Le obbligazioni ipotecarie sono un tipo di titoli. Sono stati a lungo popolari all'estero, ma sono ancora poco conosciuti in Russia. Tuttavia, recentemente la situazione ha iniziato a cambiare radicalmente. Quindi, le obbligazioni ipotecarie forniscono entrate finanziando il mercato dei prestiti immobiliari. Le banche, l'emissione di titoli, attraggono fondi. Quindi erogano prestiti alla popolazione, ricevono profitti a scapito degli interessi e li condividono parzialmente con gli investitori. Sembra tutto piuttosto complicato. Scopriamo di più sulle obbligazioni ipotecarie.
Come è organizzato tutto?
Per capire meglio come puoi guadagnare, devi capire i principi di funzionamento.
Quindi, prima la banca emette obbligazioni ipotecarie per un certo importo, quindi le vende tra i futuri detentori.
Quest'ultimo, a sua volta, acquisisce il diritto di reclamare, che è garantito da beni immobili. È garantito alla banca fino a quando il mutuatario non ottiene l'intero importo del prestito. Questo è il motivo per cui le obbligazioni garantite da ipoteca sono considerate un modo relativamente sicuro di investire.
Se il mutuatario non effettua pagamenti, rimborsando il prestito, la banca sarà in grado di vendere la garanzia per rimborsare il debito.
Chi emette obbligazioni ipotecarie?
Esistono due tipi di organizzazioni, ognuna delle quali può eseguire questa azione:
- Istituti di credito.
- Agenti ipotecari.
Ci sono differenze significative tra loro, quindi dovresti parlarne separatamente.
Organizzazioni creditizie
Per poter emettere obbligazioni ipotecarie, devono soddisfare determinati requisiti. In breve, un ente creditizio non dovrebbe avere problemi finanziari.
A volte in pratica ci sono situazioni in cui l'organizzazione non rispetta le regole, c'è un'alternativa. Si tratta di creare un agente ipotecario. Ciò implica uno schema diverso per l'emissione di titoli.
Agente ipotecario
È un'entità legale che crea una banca al solo scopo. Questo si riferisce all'emissione di obbligazioni ipotecarie.
È l'agente che riceve i diritti di risarcimento garantiti dai titoli.
È necessario comprendere che le attività di tale organizzazione devono rispettare una serie di restrizioni. Ad esempio, un istituto gestirà un agente ipotecario e la contabilità sarà completamente diversa. Inoltre, l'agente non ha il diritto di assumere dipendenti.
Tali misure perseguono un obiettivo comune: aumentare la trasparenza delle attività e ridurre al minimo le controversie legali.
lineamenti
Le obbligazioni ipotecarie sono emesse al fine di attrarre rapidamente risorse finanziarie da parte della banca. Dopo aver ricevuto fondi dagli investitori, un'organizzazione creditizia emette un prestito. L'interesse guadagnato è il suo profitto.
Quanto sono affidabili i prestiti ipotecari? La risposta a questa domanda è interessante per molti potenziali investitori. Dopotutto, vogliono aumentare i propri investimenti senza rischi.
È necessario comprendere che gli obblighi della banca verso gli obbligazionisti sono garantiti dal diritto di chiedere prestiti ipotecari. Sono chiamati beni e non possono essere alienati a favore di altre pretese. Questo è il motivo per cui è stato creato un registro delle garanzie che tiene conto delle obbligazioni ipotecarie. Questo documento rende tutte le azioni più trasparenti.
Le obbligazioni ipotecarie in Russia sono completamente impopolari e poche persone lo sanno. Questo mercato è in uno stato non sviluppato e per il periodo attuale le sue prospettive sono molto vaghe.
fallimento
I potenziali investitori devono essere preparati a scenari imprevedibili. Considerane uno. Se la banca che ha emesso obbligazioni ipotecarie sul mercato è dichiarata fallita, allora il fiduciario fallimentare entra nel caso. Vende garanzie e paga i proventi agli obbligazionisti. Tali azioni devono essere completate entro nove mesi dalla data del fallimento.
A seconda dell'importo ricevuto dopo la vendita della garanzia, sono possibili due scenari.
- Se i fondi non bastano per pagare gli obbligazionisti, possono prendere posto nella linea dei creditori e attendere la ricezione dei debiti dopo la vendita della proprietà rimanente.
- Se i fondi sono in eccesso, dopo il pagamento ai possessori di obbligazioni ipotecarie, vengono inviati per soddisfare i requisiti dei creditori.
rimborso anticipato
Il fallimento non è l'unico scenario possibile. In alcuni casi, gli obbligazionisti richiedono il rimborso anticipato. Ciò è possibile nelle seguenti situazioni:
- Inadempimento. Un esempio è la situazione in cui una banca non paga i redditi ai detentori in tempo.
- Errori nel registro della copertura dei mutui.
- Mancato rispetto delle regole di attività. Questo elemento è più rilevante per l'agente ipotecario. Se viola la legge pertinente, gli obbligazionisti hanno il diritto di chiedere il rimborso anticipato.
I benefici
Quando si utilizzano obbligazioni ipotecarie, ciascuna parte è in vantaggio. Ci sono vantaggi per la banca e per il mutuatario e per l'investitore:
- Un istituto di credito effettua più transazioni attirando fondi aggiuntivi. Di conseguenza, il reddito da interessi ricevuti aumenta.
- Quando un investitore acquisisce obbligazioni ipotecarie, riceve uno strumento finanziario relativamente affidabile che consente non solo di risparmiare, ma anche di aumentare i propri fondi. È curioso che il tasso su tali titoli sia inferiore rispetto ai prestiti emessi per l'acquisto di beni immobili. Tuttavia, un investitore può fare affidamento sui profitti aumentando i prezzi nel mercato immobiliare.
- Per un mutuatario, le obbligazioni ipotecarie possono essere un'opportunità per ottenere un tasso di prestito migliore. Ciò è dovuto al fatto che le banche, emettendo obbligazioni, riceveranno più fondi, aumenteranno il numero di transazioni e, di conseguenza, il proprio profitto. In futuro, ciò ridurrà i tassi ipotecari elevati. Anche l'uno o l'uno e mezzo, o anche il due percento, consentirà ai mutuatari di ottenere notevoli risparmi acquistando abitazioni.
Tipi di obbligazioni ipotecarie
Per comprendere meglio il mercato di questi titoli, è necessario comprendere i loro tipi:
- Obbligazioni ipotecarie. Sono titoli di debito. Sono garantiti in tutto o in parte da garanzie reali. Ciò significa che il titolare ha il diritto di chiedere il ritorno dei propri fondi a spese della garanzia per il prestito. Solo una banca o un agente speciale può emettere obbligazioni ipotecarie.
- Certificato di partecipazione ipotecaria. Questo è un tipo di sicurezza registrata. Non ha alcun valore nominale e il titolare riceve il diritto a una quota della proprietà che costituisce la copertura totale.
- BS. Questo è un altro tipo di titoli. Questo è un tipo di garanzia per l'adempimento degli obblighi finanziari previsti dal settore immobiliare.
Come vanno le cose in Russia?
Il mercato delle obbligazioni ipotecarie in questo paese ha le sue caratteristiche. E ce ne sono molti.
Molto probabilmente, non funzionerà per prendere in prestito esperienza straniera. Dopotutto, se parliamo dei mercati obbligazionari e immobiliari russi, né l'uno né l'altro possono essere definiti stabili. Ecco perché i potenziali investitori non hanno fretta di investire in questo strumento finanziario non verificato. L'instabilità è uno dei motivi principali che impedisce alle obbligazioni ipotecarie di diventare popolari in Russia.
Il prossimo motivo è l'alto costo.Ciò porta al fatto che gli investitori privati non possono permettersi di acquistare obbligazioni, per non parlare dei normali cittadini russi che sono lontani dal mercato azionario, ma non si preoccupano di considerare un'alternativa affidabile ai depositi bancari.
Questo è il motivo per cui il principale target di riferimento per tali titoli è NPF, nonché le organizzazioni assicurative e bancarie. Hanno notevoli somme finanziarie e un desiderio ancora maggiore di aumentarle. Se le obbligazioni ipotecarie diventano popolari e accessibili ai cittadini ordinari, il rendimento sui titoli diminuirà leggermente.
L'ultimo motivo può essere chiamato legislazione imperfetta.
prospettive
Finora, il mercato delle obbligazioni ipotecarie in Russia può essere definito un'idea piuttosto rozza, che non offre alcuna garanzia per la conservazione del capitale. Tuttavia, non è noto come si svilupperà la situazione dei titoli in futuro.
Alcuni esperti sono molto ottimisti. Credono che il mercato delle obbligazioni ipotecarie in Russia abbia appena iniziato a prendere forma, quindi l'attrattiva di tali investimenti è ora massima.
A causa del fatto che il prestito immobiliare nel paese è già sviluppato senza attrarre titoli, ci vorrà molto tempo per cambiare la situazione. Secondo tutti gli stessi esperti, questo periodo può durare da sette a dieci anni. Nel frattempo, le prospettive per le obbligazioni ipotecarie rimangono piuttosto vaghe.
Allo stesso tempo, il mercato di tali titoli è considerato attraente sia per le banche che per gli investitori. Le obbligazioni ipotecarie consentono agli enti creditizi di attrarre finanziamenti aggiuntivi. Gli investitori hanno l'opportunità di contribuire a un progetto redditizio e aumentare il loro capitale proprio.
Studiando il mercato dei titoli, in particolare le obbligazioni ipotecarie, è necessario raccogliere quante più informazioni possibili. Dopo aver valutato tutti i dati, un potenziale investitore sarà in grado di prendere la propria decisione.
