A földbérlet olyan cselekvés, amely a modern jogi gyakorlatban meglehetősen gyakori. Meg kell jegyezni, hogy jellemzőit bizonyos szabályozási jogi aktusok, valamint a jogi rendelkezések szabályozzák. Ezután megvizsgáljuk a földbérleti jog, valamint az átruházás és átruházás főbb jellemzőit - fogalmakat, amelyek szintén a gyakorlatban nagyon gyakoriak az e területre vonatkozó jogszabályi rendelkezések végrehajtása során.
Általános rendelkezések
Figyelembe véve a földbérleti jog főbb jellemzőit, meg kell jegyezni a közvetlenül a lízinghez kapcsolódó alapvető fogalmakat. Tehát a jelenleg hatályos szabályozási aktusok alapján a bérleti díj egy bizonyos ingatlan birtoklása, egy meghatározott időtartamra korlátozva, amelyet a megállapodás felek előre megállapodtak. Ezt a jogot visszatérítendő módon, azaz egy bizonyos kifizetéshez nyújtják, amelyben a felek korábban megállapodtak. A jelenleg hatályos normatív aktusok alapján bármilyen tárgy bérleti tárgy lehet, beleértve a telkeket is.
Meg kell jegyezni, hogy a jelenlegi jogszabályok alapján, a bérelt vagyontól, valamint annak használatának időtartamától függően, megváltozhat az az időtartam, amelyen a második felet előzetesen értesíteni kell a lízing végéről. A földdel (mezőgazdasági bérlettel) kapcsolatos mérlegelt típusú fellépés esetén a megállapodás második felét legalább egy évvel a megállapodás megszűnése előtt értesíteni kell.
A földterület bérleti joga lehetővé teszi a megállapodás megkötését mind hosszú távú, mind rövid távú feltételekkel.
Normatív szabályozás
A tulajdonjogra és a földterület bérleti jogára vonatkozó főbb rendelkezéseket a jogszabályokban előírt normák szabályozzák. A vizsgált kérdés jogi szabályozását a mai napig az Orosz Föderáció földtörvényében foglalt rendelkezések alapján végzik. Általános formában ezeket a kérdéseket a polgári jog veszi figyelembe, a fő kodifikált törvény - a Polgári Törvénykönyv - képviseli.
Az ország egyes régióiban a földbérlet megkötésének jogával kapcsolatos bizonyos kérdések szabályozási külön jogi aktusokkal szabályozhatók, kizárólag egyes orosz városokban vagy régiókban. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az azokban foglalt rendelkezések semmiképpen sem lehetnek ellentétes az Orosz Föderáció szárazföldi és polgári törvénykönyveiben rendelkezésre álló szabványokkal.
A földbérleti szerződés jogi jellemzői
Alapjában véve a telkek bérbeadása a szabad felhasználás különleges típusa. Ezt a felek között megkötött külön megállapodás alapján nyújtják, amely teljes mértékben összhangban van az alkalmazandó szabályozási aktusokban megjelölt formával.
Ha figyelembe vesszük a földbérleti szerződésre jellemző főbb jogi jellemzőket, akkor mindenekelőtt meg kell jegyezni, hogy az a konszenzusos és a bonyolult jellegre utal. Ezenkívül ez a megállapodás kétoldalú, vagyis kölcsönösen kötelező.Más szavakkal, a felek között létrejött megállapodás alapján kölcsönös kötelezettségek és jogok merülnek fel egymás előtt. Az ilyen típusú megállapodás másik fontos jellemzője a visszafizetése, azaz a webhely használatának lejárta után azt a lehető leghamarabb vissza kell adni jogszerű tulajdonosának.
A szóban forgó megállapodás feleit lízingbeadónak és bérbeadónak nevezik. A jogalkotó meghatározza azon személyek listáját, akiknek e megállapodás alapján joga van jogalanyként eljárni. Ide tartozhatnak mind jogi személyek, mind magánszemélyek (ideértve azokat is, akik nem rendelkeznek adott állam állampolgárságával, valamint a külföldieket). A törvényhozó azt is meghatározza, hogy a megállapodás tárgya lehet egyes önkormányzati formációk és állami hatóságok.
A földbérlet megkötésének joga tekintetében az ingatlan tulajdonosa. A fenti rendelkezések alapján azonban ennek a tulajdonosnak teljes joga van kinevezni egy bizonyos személyt, aki jogosult az ingatlan bérbeadására.
Ami a megállapodás tárgyát illeti, egy bizonyos földterület, amelyet egyértelmű leírásban mutatnak be, konkrét határok megjelölésével, önmagában működhet.
Ha arról az időszakról beszélünk, amelyre a megfontolt típusú megállapodás megköthető, akkor a jogalkotó nem korlátozza azt, hanem meghatározza, hogy ha azt hároméves időtartamra kötik, akkor írásbeli megállapodást kell kötni. Ugyanez vonatkozik azokra a szerződésekre, amelyekben az egyik fél szervezet vagy intézmény, azaz jogi személy. Abban az esetben, ha a megállapodást legfeljebb egyéves időtartamra kötötték, azt nem kell előírt módon regisztrálni, és a hosszabb érvényességi időre tervezett megállapodásokra ez a szabály nem vonatkozik.
A szerződés tartalma
A földbérleti szerződés alapján a jogok átruházása kizárólag előre meghatározott feltételekkel rendelkező rákokban történhet, amelyek tartalmát a megállapodás szövegében kell bemutatni.
Tehát a szerződés szövegében meg kell adni a teljes nevét, a megkötés dátumát és helyét, valamint a megjelölt feleket, a nevük és a nyilvántartásba vétel helyének (vagy állandó lakóhelyének - magánszemélyeknek) teljes megjelölésével.
Ezenkívül a megállapodás szövegében feltétlenül meg kell jelölni a telek fő jellemzőit, ideértve a helyét, méretét, nevét (ha van ilyen), kataszteri adatokat és egyéb megkülönböztető jellemzőket.
A felek és a tesztmegállapodásban szereplő közvetlen tárgy azonosítását követően meg kell határozni a kötelezettségeket és a jogokat. A telkek bérbeadása a megállapodásban részt vevő felek számára bizonyos kölcsönös felelősségi köröket jelent, amelyek mindenekelőtt magában foglalják a megfelelő állapotú, megfelelő felhasználásra szánt földterület biztosítását (a bérbeadó számára) és a földhasználat időben történő fizetését a megállapodás szerinti összegben (a bérlő számára). A jogok tekintetében ezek listája sokkal szélesebb. A lízingbevevővel kapcsolatban ez lehet a földterület bérleti jogának átruházása bizonyos időpontokban, amelyre külön megállapodást kötnek harmadik féllel. Abban az esetben, ha a bérbeadó egy meghatározott időtartamon belül dönt a bérelt földterület eladásáról, a bérlő elsőbbségi joggal rendelkezik annak megszerzésére.
A szerződés tartalmában az alapvető feltételek az ár (a földhasználat rendszeres kifizetéseként megállapított összeg), valamint a megállapodás megkötésének időszaka.Kívánság szerint a felek más körülmények fenntartására jogosultak, amelyeket a szerződés szövegében elő kell írni.
A megállapodás végén be kell mutatni a felmondásának feltételeit, valamint a felek feltételeinek be nem tartásáért való felelősségvállalási intézkedéseket és a vitarendezési eljárást. A megkötött megállapodást feltétlenül minden fél aláírásával pecsételni kell, és szükség esetén közjegyző által hitelesíteni kell.
A szerződés felmondása és megújítása
A törvény által megállapított általános szabályok szerint a megállapodás bármelyik félének teljes joga van megtagadni egy korábban megkötött megállapodást. Az egyetlen dolog, amelyet ebben a helyzetben figyelembe kell venni - az az időtartam, amely alatt előzetes értesítést kell bejelenteni a megállapodás közelgő megszűnéséről - a jogalkotó három naptári hónapot határoz meg erre. Szükség esetén ezt az időszakot a felek előre jelezhetik a megállapodás szövegében.
Kívánság szerint a földterület bérleti jogát a felek meghosszabbíthatják, ezt kölcsönös megállapodással lehet megtenni. Meg kell jegyezni, hogy a jelenlegi bérlő elsőbbséget élvez a többi jelentkezővel szemben, hogy új megállapodást kössön a bérbeadóval. Továbbá azoknak, akiknek a telek területén saját épületük van, mint objektum, amely a megállapodás értelmében objektumként működik, bérleti elővásárlási joguk van.
A szerződés felmondása
A jogalkotó emellett megad egy bizonyos listát azon indokokról, amelyek alapján a korábban megkötött megállapodás felmondható. Közöttük elsősorban a felek megállapodása. Ez a művelet megfelelő bírósági határozattal is elvégezhető, helytelen használat esetén, valamint a bérbeadó vagy a bérlő kezdeményezésére. Ugyanakkor a jogalkotó különleges esetet határoz meg, amikor egy korábban megkötött szerződés felmondása nem megengedett - ez az aktív mezőgazdasági munka ideje. Meg kell jegyezni, hogy helyi szinten az ilyen helyzeteket külön-külön lehet meghatározni.
A szerződés felmondása után az egységes államnyilvántartásban rögzített regisztrációs nyilvántartást, ha van, vissza kell váltani. A visszatérítést a létrehozott nyomtatvány lepecsételt pecsétje jelzi.
Feladat és megbízás
A 10. Cikk rendelkezései alapján Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 624. cikke értelmében a földbérlet csak a bérlő számára biztosítja a föld rendeltetésszerű használatának jogát. Ami az átruházást illeti, ez a koncepció magában foglalja a webhely használatának jogának virtuális átruházását, amelyet az átruházási megállapodás alapján hajtanak végre. Meg kell azonban jegyezni, hogy ebben a helyzetben az átvitt objektum anyagi tulajdonságai nem kerülnek átadásra.
A modern gyakorlat azt mutatja, hogy valójában sok oroszország, akik földbérlettel szembesülnek, összekeverik a koncesszió (és az átruházás) fogalmát az albérlettel. Valójában ezeknek a fogalmaknak van néhány megkülönböztető jele. Tehát az átruházás során az a személy, aki elfogadta ezt a jogot, automatikusan a földterület átruházásának tárgya lesz, amely egy bérleti szerződés alapján történik, amelyet korábban a földtulajdonosgal kötöttek. Az albérlet tekintetében ez nem történik meg annak megkötésekor.
Az átruházás és az átruházási megállapodások jellemzői
Az átruházási és átruházási megállapodások fő megkülönböztető tulajdonsága az, hogy a szerződésben előírt kifizetés egyszeri, a földhasználat teljes időtartamára kiszámított teljes összegben történik. A szerződés tartalmában ezt a kifizetést kártérítésnek hívják.
A joggyakorlat szakemberei megjegyzik, hogy a földterület bérleti jogának átruházásáról szóló megállapodás olyan megállapodás, amely lehetővé teszi az utódok pontosabb jogi helyzetének meghatározását, amely magában foglalhatja mind a meghatalmazottakat, mind a bérlőket. A jogrendszernek külön fogalma van a földterület bérleti jogának kiosztási algoritmusáról. Meg kell jegyezni, hogy ez az algoritmus szinte teljes egészében egybeesik a bérleti szerződésben foglaltakkal, de a különbség abban rejlik, hogy az eredeti kezdeményező személyében a bérbeadót, nem pedig a bérlőt látja el. A jogoknak a szóban forgó alapon történő átruházása során az első tranzakciót koncessziónak nevezik, és az azt követő tranzakciókat - átruházásokat, de mindegyikük lényege megegyezik. Amint a gyakorlat azt mutatja, egy ilyen, a jogi személyek között megkötött megállapodást leggyakrabban átruházásnak, az egyének között pedig átruházásnak nevezik.
A földterület bérleti jogának átruházásáról szóló szerződés másik fő jellemzője, hogy tárgya nem a földterület kiutalása, hanem egy dokumentumcsomag, amely meghatározza a tulajdonos státusát.
Az átruházási szerződés (vagy átruházás) megkötésének folyamata
A jogszabály külön szabályt ír elő a földterület bérleti jogának átruházásáról szóló megállapodás megkötésére. Ez előírja a felek kötelező jelenlétét a megállapodás megkötésének folyamatában, valamint egy bizonyos dokumentumcsomag jelenlétét. Mindenképpen tartalmaznia kell a felek személyazonosságát igazoló dokumentumokat (jogi személyek esetében - alapító okiratokat és regisztrációs igazolásokat). A bérbeadónak magával kell hoznia a föld kataszteri útlevélét. Ugyancsak az átruházási vagy átruházási megállapodás megkötéséhez megállapodást kell kötni a telkek bérleti jogáról, amelyet korábban a közjegyző igazolott és a megfelelő nyilvántartásba vett.
Ami a szóban forgó megállapodás tartalmát illeti, annak ugyanazon elemekből kell állnia, mint a földbérleti szerződésnek. A megállapodás szövege azonban azt jelzi, hogy ez egy olyan megbízás, amelyet egy, a felek által korábban aláírt külön bérleti szerződés alapján kötöttek, amelynek egyikének a telek törvényes tulajdonosának kell lennie. Kívánság szerint a felek használhatják a minta-megállapodást, felhasználva a föld bérleti jogának átruházásának mintáját. Különleges feltételek fennállása esetén bármelyik félnek joga van megváltoztatni a meglévő modellt - az aláírás előtt mindegyiket meg kell egyeztetni az ügylet többi résztvevőjével.
Meg kell jegyezni, hogy a bérleti szerződésnek a földterületre történő átruházásáról szóló mintamegállapodásban abszolút minden elem szerepel annak előkészítéséhez. Ez magában foglalja a telket érintő információkat, a földvásárlási engedély rendelkezésre állására vonatkozó adatokat, a bérleti időszakot, a megállapodás meghosszabbításának és megszűnésének alapvető feltételeit, valamint azokat a feltételeket, amelyek alapján a kiosztott termék célzott felhasználása megvalósulhat.
A telek bérleti jogának aukciója
A modern gyakorlat azt szemlélteti, hogy jelenleg gyakran tartanak tendereket (aukciókat), amelyek célja a föld bérbeadásának joga egy adott régióban. A gyakorlat azt mutatja, hogy ezt a tevékenységet különösen Oroszország nagyvárosaiban fejlesztették ki, ahol nagyon sok ember szeretne ideiglenes felhasználásra földet vásárolni.
Az aukciókon mind magánszemélyek, mind jogi személyiséggel formált egész szervezetek vehetnek részt. A gyakorlat azt mutatja, hogy az ilyen rendezvényeken való részvétel néha lehetővé teszi, hogy kedvezőbb feltételekkel kössön megállapodást, mint rendes körülmények között, mivel azok szervezését főszabály szerint a hatóságok végzik.