2014-ben a 294. számú szövetségi törvényt többször módosították a közös építés vonatkozásában. Különösen, a közös építés megvalósításakor az építőnek biztosítási szerződést kell készítenie, amely biztosítja az építő felelősségbiztosítását mindaddig, amíg az első tranzakciót nem köti meg a vevővel. Ellenkező esetben nem fogja regisztrálni ezt a tranzakciót a Rosreestrnél.
Ennek a kötelezettségnek a lényege
2014 óta minden építőipari vállalkozásnak garancia kiadásával vagy felelősségbiztosítási szerződés megkötésével bizonytalanul meg kell erősítenie kötelezettségeit, mint közös építésben részt vevő fejlesztő. Ezek a jogszabályokban elfogadott módosítások lehetővé teszik a vevőknek, hogy visszatérítsék az építésbe fektetett pénzüket abban az esetben, ha a fejlesztőnek előre nem látható helyzete van.
Miért van még szüksége fejlesztő felelősségbiztosításra?
A törvény ezen módosítása lehetővé teszi a felelősség megállapítását is, ha az:
- Félni fogja kötelezettségeitől.
- Olyan tárgyat ad át, amely még nem áll készen.
- Az ingatlan átadása előtt csődbe kerül.
A közgazdászok azonban úgy vélik, hogy ezek az intézkedések növelik az ingatlan értékét. A kormány azonban ragaszkodik ahhoz, hogy ezeket a tényezőket ne lehessen egymással összekapcsolni, mivel még a legnagyobb építőipari vállalkozás az ügyleteinek összegének legfeljebb 1% -át költi a biztosításra. Ezért a saját költségvetéséből pénzt kell elkülöníteni a fejlesztő polgári jogi felelősségbiztosítására.
Biztosítási tárgy
A közös építkezés megvalósításában a fejlesztő felelőssége biztosított. Ez a művelet magában foglalja a fejlesztők közvetlen érdekeinek védelmét. Vagyis egy ilyen biztosítási szerződés megkötése elsősorban a vásárlók számára előnyös. Ugyanakkor a fejlesztő megkapja a választási jogot: biztosíthatja mind a házat, mind az egészet és minden lakást külön-külön.
ügyfelek
Az építő felelősségbiztosítási szerződését a közös építésben részt vevők számára kell megkötni. Bizonyos körülmények fennállása esetén képesek lesznek a megfelelő kifizetésre. A biztosítási szerződés feltételeivel összhangban a fejlesztőnek át kell adnia az objektumot, amely megfelel a minőségi és megbízhatósági előírásoknak. A biztosító viszont vállalja, hogy értesíti a vevőt, ha az ügyletben változások történnek, majd fizeti meg neki kártérítést. Ha a közös építésben résztvevők már az építkezés során megváltoznak, akkor ezt érdemes megemlíteni a szerződésben, mivel minden további részvényes különálló szerződést köt az építő felelősségbiztosítására.
biztosítók
Nem minden biztosítótársaság akar ilyen biztosítási szerződéseket kötni. A biztosítók véleménye szerint egy ilyen ügylet gyakran veszteségeket okoz. Ezenkívül maga a biztosítótársaságnak is meg kell felelnie a következő követelményeknek:
- Legalább 5 évig biztosítási piacon kell lennie.
- A jövőbeli időszakra jó előrejelzést kell készíteni a fejlődésről.
- A pénzügyi fenntarthatósági követelményeknek meg kell felelniük.
- A társaság alaptőkéje nem lehet kevesebb, mint 120 millió rubel, forgalma pedig legalább 400 millió rubel. Csak ilyen feltételek mellett lehet polgári jogi felelősségbiztosítást nyújtani.
tarifák
A biztosítási szerződés megkötése, amely biztosítja a közös építésben részt vevő fejlesztőt, túl drága. Például 2015-ben az ilyen megállapodás megkötésének átlagos aránya 0,5–0,8% -on ingadozott. Ha a szerződést hosszú időre kötik, akkor a biztosító társaság saját belátása szerint 10 - 30% -ra csökkentheti a tarifát. Jövedelmezőbb kölcsönösen előnyös felelősségbiztosító társaságok létrehozása.
A kamatláb meghatározását, valamint az éves kamatlábak teljes kiszámítását magának a biztosítótársaságnak kell megválasztania, mivel annak a valószínűsége, hogy a közös építésben részt vevő fejlesztő megkerülheti kötelezettségeit, meglehetősen magas.
A közös építés fejlesztői felelősségbiztosítása bizonyos kockázatot hordoz.
A kamatlábat befolyásoló tényezők
A biztosítási díj kamatlába a következő tényezőktől függ:
- A fejlesztő tartozik a gazdasághoz.
- Van-e a fejlesztőnek sikeres és pozitív ügyleteket a múltban? Ebben az esetben a biztosító figyelembe veheti a korábbi ügyletek összes kritériumát: a befejezés határidejét, az objektumok számát, az ország különböző régióiban lévő képviseleti irodákat, a panaszok és panaszok teljes hiányát.
- Pénzügyi fenntarthatóság.
- Jogi támogatás, vagyis a teljes dokumentációs csomag és az engedély rendelkezésre állása.
- Azok a szakaszok, amelyekbe az építkezés halad.
- A jelenlegi projekt határideje
- A közös építésben részt vevő ügyfelek száma.
Biztosítási szerződés regisztrálása
A Rosreestrnél történő regisztrációhoz a fejlesztő köteles benyújtani az összes szükséges dokumentumot. A listájuk tartalmazza:
- Projekt nyilatkozat.
- Engedély építési munkák elvégzéséhez.
- Állami regisztráció igazolása.
- Szerződés a közös építés megvalósításához.
- Az összes kötelező dokumentum másolata.
- Technikai és gazdasági jellegű indokolás.
- A fejlesztő pénzügyi kimutatásainak másolatai.
- Információ a meglévő hitelezőkről.
- A bankok által kiadott igazolás arról, hogy a hitelkifizetésekben nincs késedelem.
Az értékpapírok megfontolása után megtörténik az építő felelősségbiztosítása a közös építésért.
Mit kell védeni?
Ha a fejlesztő nem teljesíti kötelezettségeit, és ezt bírósági határozat vagy a csőd tény igazolja, akkor a megosztott építés során megkötött biztosítási szerződés azt jelenti, hogy a részvényeseknek kártérítést fizetnek. Érdemes azonban megjegyezni, hogy a biztosító társaság nem téríti meg a beruházást, ha a fejlesztő befagyasztotta az építési időszakot vagy meghosszabbította azt az időszakot, amely alatt az objektum üzembe kell helyezni. A fizetett összeg teljes mértékben a szerződésben meghatározott áratól függ, de nem lehet kevesebb, mint magának a tárgynak a költsége, és nem lehet alacsonyabb, mint a lakóterület négyzetméterenkénti átlagos piaci kamatlába abban a régióban, ahol a fejlesztő dolgozott.
A maximális bónuszmennyiséget szintén a törvény korlátozza.
Biztosított események
A következő esetek tulajdoníthatók a biztosításnak:
- Az építkezés megszakadt.
- A fejlesztő csődöt nyilvánított.
- A kamattulajdonosok nem szerezhetnek házat.
- A fejlesztő megtagadja az anyagi források visszatérítését.
Jogalkotási változások
A 294. sz. Szövetségi törvény változásai, amelyekről korábban már beszéltünk, konszolidálták a cég építőjének kötelező felelősségbiztosítását.Ugyanakkor magának a fejlesztőnek, aki közös építési munkát akar végezni, köteles a biztosítót keresni és a szerződéseket közvetlenül végrehajtani. A fejlesztő saját belátása szerint választhatja meg, hogy kivel köt biztosítási szerződést - bankkal, specializált biztosítótársasággal vagy a társasággal.
A biztosítótársaság (kötelező biztosítás) tagjai azonos felelősséggel tartoznak. Abban az esetben, ha a biztosítási szerződést megkötik a bankkal, a fejlesztőnek sok időt kell töltenie papírok gyűjtésével. A bankok azt is megkövetelik a fejlesztőtől, hogy fizessen kötelező összeget az építés alatt álló létesítmény teljes költségének 30% -áért. Ez az összeg garanciaként szolgál a pénzügyi intézmény számára. A központi bank többek között előírja saját követelményeit, amelyek a biztosítási szerződéseket megkötő bankokra vonatkoznak. Ezeknek a bankoknak:
- Legalább 5 évig dolgozzon a megfelelő területen.
- Legalább 200 millió rubel jegyzett tőkével kell rendelkeznie.
- Az ingatlan teljes értékének legalább 1 milliárd rubelnek kell lennie.
Ebben a tekintetben a fejlesztő számára jövedelmezőbb és könnyebb kölcsönt szerezni, mint a kezességvállalást megadni. A bankok úgy vélik, hogy a közös építkezés végrehajtásának biztosítási eljárása sem teljesen jövedelmező.
A legjövedelmezőbb a fejlesztők polgári jogi felelősségbiztosításáról szóló szerződés megkötése egy speciális céggel. A jelentős verseny fennállása miatt a biztosítók alacsonyabb tarifákkal és termékekkel kapcsolatos árak felhívása érdekében alacsonyabb tarifákat és árakat szereznek az ügyfelek számára. És rögzíthetik a tarifadíjat a biztosítási szerződés teljes időtartamára. A szakosodott társasággal történő szerződéskötés másik előnye, hogy a dokumentumokat a lehető leggyorsabban dolgozzák fel. Egy ilyen megállapodás alapján a fejlesztő biztosítóként, a megosztott építésben résztvevője pedig kedvezményezettként jár el. Az egyes lakások biztosítékait külön-külön választják meg. A fejlesztők felelősségvállalásának kölcsönös biztosításával foglalkozó fogyasztó társaságok jelentőssé váltak.
Felelősségbiztosítási eljárás közös építőipari vállalkozásnál
A kötvénytulajdonosok biztosítékot nyújtanak. Gyakran ilyen garancia olyan földterület, amelyen egy tárgy felépítését feltételezik. Egyebek mellett a dokumentumnak ismertetnie kell a megállapított kötelezettségek biztosításának módját. Minden értékpapírt alá kell írni az első közös építési szerződés megkötése előtt, és az objektum tényleges kézbesítéséig érvényes. Abban az esetben, ha az ügyletet megszüntették, a felelősség kifizetése alól nem mentesül. Ez a szabály azonban csak akkor alkalmazandó, ha a biztosítási esemény a szerződés időtartama alatt történt.
A kötvénytulajdonos külön is biztosíthatja az egész házat és a lakásokat. Mellesleg, az első lehetőség nem teljesen jövedelmező, mert akkor a biztosítottnak teljes ígéretet kell tennie a teljes létesítmény költségeivel szemben, és ügyelnie kell arra is, hogy a létesítmény összes helyisége eladásra kerüljön. A teljes létesítményre vonatkozó biztosítási szerződés megkötésének másik problémája a kedvezményezett meghatározásának nehézsége.
A szerződés attól a pillanattól kezdődik, amikor az első részletet jóváírják. Egy ilyen megállapodás nem ír elő olyan dolgot, mint a franchise. Egyébként a szerződés feltételeit szokásosnak lehet nevezni:
- A biztosító vállalja, hogy tájékoztatja az érdekelteket a kifizetett kártalanítás összegéről. Ez az alapja a fejlesztői felelősségbiztosításnak.
- A biztosítótársaságnak jogában áll regressziós típusú követelménnyel kapcsolatba lépni a fejlesztővel.
- A biztosító társaság vállalja, hogy értesíti az érdekelteket, ha a biztosítási szerzõdést az ütemezett idõ előtt felmondták.
- A megállapodás a teljes építési időszakra érvényes, és attól függ. Vagyis az építési időszak meghosszabbításakor a szerződés automatikusan meghosszabbodik.
A biztosítási esemény bekövetkezésekor visszatérítendő összeg teljes mértékben függ a megállapított díjaktól és áraktól. Ennek méretének meg kell haladnia az adott szoba teljes lakóterületének értékét. Ezen túlmenően a kompenzáció kifizetésének módjáról - részletekben vagy egy időben - teljes egészében a biztosítótársaság dönt.
Biztosítási kérdések
Melyek a buktatók egy építő polgári jogi felelősségbiztosítási szerződésén?
Az ilyen biztosítás meglehetősen specifikus, mivel a pénzügyi kockázatokat ténylegesen biztosítják.
Egy ilyen megállapodásnak veszteség esetén kumulatív hatása van. Válsághelyzet esetén a veszteségeket abszolút minden fejlesztő viseli, nem pedig egyetlen. A válsághelyzeteket itt úgy kell értelmezni, mint a jelzálog kamatlábak növekedését vagy a lakóépületek iránti kereslet csökkenését. Végül is ez a fejlesztők kölcsönös felelősségbiztosítása.
Egy másik probléma az, hogy nincs lehetőség a kockázatok viszontbiztosítására.
Mivel a Központi Bank fokozta a biztosítótársaságokra vonatkozó követelményeket, köre jelentősen szűkült. A döntő szerepet itt az alaptőke méretének növekedése játszotta, és a modern biztosítási piacon csak 19 szervezet felel meg a követelményeknek. A módosításokkal összhangban azoknak a szervezeteknek a körülbelül 80% -a, amelyek korábban megköthettek fejlesztői felelősségbiztosítási szerződést, elveszítették képességüket biztosítani a fejlesztők számára biztosítási tevékenységeket.