אילו שאלות יש לשאול בעת רכישת דירה בשוק המשני?

קניית דירה היא עסק אחראי ומסובך למדי. לגבי נדל"ן אתה צריך לפרוש סכומים לא מבוטלים, ולכן כדאי לפנות לעומק בנושא. קניית נדל"ן רצופה סיכונים לא מבוטלים, במיוחד כשמדובר בשוק המשני. אילו שאלות יש לשאול בעת רכישת דירה כדי להגן על עצמכם?

אלגוריתם לרכישת דירה בשוק המשני

לפני שתחליטו אילו שאלות לשאול בעת רכישת דירה משנית, עליכם ללמוד את אלגוריתם העסקה. הנה איך זה הולך:

• לחפש אובייקט מתאים;
• בדיקת הדירה;
• כריתת עסקה ראשונית (הסכם הפיקדון) וביצוע מקדמה; הכנת חבילת מסמכים;
• כריתת חוזה מכר ונוטריון;
• רישום מדינה ב- UFRS.

רשימת המסמכים

להשלמת רכישה ומכירה של דירה בשוק המשני, תזדקק לסט מסמכים מסוים. כלומר:

• מסמכי כותרת המאשרים את בעלות המוכר בדירה;
• דרכונים של משתתפי העסקה;
• גיליון נתונים של BTI עם הסבר;
• תמצית מחשבונות של חברות ממשלתיות וחברות דיור;
• הסכמת משתמשים אחרים בדירה או בעלי עניין למכירתה;
• ייפוי כוח נוטריוני (אם העסקה מתבצעת על ידי צד ג ').

מיהו בעל הדירה?

אילו שאלות יש לשאול בעת רכישת דירה? הדבר הראשון שכדאי לשאול הוא מי הבעלים של הדירה על פי המסמכים? באופן אידיאלי, עליכם להתמודד ישירות עם בעלי הנכסים ולא עם נציגיהם (קרובי משפחה, חברים, שכנים וכן הלאה). יש לרשום בעלות אצל Rosreestr. כמובן שמכירת דירות באמצעות שלוח נקבעת בחוק, אך לרוב משתמשים בתוכנית זו על ידי רמאים, ולכן עדיף לא להסתכן בכך.

חשוב להבהיר על סמך מה הבעלים של הבעלים של הדירה (אותה יש לאשר במסמכים רלוונטיים). צריך ללמוד את ההיסטוריה של הופעת הזכויות על מנת לוודא שלאחר קניית דירה לא תיתקל בטענות של מישהו אחר בבעלותה. האפשרויות המסוכנות ביותר הן:

• תעודת ירושה;
• הסכם חלוקת נכסים;
• חוזה תלוי לכל החיים.

כמה זמן בבעלות המוכר את הדירה?

בין רשימת השאלות שיש לשאול בעת קניית דירה, שאלת אורך הבעלות תופסת מקום חשוב. באופן אידיאלי, על הבעלים להיות בעל הנכס למשך שלוש שנים לפחות. ככל שתקופה זו ארוכה יותר, כך יש פחות סיכון שמישהו יצליח לאתגר את בעלות הדירה כאשר היא כבר נקנית על ידך. גם אם מדובר בהתדיינות משפטית, משך הבעלות על ידי הבעלים הקודם יהיה ויכוח לטובתך.

אם אדם מוכר דירה למשל, לאחר שישה חודשי בעלות, הדבר אמור להתריע בפניך. תוכניות כאלה משמשות לרוב על ידי הרמאים. כמו כן, ניתן לבצע מכירה חוזרת מהירה על מנת להסתיר את ההפרות שבוצעו במהלך המכירה. ויכול להיות שגם אדם גילה הונאה (הדיור בוצע משכנתא או שיש לו בעלים אחרים) ופשוט רוצה להיפטר מהבעיה בנדל"ן ללא הפסדים כספיים.

מי רשום בדירה?

בעת עריכת רשימת השאלות שיש לשאול בעת רכישת דירה, חשוב להבהיר מי רשום בדירה. להלן הנקודות המהותיות:

• ילדים קטינים.חשוב שזכויותיהם לא יופרו במהלך העסקה.
• בן זוגו של הבעלים הראשי. עליו (היא) להסכים למכירה. יתכן שתזדקק לאישור מועצת הנאמנים למכור את הדירה.
• אנשים העוברים שירות צבאי. ללא הסכמתם, אי אפשר למכור דירה.
• אנשים המרצים עונשי מאסר בבתי כלא. אישורם למכור את הדירה הוא גם הכרחי.

האם ישנן מעיקולים (הגבלות)?

האם יש נטל - זהו פריט משמעותי נוסף מהקטגוריה "אילו שאלות יש לשאול בעת קניית דירה". לדוגמא, ניתן לנצל מקרקעין בצו בית משפט. במקרה זה, המוכר עשוי להציע לך לבצע מקדמה על מנת שיוכל לפרוע את החוב, שבגללו נתפס הנכס. אבל זו עסקה מסוכנת מאוד. ולא העובדה שהמוכר לא ינסה להסתיר ממך את המעצר.

נטל נוסף יכול להיות העובדה שהדירה היא בטחונות להלוואות משכנתא. למעשה, עסקאות כאלה מותרות. אך גם הסיכון להונאה והונאה הוא גבוה. ליטיגציה עשויה להיחשב גם לשעבוד ביחס לנכס זה.

מלכודת נוספת היא מקור הכספים לרכישת דירה על ידי הבעלים הקודם. כלומר, אם הנכס נרכש בהון לידה, אז זכות הבעלות חלה על כל בני המשפחה, כולל ילדים. בעת מכירת נדל"ן, בהכרח יש להנפיק את האחרון בדירה אחרת. אם המוכר לא מילא תנאי זה, קיים סיכון שעסקת הרכישה והמכירה אינה בטלה.

האם הייתה פיתוח מחדש?

אילו שאלות עלי לשאול בעת רכישת דירה? הקפד לבדוק אם היה פיתוח מחדש. אבל אל תיקח מילה. בקש מהמוכר גיליון נתונים ובדק אותו בזהירות אחר מצבו של הנכס. אם אתה מגלה חוסר עקביות, בדוק אם השינויים ב- BTI הם עקביים.

אם יתברר שהפיתוח מחדש אינו חוקי, הרכישה תהיה סיכון גדול עבורך. ראשית, רשויות הרגולציה עשויות להטיל עליכם קנס, ושנית, יש סיכון שתחויבו להביא את הנכס במצב תקין, התואם לגליון הנתונים.

מה מצבה הטכני של הדירה?

בנוסף לסוגיות משפטיות, כדאי לשים לב למצב הטכני של הדיור. להלן מספר שאלות שצריך לשאול בעת הצפייה ורכישה של דירה בכדי להבין כמה יהיה לך נוח:

• מאיזה חומר עשויים קירות ורצפות? בתים טרומיים לא שומרים על חום טוב בחורף והם חמים מאוד בקיץ. בהקשר זה, לבנים מקובלת יותר. כדאי לשים לב גם לבידוד הקיר הפנימי והחיצוני.
• כמה טוב בידוד קול? בשקט מוחלט, האזינו לצלילים שמגיעים מדירות שכנות (במיוחד נקודת תורפה - חדר אמבטיה). השווה גם את רמת הרעש בדירה עם חלונות פתוחים וסגורים. גלה אם יש מתקני תעשייה, מסלולי תחבורה עמוסים או חיי לילה רועשים.
• האם איכות החיווט? חיווט אלומיניום ישן חשוף לביצועי חשמל, העלולים לגרום נזק למכשירי חשמל מודרניים. ובכן, אם החיווט מוחלף על ידי נחושת. זה טוב גם אם מכשיר RCD נפרד מחובר לכל סניף. כדי לאמת את איכות החיווט, בקש מהמוכר להפעיל מספר מכשירי חשמל בו זמנית.
• באיזה מצב אספקת המים? בדקו באופן עצמאי כמה טוב לחץ המים בברזים, האם הביוב סתום. הערך חזותית את מצב הצינורות והצנרת. בדקו כמה זמן התחלפו הצינורות (לא רק בדירה, אלא גם במעלה המתחם).
• האם הדירה מחוממת היטב? את המידע האמין ביותר ניתן להשיג אם אתם קונים דירה בעונת החימום. זה טוב אם מותקנת מערכת חימום אוטונומית. אבל חשוב שהיא תיסגר בהתאם.שימו לב למצב הצינורות והרדיאטורים, בדקו מתי הוחלפו (גם בדירה וגם במעלה המתחם).
• האם יש דלפקים? ובכן, אם כל התקשורת הותקנה מטרים מתאימים. זה יחסוך לך על חשבונות שירות.

האם יש ליקויים נסתרים?

אילו שאלות אני יכול לשאול בעת רכישת דירה? שאל את המוכר אם יש לו פגמים בחדר? האם יש חורים או סדקים בקירות (סביר להניח שהם מוסתרים מתחת לטפט), אם הגג דולף, הפינות לחות וכן הלאה. כמובן שהמוכר כמעט ולא מוכר, ולכן עליכם לבדוק הכל בעצמכם. אולי זו תהיה הסיבה לדחיית הרכישה. ואם אתה באמת אוהב את הדירה, הליקויים שזוהו יכולים להיות ויכוח עבורך במהלך המכירה הפומבית.

מה התנאי של שכנים?

אילו שאלות צריך המוכר לשאול בעת רכישת דירה? לא משנה כמה טובה הדירה, איכות החיים בה תלויה במידה רבה בשכנותיה. שאל את המוכר אם אוהבי מוזיקה רועשים, שערוריות, אנשים שעושים שימוש באלכוהול או סמים גרים בקרבת מקום. אם אינך יכול לסבול עשן טבק, שאל אם מעשנים כבדים גרים בשכונה וכן הלאה.

יש לשים לב לזהותם של שכנים שגרים ישירות דרך החומה, מעל ומתחת. האם יש מאווררים שביניהם דופקים סוללות, האם הם יציפו את התיקון החדש שלכם וכן הלאה.

מקדמים או מפקידים?

ואילו שאלות עליכם לשאול בעת רכישת דירה? כמובן, פיננסי. ככלל, אם הקונה אוהב את הדירה, הוא מבצע פיקדון או מקדמה בסכום של 5-10% מהעלות הכוללת כך שהמוכר מסיר אותה מהמכירה. זה קצת תשלום מראש. אם העסקה מתפרקת (ללא קשר לסיבות), אז המקדמה מוחזרת לקונה במלואו.

המצב שונה עם ההפקדה. אם עסקת הרכישה והמכירה מתפרקת בגלל אשמת הקונה, הוא מאבד את הסכום ששולם. אם העסקה נפלה באשמת המוכר, הוא מחזיר את הפיקדון לקונה באותו סכום. לכן, רשמיות חשובות מאוד. יש לדון בהם מראש ולהופיע בבירור בחוזה.

רגעים ארגוניים

אם אהבתם את הדירה ואתם מתכוונים לרכוש אותה, כדאי להבהיר מספר סוגיות ארגוניות. להלן מספר שאלות שצריך לשאול בעת רכישת דירה עבור מתווך או בעלים:

• כמה זמן ישתחררו הבעלים ומשתמשים אחרים בדירה?
• כמה זמן יוכלו הדיירים לעבור פיזית מהדירה?
• אילו דברים (ריהוט, מכשירים וכדומה) מועברים לרכוש של הבעלים החדש?

איך לא ליפול על תחבולות הרמאים?

לאחר שהבנתם אילו שאלות עליכם לשאול בעת רכישת דירה, קחו מספר המלצות נוספות כיצד להגן על עצמכם מפני רמאים:

• הימנע מעבודה עם אנשים שמחשידים אותך. זה חל הן על מוכרים ישירים והן על מתווכים. כמו כן, אל תקנו דירה משנית מגורם משפטי.

• בדוק מסמכים בזהירות. אם יש ספק, פנה לעזרת עורך דין לבדיקה מעמיקה.

• לעריכת חוזה מכירה פנו למומחים.

• אל תחמיא לעצמך במחיר הנמוך. כמובן שיש אפשרות שהערך שמתחת לשוק נגרם מהצורך הדחוף במכירה מהירה של דירה (למשל מסיבות משפחתיות). אך ברוב המקרים זהו סימן להונאה.

• קח את הזמן שלך עם התשלום. עשה זאת רק כאשר העסקה מוכרת כחוקית בשירות הפדרל רזרב. לשם כך תוכלו להשתמש בתאי בנק עם אפשרות חסימת.

• שלם בנוכחות עדים. אז אתה מגן על עצמך מפני הונאה.

• וודאו כי היכולת החוקית של הקונה. אם אתה קונה דירה מאדם קשיש, תצטרך אישור ממדור נוירופסיכיאטרי. זו ערובה לכך שרמאים לא מנסים להונות אותך ואת בעל הדירה.

מסקנה

בידיעה אילו שאלות נשאלות בעת רכישת דירה (מכירה חוזרת במקרה שלנו), עליכם לדאוג למקורות מידע נוספים. מה יכול להיות טוב יותר מאשר לדבר עם שכנים? ממש לא הגיוני שהם יסתירו מכם מידע בנוגע לניקיון המוכר, בעלי הדירה, מצבו הטכני של הבית, המוניטין של המחוז ועוד נקודות משמעותיות אחרות. אולי הקהל הכי חברותי הוא הסבתות שעל הספסלים. מהם ככל הנראה תקבל את המידע הכי אמין.