כאשר אין לבעל הנחות את הזכות לסלק באופן עצמאי את רכושו - פירוש הדבר כי הדירה מעוקלת. ניתן להניח אותו מעל מספר סיבות שונות. בשל מגבלה זו, בעל הדירה אינו יכול לבצע עסקאות, אסור לו לחתום על חוזים ולסכם כל חוזה הנוגע לחצרים.
נטען על הדירה. מה זה?
שעבוד הוא סוג מיוחד של מעצר המוטל על רכוש או מקרקעין. למעשה, מוטל מגבלה על פעולות מסוימות הקשורות בכל דרך לחדר. מגבלות אלה על רכוש עשויות להופיע במצבים שונים: מרצונם החופשי, ללא קשר לרצונו של הבעלים. במקרה הראשון, זה יכול להיות ערובה לדירה, כאשר אדם מחליט באופן עצמאי ומטיל שעבוד. במקרה השני יתכן ומדובר במעצר בנקאי בגין אי תשלום הלוואה.
צורות של שעבוד
לא כל עסקת נדל"ן עוברת בצורה חלקה וללא בעיות. בהתאם לחוק הפדרלי מס '122, שעבודים באים לידי ביטוי בצורות הבאות:
- משכנתא;
- שכר דירה;
- התקף;
- ניהול אמון;
- זיקת הנאה (ברוב המקרים משמשים לקרקע).
יש לציין בנפרד כי שעבוד אינו תמיד מכשול למכירת דירה. החוק הפדרלי מס '122 קובע כי זכויות הקניין רשומות באופן שנקבע, הדבר חל גם על שעבודים במקום. ראוי לציין כי המידע על שעבוד הוא ברשות הרבים, ולכן כל קונה צריך להכיר את המגבלות החלות על נכס מסוים.
כל הסיבוכים הללו בעיצוב סלון משפיעים לטובה על הקונה שרוצה לחסוך. העובדה כי הדירה מכבידה כבר מכריחה את המוכר להפחית משמעותית את העלות. אם הבעלים רוצה למכור בדחיפות את המקום, אז במקרה זה יש אפשרות לרכוש אותו בהנחה, עד 40% משווי השוק.
בונוס נחמד מאוד, עם זאת, הוא להיות זהיר במיוחד, בשנים האחרונות הופיעו מוכרים חסרי מצפון יותר ויותר שמנסים להונות את הקונה ולאסוף את כספיו. לפני עריכת החוזה, על הקונה לוודא שניתן להסיר את הנטל.
משכנתא
כאשר אדם רוכש דיור במסגרת הסכם משכנתא, אין לו את הזכות למכור את המקום. במקרה זה, הנכס הנרכש נחשב לביטחונות. עם זאת, אם יש קונה לדיור, אז הוא יכול לרכוש אותו, אך לשם כך יש צורך להסיר את הנטל מהדירה. ישנן שתי דרכים לעשות זאת:
- הקונה מוציא את עצמו מחדש על הסכם הבנק והוא אחראי באופן בלעדי לכל תשלומי המשכנתא. יתרה מזאת, הקונה מחזיר את הכספים שהמוכר תרם בהלוואה (הסכום מועמד בנפרד בין הצדדים לעסקה).
- הקונה מעביר את הכספים למוכר כדי לפרוע את יתרת החוב. את יתר התשלומים הוא נותן רק כאשר העקיפה מוצאת מהדירה עם פירעון המלא של המשכנתא. שיטה זו שכיחה למדי, אנשים רבים פשוט אינם מסוגלים לשלם במסגרת החוזה, ופשוט בדרך זו סוגרים את ההלוואה ומקבלים כספים נוספים.
לפני שאתה פונה לרוזרסטר, אתה צריך להכין מסמכים כאלה כדי להסיר את הנטל מהדירה:
- הצהרה מבעל המקום להסרת הנטל;
- תעודת בעלות;
- דרכונים אזרחיים של בעלי בתים;
- חוזה משכנתא;
- חוזה מכירה.
שכר דירה
מקרה זה מטריד יותר מבחינת רכישת דיור. העניין הוא שאם הבעלים הקודם סיכם חוזה שכירות לתקופה ארוכה (החל משנה אחת), אז במקרה זה, לדיירים יש את הזכות לגור כאן גם בעת החלפת בעל הדירה. ניכור אינו משמש סיבה להפרת חוזה כזה.
במקרה זה, הבעלים החדש יכול להתגורר בחדר זה רק עם סיום הסכם השכירות. לפיכך, על הקונה לדרוש לסיים תחילה את הסכם השכירות, ורק לאחר מכן להמשיך בהליך רישום הבעלים החדש.
לחלופין, מכירת דירה עם שעבוד יכולה להתבצע, אך עליכם להבין כי ניתן יהיה לעבור לגור רק לאחר סיום החוזה.
שכר דירה
לעיתים קרובות נערך הסכם מסוג זה על ידי אנשים מבוגרים הזקוקים לעזרה. אדם עוזר לנזקקים (קונה אוכל, תרופות וכו '), ואחרי מותם הם משלמים עם הנדל"ן שלהם. על פי החוק, לאחר פטירתו של בעל הדירה, כל הסמכויות בהוראתה מועברות לאדם שחתם חוזה קצבה זה.
עם זאת, ישנם מקרים שהבעלים הנוכחי כבר לא זקוק לעזרה ורוצה להסיר את הנטל מהדירה, אז במקרה זה תצטרכו להחזיר את כל הכסף שהוצא על תרופות, צרכים יומיומיים וכן הלאה.
רבים אינם יודעים כיצד להסיר את הנטל מהדירה לאחר פירעון חוב לבעל המקום שנפטר. בחוזה הקצבה נכתב בבירור כי לאחר מות הבעלים, הבעלים הופך לאדם שלקח על עצמו את תפקיד האפוטרופוס. כלומר, הסרת הנטל מתרחשת באופן אוטומטי.
מעצר
מרבית האנשים לא יודעים להסיר את הנטל מהדירה שנמצאת במעצר. זה די הגיוני, מכיוון שמקרה זה נחשב לאחד הקשים ביותר. מעצר החצרים מוטל לא רק על חוסר האפשרות של סילוק רכוש, בחלק מהמקרים אסור לבעלים אפילו להשתמש בו. המבנים הבאים עשויים להטיל איסורים כאלה על דירה:
- בית משפט;
- המשטרה;
- הוצאה לפועל.
ניתן להטיל מעצר כמשכון, אשר יבטיח כי אדם ימלא את חובותיו הספציפיות (שבגללן נתפס). אם בעל הנחות מסרב לשלם את החוב, או שהמועד האחרון שהוקצה לפתרון בעיה זו פשוט יפוג, אז הנכס נמכר במכירה פומבית או באמצעות מכרזים.
מכל זה יוצא כי ניתן להסיר את הנטל רק כאשר נפתרות כל הבעיות בחוק עם בעל המקום. אין דרכים אחרות לצאת מהמצב.
ניהול אמון
סוג זה של שעבוד מקרקעין מתרחש אם בעליו התקשר עם אדם אחר אשר במהלך חיי המסמך יכול לדאוג לרכושו של מישהו אחר. בפועל, חוזים כאלה הם נדירים ביותר, בעיקר כאשר על הבעלים לעזוב את הארץ.
מורשה יכול להשתמש בדירה, לשלם חשבונות ועוד. עם זאת, סמכויותיו אינן יכולות לחרוג מהמצוינות בחוזה. להסרת נטל זה, תוכלו לסיים את החוזה לפני המועד האחרון רק בהסכמת הנאמן והבעלים, או לאחר מותו של הקבלן.
הון ליולדות
אם רכישת דיור נעשתה במעורבות של הון אימהי, אז גם במקרה זה יש מגבלות. מסתבר שאחד הבעלים בהחלט יהיה ילד. מכירת דירה אינה אפשרית ללא קבלת אישור מיוחד מרשויות האפוטרופסות אם הילד עדיין לא בן 18.
ילד קטין רשום
כשאדם רשום בדירה, זה כבר שעבוד.עם זאת, לא קשה למבוגר לכתוב את זה, דבר שאי אפשר לומר במקרה של ילד. לצורך שחרורו של קטין נדרשת הסכמת הורים ורשויות אפוטרופסות כאחד. בנוסף, שחרור ילד אינו אפשרי ללא רישום מיידי בבניין מגורים אחר. הדירה החדשה לא צריכה להיות נחותה במאפייני העבר. מקרה זה אינו מסובך במיוחד, אולם תצטרך לדאוג למקום רישום חדש. אחרת, לא ניתן למכור דירה.
אישור מבן הזוג השני
אם בני הזוג רכשו דירה במהלך חייהם המשותפים, זה נחשב כנכס שנרכש במשותף, לפיכך, מכירת דירה ללא אישור בכתב (מאושר על ידי נוטריון) מבני הזוג השני אינה אפשרית.
כדאי לקחת בחשבון גם את הגורם שאם אדם אחד קיבל את הנחות במתנה, קיבל את הירושה או נרכש לפני הנישואין, אז במקרה זה הדיור לא נחשב לרכוש יחד. דירה כזו איננה מכבידה ועל פי החוק בעלה החוקי יכול לבצע עמה כל פעולה.
כיצד לבדוק
ישנן מספר דרכים לבדוק אם דירה מכבידה או לא. רצוי מאוד לברר את המידע הזה לפני הקנייה, כך שברגע האחרון אין בעיות מסוימות, מכיוון שלא כל המוכרים הם כנים, ועשויים לנסות להסתיר את עובדת השעבוד. אז, השיטות לקביעת:
- ספר בית. בזכות מסמך זה, קונה פוטנציאלי של דירה יכול לגלות את כל ההיסטוריה של הדירה, החל מהיישוב הראשון של אנשים. עליכם להיות זהירים ביותר אם אנשים אחרים רשומים בעת ביצוע עסקת הרכישה / מכירה בדיור, במיוחד ילדים קטינים. לפני הקנייה אתה צריך לבקש מהבעלים לרשום את כל האנשים האחרים.
- שירותי מתווכים. חברות אלה מספקות שירותים בתשלום ומחפשות באופן עצמאי את כל המידע אודות המצב המשפטי. יתר על כן, משרד הנדל"ן, לאחר איסוף נתונים, מייעץ ללקוח על צעדים נוספים לרכישת דיור.
- פנה למחלקה לאדריכלות. במבנה זה אדם יכול לגלות שבניין זה הוא מצב חירום. במקרה זה, חל איסור על בעל הנחות לבצע עסקאות בקשר לחצרים אלה.
- הדרך הקלה ביותר לקבוע את שעבוד הדירה היא באמצעות אתר Rosreestr. קונה פוטנציאלי צריך לגשת לאתר הרשמי ולבקש נכס ספציפי. כדאי לשים לב ששירות זה משולם.
מסקנה
דירה עם נטל במקרים מסוימים אינה בעיה גדולה. לכן, עליכם לקבוע את סיבת איסור המכירה, ורק אז להתמודד עם הסרת מגבלה מסוג זה.