אנשים רבים משתמשים ברכוש של אנשים אחרים על בסיס חוזה שכירות. החדר יכול להיות מגורים או לא למגורים. ניתן להסכם את החוזה בין יחידים או חברות. ההסכם הוא זה ששולט במערכת היחסים בין שני הצדדים. חוזה שכירות משמש לרוב עם הזכות לקנות נדל"ן, ומאפשר לשוכר לרכוש הנחות לאחר שפג תוקף החוזה.
הרעיון
חוזה שכירות עם הזכות לרכישת מקרקעין מיוצג על ידי היחסים בין שני הצדדים לעסקה ביחס לנכס. מתקיים חוזה מיוחד בין בעל המקום לבין השוכר. זה כולל לא רק את התנאים החשובים ביותר, אלא גם מידע על האפשרות לרכוש מחדש את נושא העסקה.
בדרך כלל, מהחוזה עולה כי השוכר יכול לממש את הנכס רק לאחר תקופה מוגדרת. התהליך מתבצע על בסיס תנאי סעיף. 624 הקוד האזרחי. לשם כך, על השוכר בתהליך השימוש בחצרים בשום דרך להפר את הדרישות והתנאים של החוזה.
הבדלים מליסינג
חכירה של נדל"ן מושווה לעיתים קרובות לליסינג. ישנם הבדלים מסוימים בין עסקאות אלה:
- במהלך החכירה אין מגבלות על בחירת דיור להשכרה, לפיכך, השוכר בוחר חפץ, שלאחריו קונה המשכיר אותו מהבעלים ומספק חכירה כספית, ולגבי חכירה סטנדרטית מתבצעת הנכס שבבעלות האדם ולכן בחירת החפץ מוגבלת;
- שלושה צדדים משתתפים בליסינג, וכששכירים מתקיים ישירות חוזה בין שני משתתפים;
- במהלך עריכת הסכם הליסינג ניתן ללקוח לממש את הנכס ועם חוזה שכירות הדבר אפשרי רק אם יש סעיף מתאים.
אנשים וחברות רבים מעוניינים להשכיר עם הזכות לקנות נכס מסחרי. בתנאים כאלה, יזמים יכולים לבדוק אם המיקום שנבחר נוח לעבודה ולקוחות. אם הפעילות אפקטיבית, מתקבלת החלטה על פדיון האובייקט.
היתרונות
השימוש בחכירה עם זכות לקנות נדל"ן מביא יתרונות רבים לדייר:
- קניית דירה מבלי להשתמש בכספים שהושאלו;
- נדל"ן משמש עד לפדיון הסופי;
- אתה יכול לבטל את העסקה בכל עת;
- זה לא נדרש לאסוף הרבה מסמכים לצורך חתימת החוזה;
- אין עלויות נוספות הקשורות לדיור, מכיוון שלא הונפק ביטוח ולא מתבצעת שומה;
- אין צורך במקדמה.
היתרונות עבור השוכר כוללים:
- אתה יכול למכור נכס קיים במחיר גבוה;
- הנכס שייך לבעלים עד לפדיון הסופי;
- מותר לסיים את החוזה בכל עת.
בדרך כלל, שוכרים עם זכות לקנות נדל"ן משמשים מחוכרים שרוצים למכור את הנכס שלהם, אך הם אינם יכולים לבצע הליך זה מייד בגלל העלות הגבוהה של הנכס או גורמים אחרים.
חסרונות
להסכם כזה יש כמה היבטים שליליים עבור השוכר:
- לפני הרכישה הסופית, הנכס רשום אצל משתתף אחר בעסקה, שעשוי להיפטר ממנו לחלוטין;
- בעל האובייקט יכול לסיים את העסקה בכל עת מבלי להחזיר את תשלומי השכירות;
- אם בעל הבית נפטר, תצטרך לערוך הסכם חדש בתנאים פחות טובים עם יורשיו.
יחד עם זאת, המשכיר לא יכול להשתמש בחצרים למטרה כלשהי, וגם לאורך זמן רב מחיר הנדל"ן עשוי לעלות, מה שיוביל לאובדן רווח.
אילו מסמכים נדרשים?
הנפוצים ביותר במוסקבה הם דמי שכירות עם זכות לקנות נדל"ן. זה נובע מהעובדה שנדל"ן יקר בבירה, ולכן קשה למכור אותה בצורה סטנדרטית. לסיום עסקה מכינים את המסמכים הבאים:
- דרכונים של הצדדים לעסקה, ואם אחד הצדדים הוא חברה, נעשה שימוש בתעודת רישום ורישום בשירות המס הפדרלי;
- תמצית מתוך ספר הבית, בעזרתו תוכלו לגלות מי רשום בנדל"ן;
- תעודת בעלות על החפץ או התמצית מ- USRN, כולל מידע על בעלי הדירה;
- חכירה ישירה, בה יש סעיף בדבר אפשרות לפדיון מקרקעין;
- לוח תשלומים הכולל מידע מתי בדיוק יש להעביר את התשלומים על ידי השוכר.
בנוסף, עריכת תעודת קבלה לרוב. הוא מכיל מידע על כל פריטי הבית הזמינים במקום, וכן את התאריך בו השוכר החל להשתמש בנכס.
ניואנסים לרישום חוזה
אם נערך חוזה שכירות עם זכות לקנות נדל"ן, אז בדרך כלל משך הזמן שלו מגיע ל -10 או 15 שנים. אם תקופת ההסכם עולה על שנה אחת, היא רשומה בפנקס הפדרלי. לשם כך נערכים מסמכים:
- דרכונים של משתתפים;
- בקשה לרישום;
- עותק אחד של חוזה השכירות;
- קבלת חובה;
- דרכון טכני ותוכנית נדל"ן.
אתה יכול לפנות לא רק לסניף Rosreestr, אלא גם ל- MFC.
הניואנסים של שיתוף הפעולה
לא משנה אם חוזה שכירות עם זכות לקנות נדל"ן מתבצע בניז'ני נובגורוד, או בעיר אחרת, נלקחים בחשבון דרישות מסוימות של החוק. תהליך ניסוח החוזה מוסדר על ידי תקנות פדרליות, לכן משתתפי העסקה לוקחים בחשבון את התכונות:
- הרכישה היא רק זכותו של הדייר, ולא חובתו, לפיכך, לאלץ אותו דרך בית המשפט לבצע הליך זה בלתי אפשרי;
- לאחר תשלום כל הסכום המגיע למשכיר, יש צורך ברישום העברת הזכות לדירה לדייר;
- אפילו חוזרים להשכרה רגילה ניתנים להסבה חוזרת להשכרה עם זכות הרכישה, האמורה בסעיף. 624 החוק האזרחי, אם כן, די רק בכדי לערוך הסכם נוסף בין שני הצדדים.
רצוי להשתמש בשיטת שכירות זו רק בתנאי שיש קשר אמון בין שני המשתתפים, וגם הביקוש למקרקעין נחשב נמוך.
סיכוני הדייר
בעת ביצוע חוזה שכירות עם הזכות לרכוש נדל"ן, על השוכר להתמודד עם סיכונים חמורים:
- מות בעל הבית עלול להביא לסיום החוזה או להכנסת תנאים לא נעימים נוספים על ידי היורשים;
- בעל הנכס יכול להשתמש בנדל"ן כבטוחה בעת בקשה להלוואות שונות;
- שינויים בשוק הנדל"ן עשויים להוביל לכך שמחיר הפדיון של הנכס יהיה גבוה מדי, אם כי בתנאים כאלה תמיד ניתן לסרב לממש אותו, אך תשלומי השכירות אינם מוחזרים על ידי בעל הנכס.
לכן, למרות שלצעה כזו יתרונות רבים, חשוב לקחת בחשבון את הסיכונים הנובעים מהשוכר.
כללים לעריכת חוזה
על הסכם השכירות עם זכות הרכישה להיות מסוימים. אלה כוללים:
- מידע על הצדדים לעסקה (יש לציין על ידי F. I. O., מוזמנים מידע מדרכונים, תאריך לידה ומקום הרישום);
- נושא ההסכם, שהוא הנכס, לפיכך, מצוין כתובתו, שטחה ומאפיינים אחרים המועתקים מהמסמכים הרשמיים לדירה;
- תקופת החוזה, ולעתים קרובות לצורך פדיון נערך הסכם בלתי מוגבל;
- גודל התשלום החודשי, שלגביו נלקחים בחשבון שכר הדירה ומחיר הרכישה של הנכס;
- תדירות התשלום;
- שיטת העברת כספים, שעבורם ניתן להעביר כסף באופן אישי, להעביר לחשבון בנק או להעביר אותו על בסיס תא בנק;
- התחייבויות הנובעות מהשוכר והמשכיר;
- אחריות הצדדים בגין הפרה של תנאי העסקה.
חשוב לגשת נכון לניסוח הסכם זה כך שישנה חוזה שכירות חוקי עם הזכות לרכוש מקרקעין. להלן ניתן ללמוד חוזה לדוגמא.
האם נדרשת הערכת דירה?
אם תעבור דיור לשימוש לטווח ארוך, סביר להניח שמחירו ישתנה משמעותית. על הצדדים להסכים אם שינויים כאלה ישפיעו על סכום הפדיון שלאחריה מתקבלת החלטה להסכם.
לעתים קרובות נבחרו על ידי הצדדים מחדש מחדש תוך התחשבות בשינויים במחירים בשוק הנדל"ן או בחישוב באמצעות מט"ח. על מנת למנוע מחלוקות בעתיד, רצוי לציין בחוזה את המחיר הסופי של האובייקט ואת הנוסחה לחישוב האינדיקטור. לצורך כך פונים הצדדים לשמאי עצמאי. הוא אוסף דוח ובו מידע על מחיר השוק של האובייקט בעת עריכת ההסכם.
כיצד עוברות הזכויות על חפץ?
החכירה לרוב במוסקבה ובאזור מוסקבה עם הזכות לרכוש נדל"ן. באמצעות הצעה זו, כל אחד יכול להפוך לבעלים של נכס נזיל ורווחי עם מיקום טוב. יחד עם זאת, חשוב לדעת כיצד מתבצעת העברת הזכויות בדירה לחוכר. ניתן להשתמש בכמה אפשרויות לכך:
- תום החוזה;
- העברה מלאה של ערך האובייקט לבעלים.
בכל האמצעים, התהליך נרשם ברוזרסטר, ואחריו הדייר הופך לבעלים המלא של החפץ.
מפרט סיום מוקדם
על פי האמנות. 619 לחוק האזרחי, היחסים בין שני הצדדים מסתיימים בהחלטת בית משפט בתנאים הבאים:
- השוכר בתהליך השימוש בחפץ מפר את תנאי החוזה;
- המקום משמש למטרות אחרות;
- הידרדרות הדיור עקב טיפול לקוי מצד המשתמש;
- בתוך התקופה שנקבעה שכר הדירה לא מועבר;
- השיפוץ שנקבע בחוזה אינו מתבצע.
הצדדים להסכם רשאים לקבוע תנאים אחרים של סיום מוקדם בחוזה.
מסקנה
חכירה עם אפשרות לרכישה נחשבת לעסקה דרושה באזורים רבים. יש לזה יתרונות לשני המשתתפים. על פי הסכם שנערך נכון, עם סיום שיתוף הפעולה, הדיור עובר לבעלות השוכר.
יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לניסוח התקין של החוזה, כך שהוא יכיל מידע חשוב על שיתוף פעולה. אם תקופת התוקף שלה עולה על שנה אחת, היא רשומה ב- Rosreestr.