A polgári törvénykönyv a szerződés egyik alapját a szerződési szabadságról rendelkezik. Ennek ellenére a szerződésekre különféle követelményeket támasztanak a törvény és az üzleti forgalom szokásai szerint. Ez utóbbi magában foglalja a vállalkozói tevékenység terén uralkodó magatartási szabályokat, amelyeket végre kell hajtani függetlenül attól, hogy azokat jogi dokumentum rögzíti-e vagy sem. Ezt az Art. 5 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. A cikk a bérleti megállapodás alapvető feltételeire, azaz azokra, amelyeket bele kell foglalni a szerződésbe (a törvény vagy az üzleti forgalom szokása szerint).
A szerződés tárgya
Még vitatják azokat az alapfeltételeket, amelyek nélkül a szerződés érvénytelen. Azonban az ingatlantulajdonos számára, amelyet bérelni szándékozik, a fő cél az, hogy a kapcsolatot oly módon rendezzék, hogy tiszteletben tartsák a törvény minden szabályát, és ne kerüljenek fel konfliktushelyzetek.
Ezekre a tézisekre összpontosítunk a megállapodás kidolgozásakor. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 432. cikke kimondja, hogy szerződést kell kötni, ha a felek megállapodnak a szerződés minden lényeges feltételéről (helyiségek bérbeadása a cikk témája szerint).
Alapvető fontosságú a tárgy, a törvényben, valamint más, szükségesnek ítélt jogi aktusokban meghatározott feltételek, valamint egyéb feltételek, amelyek mellett az egyik fél megállapodást igényel.
Felépítés és anyagi feltételek
A törvény nem ír elő szigorú eljárást a megállapodás megkötésére. Ennek azonban meg kell felelnie az üzleti forgalom szokásainak, és rendelkeznie kell a szociális bérleti szerződés minden lényeges feltételével. Szerintük a struktúrának a következő formájúnak kell lennie:
- Preambulum.
- Tárgy.
- További feltételek.
- Egyéb feltételek.
A preambulumban fel kell tüntetni a szerződés nevét, a megkötés időpontját és helyét, valamint a személyekkel kapcsolatos információkat. A tárgy magában foglalja a felek egyetértését.
Ezután megjelölik az árat és az elszámolási eljárást, ahol előírták a díj összegét, valamint az átutalási eljárást. A felek jogairól és kötelezettségeiről szóló szakasz külön írja le a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelezettségeit, ideértve az elért megállapodásokat. Ezenkívül fel kell tüntetnie a felelősséget a megállapodás feltételeinek megsértéséért, a kötelezettségek biztonságát (például egy letétet illetően), érvényességi időket, a módosítás és megszüntetés indokát, a titoktartást és a konfliktushelyzetek megoldásának eljárását. Mindez a bérleti szerződés alapvető feltétele.
Egyéb feltételek között szerepelnek hivatkozások a törvények rendelkezéseire, a példányszámra, a vis maiorra és így tovább. A végén részletekre van szükség, és a felek aláírják.
ár
Az árat az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 682. cikke. Erre való utalás megtalálható az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 671. sz. A felek megállapodásával hozza létre. A bérleti díjat állami és önkormányzati lakások esetében is előírják, amelyekre a 6. cikk rendelkezései vonatkoznak. 156 LCD RF.
A díj szerződéses mutatója nem jelenti azt, hogy a felek tetszőleges és ésszerűtlen módon állapítják meg. Az Art. 2. és 4. része szerint 156 LCD RF esetén az önkormányzati és állami forrásokból származó lakóépületek használatának és karbantartásának összege a ház területétől, kényelmétől és helyétől függ. Ugyanezeket a kritériumokat kell követni az ár meghatározásakor a kereskedelmi lízingszerződés alapján.
A törvény meghatározhatja a lakás bérleti díjának maximális összegét.Ezután, ha a szerződésben magasabb árat tüntettek fel, a megfelelő feltételt érvénytelennek nyilvánítják. Ez nem érvényteleníti a szerződést egészében. Az abban meghatározott ár helyett azonban a maximális összeget fizetik ki. Ebben az esetben a bérbeadó nem fog követelni a bérlővel szemben. Igaz, hogy a megállapított norma ellenére még senki sem használta fel, mivel a kereskedelmi lízingszerződés alapján a fizetés maximális korlátját sehol sem biztosították.
idő
A bérleti szerződés alapvető feltétele a kifejezés. Ez egy évnél rövidebb időtartamra is megköthető. Akkor ezt rövid távúnak tekintik. Ha az időszak meghaladja az egy évet, akkor a szerződés hosszú távú. A bérleti szerződés legfeljebb öt év lehet. Ezért, még ha a felek hosszabb időtartamra is szerződést kötnek, ez csak öt évig érvényes.
A hosszú távú szerződés nyilvántartására vonatkozó rendelkezések nem vonatkoznak a foglalkoztatásra. Ennek ellenére sok ingatlanszakértő úgy gondolja (vagy tettetik), hogy a megállapodást a Rosreestrnél kell regisztrálni. És azt javasolják, hogy csak 11 hónapra kössön szerződést. Ugyanakkor ez a lehetőség a bérlők számára is megfelelő, mivel ebben az időben képesek lesznek megoldani azt a kérdést, hogy mennyire elégedettek a lakással, és tovább akarnak maradni, vagy sem.
törlés
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve alapvető feltételei között szerepel a szerződés felfüggesztése az egyik fél részéről (a bérbeadónak a bíróságon keresztül, a bérlőnek pedig bármikor, a bérbeadó felmondásával, 3 hónapra). A felek a szerződésben rövidebb határidőt is jelezhetnek a bérbeadó értesítésére a megállapodás megszűnéséről. Ez azonban ellentétes a jogszabályokkal (a polgári törvénykönyv 687. cikke). Meg kell értenie, hogy értesítés benyújtása nélkül a bérbeadó bíróságon keresztül kötelezheti a bérlőt megélhetési díj megfizetésére. Ezért a bérlőnek nem szabad figyelmen kívül hagynia ezt a szakaszt, hanem azt a speciális lakóingatlan-bérleti szerződés alapvető feltételeként kell előírni.
Elfogadási okmány: Bírói gyakorlat
A munkáltatók és a bérbeadók között gyakran viták merülnek fel. Ezek vonatkozhatnak anyagi károkra, adósságok keletkezésére, veszteségek bekövetkezésére és így tovább. Meghatározásuk nagymértékben függ a kidolgozott megállapodástól és a helyiségek kereskedelmi bérleti szerződésének lényeges feltételeinek megjelenítésétől.
Ezen felül kidolgozás alatt áll az ingatlan átruházásának és átvételének aktája, amely információkat tartalmaz az állapotról és a meglévő hibákról. Ez szükséges, mivel anélkül a bérlő felelősséget vállal a szoba hiányosságaiért. Ha a törvény kimondja, hogy a helyiségeket jó állapotban adták át, a bíróság nem veszi figyelembe a bérlő kifogását, miszerint a megfelelő hibák eredetileg fennálltak. A cselekmény hiánya esetén a bérbeadó nem tudja bizonyítani, hogy a helyiség megsérült, mivel eredeti állapotáról nem állnak rendelkezésre dokumentumok. Példa erre az Uljanovski kerületi fellebbviteli bíróság 2013. március 3-i 33-3165 / 2013 számú határozata.
A csatolt ingatlanok listája
Az elfogadási okmányban fel kell tüntetni a felhasználásra átadott tárgyakat és azok becsült értékét. Ekkor a tulajdonos könnyebben bizonyítja a veszteségek fennállását, ha az ingatlan megsérült.
A tulajdonosnak meg kell szüntetnie a hibákat, ha azokat nem a bérlő hibája okozta. Ha ezt időben megteszik, akkor a bérlőnek oka van a szerződés felmondására. És ha a hiányosságok nem voltak jelentősek, akkor a munkáltatónak nincs oka a szerződés elutasítására. A vonatkozó határozatot a moszkvai városi bíróság hozta meg a 2011. augusztus 18-i 33-26040. Sz. Ügyben.
A munkáltató esetleges veszteségei
A bérleti szerződés alapvető feltételei szerint az igazságügyi gyakorlatban a bérlők és a földtulajdonosok javára is döntéseket hoznak. A bérlő veszteségeket okozhat, például más ház bérlésének szükségessége miatt, ha a tulajdonos megtagadta a hozzáférést a bérelt lakáshoz. Az életben gyakran előfordul, hogy a tulajdonosok kiszabadítják a bérlőket, ezzel kellemetlenségeket okozva és új házkeresést kényszerítve számukra. Megfelelő indok hiányában a bérlőnek joga van kártérítést követelni a bérbeadóktól.
Ugyanakkor a költségeknek gazdaságosnak kell lenniük, közel kell lenniük a helyiség kifizetéséhez, vagy még kevésbé. Az egyéb lakásoknak körülbelül azonosaknak kell lenniük az előzővel, mivel a bérlő érdeke, hogy veszteségeiket lehetőleg csökkentsék. Ezt az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 404. cikke. A megtérítendő veszteségeket nem lehet hozzárendelni a bérleti díjat meghaladó költségekhez, például szállodai szoba bérlésekor. Ezt a moszkvai városi bíróság 2012. október 23-i 4g / 8-9143 / 2012 sz. Határozatával fogadták el.
A munkáltató emellett nem követelheti kártérítést, ha az oka az ő hibája volt, például ha az adósságot nem fizették meg. Mivel egyrészről a lakhatás biztosításának kötelezettsége mellett fennáll annak fizetési kötelezettsége, másrészről a bérbeadónak joga van felfüggeszteni a helyiségekbe való belépést az adósság megfizetéséig.
következtetés
Minden bérlő és bérbeadó dönti el, hogyan építi ki a kapcsolatait. A jövőbeni problémák elkerülése érdekében azonban érdemes alaposan tanulmányozni a lakásbérleti szerződés alapvető feltételeit, és ellenőrizni, hogy a felek minden érdekét tiszteletben tartják-e. Ezután konfliktus esetén számíthat a tisztességes bírósági határozatra, mivel ehhez minden szükséges dokumentum rendelkezésre áll.
