Korunk vállalkozói aktívan fordítják az apartmanház lakóterületeit nem lakóépületekké. Az ilyen nem termelő vállalkozások számára alkalmas ingatlanok piaca meglehetősen fiatal. Csak körülbelül 15 éves, de dinamikus és élénk.
Ez a cikk ismerteti a házak nem lakóhelyiségek státusának megszerzésére irányuló eljárás jellegét és részleteit.
A fordítás előnyei
Az állapotváltozás miatt a ház sokkal kevesebbet fizet, mint a kész iroda bérlése. Moszkvában, a metróállomások közelében, a bérlők havi 250 000 rubelt fizetnek egy korábbi kétszobás apartmanért. Az a vállalkozó, aki nem lakóépületet épít fel egy lakóépületben, sokkal jövedelmezőbb, mint egy olyan személy, aki kereskedelmi ingatlant vásárolt. Ez utóbbi ára Moszkvában, a jelenlegi bejelentések alapján, 350 ezer rubeltől 700 ezer rubelig terjed négyzetméterenként.
A nem lakóépületek lakóépületben történő felszerelésével a vállalkozók okosan befektetnek állóeszközökbe: mini-piacokba, különféle irodákba stb. Így a kisvállalkozások városi infrastruktúrája jelentősen fejlődik.
A nem lakóingatlanoknak a lakások miatt bekövetkezett növekedése az irodák és üzletek elhelyezkedésének jelentős variabilitását vonja maga után. Ideális szoba erre a célra egy apartmanban egy zsúfolt utca első emeletén található egy átjáró.
Kedvező a metró infrastruktúra, tömegközlekedési megállók, különféle intézmények közelében történő elhelyezkedés. A földszinti apartmanok ára a metróállomások közelében, stb., Néha megduplázza a padlók költségeit. Ezzel szemben a lakóövezetekben: az első szint ára 10% -kal alacsonyabb.
Egyes vállalkozók átalakulnak, hogy tovább béreljék az ebből eredő nem lakóépületet. Ez jövedelmező. Döntsön magadnak: egy moszkvai kétszobás apartman bérléséért a tulajdonos havonta 40-50 ezer rubelt kap, és az ezzel egyenértékű nem lakóépületekért 5-6-szor többet fizet.
A sikeres átruházás feltételei
Előfordulhat, hogy kezdetben lehetetlen lakást átvinni nem lakóhelyiségbe. Az azt végrehajtó személynek be kell tartania az Orosz Föderáció Lakáskódexében (22. cikk) a sikeres tranzakcióra előírt feltételeket:
- A lakás preferált elhelyezkedése a földszint. Ha magasabb, akkor a lakólakások nem lehetnek alacsonyabbak.
- A lakók mentesítették belőle.
- A ház állapotát nem ismeri fel vészhelyzet.
- Az apartmanházban lévő nem lakóépületek jövőbeli tulajdonosát a szomszédok beleegyezésével szerezték meg. (Ezt a szubjektív pillanatot figyelembe kell venni, ez gyakran a vállalkozók számára végzetes lesz).
- Van egy építészeti lehetőség egy külön bejárat felszerelésére.
- A nem lakóépületek lehetséges átalakítása egy apartmanházban.
- A lakást nem vonják vissza a lakásállományból nyitott termeléshez, fürdõházhoz, nyilvános WC-hez, vegytisztításhoz, temetkezési otthoni létesítményhez, edények fogadóközpontjához és egyéb létesítményekhez, amelyeket az SNIP-k nem biztosítanak a lakóépületekben.
Ha a nappaliba gázt szállítottak, akkor azt szellőztetni kell. A jelenlegi szabályozási keret tiltja a gázkészülékek használatát nem lakóépületekben. A jövőbeli áruház jelentős előnye egy alagsor jelenléte egy lakóépületben. Jól csatolható az átalakított lakáshoz raktár formájában.
A fordítás akadályai
Emlékezzen a „szűk keresztmetszetekre”, amelyekkel a lakóépületek nem lakóépületeinek felszerelésénél találkoztak.Legtöbbjük különálló, külön bejárat megvalósításának nehézségeivel jár. Ez utóbbi szükséges a bejáratban lakók mozgásának napi útjának logisztikai lebontásához az ügyfelek vagy az ügyfelek áramlása alapján.
Oroszország lakásjogi szabályozása kötelező várostervezési normákat és szabályokat ír elő, amelyeknek meg kell felelniük a lakóépületbe bevezetett nem lakóépületeknek. A lakosok megosztott jellegű tulajdonának külön jogi védelme van, amelyet a vállalkozónak is figyelembe kell vennie.
A lakóépületek nem lakóhelyiségekbe történő átruházása (a továbbiakban: átruházás) elfogadhatatlan:
- annak összeegyeztethetősége esetén, ha más lakosok hozzáférnek lakóhelyiségükhöz;
- ha lehetetlen külön bejárata;
- ha egy bérházban a lehetséges nem lakóépületek a lakóépület részét képezik;
- ha a tulajdonos vagy bármely más polgár állandó lakóhelyeként használják;
- ha bárki jogosult a helyiségre.
A lakosság tisztelete
A vállalkozónak, amikor lakóhelyiséget nem lakóhelyiségbe helyezi át, a következő esetekben írásbeli hozzájárulást kell beszereznie a bérlőktől:
- Kerítés szerkezetek újratelepítése.
- Osztályok a terület egy részének bejáratának felszerelésére.
- Jelzőtáblák elrendezése (reklám).
Ezeket az egyetértéseket a közös tulajdonosok közgyűlésének jegyzőkönyve készíti, bár árnyalatok is lehetségesek. A lakosok meglehetősen nyugodtan reagálnak a gyógyszertár vagy a gyermekek fejlesztési központjának megnyitására otthonukban. Viszonylag toleránsak abban az esetben, ha egy üzletet ott felszerelnek. De a bár földszintjének elrendezése komoly ellenállással fog szembenézni. A ház lakosainak tanácsának joga van a közüzemi díjakat ötször magasabbra megállapítani, mint a lakosok által fizetett díjak a „nem kedvenc” vállalkozáshoz hasonló szolgáltatásokért.
A szomszédaik megnyugtatása érdekében a vállalkozóknak társadalmi terheket kell vállalniuk: tereprendezés vagy felvonók. Figyelemre méltó tény: az egyik fogászati társaság, amely a földszinten több lakást használ a konfliktus megoldására, 20% kedvezményt szabott ki a ház lakói számára nyújtott szolgáltatásainak.
Fordítási dokumentumok
A lakhatási törvény szerint az átutalás a helyi önkormányzat jóváhagyásával történik. A lakóépületben nem lakó helyiségek tulajdonosai vagy az általa meghatalmazott dokumentumok a helyi hatóságok általi megfontolást nyújtanak:
- Átigazolási nyilatkozat.
- A szoba regisztrációs igazolása.
- Jogi dokumentumok - eredeti példányok vagy azok hiteles másolatai.
- A ház alaprajza, ahol a lefordított helyiségek találhatók.
- Szükség esetén az átadott helyiségek felújításának vagy felújításának projektje.
A projekt jóváhagyásáról
A projektet össze kell hangolni bizonyos szolgálatokkal, beleértve az osztályokat: Rospotrebnadzor, városi önkormányzat, építészeti osztály (részleg), Vészhelyzeti Minisztérium felügyelete, alapkezelő társaság.
Nemcsak külön bejárattal, hanem belső átrendezéssel, a korábbi irodalakás átalakításával, rekonstrukciós munkákkal és homlokzati berendezésekkel kell biztosítania. Ebben az esetben a szellőzőcsatornák szűkítése nem megengedett.
Felülvizsgálati eljárás
Miután megkapta a vállalkozóktól származó dokumentumokat, az önkormányzatok másfél hónapon belül megvizsgálják azokat, és eldöntik, hogy jóváhagyják-e az átruházást, vagy megtagadják. A meghozott döntést három napon belül megküldik a vállalkozónak.
Ez az átruházás jogalapja, ha a nem lakóépületek lakóépületben történő átépítésére nincs szükség. Egyébként a megoldás lehetővé teszi, hogy a terv szerint megváltoztassa a projektet.
Az újjáépítés végrehajtását az önkormányzati testület elfogadó bizottsága által aláírt jogi aktus megerősíti. Ez a törvény lesz a fordítás alapja egy vállalkozó számára a formatervezés megváltoztatásához.
Az elutasításról
A helyi hatóságok a következő esetekben utasítják el az átruházást:
- A vállalkozó nem nyújtja be a szükséges dokumentumok listáját.
- A fordítás alapvető feltételeinek megsértése.
- A tényleges munka jelentős eltérése a jóváhagyott projekt paramétereitől és a megállapodott dokumentációtól.
- A törvénytervezet következetlenségei.
- A ház lakosainak közgyűléséről szóló jegyzőkönyv hiánya.
- A jóváhagyott projekt és a jóváhagyott dokumentáció paramétereinek be nem tartása.
Az elutasításról szóló döntést indokolni kell és részletesen meg kell jelölnie a konkrét megsértett fordítási előírásokat. A kérelmező megkapja, vagy három napon belül kézbesítik. A vállalkozónak joga van azt három hónapon belül fellebbezni.
A már kiadott engedélyt vissza lehet vonni, ha a szomszédok lakosai panasszal fellebbeznek a bírósághoz vagy a helyi hatóságokhoz.
A közüzemi számlákról
A vállalkozó egy lakóépületben nem lakó helyiségért fizeti meg a jogi személyekre fizetett díjakat. Ugyanakkor joga van vagy megállapodást kötni az alapkezelő társasággal, vagy közszolgáltatási megállapodásokat kötni az erőforrásokat szolgáltató vállalkozásokkal, és fizetni érte.
A képletben az otthoni közüzemi számlák kiszámításához az összes helyiség (mind a lakóépület, mind a nem lakóépület) teljes területét kell használni. Az összeg nem tartalmazza a közös területeket.
A hiba akkor fordul elő, ha a ház egy bizonyos szolgáltatáshoz közös házmérővel van felszerelve, és csak az apartmanok vannak felsorolva a felhasználók számára. Ugyanakkor a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosai indokolatlanul megterhelik a lakók terheit. Az erőforrás-ellátó vállalkozásoknak és az alapkezelő társaságoknak megfelelő módon figyelembe kell venniük a lakóépületek lakó- és nem lakóövezeteit.
Ház lakóból - nem lakóépületben
Ha egy kisvállalkozás nem csupán lakásokat továbbít a lakásokból a nem lakóépületekre, akkor a nagy- és közepes méretű vállalkozások számára nem csoda, hogy a nagyobb léptékű tevékenységek. Például egy bérház áthelyezése nem lakóhelyiségbe.
Az üzleti növekedés meghaladja a nem lakásépítés ütemét, gyakran hiányzik a meglévő irodaközpontok. Ebben az esetben a lakóépületek válnak rájuk. Ezt az eljárást a 4. cikk ismerteti. Az Orosz Föderáció Lakástörvényének 22–24.
Az átadáshoz a vállalkozó egy dokumentumcsomaggal lép fel a helyi adminisztrációhoz vagy az MFC-hez, amely a következőket tartalmazza:
- Átutalási kérelem.
- A tulajdonjogot igazoló dokumentumok.
- A ház terve.
- Projekt, ha új fejlesztésre van szükség.
Másfél hónapon belül döntést hoznak a dokumentumokról. Ez az átruházás azonban jogilag nem valósítható meg, ha a házat az egyedi házépítéshez kiosztott helyszínre építik.
Műveletek nem lakóingatlanokkal
Lakásépítésű nem lakóintézetek bérleti szerződése vagy azok adásvételi megállapodása - ezek a dokumentumok legalizálják a nem lakóingatlanokkal kapcsolatos alapvető műveleteket. Lízingkor a feleknek szerződéses módon rögzíteniük kell az ügylet következő feltételeit:
- Világosan jelölje meg a bérelni kívánt tárgyat.
- Határozza meg a bérleti díj összegét és az indexálási eljárást.
- Az értékcsökkenési kifizetések mechanizmusának meghatározása.
- A bérelt ingatlan helyreállítási eljárása.
- Állítsa be a visszaváltás feltételeit.
A földszinti apartmanokból származó bevételek a nem lakóingatlanba történő áttérés után jelentősen növekednek. A Pénzügyminisztérium legfrissebb dokumentumai szerint azonban a vállalkozók költségei is hirtelen emelkedhetnek. Például feltételezik, hogy ugyanazt az ingatlanadót a kataszteri érték alapján kell kiszámítani. A legfőbb pénzügyi hatóság tervei szerint a nem lakóépületek adómértéke meghaladja a lakossági adó ötszörösét.
következtetés
Az a vállalkozó, aki a földszinti lakást egy lakóépületben nem lakóépületté alakítja, azzal indokolja, hogy indokolatlan pénzügyi költségeket viseljen az önkormányzatok esetleges elutasítása miatt.A játék azonban megéri a gyertyát: végül tárgyi eszközöket kap olcsón, sokszor alacsonyabb áron, mint a kereskedelmi ingatlanok vásárlása.
Egy ilyen eljárás azonban körülbelül hat hónapot vesz igénybe idővel, amely elkerülhetetlenül viseli a becsült költségeket. Elrejti a lehetséges buktatókat is: rejtett tiltó körülmények, a szomszédok nem megfelelő reakciója. A fentiek alapján a vállalkozók gyakorolják a fordítási szolgáltatások igénybevételét a speciális ügyvédi irodáknál.