A projekt egy objektum (feltehetően bevásárló- és szórakoztató központ) építését jelenti. A létesítmény Mytishchi városában található, Moszkva régióban, a következő címen: st. Letnaya, 26. A létesítmény üzembe helyezésének várható időpontja 2019.
Objektumok lefedettségi területei
Az üzleti központ építésének koncepciójának kidolgozásakor meg kell határozni a helyet körülvevő szolgáltatási terület határait.
Hagyományosan, az objektum körüli területet három zónára lehet osztani (a helyszín közelségétől függően):
- 1. körbefutó gyűrű: a Yubileynaya, a Mira utcák, a Yauza folyó korlátozza.
- 2. körbekerítés: a város nagy részét lefedi, a távoli területeket kivéve - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, Kelet-Perlovka és Družba.
- 3. környezeti kör: Mytishchi egész városát lefedi, ideértve a Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Kelet-Perlovka és Druzhba területeket.
A projekt sikerének belső és külső tényezői
A külső tényezők kívül esnek a befektető befolyásolásán, ám ezek befolyása a projekt későbbi fejlesztésére alapvető fontosságú az üzleti központ építési projektjének végrehajtása során.
A külső és belső fejlődési tényezők összehasonlítását az alábbi táblázat tartalmazza.
| Külső fejlődési tényezők | A fejlődés belső tényezői |
|
|
Az elemzés alapján arra a következtetésre juthatunk, hogy az üzleti központ építéséről szóló döntés során több paramétert kell figyelembe venni:
- A régió gazdasági, társadalmi és demográfiai fejlődésének kilátásai.
- A verseny szintje a létesítmény területén.
- A térségben élő lakosság társadalmi-demográfiai jellemzői.
- A tárgy sajátosságai.
- A projekt beruházási teljesítménye.
Meg kell jegyezni, hogy a szentpétervári üzleti központok építésének átlagos költsége 450 millió rubel, 40 000 négyzetméter területtel. m. Ez a mutató azonban kissé eltér a moszkvai mutatótól.
Meg kell jegyezni, hogy az üzleti központok építésének költségei Moszkvában körülbelül 600 millió rubel, 40 000 négyzetméterenkénti négyzetmérettel. m.
Az objektum SWOT-elemzése
Az alábbiakban látható az építésre javasolt létesítmény SWOT-elemzésének záró táblája.
| S - Erősségek | W - Gyengeségek |
|
|
| O - Jellemzők | T - fenyegetések |
|
|
A tárgy erősségeinek és gyengeségeinek, fejlesztésének és veszélyeinek elemzése után megfontolhatjuk két különböző lehetőség megvalósítását a térhasználat szempontjából:
- Bevásárló központ.
- Bevásárló- és szórakoztató központ.
Bevásárló központ
Ebben az esetben a bevásárló galériára összpontosíthat. A bevásárló terület nagy mérete növeli a kínált áruk sokféleségét. A kiskereskedelmi helyiségek bérleti díjai sokkal magasabbak, mint a szórakoztató területeken. Ebben az esetben a bevásárlóközpont lefedettségi területe csak a környezet első gyűrűje lesz.
Ez az üzleti központ építésére vonatkozó üzleti terv a kétszintes létesítmény felépítésének a legoptimálisabb tárgya.
Bevásárló- és szórakoztató központ
A második esetben a szórakoztató komponensre összpontosíthat. A javaslat fő előnye az, hogy a városi piacon jelentősen hiányzik a gyermekek szabadidős tevékenységeire szolgáló hely. A szórakoztató zóna jelenléte növeli az ügyfelek által az ingatlanon töltött időt. Az új bevásárlóközpontokban a bevásárló- és szórakoztatóterületek aránya 50-50%.
A földszinten javasolt egy élelmiszerbolt behelyezése.
Ha nagy számú szórakoztató szolgáltató működik, a bevásárló- és szórakoztató központ képes a látogatókat a városi környezet első és részben második gyűrűjére vonzani, mivel a városban nincs elég szórakoztató helyszín. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ilyen típusú szolgáltatások bérleti díjai alacsonyabbak, mint a kiskereskedelmi helyiségeknél, ami végül a projekt megtérülési idejének meghosszabbodásához vezet.
A külföldi tapasztalatok szerint a projekt legoptimálisabb megvalósítása bevásárló- és szórakoztató komplexum létrehozása lesz, mivel ez a lehetőség csökkenti a kereskedelmi kockázatokat.
A tervezett üzleti központ az A osztályba tartozik. Ez a legmagasabb a kijelölhetők között. Az A osztályú értékelés megmutatja az épület összes helyének presztízsét, a modern életfenntartó rendszerek rendelkezésre állását és magának a központnak a munkáját.
Az A osztályú üzleti központ építésének költségeit egy adott példa alapján az alábbiakban mutatjuk be. Nem szabad elfelejtenünk, hogy egy másik város bevásárlóközpontjának építése volumenében teljesen eltérő pénzügyi befektetésekkel járhat.
A projekt pénzáramának összeállítása
Feltehetően a bevásárlóközpont a következő paraméterekkel rendelkezik, amikor építési engedélyt kap:
- A bevásárlóközpont teljes területe 9672 négyzetméter. m.
- Az 1. emelettel együtt - 4847 négyzetméter m.
- Beleértve a 2. emeletet - 4825 négyzetméter. m.
- A kihasználtság az első évben 70%.
- A kihasználtság a következő években 95%.
- A nem-fizetések kockázata 0%.
- A bevétel növekedése évente - 5%.
Mivel a lízingszerződés meghatározza a több mint 30 napos késedelmes fizetések esetén fizetendő bírság összegét, az üzleti központ építése során a fizetés elmulasztásának kockázata nulla. A bérleti díjak éves növekedése 5% lesz.
Ezt világosan szemlélteti az alábbi táblázat.
Beruházások üzleti központ (RUB) építéséhez
| irány | befektetés | 1 év | 2 év | TOTAL | M-re2 |
| 1. Költségek | Építési és szerelési munkák | 9 743 539 | 2 500 000 | 12 243 539 | 1 265,87 |
| 1.1. | Egyéb költségek | 192 500 | 0 | 192 500 | 19,9 |
| 1.2. | Részleges eredmény: | 9 936 039 | 2 500 000 | 12 436 039 | 1 285 |
| 2. Csatlakozások | Vízellátás | 147 482 | 0 | 147 482 | 15,25 |
| 2.1. | csatornahálózat | 118 942 | 0 | 118 942 | 12,3 |
| 2.2. | Hőellátás | 184 843 | 0 | 184 843 | 19,11 |
| .2.3 | Tápegység | 153 394 | 0 | 153 394 | 15,86 |
| 2.4. | A villamosenergia-korlátozás elosztásához | 398 942 | 0 | 398 942 | 41,25 |
| 2.5. | Részleges eredmény: | 1 003 603 | 0 | 1 003 603 | 104 |
| 2.6. | ÍTÉLET | 10 939 642 | 2 500 000 | 13 439 642 | 1 390 |
A legfontosabb szempont a tőkebefektetések finanszírozásának kérdése. Erre a célra a társaság saját és kölcsönzött pénzeszközeit is felhasználhatja. Az alábbiakban részletesebben ismertetjük az építési projekt finanszírozását.
Projektfinanszírozás:
- Összes beruházás - 13439642 dollár.
- Beleértve az első évet - 10939642 dollár.
- Beleértve a 2. évet - 2.500.000 USD
- Teljes kölcsönzött tőke - 13 439 642 USD, beleértve az első évet: 10 939 642 USD, a 2. évet: 2 500 000 USD
- A hitel törlesztési ideje - 10 év.
- A kölcsön kamatlába 18%.
A projekt pénzügyi eredményeinek tanulmányozása során fontos szempont a vállalkozás adóterheinek és összegének az üzleti terv szerinti tanulmányozása.
Az alábbiakban bemutatjuk a projektre tervezett adólevonások eredményeit.
A projekt működése során befizetett adók:
- Ingatlan esetében - 2,2%.
- Nyereség - 20%.
- ÁFA - 18%.
A pénzforgalom felépítéséhez meg kell határozni a helyiségek bérbeadásából származó bevételek hozzávetőleges összegét, amelyekre a bevásárlóközpont területének zónába sorolása szükséges. A zónázási elemek az alábbi táblázatban találhatók.
zónázás
| profil | Teljes terület, négyzetméter m. | Hasznos terület, négyzetméter m. | Terület, veszteség, négyzetméter m. |
| 1. emelet | 4847 | 4078,5 | 768,5 |
| 2. emelet | 4825 | 3125,6 | 1699,4 |
| Összesen (abszolút mutató) | 9672 | 7204,1 | 2467,9 |
| Összesen (relatív mutató) | 100 % | 74,50 % | 25,50 % |
A tervezett üzleti központ számára a helyiségek bérletéből származó jövedelem kiszámítása központi kérdés, mivel összekapcsolódik annak hatékonyságával. Különböző előrejelzési lehetőségek vannak az ilyen jövedelem megszerzésére: optimista, átlagos és pesszimista. Az alábbi táblázat egyértelműbben bemutatja az egyes lehetőségek jellemzőit.
Az első táblázat pesszimista előrejelzést mutat be a jövedelemszerzés lehetőségére vonatkozóan.
Bérleti jövedelem kiszámítása. Bérleti díjak - pesszimista előrejelzés
| profil | Metrikus terület m. | a teljes terület% -a | Súlyozott átlagos bérleti díj USD / négyzetméter. hónap / hónap | Súlyozott átlagos bérleti díj USD / négyzetméter. m / év | Bérleti díj / év |
| 1. emelet | 4078,5 | 56,61 | 53,9 | 646,8 | 2 637 974 |
| Kis szárny | 1202,6 | 16,69 | 29,5 | 354 | 425 720 |
| Nagy szárny | 2875,9 | 39,92 | 69,9 | 838,8 | 2 412 305 |
| 2. emelet | 3125,6 | 43,39 | 33,9 | 406,8 | 1 271 494 |
| Összesen: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Súlyozott átlagos bérleti díj | - | - | 43,2 | 518,4 | - |
| Bérleti jövedelem a plázában | - | - | - | - | 3 909 468 |
A táblázatban szereplő adatok alapján arra a következtetésre lehet jutni, hogy a projekt végrehajtásának eredményeként a plázában a bérleti díjból származó pesszimista bevétel 3909468 USD lesz.
Az alábbi táblázat a bevásárlóközpontok bérleti jövedelmének kiszámítására vonatkozik, az átlagolt opcióval.
Bérleti jövedelem kiszámítása. Bérleti díjak - átlagos
| profil | Metrikus terület m. | a teljes terület% -a | Súlyozott átlagos bérleti díj, $ / m². hónap / hónap | Súlyozott átlagos bérleti díj, $ / m². m / év | Bérleti díj, $ / év |
| 1. emelet | 4078,5 | 56,61 | 56,3 | 675,6 | 2 940 363 |
| Kis szárny | 1202,6 | 16,69 | 34,2 | 410,4 | 493 547 |
| Nagy szárny | 2875,9 | 39,92 | 70,9 | 850,8 | 2 446 816 |
| 2. emelet | 3125,6 | 43,39 | 39,7 | 476,4 | 1 489 036 |
| Összesen: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Súlyozott átlagos bérleti díj | - | - | 47,5 | 570 | - |
| Bérleti jövedelem a plázában | - | - | - | - | 4 429 399 |
A táblázatban szereplő adatok alapján arra a következtetésre lehet jutni, hogy a projekt végrehajtásának eredményeként a bevásárlóközpontban a bérleti díjakból származó bevétel átlagosan 4 429 399 USD lesz.
Az objektumnak a helybérletből származó jövedelmének esetleges bevételére vonatkozó optimista előrejelzést kell előre jelezni, amelyet az alábbi táblázat mutat be.
Bérleti jövedelem kiszámítása. Bérleti díjak - optimista előrejelzés
| profil | Metrikus terület m | a teljes terület% -a | Súlyozott átlagos bérleti díj, $ / m². hónap / hónap | Súlyozott átlagos bérleti díj, $ / m². m / év | Bérleti díj, $ / év |
| 1. emelet | 4078,5 | 46,68 | 62,8 | 753,6 | 3 073 558 |
| Kis szárny | 1202,6 | 18,52 | 38,9 | 466,8 | 561 374 |
| Nagy szárny | 2875,9 | 28,16 | 78,6 | 943,2 | 2 712 549 |
| 2. emelet | 3125,6 | 53,32 | 45,4 | 544,8 | 1 702 827 |
| Összesen: | 7204,1 | 100 | - | - | - |
| Súlyozott átlagos bérleti díj | - | - | 53,5 | 642 | - |
| Bérleti jövedelem a plázában | - | - | - | - | 4 776 385 |
Ezek a táblázatok azt a következtetést vonják le, hogy a projekt végrehajtásának eredményeként a plázában a bérleti díjból származó bevétel optimista nagysága 4776385 USD lesz.
Az alábbi táblázatban kiszámoljuk a kölcsönvett pénzeszközök költségeit és a visszafizetési ütemtervet.
| év | Egyensúly az érettségig | A jelenlegi kifizetés% -a | A folyó kifizetések fő összege | Havi fizetés |
| 1. | 13 439 642 | - | - | - |
| 2. | 13 439 642 | - | - | - |
| harmadik | 13 439 642 | 2 359 379 | 1 187 184 | 8 690 008 |
| 4. | 12 252 458 | 2 205 442 | 1 009 137 | 3 214 579 |
| 5. | 11 243 321 | 2 023 798 | 1 190 782 | 3 214 579 |
| 6. | 10 052 540 | 1 809 457 | 1 405 122 | 3 214 579 |
| 7. | 8 647 417 | 1 556 535 | 1 658 044 | 3 214 579 |
| 8. | 6 989 373 | 1 258 087 | 1 956 492 | 3 214 579 |
| 9. | 5 032 881 | 905 919 | 2 308 661 | 3 214 579 |
| 10. | 2 724 220 | 490 360 | 2 724 220 | 3 214 579 |
Megjegyzés: a harmadik hónapban a havi kifizetés magában foglalja a kifizetés két évre szóló halasztását és a kamat tőkésítését, amelynek összege 5143445 USD.
A táblázat adatai szerint a projekt havi összege 3214579 dollár lesz havonta.
Egyéb költségek
Vegye figyelembe és számítsa ki az összes működési költséget az üzleti központ építése során:
- Az első két évben az őr munkája az állandó térfogat felét fedezi.
- A takarítási szolgáltatások kiszámítása magában foglalja az összes terület és terület takarítását.
- A bérek teljes kifizetését figyelembe veszik, figyelembe véve az összes adót és az áfát.
- Éves fizetésnövekedés 5% -kal.
- Az összes működési költséget áthárítják a bérlőkre (kivéve az első év és a második év felét).
A cash flow összeállításához a következő adatokat kiszámítottuk:
- A projekt megvalósításának tízéves becsült átlagos bérleti jövedelme, feltéve, hogy az első évben a bérelt terület 70%, a következő 95% -ban.
- Az ingatlan értékcsökkenése 3,33% lesz évente.
A pénzügyi tevékenységek keretében történő elszámolások az adójogszabályok szerint tartalmazzák a túlzott kamatot, mivel a finanszírozás előtti és utáni formátumot nem állítják össze.
Mivel az építés elfogadása „a munka szakaszai szerint” történik, és a cash flow az első évtől kezdődően alakul ki, amely attól a pillanattól kezdődik, amikor a projekt megteremti az első jövedelem rubelt, a vállalat az építkezés befejezése után az első évben elveszíti az áfa-visszatérítés jogát.
Mivel a projekt egyenlege pozitív összeg, amikor a létesítmény eléri a 100% -os kapacitást, az egyéb és rendkívüli költségeket a számításokban nem vették figyelembe.
A rendelkezésre álló adatok alapján lehetségesnek tűnik a projekt által létrehozott tervezett cash flow-k megjelenítése.
Az alábbi táblázat a projekt működési költségeit mutatja be.
Működési költségek
| Működési költségek | 1. év | 2. év | 3. év | 4. év | 5. év | 6. év | 7. év | 8. év | 9. év | 10. év |
| adminisztráció | - | 53 515 | 102 311 | 105 649 | 110 590 | 115 777 | 121 225 | 126 944 | 132 949 | 139 255 |
| a személyzet | - | 39 876 | 79 752 | 83 740 | 87 927 | 92 323 | 96 940 | 101 787 | 106 876 | 112 220 |
| fogyóeszközök | - | 3 476 | 6 952 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 |
| felszerelés | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| áfa | - | 8 163 | 15 607 | 16 116 | 16 870 | 17 661 | 18 492 | 19 364 | 20 280 | 21 242 |
| takarítás | - | 46 582 | 99 715 | 97 191 | 101 419 | 105 859 | 117 072 | 115 417 | 120 557 | 125 953 |
| a személyzet | - | 34 130 | 68 260 | 71 673 | 75 256 | 79 019 | 82 970 | 87 119 | 91 475 | 96 048 |
| fogyóeszközök | - | 5 346 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 |
| felszerelés | - | - | 5 552 | - | - | - | - | - | - | - |
| áfa | - | 7 106 | 15 211 | 14 826 | 15 471 | 16 148 | 17 858 | 17 606 | 18 390 | 19 213 |
| Tech. szolgáltatás | - | 44 149 | 81 418 | 85 335 | 89 450 | 93 770 | 98 305 | 103 067 | 108 068 | 113 319 |
| a személyzet | - | 33 204 | 66 408 | 69 728 | 73 215 | 76 876 | 80 719 | 84 755 | 88 993 | 93 443 |
| fogyóeszközök, beleértve a munkaruhát | - | 2 210 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 |
| Az engedély | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| áfa | - | 6 735 | 12 420 | 13 017 | 13 645 | 14 304 | 14 996 | 15 722 | 16 485 | 17 286 |
| védelem | 104 379 | 96 104 | 195 137 | 206 919 | 214 838 | 227 604 | 236 558 | 245 310 | 262 676 | 273 385 |
| a személyzet | 81 444 | 81 444 | 162 887 | 171 032 | 179 583 | 188 562 | 197 990 | 207 890 | 218 284 | 229 199 |
| fogyóeszközök, beleértve a munkaruhát és a felszereléseket | 7 013 | - | 2 483 | 4 323 | 2 483 | 4 323 | 2 483 | - | 4 323 | 2 483 |
| áfa | 15 922 | 14 660 | 29 767 | 31 564 | 32 772 | 34 719 | 36 085 | 37 420 | 40 069 | 41 703 |
| biztosítás | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| az épületek | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| felelősség | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Közüzemi kifizetések | 31 357 | 31 357 | 62 715 | 65 850 | 69 142 | 72 600 | 76 229 | 80 041 | 84 043 | 88 245 |
| Súlyozott átlagos fogyasztás négyzetméterenként m / év | 15,1 | 30,3 | 60,4 | 62,6 | 65,3 | 68,7 | 72,5 | 74,8 | 79 | 82,6 |
| Összesen évente | 135 736 | 271 707 | 541 296 | 560 944 | 585 439 | 615 610 | 649 389 | 670 779 | 708 293 | 740 157 |
| Tulajdonos üzemeltetési költségei | 135 736 | 135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Az alábbi táblázat azt mutatja, hogy az első évben a működési költségek összege 271 707 USD, majd évről évre növekszik, és a 10. évben eléri a 740157 USD-t.
A projekt hatékonyságának egy későbbi elemzése során az alábbi táblázat figyelembe veszi a projekt jövedelmének dinamikáját az első 10 évben.
A projekt bevételei
| kereset | 1. év | 2. év | 3. év | 4. év | 5. év | 6. év | 7. év | 8. év | 9. év | 10. év | TOTAL |
| Kihasználtság (%) | 0% | 70% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | - |
| Bérleti jövedelem (átlagos) | 0 | 2 717 987 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 39 702 947 |
A táblázatban szereplő adatok alapján arra a következtetésre juthatunk, hogy a projekt jövedelme az első évben 2 717 987 USD lesz, majd a bevételek növekednek, a 10. évre pedig 3 970 29947 USD-t tesznek ki.
Egy projekt kutatásakor fontos az értékcsökkenés levonásainak kiszámítása, amelyet az alábbi táblázat mutat be.
A projekt értékcsökkenése
| Értékcsökkenés 3,33% évente | 1. év | 2. év | 3. év | 4. év | 5. év | 6. év | 7. év | 8. év | 9. év | 10. év | TOTAL |
| Ingatlan értéke | 10 107 658 | 13 107 659 | 12 845 506 | 12 588 596 | 12 336 824 | 12 090 087 | 11 848 286 | 11 611 320 | 11 379 093 | 11 151 512 | - |
| Amortizációs összeg | 0 | 0 | 262 153 | 256 910 | 251 772 | 246 736 | 241 802 | 236 966 | 232 226 | 227 582 | 1 956 147 |
Amint az az táblázatból látható, az értékcsökkenés összege a harmadik évben 262 153 dollár, az utolsó tizedik évben pedig 227 582 dollár. A projekt összes évére vonatkozó értékcsökkenés teljes összege 1 956 147 USD.
Az alábbi táblázat a projekt cash flow-ját mutatja.
Cash flow
| Pénzforgalom | 1. év | 2. év | 3. év | 4. év | 5. év | 6. év | 7. év | 8. év | 9. év | 10. év | TOTAL |
| Fő tevékenység | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Bruttó jövedelem | -10 107 658 | -282 013 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 26 595 289 |
| Működési költségek | -135 736 | -135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -271 590 |
| Fizetendő áfa | 0 | 0 | -590 817 | -620 358 | -651 375 | -683 944 | -718 141 | -754 049 | -791 751 | -831 339 | -5 641 774 |
| Működési tevékenységek | -10 243 394 | -417 866 | 3 282 315 | 3 446 431 | 3 618 753 | 3 799 690 | 3 989 675 | 4 189 159 | 4 398 616 | 4 618 547 | 20 681 926 |
| 11% CT - NB csökkentés | 0 | 0 | 4 585 059 | 1 347 770 | 1 236 765 | 1 105 779 | 951 216 | 768 831 | 553 617 | 299 664 | 10 848 702 |
| Ingatlanadó | 0 | -262 153 | -256 910 | -251 772 | -246 736 | -241 802 | -236 966 | -232 226 | -227 582 | -223 030 | -2 179 178 |
| Jövedelemadó | 0 | 0 | -1 826 511 | -1 090 183 | -1 106 108 | -1 119 280 | -1 128 942 | -1 134 183 | -1 133 916 | -1 126 843 | -9 665 967 |
| ÖSSZES EREDMÉNYEK | -10 243 394 | -680 019 | 5 783 953 | 3 452 246 | 3 502 674 | 3 544 388 | 3 574 983 | 3 591 580 | 3 590 735 | 3 568 338 | 19 685 484 |
| Pénzügyi tevékenység | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7% -kal haladja meg a normát | 0 | 0 | -2 917 758 | -857 670 | -787 031 | -703 676 | -605 318 | -489 255 | -352 301 | -190 695 | -6 903 704 |
| Hitel test | 0 | 0 | -855 201 | -1 009 137 | -1 190 782 | -1 405 122 | -1 658 044 | -1 956 492 | -2 308 661 | -2 724 220 | -13 107 659 |
| Fizetés az alapítóknak | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| PÉNZÜGYI EREDMÉNYEK | 0 | 0 | -3 772 959 | -1 866 807 | -1 977 812 | -2 108 798 | -2 263 362 | -2 445 747 | -2 660 962 | -2 914 915 | -20 011 363 |
| Befektetési tevékenység | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Áfa visszatérítés | 1 562 552 | 63 742 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1 626 294 |
| ÖSSZESEN a befektetési tevékenységekről | 1 562 552 | 63 742 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 626 294 |
| ÖSSZESEN | -8 680 842 | -616 277 | 2 010 994 | 1 585 439 | 1 524 862 | 1 435 589 | 1 311 621 | 1 145 833 | 929 773 | 653 423 | 1 300 415 |
A táblázatból kiderül, hogy a projekt teljes cash flow-ja 1300 415 USD lesz.
Diszkontráta becslése
Arra szolgál, hogy a jövőbeni jövedelemáramokat egyetlen értékre számítsák át. A diszkontrátát (r) kumulatív módon kell kiszámítani a következő képlet alapján:
r = α + MRR * RI,
ahol
α az időszak átlagos inflációs rátája.
MRR (Minimális megtérülési kockázat) - a projekt működésével kapcsolatos minimális valós kockázati arány.
RI (Investment Risk) - a projekt résztvevői által megkövetelt átlagos jövedelmezőség (kockázat) szintje.
Ebben az esetben a minimális valós MRR-kockázati arány megegyezik a kölcsönvett pénzeszközök költségével, nevezetesen 18% -kal, azaz a banki kölcsön kamatlábával.
A beruházási megállapodással összhangban a projekt résztvevői által megkövetelt átlagos RI hozam 2%.
Így a diszkontráta egyenlő:
r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%
megállapítások
Az üzleti központ építésére vonatkozó üzleti terv kidolgozásakor figyelembe vették a projektet, optimista következtetéseket vontak le.
A következő három évben mérsékelt gazdasági növekedést lehet megfigyelni Mytishchi kerületben, azonban a kerület átlagos mutatóinak elmaradását a moszkvai régió átlagos mutatóitól kell kifejezni. A vezető iparágak továbbra is a mérnöki, a műszergyártó és az építőipar maradnak.
2018 végére a tervek szerint a kiskereskedelem növekedési üteme 40% -kal növekszik, a háztartási szolgáltatások éves volumene pedig 35% -kal növekszik. A kereskedelem növekedését a középosztály és jövedelmének növekedése biztosítja.
A nemzetközi szabványoknak megfelelő területeken súlyos hiány van, a minőségi üzlethelyiség iránti kereslet meghaladja a kínálatot. Ez a bevásárlóközpont létrehozásának és kezelésének minőségének javulásához vezet.
A mai kereslet fő forrásai a ruhaüzletek. Ezek a bevásárlóközpontok területének mintegy 50% -át teszik ki. A szabad hely szintje 2018-ban 10-15% lesz. A lakossági ingatlanok várható növekedése körülbelül 75 000 négyzetméter lesz. m. Jelenleg a városban található kereskedelmi helyiségek átlagos bérleti díja körülbelül 405 USD / négyzetméter. millió év / év (áfával és működési költségekkel együtt).
A környezet első körének zónájában nagyszámú tárgy található, amelyek versenyeznek mind az élelmiszer-, mind az ipari termékek ágazatában.
A pénzáramok kiszámításakor figyelembe vették az átlagos bérleti díjat, a helyiségek 5% -os rendelkezésre állását, valamint az összes működési költséget és a kölcsönfizetést. A projekt cash flow-ja pozitívnak bizonyult, de még mindig nem volt elég nagy.
A diszkontráta, amely magában foglalja az átlagos inflációs rátát, a projekt által generált kockázatot és az átlagos szükséges hozamot, 30% volt.
Így a benyújtott projekt megfontolásra elfogadható, mivel a számítások megmutatják annak jövedelmezőségét és hatékonyságát.