במהלך רכישת דירה נערך לעיתים קרובות חוזה ראשוני. הוא מכיל את כוונת הצדדים להשלים את העסקה העיקרית. בדרך כלל זה נוצר אם משתתף אחד בתהליך מסיבות שונות אינו יכול לחתום על ההסכם העיקרי. על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, חוזה ראשוני מחייב כחוק רק אם הוא מנוסה כראוי. לכן עורכי דין מנוסים לעיתים קרובות מעורבים בתהליך זה, החוקרים את תוכן החוזה, וגם מבצעים התאמות מסוימות במידת הצורך.
הרעיון של הסכם ראשוני
על פי האמנות. 429 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, חוזה ראשוני למכירת דיור הוא מסמך רשמי שנערך ונחתם על ידי שני צדדים לעסקה. המבנה שלו חוזר לחלוטין על תוכן החוזה הראשי, אך הוא אינו רשום ברוזרסטר או בציבור נוטריון.
החוזה כולל את כל התנאים לעסקה. בנוסף, ניתנות התקופות בהן הצדדים נדרשים לבצע עסקה.
מדוע הוא מורכב?
על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, עריכת חוזה ראשוני למכירת דירה מסיבות שונות. לרוב זה נדרש במצבים הבאים:
- מסיבות שונות אין לקונה בעת כריתת ההסכם את הסכום הדרוש לרכישת נדל"ן. לדוגמא, הוא מחכה למכירת דירתו או שהוא יקבל כסף בירושה;
- קניית דיור במשכנתא, לכן, לפני חתימת החוזה הראשי, נציגי הבנק הנבחר צריכים להעריך את השוכר, מכיוון שהוא פועל כבטוחה, כך שהצדדים יצטרכו לחכות להחלטתו של מוסד זה;
- למוכר, מסיבות שונות, אין מסמכים חשובים לדירה, ולכן לוקח זמן לשחזרם;
- קלפים או שגיאות במסמכים רשמיים נחשפים.
כדי למנוע את פריצת העסקה נערך הסכם ראשוני. זה מפרט את ההשלכות על כל משתתף שמסרב לחתום על המסמך הראשי. לעתים קרובות בחוזה זה מצוין גודל החילוט או מועבר הפיקדון בכלל.
סוגי חוזים
על פי האמנות. 429 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית ניתן להציג חוזה ראשוני בכמה גרסאות. אלה כוללים:
- בהפקדה או מקדמה. במקרה זה נקבע הסכום שמועבר למוכר בפועל. אם נעשה שימוש בהפקדה, הוא לא יוחזר אם הקונה יסרב לחתום על החוזה. אם המוכר הוא האשם בסירוב העסקה, אז הוא מחזיר גודל פיקדון כפול. בעת שימוש במקדמה, סכום הכסף מוחזר לקונה, ללא קשר למי בדיוק סירב לעסקה.
- מהיזם. בדרך אחרת, הסכם כזה נקרא PDDU. אך למסמך זה אין כוח משפטי ובעזרתו אפילו באמצעות בית המשפט לא ניתן יהיה להביא את המפר לדין. לפיכך, חוזה כזה מוצע בדרך כלל רק על ידי רמאים שרוצים להשתמש בתכניות אפורות מסיבות שונות.
- בעת הגשת בקשה למשכנתא. לרוב, על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, נערך חוזה ראשוני בדיוק מכיוון שהקונה זקוק לסכום הלוואה כדי לקנות נדל"ן. במקרה זה, לפני חתימת החוזה הראשי, יהיה עליכם לקבל אישור לעסקה מהבנק שנבחר, אשר יעריך את מצבו ומחירו של האובייקט שנבחר. אך גם נוכחותו של חוזה ראשוני אינה תמיד מבטיחה את סיום העסקה העיקרית.זה נובע מהעובדה שאם הקונה לא יקבל אישור מהבנק, אז הוא יצטרך להתחיל לחפש אפשרות מתאימה יותר.
- בקנייה דרך סוכנות נדל"ן. בתנאים כאלה נערך חוזה ראשוני משולש שכן הוא כולל את התחייבויותיו של עובד בארגון זה. ניתן להעביר את המשכון ישירות למומחה הסוכנות, ולכן הוא זה המשמש כערבה לעסקה העיקרית.
לכל זן מאפיינים וניואנסים משלו. לפני עריכת התיעוד צריך ללמוד את הוראות האמנות. 429 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית עם הערות. לחוזה ראשוני רק עם גיבוש מוסמך יש כוח משפטי.
כללי אוסף
במהלך היווצרותו של מסמך זה, עליכם לעקוב אחר כמה כללי חובה. אלה כוללים:
- משתמשים בכתיבה פשוטה;
- מותר להזין מידע באמצעות מחשב או באופן ידני;
- אסור להשתמש בהסכם בעל-פה, מכיוון שסביר להניח כי הצדדים לעסקה לא יתייחסו ברצינות לתנאים שהוסכמו קודם לכן;
- זה לא נדרש לפנות אל נוטריון לצורך אישור מסמך.
אם הצדדים לעסקה אינם יודעים כיצד נערך ההסכם המוקדם נכון, הם יכולים לפנות לעורך דין לקבלת עזרה.
אילו מסמכים נדרשים?
כדי לערוך הסכם ראשוני עליכם להכין תיעוד מסוים. ממנה מכניסים מידע למסמך זה. אלה כוללים את המסמכים הבאים:
- דרכונים של משתתפי העסקה;
- תיעוד קדסטרלי לדיור;
- דרכון טכני לדירה;
- תמצית USRN המאשרת כי החפץ נמכר על ידי הבעלים הישיר ולא על ידי רמאי;
- תמצית מתוך ספר הבית ובו מידע על הנרשמים בדירה.
באמצעות התיעוד שלעיל, לא רק עריכת חוזה, אלא גם הלגיטימיות של העסקה מאושרת. על פי 429 Art. הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, חוזה ראשוני אמור להכיל רק מידע רלוונטי ואמין, אחרת הוא יבטל בקלות על ידי החלטת בית משפט.
איזה מידע כלול?
בדרך כלל, הסכם זה מנוסח על ידי המשתתפים הישירים בעסקה, אך הם יכולים לבקש עזרה מעורך דין. על פי האמנות. 429 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, חוזה ראשוני כולל בהכרח את המידע הבא:
- סכום הפקדה או מקדמה;
- עלות דיור;
- כללים להעברת נדל"ן;
- התקופה בה ייחתם החוזה הראשי;
- התנאים שבהם הדירה תירשם מחדש על ידי הקונה;
- רשומים אנשים הרשומים או מתגוררים בדיור;
- נושא העסקה המיוצגת על ידי הנכס מתואר;
- זכויות וחובות של כל אתר.
לפעמים כלול במסמך זה סעיף על מצבים אפשריים, עם התרחשותו ניתן לסיים את ההסכם. אם מידע זה אינו זמין, על פי סעיף 429 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, ניתן להסתיים חוזה ראשוני רק בבית המשפט או על ידי עריכת הסכם שלום.
כללי הרשמה
יתכן שלא יירשם הסכם זה עם Rosreestr. על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, החוזה המוקדם נועד רק לאשש את המקדמה או ההפקדה, וגם מאשר את כוונת הצדדים לסיים את החוזה הראשי.
בנוסף, אינך צריך ליצור קשר עם נוטריון כדי לאשר את התיעוד. אך מומחה זה יכול לוודא כי החוזה נערך נכון.
מה לחפש?
על פי סעיף 429 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, חוזה ראשוני יהיה בעל ערך רק בתנאי שיוזנו בו כל התנאים והסעיפים הנדרשים. לכן, בעת גיבוש תיעוד זה, עליך לשים לב לנקודות הבאות:
- בהכרח לכלול קצת מידע חשוב, למשל מידע על נושא החוזה, שכן אחרת לא ניתן יהיה לזהות את הדירה, שנרכשת על בסיס הסכם זה;
- מסמך חתום על ידי שני הצדדים לעסקה;
- אסור לאף גורם לקבל יתרונות נוספים מהמסמך;
- על מנת להגן על עצמם מפני הונאה, נתוני הדרכון של שני המשתתפים בהחלט נכללים בהסכם;
- חשוב לאמת את כל המידע שהוזן על בסיס מסמכים רשמיים זמינים;
- עליכם לוודא כי הנכס נמכר על ידי בעל מבוגר, ואזרחים אחרים אינם פונים לקבלת דירה.
לפני חתימת ההסכם, יש לשחרר את כל הלא מורשים מהדירה.
תאריך תפוגה
על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, החוזה המקדים לא מאבד ממשמעותו עד שנחתם החוזה הראשי, הכולל סיום עסקה למכירת דירה. המונח מצוין בדרך כלל ישירות בטקסט של הסכם זה.
אם, מסיבות שונות ומגוונות, עסקה לא מתבצעת בפרק זמן מוגדר, ההסכם המוקדם מאבד מכוחו החוקי. במקרה זה, הפיקדון לא מוחזר לקונה, אם לא הושלם החוזה העיקרי באמצעות אשמתו. המוכר יכול אפילו לפנות לבית המשפט בכדי להכריח את הצד השני להשלים את העסקה.
הניואנסים של סיום
על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, חוזה ראשוני למכירת נדל"ן יכול להסתיים לפני לוח הזמנים אם צד הפר את הוראותיו העיקריות. בנוסף, התהליך מבוצע אם יש עדויות לכך שהופעל לחץ על המשתתף בעסקה, והוא יכול להיות פיזי או רגשי.
ההסכם מוכר כלא תקף אם אחד המשתתפים הוא אזרח קטין או אדם פסול דין מבחינה משפטית.
מסקנה
לעיתים קרובות נערך חוזה ראשוני בין שני צדדים לעסקה. הוא מכיל מידע על כוונותיהם של אזרחים בעתיד לכרות הסכם על העברת הבעלות בדירה מהמוכר לקונה. יש לכלול בו כמה נתונים חובה כך שלמסמך יש כוח משפטי.
כל צד לעסקה צריך להיות מודע לתוצאות השליליות של סיום הסכם זה. רגעים שליליים מתעוררים אם כתוב פיקדון בטקסט.
