Gli imprenditori del nostro tempo stanno traducendo attivamente i locali residenziali di un condominio in non residenziali. Il mercato di tali immobili, adatto per attività non produttive, è piuttosto giovane. Ha solo circa 15 anni, ma è dinamico e vivace.
Questo articolo spiega la natura e i dettagli della procedura per un'abitazione per acquisire lo status di locali non residenziali.
Vantaggi della traduzione
Il cambiamento di stato degli alloggi costa molto meno dell'affitto di un ufficio finito. A Mosca, vicino alle stazioni della metropolitana, gli inquilini pagano 250.000 rubli al mese per un ex appartamento di due stanze. Un imprenditore che equipaggia un locale non residenziale in un condominio è molto più redditizio di una persona che ha acquisito immobili commerciali. Il prezzo di quest'ultimo a Mosca, a giudicare dagli annunci attuali, varia da 350 mila rubli a 700 mila rubli al metro quadrato.
Dotando i locali non residenziali di un condominio, gli imprenditori investono saggiamente in immobilizzazioni: mini-market, vari uffici, ecc. Pertanto, le infrastrutture urbane delle piccole imprese vengono notevolmente sviluppate.
Un aumento del fondo non residenziale dovuto agli alloggi implica una significativa variabilità nella posizione di uffici e negozi. La stanza ideale per questo in un condominio è un appartamento situato al primo piano di una strada affollata in un passaggio.
Favorevole è il posizionamento vicino alle infrastrutture della metropolitana, fermate dei mezzi pubblici, varie istituzioni. Il prezzo degli appartamenti al piano terra vicino alle stazioni della metropolitana, ecc., A volte raddoppia il costo dei piani abitativi più alti. Nelle aree residenziali, al contrario: il prezzo del primo livello è inferiore del 10%.
Alcuni imprenditori si stanno trasformando per affittare ulteriormente i locali non residenziali risultanti. È redditizio. Giudicate voi stessi: per l'affitto di un appartamento di due stanze a Mosca, il suo proprietario riceve 40-50 mila rubli al mese, e per i locali non residenziali equivalenti, è 5-6 volte di più.
Condizioni per un trasferimento riuscito
A volte è inizialmente impossibile trasferire un appartamento in un locale non residenziale. La persona che la implementa dovrebbe osservare le condizioni per una transazione riuscita stabilita dal Codice degli alloggi della Federazione Russa (Articolo 22):
- La posizione preferita dell'appartamento è al piano terra. Se è più alto, gli appartamenti residenziali non dovrebbero essere inferiori.
- Residenti dimessi da esso.
- Le condizioni della casa non sono riconosciute come emergenza.
- Il futuro proprietario di locali non residenziali in un condominio ottenne il consenso dei vicini. (Questo momento soggettivo deve essere preso in considerazione, spesso diventa fatale per gli imprenditori).
- C'è un'opportunità architettonica per dotare un ingresso separato.
- Possibile riqualificazione di locali non residenziali in un condominio.
- L'appartamento non viene ritirato dal patrimonio abitativo per aprire la produzione, uno stabilimento balneare, un bagno pubblico, il lavaggio a secco, una casa funeraria, un centro di accoglienza per piatti, altre strutture non previste negli edifici residenziali dai SNIP.
Se il gas è stato fornito al soggiorno, dovrà essere scaricato. L'attuale quadro normativo non può utilizzare apparecchi a gas in un locale non residenziale. Un vantaggio significativo per il futuro negozio sarà la presenza di un seminterrato in un edificio residenziale. Può essere collegato legalmente all'appartamento convertito sotto forma di un magazzino.
Ostacoli alla traduzione
Ricorda i "colli di bottiglia" riscontrati nell'attrezzatura di locali non residenziali in un condominio.La maggior parte di essi è associata a difficoltà nel realizzare un ingresso aggiuntivo isolato separato. Quest'ultimo è necessario per la denuncia logistica del percorso giornaliero del movimento dei residenti dell'ingresso con flussi di clienti o clienti.
La legislazione abitativa della Russia prevede norme e regole obbligatorie per l'urbanistica, che devono essere conformi ai locali non residenziali introdotti nel condominio. La proprietà di natura condivisa dei residenti ha una protezione legale separata, che anche l'imprenditore deve prendere in considerazione.
Il trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali (di seguito denominato Trasferimento) è inaccettabile:
- in caso di compatibilità dell'accesso ad esso con l'accesso di altri residenti ai loro locali residenziali;
- se è impossibile avere un ingresso separato;
- se i potenziali locali non residenziali in un condominio fanno parte dei locali residenziali;
- se è utilizzato come luogo di residenza permanente del proprietario o di qualsiasi altro cittadino;
- se qualcuno ha diritto ai locali.
Rispetto per i residenti
L'imprenditore, durante il trasferimento di locali residenziali in locali non residenziali, deve ottenere il consenso scritto degli inquilini nei seguenti casi:
- Riattrezzamento delle strutture di scherma.
- Classi per equipaggiare l'ingresso di una parte del territorio.
- Disposizione delle insegne (pubblicità).
Questo consenso è redatto dal verbale della riunione dei proprietari condivisi, mentre sono possibili sfumature. Abbastanza calmo, i residenti reagiscono all'apertura di una farmacia o di un centro per lo sviluppo dei bambini nella loro casa. Sono relativamente tolleranti nel caso di attrezzare un negozio lì. Ma la disposizione al piano terra del bar incontrerà la loro seria resistenza. Il consiglio dei residenti di una casa ha il diritto di stabilire tariffe per servizi di pubblica utilità cinque volte superiori a quelle dei residenti per servizi simili a un'impresa "non favorita".
Per placare i loro vicini, gli imprenditori devono affrontare oneri sociali: paesaggistica o ascensori. È noto un fatto notevole: una delle aziende dentali che utilizza diversi appartamenti al piano terra per risolvere il conflitto, ha fissato uno sconto del 20% sui suoi servizi ai residenti della casa.
Documenti per la traduzione
Secondo il Codice degli alloggi, un trasferimento viene effettuato attraverso l'approvazione del governo locale. Il proprietario di locali non residenziali in un condominio o da lui autorizzato fornisce all'esame delle autorità locali un pacchetto di documenti:
- Dichiarazione di trasferimento.
- Il certificato di registrazione della stanza.
- Documenti legali - originali o loro copie autenticate.
- Pianta della casa in cui si trovano i locali tradotti.
- Un progetto per la riqualificazione o ricostruzione dei locali trasferiti, se necessario.
Informazioni sull'approvazione del progetto
Il progetto deve essere coordinato con alcuni servizi, tra cui dipartimentali: Rospotrebnadzor, governo della città, dipartimento di architettura (dipartimento), supervisione del Ministero delle situazioni di emergenza, società di gestione.
Dovrebbe fornire non solo un ingresso separato, ma anche riqualificazioni interne, riqualificazione dell'ex appartamento per uffici, lavori di ricostruzione, attrezzature per facciate. In questo caso, non è consentito il restringimento dei condotti di ventilazione.
Procedura di revisione
Dopo aver ricevuto i documenti dall'imprenditore, i governi locali li considerano entro un mese e mezzo, decidendo se approvare il trasferimento o rifiutarlo. La decisione presa viene inviata all'imprenditore entro tre giorni.
È la base legale per il trasferimento se non è richiesta la riqualificazione di locali non residenziali in un edificio residenziale multi-appartamento. In caso contrario, la soluzione consente di modificare il design in base al progetto.
L'attuazione della riqualificazione è confermata da un atto firmato dal comitato di accettazione dell'organismo di autogoverno. Questo atto costituirà la base della traduzione per un imprenditore che cambia design.
Rigetto al rifiuto
Le autorità locali emettono il rifiuto di un trasferimento nei seguenti casi:
- Mancata fornitura da parte dell'imprenditore dell'elenco di documenti richiesto.
- Violazioni delle condizioni essenziali della traduzione.
- Deviazione significativa del lavoro effettivo dai parametri del progetto approvato e dalla documentazione concordata.
- Incoerenze del progetto di legge.
- La mancanza di un protocollo dell'assemblea generale dei residenti della casa.
- Inosservanza dei parametri del progetto approvato e della documentazione concordata.
La decisione sul rifiuto deve essere giustificata e dettagliata per indicare specifici standard di traduzione violati. Il richiedente lo riceve o gli viene inviato per posta entro tre giorni. Un imprenditore ha il diritto di presentare ricorso in tribunale entro tre mesi.
Un permesso già rilasciato può essere annullato quando i vicini-residenti fanno appello al tribunale o alle autorità locali con un reclamo.
Informazioni sulle bollette
L'imprenditore paga per i locali non residenziali nelle utenze di un condominio alle tariffe previste per le persone giuridiche. Allo stesso tempo, ha il diritto di concludere un accordo con la società di gestione o di stipulare accordi per servizi pubblici con imprese fornitrici di risorse e pagarli.
Nella formula, quando si calcola la quantità di bollette a casa, dovrebbe essere utilizzata l'area totale di tutti i suoi locali (sia residenziali che non residenziali). Il totale non include le aree comuni.
L'errore si verifica se la casa è dotata di contatori di casa comuni per un determinato servizio e solo gli appartamenti sono elencati come utenti. Allo stesso tempo, i proprietari di locali non residenziali spostano ingiustificatamente l'onere per i residenti. I locali residenziali e non residenziali di un condominio dovrebbero essere adeguatamente presi in considerazione dalle imprese fornitrici di risorse e dalle società di gestione.
Casa da residenziale - in non residenziale
Se una piccola impresa non trasferisce altro che appartamenti dagli alloggi a quelli non residenziali, quindi per le grandi e medie imprese non c'è da meravigliarsi se le operazioni su larga scala. Ad esempio, il trasferimento di un condominio in un locale non residenziale.
La crescita del business è in anticipo rispetto al ritmo delle costruzioni non residenziali; spesso manca di uffici già esistenti. In questo caso, gli edifici residenziali si trasformano in loro. Questa procedura è descritta nell'Art. 22-24 del Codice degli alloggi della Federazione Russa.
Per il trasferimento, l'imprenditore contatta l'amministrazione locale o l'MFC con un pacchetto di documenti, tra cui:
- Domanda di trasferimento.
- Documenti comprovanti la proprietà.
- Piano della casa.
- Progetto se è necessaria la riqualificazione.
Entro un mese e mezzo, prendono una decisione sui documenti. Tuttavia, questo trasferimento non è legalmente possibile se la casa è costruita su un sito destinato alla costruzione di abitazioni individuali.
Operazioni con immobili non residenziali
Un contratto di locazione per locali non residenziali in un condominio o un accordo sulla sua vendita e acquisto - tali documenti legalizzano le operazioni di base con immobili non residenziali. Al momento del leasing, le parti devono fissare in modo contrattuale le seguenti condizioni della transazione:
- Indicare chiaramente l'oggetto che viene noleggiato.
- Determinare l'importo del canone di locazione e la procedura per indicizzarlo.
- Stabilire il meccanismo dei pagamenti di ammortamento.
- La procedura per ripristinare la proprietà in affitto.
- Imposta i termini della sua redenzione.
I ricavi degli appartamenti al piano terra dopo il loro trasferimento in immobili non residenziali aumentano significativamente. Tuttavia, secondo gli ultimi documenti del Ministero delle finanze, anche i costi degli imprenditori possono aumentare rapidamente. Ad esempio, la stessa imposta sulla proprietà dovrebbe essere calcolata sulla base del valore catastale. A giudicare dai piani dell'autorità finanziaria suprema, l'aliquota fiscale nei locali non residenziali supererà il quadruplo dell'aliquota residenziale.
conclusione
Un imprenditore che trasforma un appartamento al piano terra in un edificio non residenziale in un condominio corre il rischio di incorrere in spese finanziarie ingiustificate a causa di un possibile rifiuto da parte dei governi locali.Tuttavia, il gioco vale la candela: alla fine, riceve immobilizzazioni a un prezzo d'occasione, molte volte inferiore all'acquisto di immobili commerciali.
Tuttavia, tale procedura richiede circa sei mesi, il che comporta inevitabilmente costi imputati. Nasconde anche possibili insidie: circostanze proibitive nascoste, reazione inadeguata dei vicini. Alla luce di quanto sopra, gli imprenditori praticano la domanda per i servizi di traduzione a studi legali specializzati.