הסכם החלפת קרקעות: מיסים, מסיבות, רישום. כריתת הסכם

הסכם חילופי המקרקעין מתייחס להעברת קרקעות לבעלות של צד אחד בתמורה לקרקע אחרת. מכיוון שחליפין הוא קשר משפטי על בסיס להחזר, אזי נעשה שימוש בכללים הכלליים הנוגעים לעסקות רכישה ומכירה ביחס אליו, עם הפרטים הנובעים מעצם סוג זה של עסקה.

הספציפיות של הסכם חליפין

ההבדל העיקרי מחוזה המכר הוא שעבור הנכס שהועבר הצדדים לא מקבלים את הסכום הכספי שצוין בחוזה, אלא חלקת קרקע שיש לה מאפיינים, נכסים ומחיר דומים. שני הצדדים במקביל פועלים כמוכרים וקונים.

לכן האזורים שהם מחליפים צריכים להיות זהים בערך. אך במציאות לעתים קרובות זה קורה כי אתר אחד נחות מאתר אחר בנכסים מסוימים. במקרה כזה, יש לזכות הצדדים לקבוע את התשלום הנדרש עבור הפרש העלות, שגובהו נקבע בתנאי הסכם החליפין.

ההחלפה שונה מהסכם תרומה בכך שאופי העסקה מעיק, ולא מתבצע באופן חד צדדי כהעברת קרקע במתנה. אם נחתם הסכם חילופי קרקעות, כל צד מקבל נכס דומה או פיצוי חלקי אם חלקה אחת נחותה מזו השנייה.

טפסי עסקה

ביחס לחילופי מגרשים בפדרציה הרוסית, צורות עסקה כגון:

• טופס כתוב פשוט כאשר הצדדים לחוזה צריכים לאשר אותו רק עם חתימות ולהעביר אותו הלאה לרשויות שירות הרישום הפדרלי לרישום המדינה;
• טופס נוטריוני בו לא נדרש אישור חוזה זה, אך במקרים רבים בכל זאת נקבע על ידי פעולה רגולטורית.

מתי נדרשת הרשאה?

נדרשת הרשאה במקרים הבאים:

1. לגבי עסקאות הקשורות לאתר השייכות לקטין או אזרח המוכר כבעל יכולת משפטית מוגבלת.
2. במקרה של חילופי דברים, אם קיימת בעלות משותפת על חלקת האדמה (כולל אותם מקרים שבהם כל הצדדים מסלקים את מניותיהם בעסקה אחת).

לא משנה באיזו צורה העסקה תסתיים, הסכם החליפין (דוגמא יוצג להלן) חייב להיות רשום על ידי רשויות המדינה. אם לא מתקיימת דרישה זו, המסמך מוכרז כחוק.

רגולציה

בעת כריתת הסכם על החלפת חלקות מקרקעין, על שני הצדדים להיות מודעים לתקנים הרגולטוריים מבחינת החוק המבדילים הסכם מסוג זה מחוזה מכר של אותן מקרקעין. לדוגמא, אם אין הסכמה מדויקת בהסכם לגבי מחיר הקרקע שיש להחליף או נתונים על חלוקת ההוצאות של שני הצדדים, עליכם לזכור את ההנחה העומדת בבסיס חילופי חלקות שוות ערך.

אולם, לצורך ביצוע הסכם חילופי המקרקעין, נדרשות הוצאות להעברת הקרקע לצד השני או פעולות אחרות שמטרתן לקיים את ההסכם, אזי הן חייבות להתבצע על ידי הצד שעליו לעשות זאת בהתאם להתחייבויות שנקבעו.

הליך פיצויים להחלפה לא שוויונית

בתחילה, ההסכם מניח את שוויון הקרקעות.לכן מחלוקות עתידיות אפשריות של משתתפים לגבי שווי הנכס המועבר מוגבלות מאוד. אם נושא החוזה הוא החלפת חלקות לא שוויוניות, הצד שמעביר את החלקה במחיר נמוך יותר מקבל חובה נוספת לשלם את ההפרש בערכן.

תשלום כזה חייב להתבצע לפני או מיד לאחר העברת הצד שכנגד לאתר בעלות נמוכה יותר. במקביל, ניתן לקבוע בהסכם החליפין נוהל אחר לפיצוי הפרש המחיר הקיים. לפיכך, זה די טבעי שכל הדרישות הנחוצות וצורת הפיצוי ששולמו חייבים לבוא לידי ביטוי בטקסט עצמו בעת כריתת החוזה.

החלפה סימולטנית

חילופי קרקעות אינם חייבים להתבצע במקביל. ישנם גם מקרים בהם ההסכם קובע מועדים שונים להעברת מגרשים שהוחלפו. ראשית, צד אחד לחוזה ממלא את התחייבויותיו, ואז אחר. אם על פי הסכם החליפין המוסמך, התנאים להעברה זה לזה אינם חופפים זה לזה, יש צורך להחיל את הכללים שנקבעו בחוק על מילוי נגד של חובותיהם, המעוגנים בסעיף 328 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית.

מתוכנו יוצא שאם הצד שכנגד לא מצליח למלא את ההתחייבות החוזית, יש לצד נגדי אחר הזכות להשעות באופן מיידי את המשך קיומו של התחייבויותיו המפורטות בהסכם (ניתן לראות הסכם חילופי מדגם גם במאמר זה), או, באופן עקרוני, לסרב לעמוד בה. היא עשויה לדרוש גם מהצד השני להחלים נזקים עקב ההפרות שביצע.

הרגע בו זכות הבעלות על חלקות האדמה שיש להחליפה עוברת ישירות למשתתף בה נקבע בסעיף 570 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. נכתב כי הבעלות על הקרקע שנרכשה באמצעות החלפה מועברת במקביל לכל אחד מהצדדים אם כל החובות שנקבעו בחוזה מולאו לפני כן.

בנוסף, יש לציין את הפרטים של הסכם החליפין, הנוגע לאחריות לתפיסת רכוש, כלומר לאדמות שהתקבלו במסגרת הסכם החילוף. במקרה של קנייה ומכירה, המוכר לוקח על עצמו את החובה להעביר לקונה סחורה כזו החופשית מהצגת הזכויות עליה על ידי צדדים שלישיים. יש רק חריג אחד לדרישות שנקבעו בחוק כאשר הקונה עצמו מסכים לקבל טובין שעובדים בזכויותיהם של צדדים שלישיים. הוראה דומה של חקיקה בתחום האזרחי חלה על הסכם החליפין. אם אחד הצדדים לא מצליח למלא חובה זו, האשם לא רק מפצה את הצד שכנגד על ההפסדים שנגרמו לו, אלא גם מחזיר למשתתף ההוגן את הארץ שקיבלה באמצעות חילופי דברים. באילו תנאים כריתת החוזה?

תנאי חוזה

התנאים העיקריים של הסכם החליפין, עליהם יש להסכים על ידי שני הצדדים, הם:

• קביעת נושא החוזה, כלומר החלקות שהועברו על ידי שני הצדדים;
• זיהוי מאפיינים כמותיים של רכוש חוזי;
• קביעת השוויון בערך ותכונות החלקות או אינדיקציה לפיצוי מתאים להשגת שוויון.

התנאים המהותיים של העסקה מוסכמים ישירות בשלב ההכנה ומתבססים על מסמכי תואר שונים עבור קרקעות (למשל דרכונים קדסטרליים, דוחות על שווי שוק וכו ').

כיצד לערוך הסכם חילופי קרקעות לדירה? על זה עוד יותר.

כיצד נערך החוזה?

בהתאם לסעיף 550 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, הסכם על מכירת נדל"ן חייב להיות בכתב. החוזה להחלפת קרקעות כפוף גם לסיום בכתב בלעדי.אם לא מתקיימים הדרישות החוקיות לטופס, ההסכם נחשב אוטומטית כבלתי חוקי. הסכם מסוג זה מחייב את רישום המדינה של בעלים חדשים וזכויותיהם במחלקת רוזרסטר, שנמצאת באתר של קרקעות שהוחלפו.

מאפיינים המתאימים אישית חליפין

על החוזה לתאר בהכרח את התכונות המתאימות אישית את החלקות שיחליפו:

• שטח חלקות קרקע מנוכרות;
• המספרים הקדסטריים שלהם;
• המטרה שלשמה הם מופעלים;
• נדל"ן עם ציון השתייכותם הנמצאים באתרים אלה.

רישום הסכם חילופי מקרקעין הוא עניין אחראי.

כמו כן, יש לצרף להסכם החליפין ציורים של החלקות נשוא החוזה. הצדדים צריכים להעריך את החלקות בהתאמה בערך הקדסטרלי. בנוסף, יש צורך להעריך את המבנים השונים וחפצי הנדל"ן הנמצאים על אדמה זו. ההערכה נעשית תוך שימוש במעשים שקובעים את ערך המשבר והדוחות המאוחדים של הערכת מבנים. מסמכים אלה מצורפים להסכם החליפין.

בעת עריכתו, על הצדדים לספק לצדדיהם את המידע הבא:

• על נוכחותם או העדרם של סכסוכי אדמה וסכסוכים על חלקות שיש להחליף, וכן על אופיים המשפטי;
• נוכחות הקלות הקיימות;
• האם מושכרת הקרקע שתוחלף לצד שלישי;
• על העברת אדמה זו כמשכון.

יש לציין את גבולות הטריטוריה להם צדדים שלישיים ואת תוכן הזכויות הללו יש לציין בתכנית הגרפית של האתרים המתאימים. ההסכם מציין מגבלות על זכויות קניין הקשורות לאזורים הטכנולוגיים, התברואתיים, המגנים ואחרים שהוקמו על אדמה זו, כמו גם על הקצאת קרקעות לחלק או חלק ממנה לאלה שיש להם מטרות סביבתיות, פנאי או תרבותי-היסטורי.

על פי החוק הפדרלי, רישום נחשב לביצוע פעולה משפטית מסוימת על ידי גופים בעלי הסמכות המתאימה. כך, הבעלות על המקרקעין מתרחשת במקביל לרישום הזכויות של גורם זה או אחר ביחס לה. נוהל הרישום והרישום של הסכם חילופי המקרקעין על פי חוק המקרקעין מסתיים ברגע בו המידע נכנס לרשם המשפטי המאוחד והמסמכים מונפקים למבקשים.

הפרטים של מיסוי מקרקעין לאחר כריתת החוזה

מאחר ובהתאם לדרישות החוזיות, כל אחד מהצדדים לא רק מתנכר למקרקעין, אלא גם משיג נכסים זהים במחירם ובמאפייניו, עילת מיסוים מתעוררת לכל נושא בהסכם.

למרות העובדה כי קיים כלל בשוויון בין קרקעות שיחליפו, לא כדאי לחשוב ששני הצדדים ישלמו מיסים שווים עבור החלקות שנרכשו על ידן. סכום התשלום הספציפי יחושב על ידי רשות המס הרלוונטית על בסיס הערך הקדסטרי, שעשוי להיות שונה אפילו עבור חלקות מאותו סוג. במצב זה, יש לזכות הצדדים לערער על הערכת שווי המקרקעין בבית המשפט ולנסות לחשב את המס במחיר השוק שלה.

השימוש המיועד בקרקעות מהווה בסיס משמעותי להופעת הזכות לפטור מתשלומי מיסים.

החלפת קרקע לחפצים אחרים

אפשר ליישם הסכם החלפת מכוניות עבור חלקת אדמה. במקרה זה הצדדים עצמם נקבעים בשוויוניות העסקה. אם אחד מחפצי החליפין זול יותר, ייעשה תשלום נוסף. ברור כי הבעלים מאבד בעלות על המכונית ונרכשת בעלות על קרקע.

כמו כן, לעתים קרובות נחתם חוזה של החלפת קרקעות לבית או דירה.