A diszkontált cash flow módszer összetett és nehezen kiszámítható. Az elemzett objektumot különféle cash flow-k beérkezésekor értékeli, modellezve a bevétel jellemzőit.
Mennyibe kerül a jövőbeli pénz?
Cash flow diszkontálási módszer – ez a jövőbeni készpénzfizetések értékének a jelenlegi időszakra történő csökkentése. A diszkontálás azon alapul, hogy a pénz értéke a gazdaságban idővel csökken. Az idő múlásával a pénz elveszíti értékét a jelenlegihez képest. Referenciaként figyelembe kell venni a jelenlegi számítási pillanatot, és az összes későbbi pénzügyi bevételt a jelenlegi időszakra kell vinni. Ehhez alkalmazza a pénzáramok diszkontálásának módszerében alkalmazott együtthatót. Számításának példája a következő: k = 1 / (1 + r)én. A képletben r jelentése a diszkontráta, i az időtartam számát jelenti.
Hol alkalmazható a módszer?
A cash flow diszkontálási módszert egyetemesen alkalmazzák. Ez lehetővé teszi annak meghatározását, hogy mekkora a jövőbeli jövedelme a jelen helyzetben. A pénzügyi folyamatok ingatagok lehetnek, a jövedelmek helyettesíthetők veszteségekkel. A változás dinamikáját nem mindig lehet megjósolni. Mindig értékelheti az ingatlant a jelenlegi előnyök alapján, amelyeket holnap hozhat.
Célszerű a cash flow diszkontálási módszert alkalmazni, ha:
- érvek vannak azt feltételezni, hogy a pénzügyi folyamatok idővel jelentősen csökkennek vagy növekednek;
- az értékelési tárgy elegendő a jövőbeni jövedelem (pozitív vagy negatív) kiszámításához;
- a pénzügyi folyamatokat súlyosan befolyásolja a szezonalitás;
- Az értékelés tárgya egy olyan objektum, amely kibővíti a lehetséges funkciókat;
- az értékelendő ingatlan éppen épült vagy üzembe került.
Milyen adatokra van szükség a számításhoz?
A pénzáramok diszkontálásának és a jelenlegi pillanatba való bevezetésének módszerével történő számításhoz a következő adatokra van szükség:
- Nyereségesség (maguk a cash flow-k).
- A települések feltételei.
- Kedvezmény mértéke.
Algoritmus műveletek
Fontolja meg a pénzáramok diszkontálásának módszerének kiszámításához szükséges algoritmust.
A számítások alapja a jövedelmezőség. Ez az értékbecsült ingatlan valós cash flow-ja a jövedelem-megközelítéssel. A pénzforgalmi diszkontálási módszer figyelembe veszi a nettó szabad áramlást, azaz azokat a pénzösszegeket, amelyek a tulajdonos rendelkezésére állnak, az összes költség levonása után, beleértve a beruházásokat is.
A számlázási időszak meghatározása az ingatlan adatok mennyiségétől függ. Ha ezek elegendőek és szükségesek a hosszú távú előrejelzések készítéséhez, akkor választhat hosszabb időszakot, vagy növelheti az előrejelzés pontosságát.
Oroszországban az átlagos előrejelzési időszak harmincöt év.
Ez a mutató a jövedelem eddigi értékét adja az értékhez viszonyítva. Ehhez a pénzügyi folyamatokat meg kell szorozni a diszkontrátával, amely az a megállapított jövedelemráta, amely elvárható a befektetőtől, aki a vállalkozás értékébe fektetett be.
Cash flow diszkontálási módszer és befolyásoló tényezők
Az arány kiszámításakor a következő befolyási tényezőket veszik figyelembe:
- inflációs ráta;
- tárgyak jövedelmezősége;
- minden kockázatot figyelembe vevő profit;
- Jegybanki árfolyam;
- a kereskedelmi bankok százalékos aránya a hitelfelvételhez;
- átlagos tőkeköltség.
Módszer Alkalmazási módszer
A pénzáramok diszkontálásának módszerének megfelelő alkalmazásához az üzleti értékelés során a következő algoritmus szerint kell eljárni:
- Az értékelendő időszak kiválasztása Oroszországban ez nem haladhatja meg a harmincöt évet. A világ hosszabb értékelési periódust alkalmaz.
- A vizsgált cash flow típusának meghatározása. Például leírható a pénzügyi csökkenő és növekvő áramlások (bevételek és veszteségek) nagysága a pénzügyi kimutatások (aktuális és korábbi évek) és a modern piac jelenlegi helyzetének leírásával, a hibák figyelembevételével. A jövedelem több típusát figyelembe veszik: teljes jövedelem (ingatlanadó és üzleti költségek nélkül); a tervezett összes jövedelem; nettó működési jövedelem (levonva az állóeszközbe történő befektetéseket, valamint a kölcsönök és kölcsönök kifizetéseit); pénzügyi folyamatok fiskális díjak fizetése előtt és után.
- Az értékelt tárgy fordított vagy maradványértékének kiszámítása a jövedelem áramlásának megszűnése után. A reverziót megközelítőleg meg lehet határozni, ha megvizsgáljuk az ilyen objektumok költségeit az orosz piacon vagy előrejelzzük a piaci helyzetet. Kiszámolható az aktiválási arány vagy az éves jövedelem az előrejelzett időszak végét követően.
- A diszkontráta kiszámítása. Ebben a számításban nehéz helyzet a jövőbeni jövedelem arányának helyes előrejelzése. Több mint tíz módja van ennek a cash flow diszkontálási módszernek. Példák gazdasági számítási módszerekre: kumulatív módszer vagy kockázat-összeadás, befektetési összehasonlítási módszerek, allokációs módszer (a hasonló tárgyakhoz viszonyított tranzakciók százalékos számítása), piaci megfigyelésen alapuló nyomon követés az ingatlanbefektetések elemzéséhez, amelyben az arány összevont mutatók összehasonlításával származik.
- A cash flow diszkontálási módszerének alkalmazása a kiszámított kezdeti mutatók szerint. A számításhoz a következő képletet kell használni: DDP = ∑Nt = 1DP / (1+ Sd)tahol DDP - diszkontált cash flow-k; DP - cash flow a kiválasztott időszakban (t); SD - a jövőbeni jövedelem mértéke; t az előrejelzett időszak; N a jövőbeni cash flow-kra előrejelzett időszakok száma.
Diszkontráta módszerek
A valóságban a szakemberek a következő módszereket használják a jövedelem mértékének kiszámítására:
- kumulatív konstrukció;
- az alternatív befektetések összehasonlítása;
- kamat felosztása;
- piaci megfigyelés.
A legnépszerűbb út Oroszországban
Az kumulált építési módszer azon a tényen alapszik, hogy a diszkontráta kockázatos funkció. Az összes ingatlanhoz külön-külön lehetséges kockázat kombinációjának tekintik. Az arány megegyezik a kockázatmentes kamatláb és a kockázati prémium összegével. Az utolsó összetevőt úgy számítják ki, hogy az elemzett tulajdonságra rendelkezésre álló tényezők értékeit összevonják.
Az orosz szakemberek a diszkontrátát általában kumulatív konstrukció alapján számítják ki. Ennek oka a módszer megtérülési arányának kiszámításának egyszerűsége a hazai ingatlanpiac jelenlegi körülményei között.
Hasonlítsa össze és zárja le
Az ingatlan jövőbeni értékének kiszámításához általában a különféle befektetések módszerét, vagy inkább azok összehasonlítását használják. Vagy a befektető által bejelentett megtérülési rátát lehet venni a megtérülési rátának, akkor ezt a szponzor határozza meg, vagy más hasonló projektek vagy eszközök várható megtérülési rátáját, amelyet az emberek értenek, ha pénzt fektetnek be.
Jelölje ki a főet
Az allokációs módszert akkor alkalmazzák, amikor a hozamot kamatlábként számítják ki. Úgy ítélik meg, hogy az ingatlanpiacon tárgyakkal kapcsolatos hasonló ügyletekkel kapcsolatos információk alapján készülnek. Ez a módszer időigényes és bonyolult. A számítási mechanizmus:
- a jövőbeli jövedelem mértékére vonatkozó hipotézisek felépítésében;
- a jövőbeni pénzügyi folyamatok összehasonlítása a kezdeti befektetésekkel (beszerzési költség).
Ebben az esetben a képletet a kezdeti információk mennyiségétől és a vevő kijelentett jogainak méretétől függően kell kiszámítani. A megtérülési rátát, a kezdeti beruházások arányával ellentétben, nem lehet közvetlenül az eladási adatok alapján kiosztani. Ezt nem lehet kiszámítani anélkül, hogy kiemelnénk és elemezzük a vevő jövőbeli pénzügyi lehetőségeire vonatkozó feltételezéseit.
A diszkontráták allokációs módszerrel történő kiszámításának legmegfelelőbb módja, feltéve, hogy rendelkezésre áll a befektető (szponzor) felmérése és pontosítása:
- milyen százalékban vették figyelembe a kezdeti eladási értéket;
- hogyan jósolták a jövőbeli pénzügyeket.
Ha az értékelő megszerezte az összes szükséges adatot, akkor kiszámíthatja a hasonló objektum belső megtérülési rátáját. Az egyéb ügyletek megtérülési rátájának meghatározásakor a kapott értékre támaszkodik. Érdemes megjegyezni, hogy minden tárgy egyedi, utánozhatatlan és megvan a maga pénzügyi jellemzői. Noha bizonyos eltérésekkel (pontatlanságokkal) meg lehet szerezni a diszkontrátát allokációs módszerrel, amely megfelel a jövőben várható általános fejleményeknek. Önnek azonban tudnia kell, hogy mivel ilyen tranzakciókat kell kiválasztani, akkor az eredeti objektumokhoz hasonló objektumok eladására kerül sor, amelyek meglévő használata a leghatékonyabb.
A számítási folyamat az allokációs módszer szerint lépésekben:
- modellezés egy hasonló objektumra egy adott időszakban, az összes rendelkezésre álló pénzügyi folyamat leghatékonyabb felhasználásának forgatókönyve szerint;
- a befektetések megtérülési rátájának kiszámítása a számítási objektumhoz;
- az eredmények elemzése bármilyen statisztikai vagy szakértői módszerrel annak érdekében, hogy az elemzés meglévő tulajdonságai a becsült tulajdonsághoz igazodjanak.
Értékeld a piacot
A megfigyelési módszer a következő adatokon alapul:
- a piaci helyzet állandó elemzése;
- az ingatlanbefektetések tranzakciós mutatóinak nyomon követése.
Az elemzett információkat általánosítani kell a különféle piaci ágazatokra és rendszeresen lefedni. Az adatok útmutatást nyújtanak az értékelők számára. Ezek lehetővé teszik a kiszámított mutatók összehasonlítását a meglévőkkel, a különféle korrekciós eltérések valódiságának ellenőrzésére. Ha figyelembe kell vennie a kockázatnak a diszkontrátára gyakorolt hatását, akkor az ingatlanok értékelésekor azonnal meg kell változtatni a megtérülési rátát. Ha a jövedelem két vagy több forrásból áll, amelyek közül az egyik garantáltnak és megbízhatónak tekinthető, akkor egy jövedelemrátát alkalmaznak rá, és a többi forrást magasabb mértékre diszkontálják. Például a prémiumok százalékban kifejezett összegét a bérlő üzleti volumenén kell meghatározni, és egy változó, amely az idő függvényében változik, szezonális tényezőktől függően. Ez a technika segít figyelembe venni a kockázat mértékét, amikor egy ingatlanból profitot szerez egyetlen formában. Analógia útján figyelembe lehet venni az ingatlanból származó jövedelemszerzési kockázatok különböző fokát az időszakok során.