Az egyes apartmanházak kezelése összetett többszintű folyamat, amely tapasztalatot és néha speciális ismereteket igényel. Ezért vannak tulajdonosok, alapkezelő társaságok stb. Partnerségei. Az egyik legszembetűnőbb és legvitatottabb álláshely a HOA elnöke. A cikk részeként megpróbáljuk kitalálni, ki állíthatja azt. Milyen típusú ember ez, milyen jogaival rendelkezik, milyen felelősségi köröket és hatásköröket ró rá, hogy munkaszerződést kell-e megkötni a HOA elnökével (egy minta kerül bemutatásra), valamint munkájának egyéb árnyalatait, megvizsgáljuk tovább.
A háztulajdonosok partnerségének elnöke
A lakásépítés ilyen formájának megjelenésével egyre gyakoribbá váltak a lakástulajdonosok panaszaik az elnökök és az igazgatóság tagjai ellen. Az elnök személyes érdekei szerint járhat el a lakásügyi törvények megsértésével. Az üléseket általában nem hívják össze időben, formális jellegűek, és az elnök nem szívesen számol be a költségekről.
Sokan érdekli a háztulajdonosok szövetségével és az elnökkel kötött munkaszerződés kitöltésének mintája.
Valójában vannak olyan helyzetek, amikor az elnök úgy ítéli meg a HOA-t, hogy a birtokosa van, és a tulajdonosok olyan helyzetben vannak, amikor az igazgatóság durvasága és neprofesionalitása egyszerűen zavarja a normális életet. A tulajdonosoknak azonban mindig meg kell emlékezniük arra, hogy együtt fizetnek az elnöknek tevékenységéért díjat, vagyis az elnöknek a lakosok érdekében kell eljárnia, nem pedig a saját maguknak. De a gyakorlatban más képet látunk. Be kell vallanom, hogy a lakástulajdonosok gyakran magukért hibáznak érte: az elnököt ugyanazon az elv alapján választják meg, hogy az iskolában választják a szülői bizottság elnökét - "csak nekem nem." Ennek eredményeként a tulajdonosok rövid idő elteltével inkompetens, durva "elvtárs" -val vannak ebben a helyzetben, és halom panaszkodik a cselekedeteiről.
Az ilyen szomorú következmények elkerülése érdekében a tulajdonosoknak kezdetben meg kell érteniük, hogy a HOA társadalmunk törvényei szerint él és fejlődik. Vagyis az elnök és a tulajdonosok közötti kapcsolatnak jogalapnak kell lennie, és nem egyszerű megállapodással. Ehhez munkaszerződésre van szükség a HOA elnökével (az alábbi minta).
Mi a HOA?
Először meg kell határoznia, hogy mely polgárok társulása tekinthető háztulajdonosok partnerségének, annak működési dokumentumai alapján. HOA a törvény értelmében - jogi személy, nonprofit szervezet, amely összetételében egyesíti az adott házban lévő ingatlanok minden tulajdonosát. Mi a munkaszerződés a HOA elnökével? A 2016-os minta nem sokban különbözik a 2017-es mintától.
A cél ebben az esetben a házban lévő ingatlanok közös kezelése, a létesítmény üzemeltetésének, a közös tulajdon birtoklásának és átruházásának biztosítása. Ennek megfelelően, ha a HOA törvény szerint jogi személy, akkor rendelkeznie kell irányító testületekkel. Ide tartoznak: a háztulajdonosok közgyűlése és, mint kollegiális végrehajtó szerv, az igazgatóság.
A HOA elnöke az a személy, aki a lakásépítés irányításáért felelős. Őt választják ki a pozícióra. Valójában az igazgatóság elnöke a partnerség egyetlen végrehajtó szerve. Ebben az anyagban megvitatjuk a választások feltételeit és a további vezetést.A témában felmerülő első kérdés az, hogy munkaszerződést kötnek-e a HOA elnökével (Belarusz mintája is megtalálható - a Belarusz Köztársaságban), és milyen okokból.
HOA Board
A háztulajdonos-társulást (HOA) a háztulajdonosok hozják létre annak érdekében, hogy kollektív módon kezelhessék ingatlanjaikat. Mint minden más jogi formának, a HOA-nak saját számlával és vezetőjével - a háztulajdonosok társulásának elnökével - kell rendelkeznie.
A HOA elnökének állítólagos személynek meg kell felelnie bizonyos feltételeknek. A házhoz tartozó lakás vagy földtulajdonosnak kell lennie, és partnerséget kell kötnie. Ezután meg kell választani az igazgatóságba, amelyet a tulajdonosok közgyűlésen választanak. A háztulajdonosok partnerségi testületét két évre választják meg, és annak irányító testülete. Amikor az igazgatótanács lejár, azt a tulajdonosok ugyanolyan módon újraválasztják.
Az igazgatótanács tagjai közül választják ki az elnököt. Ha az alapszabály szerint az elnököt a közgyűlésen a HOA tulajdonosai egyszerű szavazással választhatják meg, akkor az eljárást így lehet végrehajtani. Bár a közgyűlésen történő választásoknak megvannak a sajátosságai. A helyzet az, hogy több tulajdonosnak több szavazata van, amelyben a lakás területe nagyobb, vagyis minél több négyzetméter, annál több szavazatot kap. Ilyen helyzetben van esély arra, hogy elnököt szerezzen, aki egy bizonyos tulajdonoscsoport érdekében jár el, ami nem mindig felel meg az általános feladatoknak. Szintén elterjedt a HOA elnökével kombinált munkaszerződés (minta is rendelkezésre áll).
A munkaszerződés megkötésének szükségessége
A rezidensek finanszírozzák az igazgatóság létezését, és az alkalmazottak havi kifizetéseit a személyzet létszáma alapján számolják el. Ha a közgyűlésen a tulajdonosok úgy döntöttek, hogy elnök posztra van szükség, akkor ebből bizonyos szerződéses kapcsolatok következnek. Ebben az esetben a munkaviszony az elnök tisztségére megválasztott alkalmazottal kötött munkaszerződés alapján merül fel. Egyáltalán nem számít, hogy ő is ugyanabban a házban egy ház tulajdonosa. A szerződés alapján bizonyos munkafeladatokat lát el, amelyeket a munkaszerződés szabályoz. A mindkét fél által aláírt munkaszerződés hiánya a munkajog megsértésének minősül. Egy ilyen megállapodásra azért is szükség van, mert az elnök a tulajdonosok nevében megállapodásokat ír alá szolgáltatókkal, vállalkozókkal, valamint különféle számviteli dokumentumokat.
Az élettársi társaság elnöke felelős, ezért kötelező a munkaszerződés megkötése vele az abban meghatározott felelősségi fok mellett. A Lakástörvény ebben az esetben nem írja elő a hivatalos szerződés szükségességét, de nem mondja, hogy nincs rá szükség. Ugyanakkor a munka törvénykönyve konkretizálja, hogy ha a házban HOA van, akkor munkaszerződést kell kötni az elnökkel, és ha egy speciális cég foglalkozik házigazgatással, akkor az elnök tevékenységét a charta szabályozza.
A munkaszerződés aláírásának következményei
Ha a tulajdonosok úgy döntöttek, hogy nem kötnek munkaszerződést, ebben az esetben mindkét fél veszíthet. Peres eljárás esetén a háztulajdonosok nem lesznek képesek megnyerni az esetet, ha például az elnök hibája miatt pazarlás történt, mivel nincs szerződés, nincs felelõsség sem. A HOA vezetőjének érdekeit szintén nem védik.
Ha bíróságon jelenik meg, de a barikád másik oldalán, akkor jogai lehetetlennek bizonyulnak: fizetési hátralék fizetése, illegális elbocsátás esetén helyreállása.Így látjuk, hogy a munkaszerződés hiánya mindkét felet megfosztja a jogi befolyás kölcsönös gyakorlásától. Nem nehéz megtalálni a HOA elnökével kötött munkaszerződés kitöltésének mintáját. A fentiek mellett a szerződés tartalmazza a munkafeltételeket, a szabadság biztosítását és a bérek összegét is. A munkaszerződés aláírási jogának elmulasztása ebben az esetben nagyon rövidlátó. Sőt, a háztulajdonosok sokkal nagyobb mértékben veszíthetnek.
A HOA elnökével kötött munkaszerződés felépítése
A minta világosan tükrözi a következőket: a szerződés kétoldalú, részekre osztva, és magában foglalja: általános rendelkezéseket, érvényességi időt, a próbaidőtartam időtartamát, azt az időpontot, amelytől kezdve a személynek meg kell kezdenie a munkát, mindkét fél jogai és kötelezettségei, a javadalmazás összege, a munkaterv és pihenés, társadalombiztosítási garanciák, kompenzációs kifizetések, a felek felelősségét megállapító kikötések, részletek és aláírások. A dátumoknak és az aláírásoknak jelen kell lenniük, és a szerződésnek regisztrációs számmal kell rendelkeznie a partnerségi megállapodások nyilvántartási könyvében. A szerződésnek nem szabad üres oszlopokat tartalmaznia. Ezt a dokumentumot csak sürgős formában lehet megkötni, a maximális időtartam két év.
Ezt megerősíti a kitöltött HOA formája az elnökkel.
Munkaszerződés aláírása
A szerződés szövegét általában a lakhatási tanács titkára állítja össze és regisztrálja a regisztrációs könyvben, aki általában a személyzeti ellenőr feladatait látja el. Ki írja alá a munkaszerződést a HOA elnökével? A szerződést a tulajdonosok nevében olyan személy írja alá, aki a charter által erre felhatalmazott. Az ilyen típusú megállapodásoknak megvannak a sajátosságai: a partnerségben nincs más magas rangú tisztviselő, az igazgatóság elnöke a saját főnöke, bár még mindig nem tudja aláírni a megállapodást magával. Fontos, hogy a társaság alapszabálya és egyéb rendelkezései hozzáférhető formában oldják meg egy olyan személy kérdését, aki munkáltatóként jár el és munkaszerződést ír alá az elnökkel. Az e bekezdésre való hivatkozás kétségtelenül szerepel a szerződés szövegében. Ezenkívül a megállapodást tárgyalják egy független munkajoggal, a helyi hatóságokkal, amelyekhez ez a ház tartozik.
Most kiderül, ki köt munkaszerződést a HOA elnökével.
Lejárat dátuma
Mint már említettük, ez a szerződés sürgős, és a maximális érvényességi ideje 2 év. A dokumentumot a partnerség egyéb személyes dokumentumaival együtt tűzálló szekrényben vagy széfben tárolják öt évig, majd elküldik a társulás archívumába. Meg kell jegyezni, hogy miután az elnök befejezte feladatait, újraválasztható vagy önállóan lemondhat.
Változtatások
Ha olyan körülmények merülnek fel, amelyek miatt módosítani kell a HOA elnökével kötött munkaszerződést (például felülvizsgálták a létszámtáblát, amelynek eredményeként az elnök megemelte a fizetést), akkor ebben az esetben a változtatásokat egy további megállapodás megkötésével hajtják végre. A kiegészítő megállapodás a szerződés elavult záradékának új változatát jelzi.
A HOA elnökének munkaszerződés szerinti felelőssége
A HOA igazgatóságának elnöke olyan személy, aki minden esetben képviseli és teljes mértékben védi a tulajdonosok érdekeit. Az elnököt tevékenységében a lakásokra vonatkozó jogszabályok és az igazgatósági tagok által jóváhagyott munkaköri leírások vezérlik.
A munkaszerződés szerint az elnök feladatai közé tartozik:
- az Orosz Föderáció jogszabályainak, a lakóhelyük régiójának jogszabályainak ismerete, valamint az összes módosítás és kiegészítés időben történő megismerése;
- figyelemmel kíséri a bérlők időben történő, a közüzemi kiszámítását;
- a társaság könyvelői munkájának ellenőrzése;
- a HOA alapszabályának és a közgyűlések protokolljainak végrehajtásának ellenőrzése, amely közvetlenül tükrözi a társaság tevékenységét;
- az üléseken a HOA tagjai által hozott határozatok végrehajtásának nyomon követése;
- a közös helyiségek egészségügyi állapotának ellenőrzése;
- a házat kiszolgáló személyzet irányítása (ütemezés, bérszámfejtés ellenőrzése);
- a partnerség nevében megkötött megállapodásokkal kapcsolatos munka előrehaladásának nyomon követése;
- szerződések aláírása a ház javításával és karbantartásával kapcsolatban;
- annak nyomon követése, hogy a tulajdonosok teljesítik-e a közös helyiségeknek a tulajdoni részesedésükkel összhangban történő karbantartásával kapcsolatos kötelezettségeiket;
- a tulajdonjogok tiszteletben tartásának ellenőrzése;
- a konfliktusok megelőzése, valamint azok időben történő megszüntetése események esetén;
- Partnerségi dokumentáció (jelentések, dokumentumok, statisztikák, banki dokumentumok);
- A társasági tagok ülésén elvégzett munkáról jelentést nyújtani jó, ha munkaszerződést kötnek a HOA elnökével.
Azt is el kell mondani, hogy hivatalba lépés után az elnöknek értesítenie kell az adóhatóságot. Mivel a háztulajdonosok partnersége jogi személy, ezért módosítani kell a USRLE-t. Ha összefoglaljuk ezeket a felelősségeket, akkor az elnök funkciói az alábbiak szerint azonosíthatók. Mindenekelőtt az elnöknek hozzáértően kell reagálnia a lakóépületek lakosainak kéréseire, panaszaira és nyilatkozataira. Ezenkívül az elnöknek felügyelnie kell minden házimunkát és minden közüzemi szolgáltatás időben történő végrehajtását. Harmadszor, az erőforrás-szolgáltatókkal való együttműködés, amelyek időben hőt, elektromos áramot és vizet biztosítanak a ház lakóinak.
A társaság tagjai az ügyészséghez panaszt benyújtva az igazgatótanács elnökének és tagjainak intézkedéseit és döntéseit megtámadhatják, mivel a HOA elnöke munkaszerződés alapján dolgozik.
Jogok és jogkörök
Más szervezetek vezetőivel összehasonlítva az igazgatóság elnökének rendkívül korlátozott hatáskörei vannak, a törvénynek megfelelően:
- pénzügyi jellegű dokumentumok igazolása;
- segítség nélkül ellenőrizni a HOA magatartását vagy elszámolását;
- azokat a szerződéseket köti meg, amelyek az alkalmazandó joggal összhangban nem igényelnek a tulajdonosok és az igazgatóság tagjai hozzájárulását;
- aláírja a HOA tagjai számára kötelező igazgatási és egyéb dokumentumokat;
- meghatározza és vezeti a HOA résztvevőinek találkozóját;
- végrehajtja a HOA utasításokat meghatalmazás nélkül;
- jelentkezzen munkahelyi és tűzoltó alkalmazottakra, bónuszokat és bírságokat rendeljen el;
- rendelkezzen lakossági és nem lakáscélú alapokkal;
- ha az ülésen a választópolgárokat egyenlő csoportokra osztották, akkor vegye fel valaki álláspontját, döntő szavazással;
- társasági vagyonbiztosítási szerződést kötni.
A fenti hatáskörök mellett a háztulajdonosok másokkal is felruházhatják azt, amelyek egy adott munka elvégzéséhez szükségesek.
Megvizsgáltuk, miért van szükség munkaszerződésre a HOA elnökével. A minta benyújtva.
