לכל חלקת אדמה יש בעלים שזכות הבעלות עליו. אדם פרטי, חברה ואפילו המדינה יכולים להתנהג כפי שהיא. אם הבעלים הוא אזרח או ארגון, עליהם להיות בעלי עילה להופעת הזכויות על אדמות. עליהם להיות מיוצגים על ידי מסמכים רשמיים המכונים מסמכי כותרת. הן ניתנות בעת ביצוע עסקאות נדל"ן שונות שנעשות עם הבעלים לשעבר, המיוצגות על ידי אדם, חברה או מדינה.
נימוקים כלליים
כל אדם או חברה יכולים להשתמש בשטחים רק אם יש סיבות מסוימות. העילות להופעת הזכויות על חלקת האדמה הן רבות, ויש לתעד את כולן. עלול להתרחש הן אצל אנשים פרטיים והן במדינה או בעירייה.
קביעת הבסיס להופעת הזכויות על חלקות קרקע היא פשוטה מכיוון שהיא פועלת כסיבה רשמית שבגללה אדם, חברה או מדינה יכולים להשתמש או להיפטר משטח מסוים.
כל הכללים להעברת זכויות מקרקעין כלולים ב- RF LC. כלול באמנות. 25 עילות להופעתן של זכויות בקרקע.
חוזה מכירת קרקעות
מטרת הסכם כזה היא קרקעות, שעשויות להיות שייכות למדינה, עירייה או בעלים פרטיים. על בסיס הסכם כזה, השטח נגאל בעלות מסוימת.
בעת כריתת הסכם כזה יש לקחת בחשבון את הכללים הבסיסיים:
- על המוכר תחילה להודיע לקונה על כל מאפייני הטריטוריה, על הכפפות שהוטלו ומגבלות אחרות;
- המחיר נקבע על ידי המוכר והוא עשוי להיות תלוי בהחלטת הבעלים עצמו, ואם הקרקע שייכת למדינה, אז מוחזקות מכרזים למכירתו, כך שהאדם שמציע את המחיר הגבוה ביותר לנכס הופך לבעלים החדש;
- החוזה נערך באופן בלעדי בכתב;
- הוא מכיל מידע מפורט אודות האתר הנמכר, וחשוב שבעזרת מידע זה ניתן לזהות בקלות אובייקט ספציפי;
- בנוסף, הצדדים לחוזה, מחיר המכירה של המקרקעין, תנאי תשלום, פרטי הצדדים ומידע חשוב אחר נקבעים בהסכם;
- על ההסכם מוחל אישור קבלה, שעל בסיסו השטח מועבר בפועל לקונה;
- כדי למנוע את הסבירות להתמודד עם מסמך כזה, מומלץ לרשום אותו אצל נוטריון.
החוזה הוא רק הבסיס להופעת הבעלות על הקרקע, ולכן על הקונה להעביר מסמך זה יחד עם ניירות ערך אחרים לרוזרסטר, לאחר מכן יקבל תעודת בעלות.
לפני עריכת ההסכם, על הקונה לאמת באופן עצמאי את היעדרם של שעבודים ובעיות אחרות בשטח. לשם כך רצוי להזמין תמצית מ- USRN.
עסקאות ניכור
אלה כוללים סחר חליפין או מתנה. במקרה הראשון האתר משתנה לנכס אחר. ניתן לבצע תהליך זה בתוספת תשלום מצד כל משתתף. יש לערוך את הסכם החליפין בצורה מיוחדת, ולהירשם על ידי ציבור נוטריון.
בסיס נוסף להופעת הזכויות על אדמות הוא הסכם מתנה. לשיטתה, הבעלים מעביר את השטח לאדם אחר ללא עלות. מסמך כזה נרשם גם ברוזרסטר.ישנם מצבים מסוימים בהם ניתן להסתיים הסכם כזה, למשל התורם מבצע פעולות המובילות לפגיעה ברכוש, או שהוא מבצע פשע נגד התורם או קרוביו.
ירושה
הבסיס להופעת הבעלות על הקרקע הוא תעודת ירושה. ניתן להעביר את המקרקעין לאנשים אחרים על סמך הנתונים שנקבעו בצוואה, ובהיעדרם תימסר חלקה ליורשים מכוונים.
כדי לקבל קרקעות בדרך זו, על אדם לקבל ירושה. זה כולל לא רק את הערכים השייכים למנוח, אלא גם את חובותיו, אותם צריך לשלם על ידי היורש בגבולות הרכוש שהתקבל.
עסקה כזו היא חד צדדית, אך כדי לרשום אותה עליכם להשתמש בשירותיו של נוטריון.
הפרטה
גם החברה וגם האדם הפרטי יכולים להפריט קרקעות. הזכות המוקדמת נהנית מאזרחים או חברות שמשתמשות בשטח על בסיס חוזה שכירות ארוך טווח שהונפק על ידי המדינה. יחד עם זאת, חשוב שכל חפצי הון שהוקמו כבר קיימים על פני האדמה.
ההפרטה מתייחסת לעילות הכלליות להופעתן של זכויות בקרקע. זה יכול להיות בחינם או בתשלום. אסור לבצע תהליך זה ביחס לחפצים שנתפסו או מוגבלים במחזור.
החלטת בית המשפט
לעיתים קרובות, לגבי חלקת אדמה אחת, ישנם חילוקי דעות רבים בין חברות או אנשים פרטיים הטוענים להשתמש בשטח זה ובבעלותו. מחלוקות מסוג זה נפתרות על ידי בית המשפט, שלגביו נלקחים בחשבון הדברים הבאים:
- המסמכים של כל צד נבדקים הרלוונטיים לשטח;
- האדם או החברה מנצחים את המקרה, שיש להם תעודות כותרת על האובייקט;
- כל צד רשאי לערער.
אם יש החלטה כזו, לא יהיה קשה לנסח את הזכות לחפץ.
הסיבות להופעת זכויות השכירות
ביחס לקרקעות שונות יתכנו לא רק זכויות קניין, אלא גם זכויות שכירות. הם מתעוררים בהכנת החכירה הרלוונטית.
הבסיס להופעת זכות חכירה מקרקעין הוא הסכם רשמי. ניתן ליצור אותו עם:
- רשויות מדינה המציעות קרקעות למטרות שונות, למשל לחקלאות, הקמת מתקן מסחרי או מגורים וכן לאזורים אחרים;
- בנוסף, ניתן לערוך הסכם לתקופה של עד 5 שנים או לשכירות ארוכות טווח שיכולות להגיע אפילו ל 49 שנים;
- בעלים פרטיים המיוצגים על ידי החברה או האזרח. במקרה זה, החוזה מציין את משך ההסכם, וכן קובע את כל הפעולות שניתן לבצע על ידי השוכר בשטח.
יש לאשר את הבסיס להתרחשותה של זכות השימוש בקרקע על ידי מסמכים רשמיים. הם לא תמיד רשומים ב- Rosreestr, מכיוון שהדבר נדרש לחוזים שנחתמו לתקופה העולה על שנה.
איך עוברות אדמות למדינה?
המדינה עשויה לקחת בעלות על שטחים שונים, אשר עליהם להיות בסיס להופעת הזכויות על חלקות קרקע. השיטות המשמשות לכך עשויות להשתנות באופן משמעותי:
- מתן חוקים המאפשרים למדינה לתפוס אזורים שונים למטרותיה;
- התהליך שעל בסיסו נבדל רכוש המדינה בשטח;
- שימוש בסיבות משפטיות אזרחיות;
- העברה לגופים המרכיבים של הפדרציה הרוסית ללא תשלום למטרות שונות.
המדינה יכולה אפילו לתפוס אדמות מבעלים פרטיים, שעבורן משתמשים בסיבות טובות ורשמיות להופעתן של זכויות בקרקע. סעיף 17 בשילוב עם אמנות.18 של ה- LC מציין את רצף הפעולות הנכון מצד גופי המדינה לביצוע תהליך זה.
כיצד רשום הזכות?
אם יש עילה להופעת הזכויות על חלקות קרקע המאפשרות לרשום שטח כזה כנכס, אזי יש לבצע את הליך הרישום הרשמי של זכות כזו.
לשם כך, אדם או חברה חייבים לבקר בסניף Rosreestr עם מסמכים תומכים. רק לאחר מכן תתקבל אישור הבעלות, המאפשר לך להשתמש בנכס או להיפטר ממנו.
הניואנסים של השגת זכויות בקרקע בבעלות המדינה
העילות להופעתן של זכויות שימוש קבועות בחלקת אדמה, כמו גם זכויות קניין, עשויות להופיע עבור אזרחים או חברות ביחס לקרקעות בבעלות המדינה או העירייה. לשם כך, חשוב שהקרקע לא תיסוג או תוגבל במחזור.
קיימת הסיווג הבא של העילות להופעתן של זכויות בקרקע בתנאים כאלה:
- אימוץ החלטה של רשויות מדינה או מקומיות בדבר מתן חלקת אדמה לאזרח או חברה לשימוש או בעלות בלתי מוגבלת, שלגביה מתבצע הליך הפרטה;
- ניסוח וחתימה על הסכם לפיו רוכש אדם פרטי או חברה קרקעות, והמחיר נאמד בדרך כלל מראש על סמך ערכו הקדסטרלי של החפץ;
- אם השטח מושכר, נערך חוזה שכירות הכולל את סכום האגרה, כמו גם את התקופה בה מועברת הקרקע, ובדרך כלל נוהל זה מיושם באמצעות מכרז.
אם יש עילה להופעתה של הזכות לשימוש קבוע בקרקע, אז שימוש כזה בשטח אינו מוגבל. במקביל, משתמשים יכולים להקים חפצי הון שונים בשטח. בתנאים כאלה, בעתיד תהיה להם זכות קדימה לקנות אדמות.
כל ההחלטות הנוגעות לקרקעות בבעלות המדינה או העירייה מתקבלות רק לאחר מכרז. עליהם להיות רשומים לפחות שני משתתפים. אם לאדם או לחברה יש זכות מקדימה לרכישה חוזרת, אז המכירה הפומבית אינה מתקיימת.
נושא מכרזים כאלה הוא פיסת אדמה עם גבולות קבועים. המכירה הפומבית מאורגנת על ידי בעל השטח או ארגון מיוחד הפועל מטעמו.
החזקת מכרזים מסוג זה מאפשרת להשיג את העילה להופעתן של זכויות בקרקע לאזרחים או לפירמות. מה אומר קוד המקרקעין על מכירות פומביות אלה? הם יכולים להתבצע על בסיס החלטה של המדינה או העירייה, ולעיתים קרובות נדרש לבצע אותם אם יש בקשות מגורמים משפטיים או מאנשים פרטיים. באמנות. 39.5 LC מציין את כל הסיטואציות בהן ניתן להעביר אדמה למשתמשים פרטיים ללא עלות. באמנות. 39.6 ZK נקבע כאשר ניתן לשכור חפץ ללא מכרז.
כיצד נרשמות עסקאות?
באמנות. 164 לחוק המס קובע כי יש לרשום את כל העסקאות המתבצעות ביחס לקרקעות. יוצא מן הכלל הוא המצב בו המדינה שוכרת את השטח לתקופה של עד שנה.
הליך הרישום עצמו מחולק לשלבים:
- ישנם מסמכים רשמיים על האדמה, והם יכולים להיות חוזה להחלפה, מכירה או מתנה, ויכולים להנפיק גם על ידי הרשויות הממשלתיות לאחר ההצעה.
- נאספים מסמכים נוספים. אם המבקש הוא אדם פרטי, אזרח יזדקק לדרכון וכמה מסמכים אחרים, למשל TIN, SNILS, מסמכים על נוכחות של חפצים אחרים בנכס ועוד. אם הפונה הוא חברה, אז היא מכינה ניירות רישום, תעודת רישום, TIN וניירות אחרים.
- עריכה הצהרה המאפשרת לך לרשום זכויות במקרקעין. זה מציין את העילות להופעת הזכויות על אדמות. הקוד מחייב את היווצרותו של מסמך זה בצורה מיוחדת, לכן רצוי לקחת את הטופס ברוזרסטר.
- כל המסמכים מועברים למחלקה של רוזרסטר, שתוכלו לבקר אותו באופן אישי או לשלוח מסמכים בדואר. מותר גם להשתמש בשיטה האלקטרונית, אך לשם כך על המבקש להיות בעל חתימה דיגיטלית אלקטרונית.
- התיעוד מתקבל ונרשם על ידי עובד המוסד. יתר על כן, נבדק ביסודיות כדי לקבוע את הלגיטימיות של דרישות המבקש, וחשוב גם לוודא כי אין סתירות. תוקף העסקה נבדק.
- אם אין בעיות והפרות, המבקש מקבל תעודת רישום של זכות. בנוסף, הוא יכול להזמין תמצית מ- USRN.
ההרשמה מתבצעת תוך 12 יום לאחר מתן כל התיעוד הנדרש, אם הנייר הועבר בצורה נייר לעובד רוזרסטר. אם המסמכים נשלחו בצורה אלקטרונית, לא מוקצה לא יותר מיום אחד לרישום. עילה 1 להופעת הזכויות על חלקת אדמה עשויה לרמוז על העברת בעלות, בעוד שאחרים אפשר להשתמש רק בשטח.
אילו מסמכים יידרשו?
אם ישנן עילות כלליות להופעתן של זכויות בקרקע, מה שמאפשר להן לקחת בעלות, אז לצורך הליך הרישום הנכון תצטרך המסמכים הבאים:
- הצהרה כתובה נכונה;
- קבלת חובות מדינה;
- דרכון של המבקש;
- אם נציג פונה לרוזרסטר, עליו להיות לא רק דרכון, אלא גם ייפוי כוח מוסמך על ידי נוטריון;
- ניירות ערך המרכיבים את החברה;
- החלטת הדירקטוריון לבצע עסקה עם מקרקעין;
- תעודת החברה, בה מצוין כל הנכסים השייכים לה;
- הכותרת של מסמכים לאתר;
- הסכם שעל בסיסו עוברת הזכות על קרקע;
- מסמכים אחרים במידת הצורך.
הנה כי כן, העילות להיווצרות הזכויות הן הסיבות העיקריות לשימוש במקרקעין ולרישום הראוי שלה.
כיצד נגמרות הזכויות?
ישנן סיבות מסוימות לכך שייתכן כי סיום זכויות באתרים שונים. הם יכולים להיות מאולצים או מרצון.
סיבות וולונטריות
בעלי קרקעות יכולים לאבד את זכויותיהם בנכס זה מרצון מסיבות שונות הכוללות:
- פירוק החברה. אם החברה נסגרת, אז כל הנכסים במאזן נמכרים, והתמורה מכך משמשת לפירעון חובות. אם נשאר עודף כסף לאחר תהליך זה, אז הוא מופץ בין המייסדים לשעבר.
- ניכור קרקעות על ידי המדינה על בסיס חוקים מסוימים, שעבורם נקבע מחיר פדיון המתאים לבעל הקרקע. הסכם נערך בהתנדבות, המאפשר לבעלים למכור רווחית את השטח.
- מותו של בעל הקרקע, שאין לו יורשים חוקיים. במקרה זה, הקרקע הופכת לנחלת העירייה. הרשויות רשאיות להיפטר מהרכוש הזה על פי שיקול דעתן.
- סירוב מרצון של בעל הזכויות בקרקע. לשם כך הם מגישים בקשה לרוזרסטר. על סמך מסמך זה, הקרקע הופכת לנחלת העירייה. לרוב, החלטה כזו מתקבלת כאשר לאדם אין את האמצעים לשלם ארנונה או פשוט לא רוצה להשתמש בקרקע למטרתה המיועדת.
מכל המצבים שלעיל עולה כי בעל הקרקע מוותר מרצונו על הזכויות בה.
סיבות כפייה
בנוסף, ישנן אפשרויות לשלול מאדם את זכות הבעלות ביחס לכל חלקה באמצעים מאולצים.לרוב זה קורה במצב בו:
- לאזרח יש הרבה חובות, לפיכך נפתחים נגדו הליכי אכיפה. זה מוביל לתפיסת רכושו שלאחריה הוא נמכר במכירה פומבית.
- הצורך בבקשה, המשמש אם מתרחשים אסונות טבע או תאונות, ופעולה זו נועדה להגן על האנשים ועל המדינה כולה. תהליך זה כרוך ברכישה של מחיר הרכישה, אך אינו דורש קבלת אישור מבעל האתר להתנכר.
- השימוש בקרקעות לא למטרתן המיועדת, אלא תוך הפרה של תנאי החוק.
- הלאמה. היא מניחה שאדמות שבבעלות אנשים פרטיים או חברות מועברות למדינה על בסיס חוקים מסוימים. לשם כך מוצע פיצוי על שווי הנכס, אך מתנהל הליך מבלי לקבל תחילה את הסכמת הבעלים.
אם הבעלים לא יסכים להחלטה זו עם תפיסת הארץ על ידי תפיסה בכפייה, גופי מדינה יכולים להגיש תביעה.
לפיכך, ישנן סיבות רבות המשמשות להופעתן של זכויות אזרחים או חברות ביחס לחלקות אדמה שונות. זכויות עשויות להשתנות, מכיוון שחלקן מיוצגות על ידי בעלות, ואילו אחרות מיוצגות על ידי רכוש תמידי. כל ביצוע עסקה חייב להתבצע כראוי. ישנן גם עילות מסוימות לשלול מאדם את זכויותיו. ניתן לעשות זאת בהתנדבות או בכוח.