Mindenki meg akarja szerezni saját házát, de manapság annak költsége meglehetősen magas, tehát nem mindenki engedheti meg magának ilyen vásárlást. Ennek a helyzetnek az egyik módja a közös építkezés. Ez lehetővé teszi, hogy pénzt fektessen be bármilyen ingatlan építésébe és a munka befejezése után lakóterület megszerzéséhez. De itt fontos megérteni, hogy a közös építkezésnek számos árnyalata van, amelyeket figyelembe kell venni, mivel az ingatlanszerzés ezen módszere az egyik legveszélyesebb.
Mi az érdeklődő? meghatározás
Tehát a megosztott építésről és annak jellemzőiről szóló beszélgetésnek annak meghatározásával kell kezdődnie, hogy ki a részvénytulajdonos. Ez a kifejezés olyan személyre vonatkozik, aki részt vesz bármely lakóingatlan közös építésében, és jogosult egy jövőbeni házban kedvezményes áron lakást vásárolni.
A részvényesek részvényeinek megalakulása a jövőbeli struktúra alapjának megteremtésének a szakaszában kezdődik. Egyes esetekben később csatlakozhat az építéshez, de ebben az esetben a házvásárlás kedvezménye kevesebb lesz.
A közös építés előnyei
A részvényesek visszajelzése az ilyen típusú építésről meglehetősen ellentmondásos, de előnyei nyilvánvalóak:
- jelentős kedvezmény a lakásvásárlásnál az építkezés befejezése után;
- jó módszer az ingatlanbefektetésekre, ha viszonylag kis tőkével rendelkezik a kezed;
- lakások részletekben történő megvásárlásának lehetősége, amelyben az építési folyamat során kifizetésre kerülnek.
Így ha nincs pénze saját házának megvásárlására, akkor a közös építésben való részvétel jó megoldás.
Ki a szerződés fele: jogok és kötelezettségek
A közös építésben való részvétel esetén szükségszerűen megállapodást kell kötni az egységtulajdonosok és az építőipari vállalat között. E megállapodás értelmében a részvénytulajdonosok kötelesek időben befizetni, ha a lakóterületet részletekben szerezik meg, valamint teljesíteniük kell a dokumentumban előírt egyéb kötelezettségeket is. A fejlesztő viszont köteles befejezni a létesítmény építését és a megállapodás szerinti időpontban üzembe helyezni.
A részvényesek és a fejlesztők közötti kapcsolatot szövetségi szinten törvény szabályozza. 2004-ben számos módosítás és javítás történt benne, amelyeknek köszönhetően a közös építésben való részvétel biztonságosabbá vált. Ennek oka a magas szintű botrányok sorozata volt, amikor a részvényesek jogait megsértették.
Mi a DDU?
Tehát már eldöntöttük, hogy kik az érdekeltek, tehát itt az ideje, hogy kicsit megértsük a közös szerkesztés terminológiáját. A részvénytulajdonosok leggyakoribb kifejezése a DDU. Ez egy közös építési (részvételi) megállapodás, amelyet a fejlesztő és a részvényesek kötnek meg. Ez garantálja, hogy a két fél jogait nem sértik meg. A feltételek be nem tartása a peres eljárás alapjául szolgálhat. Mint a gyakorlat azt mutatja, a részvényesek és a fejlesztők közötti viták túlnyomó többségében az előbbi javára oldódnak meg, ám a bírósági eljárás során a problémák megoldása több évet is igénybe vehet.
A közös építés lényege
Az ilyen típusú építésre vonatkozóan átfogó információkat lehet beszerezni a „Közös építésről” törvényben, amelynek alapján megállapodást kell kötni a tulajdonosok és a fejlesztők között, előírva az előbbiektől, hogy időben fizessenek be, az utóbbiaktól pedig a lakóépület építésének időben történő befejezését.
Amikor a ház elkészül, minden részvényes lakást kap a tulajdonában. A ház paramétereit szintén a szerződés írja elő, így a megosztott építési részesedés tulajdonosa megkapja azt a lakást, amelyet eredetileg akart.
A közös építkezés résztvevőinek jogai
Már tudjuk, hogy kik a részvénytulajdonosok, tehát most arról kell beszélnünk, hogy milyen jogi jogokkal rendelkeznek. A közös építkezésben részt vevő mindkét fél jogait és kötelezettségeit a DDU határozza meg. Ha valamelyik fél nem felel meg a szerződésnek, a bírósághoz fordulás másik oka lehet.
Mint a gyakorlat azt mutatja, a legtöbb konfliktushelyzet okai a következők:
- ha a részvényesnek olyan dokumentumai vannak a kezében, amelyek az ingatlan tulajdonjogát biztosítják neki, a tárgy átadásának tényét sehol nem rögzítik;
- ha a fejlesztőnek nincs ideje az objektumot időben átadni;
- a ház minősége nem egyezik meg a szerződésben meghatározott információkkal
- a szerződés felmondása bármelyik fél hibája miatt.
A közös építésű konfliktusok esetén a részvénytulajdonosok igénybe vehetik a fogyasztóvédelmet, ahol részletes információkat kapnak a jelenlegi helyzetről, valamint javaslatot tehetnek a legjobb lépésekre.
Fogadalmi megállapodás: mi ez és miért van szükség erre?
Ha részletben vásárol lakást, akkor a DDU mellett a zálogkölcsön-megállapodást is megköítenie kell. Ez a jelenlegi jogszabályok követelménye, és lehetővé teszi a részvényesek és a fejlesztők jogainak védelmét. A dokumentumot elektronikus formában készítik el, mindkét fél aláírja, majd elküldi az állami regisztrációhoz. Ehhez a dokumentumot ki kell állítani az építkezésen és hitelesíteni kell.
Az állami regisztrációs szerződés elküldésekor a következő dokumentumok csomagját csatolják hozzá:
- A DDU hitelesített másolata, száma és regisztrációs dátuma.
- Egy építési projekt tervezési dokumentációja a hely feltüntetésével.
- Az állami illeték befizetésének igazolása eredeti és hiteles másolata.
- A biztonsági megállapodásban feltüntetett összes dokumentum másolata.
A szerződés aláírásában részt vevő bármelyik fél benyújthatja a dokumentumokat a regisztrációhoz.
Hogyan lehet részt venni a közös építésben?
A ház vagy bármely más lakóingatlan érdekeltségeinek, hogy vegyenek részt a közös építésben, a következőket kell végrehajtaniuk:
- az építőipari vállalat meghatározza a jövőbeni épület helyét, és földterületet szerez beépítésre;
- a részvénytulajdonosok olyan projekteket keresnek, amelyekbe részvényesek vesznek részt, és megállapodást kötnek a fejlesztővel a részvényesi részvételről;
- ha a lakást részletekben vásárolják meg, összeállítják a fizetési ütemtervet, meghatározzák a kifizetés összegét és a kifizetések jellegét;
- egy építőipari társaság házat épít és azt a részvényesek tulajdonjogára ruházza át.
Ez egy szokásos eljárás, amelyet egy lakástulajdonosnak át kell mennie, hogy megszerezze saját házát, közös építésű.
Az ügyletek átláthatóságának nyomon követése és felügyelete
Manapság az érdekeltek, nevezetesen jogaik, védelme nagyon magas szintű. Ha csak néhány évvel ezelőtt a megosztott építkezés meglehetősen kockázatos üzlet volt, akkor ma már befektethet benne, anélkül, hogy félne elveszíteni pénzügyi forrásait.
A közös építési létesítményeket regionális és önkormányzati képviseletek felügyelik, így minden ügylet legitimitását tiszteletben tartják.
Mit kell tenni a részvénytulajdonosok megtévesztése érdekében?
A megosztott építkezés állam általi szigorú szabályozása ellenére a megtévesztett részvénytulajdonosok azonban messze nem ritkák. Ennek oka az a tény, hogy a gátlástalan fejlesztők lefagyaszthatják az objektum építését, vagy egyáltalán nem kezdhetik el, miközben négyzetméterenként a pénzt az érdekeltektől veszik igénybe.
Az érdekeltek megsértésének jelei
Van egy külön nyilvántartás a becsapott részvénytulajdonosokról, amelyben nyilvántartásba veszik a részvényesek jogainak megsértésével kapcsolatos valamennyi panaszt.
A konfliktushelyzeteknek nagyon sok oka lehet, a leggyakoribbak a következők:
- az építési vállalkozás elvesztette annak a földnek a tulajdonjogait, amelyen a ház épül;
- egy építőipari vállalat felszámolása vagy csődje;
- a lakhatás jogos tulajdonosának történő átruházásának késése több mint 9 hónap;
- a fejlesztő nem veszi fel a kapcsolatot, minden lehetséges módon elkerüli a találkozót, vagy nem engedi a részvényest az építkezésre.
Fontos megérteni, hogy amikor a fejlesztővel szerződést köt a közös építésben való részvételről, a részvényesnek minden joga van a ház építésének minden szakaszában. Ha ezt valamilyen okból megtagadják, akkor ez törvényes jogainak durva megsértése.
Ha a részvényesnek még a legcsekélyebb gyanúja is van arra, hogy az építőipari vállalat nem teljesíti kötelezettségeit, akkor a lehető leghamarabb meg kell próbálnia tisztázni a helyzetet.
Konfliktuskezelési eljárás
Ha konfliktus merül fel az érdekeltek (Szentpétervár vagy egy másik város) és a fejlesztő között, akkor annak megoldásához a következő lépéseket kell tennie:
- Vegye fel a kapcsolatot egy építőipari céggel. Ennek érdekében írásbeli igényt állítanak össze, és azt a cég regisztrációjának címére küldik. A törvény szerint a fejlesztőnek írásbeli választ kell adnia, megjelölve az építés megszakításának vagy befagyasztásának okát.
- Ha nem érkezik válasz, vagy ha gyanítja, hogy a vállalat csaló, vegye fel a kapcsolatot a megosztott építkezést felügyelő illetékes hatóságokkal és a bírósággal.
Ha a fejlesztő csődöt nyújtott be, akkor meg kell találnia hivatalos információkat, amelyek ezt megerősítik. Az ellenőrzött forrás a Kommersant újság és az egységes állami nyilvántartás. Ha nem találnak hivatalos csődinformációkat, akkor bírósághoz kell fordulni.
Az ügy bíróság elé állításához el kell készítenie a következő dokumentumok csomagját:
- A DDU hiteles másolata vagy eredeti példánya.
- Az Orosz Föderáció állampolgárának útlevél.
- Egy dokumentum a fejlesztőnek történő pénzátutalásról.
Ha a bíróság felkéri a fejlesztőt, akkor a választottbíróság segítségével meg tudja oldani a problémát. Ehhez a fent felsorolt dokumentumokhoz bírósági határozatot kell csatolni.
A részvényesek által a fejlesztő kötelezettségeinek nem teljesítésére irányuló kérelmek megvizsgálása 20 napot vesz igénybe, majd a panaszt egyetlen nyilvántartásba veszik. Vannak idők, amikor a részvénytulajdonosok megtagadják a panaszok nyilvántartásba vételét. Ebben az esetben kérnie kell az ügyre szakosodott ügyvéd tanácsát.
Mint a gyakorlat azt mutatja, a közös építés kiváló lehetőség azoknak az embereknek, akiknek nem állnak azonnal rendelkezésre a teljes összeg a ház megvásárlásához. De lehet, hogy a szerződés aláírása előtt alaposan meg kell ismerkednie azzal, és meg kell tudnia, hogy kik az érdekeltek, hogy ne kerülhessenek kellemetlen helyzetbe a jövőben.