רכישת שטחי מגורים היא כאב ראש גדול, במיוחד כשמדובר ברכישת דירה מגורם משפטי. הסיכונים של הקונה, במקרה זה, גדולים במיוחד, מכיוון שיש סבירות גבוהה להיתקל ברמאים. אילו ניירות צריך לאסוף לצורך העסקה? מהן החסרונות וכיצד קונים דיור בבניין חדש ובשוק המשני? התשובות לשאלות אלה מובאות להלן.
תכונות עיקריות
המאפיין העיקרי בעת רכישת שטח מגורים מגורם משפטי הוא מעמדו הרשמי. בעניין זה ההליך עצמו מחייב התנכרות של נדל"ן מכל בעלי הארגון. במילים אחרות, אם בעלי החברה הם כמה אנשים, אז על כל אחד מהם להסכים למכור את הנכס.
מכיוון שדרישה כזו נקבעת בחוק החל, לרכישת מקרקעין מגורם משפטי יש קשיים משלה.
- הקונה יתמודד עם מערכת עיבוד עסקאות קשה יותר.
- גם הקונה וגם המוכר יצטרכו לאסוף חבילה גדולה של ניירות.
מהם הסיכונים?
כל עסקה מלווה בסיכונים של קניית דירה. מקרקעין מגורם משפטי מסוכנים במיוחד.
מהם הסיכונים העיקריים שניתן לזהות בעת ביצוע עסקה כזו:
- מכירה בניירות ערך מזויפים;
- לגוף המשפטי יש את הזכות להפסיק את העסקה לאחר ביצועה, על ידי הגשת תביעה;
- ההסתברות להונאה כספית גבוהה;
- הקונה יכול להפסיד הרבה כסף.
כדי למזער את כל הסיכונים, יש לבדוק היטב את כל הניירות והדיור עצמו לפני שרוכשים אותם. לקבלת עזרה עדיף לפנות למומחה. אפשר לערב סוכנות נדל"ן, אם כי במקרה זה היא לא תעבוד לחסכון.
רכישת דיור מגורם משפטי בבניין חדש
הליך זה נפוץ מאוד ונחשב לאחד הפשוטים ביותר. בית שזה עתה הושקע כמעט תמיד שייך לישות משפטית - יזמית או חברת בנייה.
למרות שגרת העסקה, עליכם להיות ערניים בעת רכישת דירה מגורם משפטי. לאילו סיכונים יכול קונה לצפות בעת רכישת בניין חדש?
- מסמכים מזויפים. כשאתה עובד עם יזם או חברת בנייה, עליך תחילה ללמוד בזהירות את כל המסמכים ואת האישורים הנדרשים. לאחרונה יותר ויותר חברות עובדות על ניירות מזויפים.
- חוסר ניסיון. סיכון נוסף שעשוי להמתין לקונה. לפני כריתת הסכם עם יזם או חברת ביטוח, עליכם לוודא שהישות המשפטית כבר הזמינה את הבית בהצלחה. עדיף לא לנהל עסקים עם חברות חסרות ניסיון.
- הפסד כסף. אתה יכול להעביר כספים לגוף משפטי רק לאחר שנרשם חוזה המכירה ב- USRN. כסף שניתן לפני כן יכול להפסיד לנצח אם הוא נפל לידי הרמאים.
קניית "משני"
קניית דירה מגורם משפטי בשוק המשני, אם כי פעולה נדירה יותר מאשר קניית בניין חדש, היא פחות מסוכנת.
הדבר העיקרי שעל הקונה לזכור הוא הצורך בבדיקה מעמיקה של הניירות והתאמת שטח המגורים לדרישותיהם.
כיצד לרכוש דירה מגורם משפטי וכיצד ניתן להסיר את הסיכונים ברכישת דיור משני? ישנם מספר כללים:
- אסוף בזהירות את כל הניירות הנדרשים.
- בעת חתימת החוזה עליכם להיות ערניים במיוחד.עדיף שיהיה אדם עם השכלה משפטית.
- חשוב להבטיח ביטחון בעת תשלום עבור העסקה.
- בסוף עליכם לרשום את הדיור שנרכש.
מתווך מנוסה יעשה את העבודה בצורה הטובה ביותר. למרות שהוא ייקח את אחוז הרכישה שלו, הוא בכל זאת יעזור למזער את הסיכונים לקונה.
מכירה על ידי גורם משפטי של דירה במשכנתא
רכישת דיור במשכנתא מחברה נחשבת לרכישה הרגילה של דירה מגורם משפטי. הסיכון של הקונה ממוזער, מכיוון שעובדי הבנק המספקים את הכספים אחראים באופן אישי להעברת הכספים.
אז על הבנק להציג:
- חבילה מלאה של ניירות;
- מסמך שמאות מקרקעין.
לאחר אישור העסקה, המוסד הפיננסי יסכם הסכם עם הלווה וישלח את הכספים. במקרה זה, הכסף לא יזוכה בחשבונו של יחיד, אלא בחשבון החברה שממנה נרכש הדיור.
ראוי לציין כי מומלץ להתמודד עם נושא רישום הלוואות המשכנתא מראש, מכיוון שבפועל לעתים קרובות ישנם מקרים בהם ישות משפטית דורשת מקדמה.
לאילו החסרונות אתה יכול להתמודד?
הסיכונים בקניית דירה מגורם משפטי הם ממש גדולים, לכן עליכם לדעת על איזה מלכודות אחרות שרוכש יכול להיתקל בהן.
בחיים הרגילים, לעתים קרובות יותר מאשר לא, אדם פשוט יכול להתמודד עם הסיטואציות הבאות המובילות לאובדן כסף, זמן ומרחב המחיה עצמו:
- קניית דירה עם מסמכים שגויים. מצב זה הוא המסוכן ביותר וכמעט חסר סיכוי. העסקה על מסמכים מזויפים על ידי בית המשפט מוכרת כלא תקפה, מה שאומר שאדם רגיל כתוצאה מכך נותר ללא כסף ודיור.
- רכישת דיור מחברה עם בעל יכולת משפטית מוגבלת. ככלל, עסקאות מסוג זה מוכרות כלא חוקיות. לאחר העברת הכספים, בעליים אחרים של החברה יכולים לפנות לבית משפט, והוא יהיה לצידם אם יכיר באחד הבעלים כבעל יכולת משפטית מוגבלת וניתן לספק את הראיות הדרושות.
- מכירת דיור, שהועברה לחזקה בירושה, אמנם אינה חלה על המצב, אך עדיין יש לה ניואנסים משלה. העובדה היא שעם הזמן עשויים להופיע יורשים אחרים הטוענים לדירה זו, ובית המשפט ככל הנראה יהיה לצדם.
כמובן שאי אפשר לדעת את כל המורכבויות בשוק הנדל"ן, אך רצוי לתת עדיפות לעסקה "שקופה" בקניית דיור. אין מסמכי הונאה והונאה.
שלבי עסקה
ראשית עליכם ללמוד את כל השלבים של רכישת דירה מגורם משפטי. סיכוני הקונה יוזלו אם האזרח כבר מכיר את התוכנית הזו:
- ראשית, הקונה צריך לבחור בית שיעמוד במלואו בדרישותיו.
- אז אתה צריך לבדוק את המסמכים עבור דיור ומסמכים מגורם משפטי.
- בשלב הבא עליכם לערוך חוזה מכירה ולחתום עליו.
- לאחר מכן תוכלו להמשיך להעברת הכספים. יש לזכור כי כסף מועבר רק לאחר רישום החוזה ב- USRN.
- לסיכום, תוכלו לרשום את הדירה.
עם זאת, תכנית זו תקפה לא רק בעת ביצוע עסקה עם גורם משפטי, אלא גם עם אדם.
באשר למכירת דירות על ידי החברה, יש כאן גם כמה ניואנסים. העסקה בין ישות משפטית לבין אדם מורכבת עבור הארגון עצמו. להלן הקשיים איתם מתמודדים בעלי החברות לרוב:
- ראשית, על המנכ"ל לגבות היתר למכירת דיור מכל בעלי החברה;
- רק לאחר שכל בעלי המניות או הבעלים המשותפים נתנו את הסכמתם, נוכל להמשיך לאסוף את ניירות הערך הנדרשים.
חבילת המסמכים הדרושה
מה לחפש כשקונים דירה מלכתחילה? כמובן, על חבילה מלאה של ניירות.ראוי לציין כי עבור עסקה כזו, מערך המסמכים למוכר (ישות משפטית) ולקונה שונה.
המסמכים הדרושים שצריך לאסוף על ידי הקונה לרכישת דיור מהחברה:
- דרכון מקורי של הקונה;
- אם הוא נשוי, יש צורך לקבל את הסכמת בן הזוג לרכוש דיור;
- בעת רכישת דירה במשכנתא אתה צריך לקבל אישור לאישור הפירעון, ככלל, מדובר בתעודת הכנסה מעבודה.
עבור ישות משפטית, חבילת המסמכים גדולה יותר וקשה יותר לאיסוף:
- הבסיס, כלומר מסמך המאשר את העברת הדירה מהבעלים הקודם (במקרה של "משני");
- דרכון טכני של דיור;
- דרכון קדסטרלי של מקרקעין;
- מסמך משירות המס הפדרלי;
- תעודה שניתנה על ידי חברת הניהול או ה- HOA בו נמצא האובייקט;
- העתק חשבון אישי;
- אמנת ומסמכים אחרים לארגון.
חישוב ומיסים
ניתן לשלם עסקה בשתי דרכים.
- על ידי העברת כספים לחשבון האישי של הארגון. זה נחשב לבטוח ביותר אם יש רכישת דירה מגורם משפטי. הסיכונים של הקונה הם מזעריים מכיוון שהבנק מעורב במבצע.
- על ידי עריכת מכתב אשראי בנקאי, כלומר חתמו על הסכם הלוואה (במקרה של הלוואת משכנתא).
ראוי לציין כי תשלום במזומן בפעולה כזו אינו תקף. אף חברה כנה לא תאפשר לך לקבל כסף עבור הדירה שנמכרה במזומן.
באשר למיסים. החוק קובע כי כל גורם משפטי חייב לשלם מיסים בעת מכירת נכס. עם זאת, הארגון פטור מהם במקרה של מכירת נכס למגורים. במצב זה החברה תצטרך לכסות את מס הרווחים, אם בכלל.
איך לא ליפול לידי הרמאים?
רכישה מאובטחת של רכישת דירה והונאה. האם זה אפשרי כאשר עסק עם גורם משפטי?
לא ניתן להבטיח אבטחה של 100% לקונה כלשהו. אבל זה מה שאתה צריך לדעת בעת ביצוע פעולה זו:
- העסקה חייבת להיות "נקייה". אין ייפוי כוח.
- יש לוודא כי כל המסמכים נוטריוניים.
- אם המכירה אפשרית רק באמצעות מיופה כוח, יש לבדוק את מי שמייצג את הבעלים ואת זכויותיו.
- אם יש סיבה למכירת דיור, חשוב לאמת בזהירות את האותנטיות שלה. אם תרצו, תוכלו אפילו להיפגש עם הבעלים לשעבר (במידת האפשר).
זכרו: ישות משפטית רשמית אינה ערובה לעסקה ללא טריקים. חברות רבות עוסקות בהונאות לא חוקיות שונות ואז ההתמודדות עם זה קשה יותר מאשר עם אדם רגיל.