Az orosz városokban továbbra is gyakran találhatók kommunális apartmanok. A külön helyiségekben élő polgárok társadalmi bérleti szerződés alapján bérlők lehetnek, és közvetlen ingatlantulajdonosok is lehetnek. Ez utóbbi esetben gyakran szükség van egy szoba eladására egy közösségi lakásban. Ez a folyamat számos nehézséggel bír, mivel minden más bérlőnek előzetes vásárlási joga van. Ezért csak akkor lehet eladni házat illetéktelen személyek számára, ha más helyiségtulajdonos megtagadta a szoba megszerzését.
Hogyan igazolják a tulajdonjogot?
Bármely ingatlan eladása esetén az eladónak a tulajdonnak kell lennie. Ezt csak hivatalos dokumentumok igazolják, ezért szükséges a tulajdonos igazolása vagy az USRN kivonata, amely tartalmazza a szoba tulajdonosával kapcsolatos információkat.
A dokumentumoknak feltétlenül jelezniük kell, hogy egy adott polgár a helyiségeknek csak egy részének a tulajdonosa. A szoba mérete előírt, és a helyiséget el kell osztani a lakásban.
Jogi szabályozás
A közös lakásban lévő szobák tulajdonosai csak a törvény számos követelményének megfelelően értékesíthetik ingatlanjukat. Ellenkező esetben a tranzakciót a szomszédok megtámadhatják. Ezért ennek a folyamatnak a végrehajtásakor a HA és FA tartalmát figyelembe veszik.
Ezen előírások alapján meghatározzuk, hogy ki rendelkezik elővásárlási joggal egy szoba megvásárlásához, valamint hogy milyen követelményeknek kell megfelelniük a megkötött megállapodásnak.
Az LCD-ben a tulajdonos kötelezettsége, hogy értesítse a döntést a lakás többi lakosáról.
A szomszédoknak történő eladási nátriumok
Leggyakrabban egy szobát adnak el közösségi lakásban a szomszédoknak. Előzetes joguk van ezen ingatlan megszerzésére. Ennek a folyamatnak a jellemzői a következők:
- kezdetben a szoba tulajdonosának értesítenie kell minden szomszédot, hogy az ingatlan eladását tervezi;
- továbbá 30 napon belül semmilyen tranzakciót nem lehet végrehajtani, mivel ezt az időszakot a szomszédoknak adják meg az objektum megszerzésének eldöntésére;
- a hozzájárulás vagy az elutasítás írásban történik.
Ha valamelyik szomszéd szobát akar vásárolni, akkor vele szokásos adásvételi szerződést kell kötni. Az árat a közvetlen eladó határozza meg.
Hogyan adhatunk el szobát illetéktelen személyeknek?
A lakásban lévő helyiségnek a kívülálló személyeknek történő eladása meglehetősen bonyolult folyamat, mivel a háztulajdonosoknak gyakran szembesülniük kell azzal a ténygel, hogy a szomszédok különféle akadályokat jelentenek az ügylet során. Az eljárás árnyalata a következő:
- kezdetben minden szomszédtól meg kellett kapniuk a szobavásárlás megtagadását;
- a házat idegeneknek adják el ugyanazon az áron, mint amit a szomszédoknak kínáltak;
- ha vannak írásbeli bizonyítékok a szomszédok visszautasításáról, akkor az objektum eladását az általános eljárásnak megfelelően hajtják végre, amelyre általános adásvételi szerződés készül;
- az ügyletet ezután regisztrálják a Rosreestrnél.
A folyamatot a törvény számos követelményének figyelembevételével kell elvégezni. Ha vannak még kisebb jogsértések, akkor ezek képezhetik az alapot a tranzakció szomszédok általi megtámadására.Ezért tanácsos jogi támogatást igénybe venni az ingatlanügyletek során, mivel egy tapasztalt ügyvéd képes lesz javaslatot tenni arra, hogy az eladónak milyen lépéseket kell tennie egy adott helyzetben.
Kinek van megelőző joga?
A lakásban található helyiségek eladásakor figyelembe kell venni azokat a jogokat, amelyek a lakás más szobáinak tulajdonosai. A szomszédok előzetesen jogosultak eladásra szánt szobákat megvásárolni. Ezért szükségszerűen eredetileg felkínálják a lehetőséget arra, hogy ezt az ingatlant megvásárolja a szomszédoknak. Csak ilyen körülmények között lehet törvényes egy szoba eladása kommunális lakásban. A szomszédokat írásban értesítik, valamint 30 nappal az illetéktelen személyeknek történő eladás előtt.
Az elsőbbségi jogot a lakásban élő minden polgár élvezheti. A tulajdonos csak akkor kapja meg az engedélyt, ha egy eladott ingatlanból e személyek mindegyike elutasítja az eladandó ingatlan eladását.
A szomszédok gyakran megtagadják az írásbeli elutasítás megfogalmazását. Ebben az esetben fontos, hogy az eladó megerősítse, hogy értesítést küldött. Ezért tanácsos erre a célra ajánlott levelet küldeni a kézbesítés visszaigazolásával.
Szoba eladási eljárás
A közösségi lakásban található szoba eladásának folyamata magában foglalja bizonyos egymást követő műveletek végrehajtásának szükségességét. Ide tartoznak:
- meghatározzák a szoba költségeit, amelyekre Ön dönti el, vagy igénybe veheti az értékelő segítségét;
- minden szomszédról értesítést készítenek, amelyet azután személyesen továbbítanak az állampolgároknak aláírással, vagy postai úton küldik át az átvételi elismervényt;
- ha a szomszédok nem akarnak szobát vásárolni, akkor egy hónapon belül írásbeli elutasítást kell kapniuk tőlük;
- majd keressen jogosulatlan vásárlókat;
- a vevő megtalálása után az adásvételi szerződés aláírásra kerül;
- A Rosreestr rögzíti az ingatlanhoz való jog átruházását egy másik személyre.
Ha nem sikerül vevőt találni, megengedett az árcsökkentés, de fontos ismét felhívni a szomszédokat, hogy új áron vásárolnak egy szobát. Csak egy második elutasítás kézhezvétele után hajtják végre a lakás helyiségének harmadik fél számára történő eladását.
Objektumok eladásának módjai
Az eljárás különféle módon hajtható végre. Ide tartoznak:
- Saját eladó szoba. Ebben az esetben az objektum tulajdonosának minden műveletet függetlenül kell végrehajtania. Jól ismeri a törvényt, hogy ne sértse meg a szomszédok jogait. A vásárló keresésével kell foglalkoznia, és adásvételi szerződést kell készítenie. Ha a lakásban egy helyiség eladásának szakaszát vagy a szomszédok jogait bármilyen módon megsértik, az ügylet bíróságon megtámadható.
- Fellebbezés ingatlanügynökök számára. Jogi támogatást nyújtanak az ingatlanügyletekhez. A szakemberek szolgáltatásainak használatakor biztos lehet abban, hogy a törvényt semmilyen módon nem sértik meg. Az ügynökség alkalmazottai fognak részt venni a vásárlók keresésében és a tranzakció végrehajtásában. A szolgáltatásokat a vevő vagy eladó fizeti.
Sokan gondolkodnak azon, hogy közjegyző szolgáltatásait kell-e használni, amikor egy szobában eladnak egy kommunális lakást. Az adásvételi szerződés igazolásához nem kell kapcsolatba lépni ezzel a szakemberrel. Annak érdekében, hogy a jövőben garantáljuk, hogy nincs lehetőség az ügylet megtámadására, lépjen kapcsolatba egy közjegyzővel, aki megvizsgálja az ügy összes anyagát és meg tudja mondani, hogy a szerződés törvényes-e.
Hogyan lehet beleegyezést kapni a szomszédoktól?
A másodlagos ingatlanok eladása mindig egyedi és összetett folyamat, de a legszokatlanabb eljárás a közösségi lakásban található ingatlanok eladása. Ennek megvalósításához a szomszédoknak meg kell tagadniuk az ingatlant.
A szoba tulajdonosának nem szabad engedélyt kérnie a szomszédoktól annak eladására, de a tervezett döntésről egy hónappal az ügylet megkötése előtt értesíteniük kell őket. A szomszédok pozitív döntést hozhatnak, ezért velük kell adásvételi szerződést kötni.
Lehetséges-e írásbeli visszautasítás nélkül eladni?
A szomszédok közötti kommunális apartmanokban gyakran túl rossz a kapcsolat, tehát semmiképpen sem akarnak kapcsolatba lépni egymással. Ezért a szomszédok nem válaszolnak a beérkezett értesítésre.
A másodlagos ingatlan-eladással kapcsolatos jövőbeli problémák elkerülése érdekében a következő lépéseket kell végrehajtani:
- kezdetben tanácsos, hogy értesítést küldjön ajánlott levélben, miután megfizette a kézbesítési bizonylatot, így a polgárnak bizonyítékokkal kell rendelkeznie, hogy valóban értesítette a szomszédokat a szoba eladásáról;
- ha a kapcsolat jó, akkor a szomszédok írásban megtagadják a lakásvásárlást, amelyen feltétlenül alá kell írniuk;
- megengedett tanúk meghívása, akiknél az értesítést továbbítják, tehát ezek a polgárok fogják igazolni a bíróságon, hogy a szoba eladó szigorúan betartotta a törvény követelményeit.
Ha a szomszédok jogait megsértik, az ügyletet bíróságon keresztül könnyen érvénytelennek tekintik, így a vásárlók elveszíthetik megszerzett tulajdonukat.
Milyen dokumentumok szükségesek az eladáshoz?
A tranzakció helyes végrehajtása bizonyos dokumentumok elkészítését foglalja magában az eladó által. Hogyan lehet eladni egy szobát egy kommunális lakásban? Ehhez a következő dokumentumok szükségesek:
- eladó útlevele;
- ingatlantulajdon-okmányok, amelyek segítségével az állampolgár megerősíti a szobájához fűződő jogát, továbbá privatizációs megállapodással, végrendelettel, ajándékutalvánnyal vagy más okmánnyal képviselhetők;
- kivonat az USRN-ből, amely jelzi a szoba tulajdonosát, a különféle terhek jelenlétét, a szoba méretét és az egyes vásárlók számára fontos egyéb paramétereket;
- műszaki terv és adatlap, és ezen dokumentumok alapján a jövőbeli tulajdonosok ellenőrizhetik az illegális újjáépítés hiányát;
- igazolás arról, hogy a közüzemi számlák megfizetésekor nem tartoztak tartozások;
- minden apartmanszomszédotól kapott írásbeli megtagadást az ingatlanvásárláshoz.
Ezeket a dokumentumokat nemcsak a vásárlóknak, hanem az ingatlanügynököknek is szükségük van, ha szolgáltatásaik felhasználásáról döntenek.
A szerződés feltételei
Minden eladó számára fontos szempont az adásvételi szerződés megfelelő előkészítése. Ez feltétlenül írásban formálódik. Alapvető feltételei a következőket tartalmazzák:
- Az eladó és a vevő által szolgáltatott információk a megállapodás feleiről;
- a szerződés tárgyával kapcsolatos adatok, amelyekre fel van tüntetve a lakás címe, a szoba mérete és egyéb fontos paraméterei;
- a szoba költsége rubelben és szavakban feltüntetve;
- megadják a számítási eljárást;
- a megállapodás feltételeinek megszegése esetén feltüntetik az egyes felek felelõsségét;
- a szerződés kelte;
- a felek aláírása.
Használhatja a standard űrlapokat a dokumentum elkészítéséhez. Ha az ingatlanügynök kezeli a helyiségek közösségi házban történő értékesítésének eljárását, akkor ő állítja ki a dokumentumot.
A szürke sémák használatának árnyalata
Néhány kommunális lakás tulajdonosának gondolkodik azon szürke rendszerek használatának lehetőségéről, amelyek lehetővé teszik számukra, hogy a lehető leggyorsabban és azért, hogy szomszédaikkal megállapodást kössenek az ingatlan eladásáról. Gyakran használják az adózás elkerülésére. Az ilyen módszereket általában akkor alkalmazzák, ha a szomszédok különféle akadályokat jelentenek egy üzlet számára.
A leggyakrabban használt módszerek a következők:
- a helyiségnek csak egy részét adják el az érdeklődő vevőnek, majd a fennmaradó négyzetmétert adomány alapján ruházják át;
- egy szobát kölcsönszerződés alapján zálognak ígérnek, amelyet követően a kölcsönt nem szándékosan fizetik ki, tehát kényszerű módszerrel kerül behajtásra a ház;
- A ház átruházása ajándékszerződés alapján történik, de valójában az új tulajdonos átutalja a pénzt a korábbi tulajdonosnak az ingatlanért.
A fenti rendszerek mindegyikét kockázatosnak tekintik, így mindig van esély arra, hogy a vevő csaló lesz és megtagadja a szobaár fizetését. Ezenkívül az ilyen ügyletek érdeklődhetnek a bűnüldöző szerveknél vagy a Szövetségi Adószolgálatnál, így az eladó közigazgatási vagy büntetőjogi felelősségre vonható.
A figyelmeztetés hiánya
A lakásban található szoba eladónak tájékoztatnia kell a szomszédokat döntéséről. Ha nincs értesítés, ez negatív következményeket okozhat. A szomszédok bírósági úton megtámadhatják az üzletet, mivel maguk szeretnék válni az ingatlan tulajdonosává.
Ezért az ügylet végrehajtásával kapcsolatos ismeretek hiányában tanácsos felvenni a kapcsolatot tapasztalt ingatlanügynökökkel, vagy tanácsot kérni a közjegyzőtől.
következtetés
A lakásban található helyiségek eladása meglehetősen bonyolult eljárás, amelynek végrehajtásához figyelembe kell venni a törvény követelményeit. A szomszédokat feltétlenül értesítik a tervezett eladásokról. Előzetes joguk van lakásvásárlásra.
Csak azt követően, hogy megkapta a szomszédoktól a házat, eladhatja az ingatlanot illetéktelen személyeknek. Ehhez fontos az adásvételi szerződés megfelelő elkészítése. Nem javasoljuk, hogy a szoba árának csökkentése érdekében szürke sémákat alkalmazzon, mivel ezt az eladó sok kockázattal jár.