Il concetto e la procedura per l'utilizzo della proprietà condivisa sono enunciati nel capitolo 16 del Codice Civile della Federazione Russa e sulla divisione della proprietà stessa (compresi gli appartamenti) - nell'art. 252 del codice civile della Federazione Russa. Inoltre, nel risolvere questo problema è necessario essere guidati dalle norme del Codice degli alloggi della Federazione Russa e dalle decisioni delle forze armate della Russia.
La procedura per determinare le quote dell'appartamento
Secondo la legge, le quote di un appartamento possono essere determinate nei seguenti modi:
1. Basato sull'attuale stato di diritto. Ad esempio, come segue dall'art. 1141 del codice civile della Federazione Russa, la quota degli eredi nella proprietà del defunto è uguale. Quindi, se il testatore aveva 3 figli, ma uno di loro è morto e ha 2 figli, in caso di eredità per legge, i figli riceveranno 1/3 della quota e i nipoti dei nipoti di 1/6 della quota.
2. In base all'accordo dei partecipanti (azionisti, proprietari). Ad esempio, le persone che hanno investito nell'acquisto di un appartamento possono determinare autonomamente le dimensioni della quota, a seconda delle dimensioni di ciascun contributo. L'accordo deve essere stipulato per iscritto e registrato presso il Rosreestr.
Se le azioni non sono state determinate con i metodi sopra descritti, sono considerate uguali.
In pratica, ci sono casi in cui le dimensioni della proprietà di uno dei possessori di azioni aumentano a causa di inseparabili miglioramenti apportati alle condizioni dell'appartamento. Ad esempio, durante il mandato di un'abitazione, uno dei partecipanti ha ricostruito i sistemi di ingegneria nell'appartamento (fognature, riscaldamento), installato nuovi impianti idraulici e finestre di plastica. Di conseguenza, il valore di mercato della proprietà è aumentato, cosicché dopo la decisione di assegnare una parte dell'appartamento in natura, ha ricevuto il diritto di rivendicare un'area più ampia di quanto prescritto nei suoi documenti del titolo.
Un aumento o una diminuzione della proprietà è possibile previo accordo dei proprietari o in tribunale. In quest'ultimo caso, una valutazione giudiziaria dello stato dell'appartamento prima e dopo i miglioramenti apportati sarà cruciale per risolvere la controversia.
Condizioni per la divisione dell'appartamento
L'attuale legislazione definisce le seguenti condizioni:
1. Una sezione è possibile se è possibile organizzare una stanza adatta a vivere con un ingresso separato e comunicazioni indipendenti. Cioè, l'area dovrebbe essere di almeno 28 metri quadrati. (SNiP 31-01-2003) e il lavoro dei sistemi di ingegneria non può essere subordinato alla volontà di un'altra persona. Ecco perché è impossibile allocare una quota in natura in un monolocale, poiché nei locali sarà tecnicamente impossibile creare una connessione indipendente al sistema fognario, alla fornitura d'acqua e al riscaldamento.
In pratica, è possibile dividere senza problemi solo alloggi di una vasta area, dove ci sono diversi locali sanitari (bagni, servizi igienici) o appartamenti situati al 1 ° piano. In quest'ultimo caso, è possibile organizzare un ingresso separato e condurre comunicazioni indipendenti.
2. La riqualificazione non autorizzata non viene presa in considerazione quando si divide l'appartamento. Inoltre, la loro presenza può comportare il rifiuto di concedere autorizzazioni per l'assegnazione di azioni.
Sezione di locali residenziali nel "comune"
La legge federale non fornisce ancora una definizione legale del concetto di "appartamento comune". In realtà, significa locali di 5 o più camere appartenenti a persone che non sono membri della stessa famiglia e hanno acquisito il loro diritto indipendentemente dagli altri.
Al momento, le leggi non consentono l'assegnazione in natura delle quote in un appartamento comune, poiché i proprietari non hanno l'opportunità di organizzare locali con ingresso separato e proprie comunicazioni (servizi igienici, bagno).
I proprietari di diverse sale situate al 1 ° piano degli edifici possono avere l'unica "possibilità" di assegnare. In questo caso, è possibile creare un ingresso separato e organizzare una connessione ai nodi dei sistemi di ingegneria. I costi finanziari saranno molto significativi.
Limitazioni all'allocazione di una quota
La sezione dell'appartamento potrebbe non essere possibile nei seguenti casi:
- L'assegnazione di una quota in un appartamento in natura comporterà danni alle pareti portanti e alle aree comuni, oltre a creare ostacoli per le persone che vivono nel condominio nell'uso dei locali residenziali.
- Violazione dei diritti di proprietà e interessi legittimi delle parti interessate (creditori registrati in locali residenziali, ecc.).
- I locali costituiti a seguito dell'assegnazione non saranno idonei alla vita, ai sensi dell'Art. 16 LCD RF. Molto spesso, è su questa base che il tribunale respinge la domanda di assegnazione della quota dell'appartamento in natura.
Sezione dell'appartamento in modo "volontario"
Secondo l'art. 252 del codice civile della Federazione Russa, l'assegnazione di una quota in un appartamento in natura mediante accordo tra le parti dovrebbe essere effettuata. Allo stesso tempo, i proprietari hanno il diritto di determinare in quale misura eserciteranno il diritto di dividere i locali residenziali e l'esercizio della loro autorità non pregiudica i diritti di altri azionisti.
Ad esempio, nel 2015 il tribunale della città di San Pietroburgo, in una delle sentenze di appello, ha indicato che l'attribuzione di una quota in un appartamento in natura non viola i diritti e le libertà di altri proprietari (detentori di azioni), poiché non comporta una modifica del titolo di un altro proprietario in relazione alla proprietà condivisa.
Dopo aver raggiunto un accordo sulla divisione della proprietà in natura, è necessario agire secondo il seguente algoritmo:
- Ottenere il permesso di cambiare il layout dell'appartamento, poiché la sezione prevede l'organizzazione di oggetti completamente nuovi (in effetti, la ricostruzione).
- La formazione di uno spazio abitativo separato, cioè direttamente lavori di costruzione.
- Elaborazione di un piano tecnico, tenendo conto delle modifiche apportate alla progettazione dell'appartamento. Per fare ciò, contattare l'ingegnere catastale.
- È necessario concludere un accordo scritto con altri proprietari dell'appartamento sulla divisione dell'appartamento.
- Presentare una domanda al Servizio di registrazione federale per la registrazione dei diritti in una sede residenziale stabilita.
Caratteristiche del contratto di condivisione dell'appartamento
Secondo la Parte 1 dell'Art. 252, l'assegnazione di una quota in natura può essere effettuata previo accordo tra i proprietari. Significa un documento scritto redatto secondo le seguenti regole:
- L'accordo sull'assegnazione di una quota appartamento in natura è firmato da tutti i proprietari delle azioni. Successivamente, ognuno di loro ottiene la propria copia.
- Il contenuto descrive in dettaglio l'oggetto della discussione su cui le parti hanno raggiunto un accordo (assegnazione di una quota con la formazione di un locale residenziale separato).
- È necessario prevedere pagamenti compensativi. In pratica, raramente è possibile ottenere una corrispondenza tra la dimensione della quota nella proprietà e l'area dei locali assegnati. Ad esempio, l'area dell'appartamento è di 90 metri quadrati. m è di proprietà di 2 persone, una delle quali assegna locali per una dimensione totale di 42 metri quadrati. M. Dovrà compensare i 3 metri quadrati "persi". m.
Il numero di copie dell'accordo è uguale al numero di proprietari di azioni, ma uno è destinato a Rosreestr. Notarization non è richiesto.
La procedura per la registrazione dei locali assegnati
È richiesta la registrazione dei cambiamenti nella proprietà dell'appartamento. In conformità con la Parte 1-2 dell'Art. 14, parte 8, articolo 41 della legge n. 218-FZ richiede quanto segue:
- Dichiarazioni di tutti i proprietari di azioni. Colui che ha assegnato i locali, registra la sua proprietà, mentre altri apportano modifiche al registro dei diritti dello stato unificato in merito al loro diritto.
- Vengono presentati i documenti del titolo dell'appartamento, l'accordo sulla divisione (tutte le copie), i passaporti dei richiedenti e una copia del piano tecnico o il suo numero di identificazione.
- Documenti sul pagamento del dovere statale. Un azionista eccezionale paga 2 mila rubli e altri proprietari - 350 rubli.
È possibile registrare il diritto sia presso la filiale di Rosreestr che presso l'MFC. Il termine per la procedura di modifica del registro di stato unificato è di 10-12 giorni, dopodiché i richiedenti ricevono dichiarazioni dei loro diritti e un accordo sulla divisione dell'appartamento con un segno di registrazione.
Azioni assegnate in tribunale
Un ricorso in tribunale per la divisione dell'appartamento è necessario se non è stato possibile raggiungere un accordo con altri proprietari delle azioni. È necessario seguire la seguente procedura:
1. Preparazione della documentazione necessaria.
- Passaporto tecnico negli organismi ITV.
- Estratto dal registro di stato unificato con una descrizione della casa in cui si trova l'appartamento.
- Le conclusioni sulla possibilità di assegnazione in natura delle quote preparate dall'ITV o da un'organizzazione specializzata.
- Copie dei documenti del titolo.
2. Redazione di una dichiarazione di reclamo.
Il documento è preparato secondo le regole previste dal Codice di procedura civile della Federazione Russa. Secondo l'art. 30, è archiviato presso il tribunale distrettuale (città) nella posizione della proprietà. In questo caso, il contenuto deve includere:
- Una descrizione dettagliata dell'appartamento e la quota del richiedente (dimensioni, documenti di proprietà).
- Caratteristiche dei locali assegnati con un elenco di lavori che dovranno essere eseguiti per crearlo.
- Se è impossibile allocare una quota dell'appartamento in natura, la dichiarazione di reclamo deve contenere una richiesta di risarcimento con il calcolo dell'importo. A tal fine, dovrebbe essere fornita una conclusione sul prezzo di mercato degli immobili preparato da un'organizzazione di esperti.
3. Partecipazione alle udienze giudiziarie.
Durante l'esame del caso, è necessario dimostrare che la divisione dell'appartamento è tecnicamente possibile, non viola i diritti e gli interessi legittimi degli altri. Quest'ultimo significa non solo partecipanti alla proprietà condivisa, ma anche proprietari di altri appartamenti, nonché proprietari di reti comunali e organizzazioni di servizi.
Sezione Reclami di terzi
La causa relativa all'assegnazione della quota dell'appartamento in natura può essere intentata non solo da uno dei proprietari, ma anche da una persona che non è collegata ai locali, ma i cui interessi di proprietà sono violati dalle azioni o dal comportamento del proprietario.
Ad esempio, se è impossibile eseguire un contratto di prestito in contanti, il creditore può rivolgersi al tribunale con una richiesta di allocare una quota nell'appartamento (o proprietà congiunta, se l'appartamento viene acquistato in un matrimonio). Inoltre, ha il diritto di dichiarare quanto segue:
1. Se l'assegnazione di un'azione in un appartamento in natura non è possibile (piccola area), il tribunale afferma l'obbligo del debitore di vendere la sua parte dei locali a un altro azionista a un prezzo di mercato.
2. Se i proprietari dell'azione rifiutano di acquistare parte dell'appartamento del debitore, questo viene venduto all'asta pubblica.
Allo stato attuale, si è sviluppata una posizione nella pratica delle forze dell'ordine russe, secondo la quale al creditore è concesso il diritto di chiedere l'allocazione forzata di una quota dell'appartamento in caso di fondi insufficienti per estinguere i debiti. I coniugi del debitore, gli altri proprietari dell'appartamento in questo caso non partecipano.
Sezione dell'appartamento Casi studio
I tribunali della giurisdizione generale spesso prendono in considerazione le domande che indicano l'assegnazione della quota dell'appartamento in natura. Le pratiche giudiziarie su questo tema sono molto diverse, poiché molti fattori influenzano l'esito di ciascun caso.
Esempio n. 1
Per risolvere la controversia, il tribunale può ordinare un esame per stabilire la fattibilità tecnica della divisione dell'appartamento, l'ammontare dei costi di riqualificazione e il loro rapporto con il prezzo della proprietà stessa.
Esempio n. 2
Se è impossibile allocare senza pregiudizio per l'intero appartamento, il proprietario ha l'opportunità di ricevere il pagamento del prezzo delle azioni da parte di altri partecipanti. Inoltre, questo diritto viene esercitato a condizione che altri possessori di azioni accettino di prendere parte alla proprietà del richiedente nella loro proprietà.
Esempio n. 3
In via eccezionale, il proprietario può essere privato della sua quota nell'appartamento. È avviato dal creditore, che possiede anche una parte dei locali, alle seguenti condizioni:
- Dimensione azionaria insignificante.
- L'impossibilità dell'isolamento in natura, confermata dalla corte.
- Mancanza di interesse dell'imputato nell'uso della proprietà.
Quindi, nel tribunale regionale di Kemerovo, è stato preso in considerazione un caso in cui il verdetto negativo dei giudici era influenzato dall'incapacità dell'attore di dimostrare che l'imputato (colui che è disposto a privarlo del diritto) non vuole usare la proprietà. E tutto perché quest'ultimo, al momento dell'udienza in tribunale, ha intentato una causa per trasferirsi nell'appartamento contestato.
Inoltre, la dichiarazione di reclamo dovrebbe indicare l'obbligo del proprietario della quota di accettare un risarcimento per il suo valore, supportato da tutti i partecipanti alla proprietà.
Determinare l'uso dell'appartamento
Secondo l'art. 247 del Codice Civile della Federazione Russa, la procedura per l'utilizzo, il possesso di un appartamento in comproprietà viene effettuata previo accordo tra le parti. Se l'accordo non viene raggiunto, viene stabilito dal tribunale.
Pertanto, se il proprietario comprende che è impossibile allocare una quota in natura nell'appartamento, il reclamo deve contenere dati sulla determinazione dell'ordine di proprietà e dell'utilizzo dell'appartamento. Non implica una delimitazione naturale delle azioni e non può essere presentata contemporaneamente a una causa relativa alla divisione di un'abitazione.
Esiste una vasta pratica giudiziaria per quanto riguarda la determinazione della procedura per l'utilizzo di locali residenziali. Quando si presenta un reclamo, è necessario considerare quanto segue:
- Secondo l'art. 23 Codice di procedura civile della Federazione Russa, i requisiti sono soggetti a revisione da parte del tribunale mondiale nel luogo in cui si trova la proprietà.
- Determinando la possibilità di possedere parte dell'appartamento, il tribunale mette in relazione l'area effettiva delle stanze con le dimensioni della quota del richiedente e del convenuto. Se la parità tra loro non è possibile, si può prendere in considerazione la questione dei pagamenti di compensazione.
- Nel prendere una decisione, il tribunale tiene conto della procedura esistente per l'utilizzo dell'appartamento fino al momento della controversia (determina quanto sia equo), la necessità di ciascun azionista, l'età e lo stato di salute, il comportamento nei confronti di altri proprietari, ecc.
- La determinazione dell'ordine di utilizzo non è correlata alla cessazione del diritto di utilizzare specifici locali residenziali.
La decisione del tribunale trasforma il singolo appartamento in un appartamento comune, ma nelle condizioni di impossibilità della sua effettiva divisione, questo è talvolta l'unico modo per porre fine alla disputa abitativa. La procedura d'uso consolidata consente ai proprietari:
- Dividere i conti personali e pagare le utenze in proporzione alla loro quota e al numero di residenti.
- Condividere equamente i costi di manutenzione e riparazione di servizi pubblici e proprietà comune.
Questo è tutto ciò che devi sapere per ottenere una decisione giudiziaria positiva.