravljanje itd. Jedan od najneugodnijih i vrlo kontroverznih mjesta je predsjednik HOA-e. Kao dio ovog članka, pokušat ćemo otkriti tko to može tvrditi. Kakva je to osoba, koja prava ima, koje odgovornosti i ovlasti leže na njoj, je li potrebno sklopiti ugovor o radu s predsjedateljem HOA-e (uzorak će biti predstavljen), kao i ostale nijanse njegovog rada, razmotrit ćemo dalje.
Predsjednik Partnerstva za vlasnike domova
Sa pojavom ovog oblika upravljanja stambenim zgradama, slučajevi pritužbi vlasnika stanova protiv njihovih predsjednika i članova odbora postali su sve učestaliji. Predsjedavajući može djelovati u svoje osobne interese kršenjem stambenih zakona. U pravilu sastanci nisu sazvani na vrijeme, formalne su prirode i predsjedavajući ne želi izvještavati o troškovima.
Mnogi su zainteresirani za uzorak ispunjavanja ugovora o radu s udrugom vlasnika kuća s predsjednikom.
Zapravo, postoji situacija u kojoj predsjedavajući smatra HOA svojim posjedom, a vlasnici se nalaze u situaciji kada nepristojnost i neprofesionalnost odbora jednostavno ometaju normalan život. No, vlasnici se uvijek moraju sjetiti da oni zajedno plaćaju predsjedniku naknadu za njegove aktivnosti, odnosno da mora djelovati u interesu stanovnika, a ne u njihovom. Ali u praksi vidimo drugačiju sliku. Moram priznati da su vlasnici stanova često za to krivi sami: izbor predsjednika provodi se po istom principu koji biraju predsjednika roditeljskog odbora u školi - "samo ne za mene". Kao rezultat toga, vlasnici nakon kratkog vremenskog razdoblja imaju nesposobnog, nepristojnog "drugova" na ovom položaju i hrpu žalbi na njegovo postupanje.
Kako bi izbjegli takve tužne posljedice, vlasnici bi u početku trebali razumjeti da HOA živi i razvija se u skladu s pravnim zakonima našeg društva. Odnosno, odnos predsjednika i vlasnika trebao bi imati pravnu osnovu, a ne jednostavan dogovor. Za to nam je potreban ugovor o radu s predsjedavajućim HOA-e (uzorak dolje).
Što je HOA?
Prvo trebate odrediti udruživanje građana može se smatrati partnerstvom vlasnika kuća, na temelju kojih dokumenata posluje. HOA prema zakonu - pravna osoba, neprofitna organizacija koja u svom sastavu objedinjuje sve vlasnike prostora u određenoj kući. Što je ugovor o radu s predsjednikom HOA-e? Uzorak 2016 se ne razlikuje mnogo od uzorka iz 2017. godine.
Cilj je u ovom slučaju zajedničko upravljanje nekretninama u ovoj kući, osiguranje rada objekta, vlasništvo i raspolaganje zajedničkom imovinom. Prema tome, ako HOA zakonom smatra pravnom osobom, tada mora imati upravljačka tijela. Oni uključuju: opću skupštinu vlasnika domova i, kao kolegijalno izvršno tijelo, odbor.
Predsjedavajući HOA-e je osoba odgovorna za organizaciju upravljanja stambenom zgradom. Izabran je za radno mjesto. U stvari, predsjednik odbora je jedino izvršno tijelo partnerstva. U ovom ćemo materijalu raspravljati o uvjetima za izbor i daljnjem vodstvu.Prvo pitanje koje se postavlja na temu je je li ugovor o radu sklopljen s predsjedateljem HOA-e (uzorak Bjelorusije - u Republici Bjelorusiji - također se može naći) i na osnovu kojih razloga.
HOA odbor
Partnerstvo za vlasnike domova (HOA) kreiraju vlasnici kuća kako bi mogli zajednički upravljati svojom imovinom. Kao i svaki drugi pravni oblik, HOA mora imati vlastiti račun i svog voditelja - predsjednika partnerstva vlasnika kuća.
Osoba koja tvrdi da je predsjedatelj HOA-e mora ispunjavati određene uvjete. Treba biti vlasnik stana ili zemljišta s kućom i sklopiti partnerstvo. Dalje, morate biti izabrani u odbor koji vlasnici biraju na općoj skupštini. Upravni odbor udruženja vlasnika kuća bira se na dvije godine i njegovo je upravljačko tijelo. Kada istekne regulatorni odbor, na isti način ga biraju vlasnici.
Upravo se od članova odbora bira predsjednik. Ako prema statutu, predsjedatelja može biti izabran jednostavnim glasanjem vlasnika HOA-a na općoj skupštini, tada se postupak može provesti na ovaj način. Iako izbori na glavnoj skupštini imaju svoje karakteristike. Činjenica je da što više vlasnika ima više glasova, pri čemu je površina stana veća, odnosno što je više četvornih metara, to je više glasova. U takvoj situaciji postoji šansa da se dobije predsjedatelj koji će djelovati u interesu određene skupine vlasnika, što nije uvijek u skladu s općim zadacima. Ugovor o radu s predsjedateljem HOA-e u kombinaciji (uzorak je također dostupan) također je široko rasprostranjen.
Potreba za sklapanjem ugovora o radu
Stanovnici financiraju postojanje odbora, a mjesečne isplate zaposlenicima vrše se na temelju razine osoblja. Ako su vlasnici na glavnoj skupštini odlučili da je potrebno mjesto predsjedatelja, iz toga slijede određeni ugovorni odnosi. U ovom slučaju radni odnosi nastaju temeljem ugovora o radu koji se zaključuje sa zaposlenikom koji je izabran na mjesto predsjedatelja. Uopće nije važno da je i on vlasnik kuće u istoj kući. On prema ugovoru obavlja određene radne funkcije, koje su uređene ugovorom o radu. Nepostojanje ugovora o radu koji potpisuju obje strane smatrat će se kršenjem zakona o radu. Takav je sporazum također potreban jer predsjedatelj u ime vlasnika potpisuje ugovore s pružateljima usluga, izvođačima radova, kao i raznim računovodstvenim dokumentima.
Predsjednik udruženja je odgovorna osoba, zbog čega je zaključivanje ugovora o radu s njim utvrđenog stupnja odgovornosti. Stambeni zakonik u ovom slučaju ne predviđa potrebu za formalnim ugovorom, ali ne kaže da nije potreban. No, istodobno, kodeks o radu određuje da ako u kući postoji HOA, s predsjednikom se sklapa ugovor o radu, a ako se u kućanstvu bavi posebna tvrtka, tada su aktivnosti predsjedatelja regulirane statutom.
Posljedice ne potpisivanja ugovora o radu
Ako su vlasnici odlučili ne zaključiti ugovor o radu, u ovom slučaju obje strane mogu izgubiti. U slučaju tužbe, vlasnici domova neće moći pobijediti u slučaju, na primjer, ako je došlo do rasipanja sredstava po krivici predsjednika, jer nema ugovora, nema odgovornosti. Zauzvrat, interesi šefa HOA-e također nisu zaštićeni.
Ako se pojavi na sudu, ali s druge strane barikada, onda će njegova prava biti nemoguće dokazati: platiti zaostale plaće, vratiti se na položaj nakon ilegalnog otkaza.Dakle, vidimo da izostanak ugovora o radu lišava obje strane poluge zakonskog utjecaja jedni na druge. Nije teško pronaći uzorak popunjavanja ugovora o radu HOA-e s predsjedateljem. Osim gore navedenog, ugovor sadrži i radne uvjete, pružanje dopusta i visinu plaće. Nekorištenje prava na potpisivanje ugovora o radu u ovom će slučaju biti kratkovidno. Štoviše, vlasnici kuća mogu izgubiti u mnogo većoj mjeri.
Struktura ugovora o radu s predsjednikom HOA-e
Uzorak jasno odražava sljedeće: ugovor je bilateralni, podijeljen je na odjeljke i uključuje: opće odredbe, razdoblje valjanosti, trajanje probnog razdoblja, datum od kojeg osoba mora započeti s radom, prava i obveze obje strane, iznos naknade, raspored rada i ostatak, jamstva socijalnog osiguranja, isplate naknade, klauzule o utvrđivanju odgovornosti stranaka, detalji i potpisi. Datum i potpisi moraju biti prisutni, a ugovor mora imati matični broj upisan u knjigu registracije ugovora o partnerstvu. Ugovor ne bi trebao sadržavati prazne stupce. Ovaj se dokument može zaključiti samo po hitnom obliku, a maksimalno trajanje je dvije godine.
To potvrđuje obrazac ispunjenog HOA-e s predsjedateljem.
Potpisivanje ugovora o radu
Tekst ugovora u pravilu tajnik ugovora sastavlja i upisuje u matičnu knjigu tajnik stambenog odbora koji obično obavlja funkcije kadrovskog inspektora. Tko potpisuje ugovor o radu s predsjednikom HOA-e? Ugovor u ime vlasnika potpisuje osoba ovlaštena za to charterom. Ova vrsta sporazuma ima svoje specifičnosti: u partnerstvu nema drugih visokih dužnosnika, predsjednik uprave je sam šef, iako on još uvijek ne može potpisati sporazum sa sobom. Važno je da statut i drugi propisi o partnerstvu na dostupan način riješe pitanje osobe koja će djelovati kao poslodavac i potpisati ugovor o radu s predsjedavajućim. U ovom se tekstu ugovori neispunjeno pozivaju na ovaj odlomak. Osim toga, sporazum se pregovara s neovisnim odvjetnikom za rad, lokalnim vlastima, kojem ova kuća pripada.
Tko zaključuje ugovor o radu s predsjednikom HOA-e, sada je jasno.
Datum isteka
Kao što smo rekli, ovaj ugovor je hitan, a maksimalni rok valjanosti je 2 godine. Dokument se pohranjuje s ostalim osobnim dokumentima partnerstva u vatrootporni ormar ili sef pet godina, a zatim šalje u arhivu partnerstva. Treba napomenuti da, nakon što predsjedavajući obavi svoje dužnosti, može biti ponovno izabran ili podnijeti ostavku na vlastiti način.
Uvođenje promjena
Ako se pojave okolnosti koje zahtijevaju izmjene ugovora o radu s predsjedateljem HOA-e (na primjer, revidiran je stolac za osoblje, zbog čega je predsjedavajući povećao plaću), tada se u ovom slučaju izmjene izvode dodatnim sporazumom. Dopunski ugovor označava novu verziju zastarjele klauzule ugovora.
Odgovornosti predsjednika HOA-e prema ugovoru o radu
Predsjednik odbora HOA je osoba koja u svim instancama zastupa i u potpunosti štiti interese vlasnika. Predsjedavajući se u svom djelovanju vodi zakonodavstvom o stambenom zbrinjavanju i opisom poslova koji su odobrili članovi odbora.
Prema ugovoru o radu, dužnosti predsjedavajućeg uključuju:
- poznavanje zakonodavstva Ruske Federacije, zakonodavstva njihove regije prebivališta, kao i pravovremeno upoznavanje sa svim izmjenama i dopunama;
- nadziranje pravovremene preračunavanja stanara za komunalije, ako je potrebno;
- kontrola nad radom knjigovođe partnerstva;
- kontrola nad provedbom odredaba Povelje HOA-e i protokola s općih skupština, što izravno odražava aktivnosti partnerstva;
- praćenje provedbe odluka donesenih na sastancima članova HOA-e;
- nadzor sanitarnog stanja zajedničkih prostora;
- upravljanje osobljem koje opslužuje kuću (zakazivanje, provjera plaća);
- praćenje napretka rada na sporazumima sklopljenim u ime partnerstva;
- potpisivanje ugovora u vezi sa popravkom i održavanjem stambenih objekata;
- nadziranje vlasničkih obveza nad održavanjem zajedničkih prostorija u skladu sa svojim udjelima u imovini;
- praćenje poštivanja prava vlasništva;
- sprečavanje sukoba, kao i njihovo pravovremeno otklanjanje u slučaju pojave;
- Partnerska dokumentacija (izvješća, dokumenti, statistika, bankovni papiri);
- pružanje izvještaja o obavljenom poslu na sastanku članova partnerstva dobro je kada se s predsjedavajućim HOA-e zaključuje ugovor o radu.
Također se mora reći da nakon preuzimanja dužnosti predsjedavajući mora obavijestiti porezne vlasti o svojim podacima. Budući da je partnerstvo vlasnika kuća pravna osoba, promjene se moraju izvršiti na USRLE. Ako sažmemo sve ove odgovornosti, tada se funkcije predsjedatelja mogu utvrditi na sljedeći način. Prije svega, predsjedatelj mora kompetentno odgovoriti na zahtjeve, pritužbe i izjave stanovnika stambene zgrade. Pored toga, predsjedavajući mora nadzirati proizvodnju svih kućanskih poslova i pravodobno obavljanje svih javnih komunalnih usluga. Treće, suradnja s dobavljačima resursa koji stanovnicima kuće pravovremeno pružaju toplinu, struju i vodu.
Članovi partnerstva mogu osporiti radnje i odluke predsjedavajućeg i članova odbora podnošenjem žalbe tužitelju, jer predsjednik HOA-e radi po ugovoru o radu.
Prava i ovlasti
U usporedbi s čelnicima drugih organizacija, predsjednik odbora ima izuzetno ograničene ovlasti, u skladu sa zakonom na koji ima pravo:
- ovjeriti dokumente financijske prirode;
- kontrolirati vođenje ili vođenje računovodstva službe za odnose s javnošću bez pomoći;
- zaključiti one ugovore za koje, u skladu s primjenjivim zakonom, nije potrebna suglasnost vlasnika i članova uprave;
- potpisuju administrativne i druge dokumente koji obvezuju članove HOA-e;
- odrediti datum sastanka sudionika HOA-e i provesti ga;
- izvršavati upute HOA bez punomoći;
- prijaviti se za posao i otpustiti zaposlenike, dodijeliti bonuse i novčane kazne;
- raspolagati stambenim i nestambenim fondom;
- ako su na sastanku birači bili podijeljeni u jednake skupine, tada zauzimaju nečiji stav, odlučujući glas;
- zaključiti ugovor o osiguranju partnerstva.
Pored gore navedenih ovlaštenja, vlasnici domova mogu ga obdariti i drugima potrebnim za obavljanje određenog djela.
Ispitali smo zašto nam treba ugovor o radu s predsjedavajućim HOA-e. Predloženi uzorak
