בשטחה של הפדרציה הרוסית, כתוצאה מהרפורמה, התרחשה חלוקה מחדש של קרקעות בין מפעלים בעלי צורות בעלות שונות וקטגוריות קרנות קרקע. מחזור קרקעות כרוך ביישום כמות מרשימה של עבודות קדסטרליות על גיבוש חלקות קרקע חדשות והבהרת גבולות הקרקע שכבר קיימות. במאמר זה אנו רואים את המושג ואת השיטות של יצירת חלקות קרקע. בנוסף אנו נוגעים בהיבטים חשובים אחרים בנושא זה.
הוראות כלליות
לפני שלומדים את השיטות והתנאים להיווצרות אדמות, רצוי לנתח את המצב הקיים ברוסיה. אז כתוצאה מהרפורמה, יותר מ -40 מיליון רוסים קיבלו חלקות אדמה, ביניהן - 12 מיליון בעלי מניות. ראוי לציין כי המספר הכולל של אזורים מבודדים הוא 100 מיליון. כיום שוק האדמות בפדרציה הרוסית נוצר בעיקר בתחום העברת אדמות עירוניות ומדינות להשכרה. יש לציין שבשנת 2007 היו 4519093 חלקות קרקע במחזור, תוך התחשבות בהסכמי החכירה הנוכחיים עבור שטחי עירייה ומדינה. השטח הכולל של חלל זה היה 115843.9 אלף דונם.
עסקאות בשוק המקרקעין מתבצעות בשני מגזרים: עסקאות עם קרקעות בבעלות פרטית ועסקאות עם קרקעות בבעלות עירונית או מדינה. יש לציין כי בשנת 2007 מכרה המדינה כולה 233,706 חלקות אדמה עירוניות ומדיניות בשטח של 369.4 אלף דונם.
חלקת אדמה
לפני ניתוח השיטות ליצירת חלקות קרקע, רצוי ללמוד את קטגוריית האדמות ואת תכונותיה הבסיסיות. מתחת לאדמה יש להבין כחלק משטח כדור הארץ, אשר גבולותיו נקבעים על ידי חוקים פדרליים. חשוב לציין את התכונות הבאות:
- מחזור, במילים אחרות, היכולת להעביר בחופשיות מאדם לאחר או להתנכר בהתאם לסעיף 129 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית.
- חלקת אדמה היא נדל"ן.
- חלקות אדמה עשויות להיות חלוקות או בלתי ניתנות לחלוקה.
הנוהל והשיטות להיווצרות אדמה
כדי לשקול את הבקשה להקמת האתר בשנת 2018, יש צורך לזהות את גבולות האתר הנפרד. לאחר מכן, יש להוסיף אותם לקדסטר בעל חשיבות לאומית. הנוהל על פי השיטות הקיימות לייצור חלקות קרקע אפשרי במקרים הבאים:
- היווצרות ראשונית. במילים אחרות, בכפוף לאדמות שלא היו מוגבלות בעבר.
- גיבוש בשיטות כאלה ליצירת חלקות קרקע כמו אסוציאציה, חלוקה, הקצאה או חלוקה מחדש. ראוי לציין כי מדובר על חלקות אדמה שכבר קיימות.
נכון לעכשיו, לעיתים קרובות הקרקע שנוצרה ומגובשת על פי המסמכים הרלוונטיים אינה בעלת גבולות מסוימים. עם זאת, לצורך הכנסת אובייקט לפנקס הקדסטאלי בעל חשיבות לאומית, בדרך זו או אחרת, יש צורך לזהות את הגבולות שמבוצעים על ידי המהנדס הקדסטרי ואת הכללתם לאחר מכן במערכת.
היווצרות קרקעות: מושג ושיטות
אם חלקת האדמה היא רכוש עירוני או ממלכתי, היא נוצרת על בסיס החלטה של המבנים המבצעיים של כוח המדינה או מבנים של ממשל עצמי מקומי. המקרים הבאים הם חריג:
- קטע של חלקות קרקע המסופקות לגינון, גינון, עמותות של קוטג 'בקיץ, כמו גם עבור חלקות שניתנות לרוסים בזכות שימוש בלתי מוגבל (קבוע) ורכוש בירושה לכל החיים.
- היווצרות קרקעות באופן הקמת אתרים חדשים מאלו המסופקים לפיתוח משולב. המטרה העיקרית במקרה זה היא דיור.
- חלוקה מחדש של קרקעות לפי סעיף 11 לחוק האדמה של הפדרציה הרוסית.
- גיבוש חלקת אדמה חדשה באופן הכרוך ביסוד השטחים הנמצאים בשטחים הבנויים. במקרה זה, על קוד התכנון העירוני לקבל החלטה לגבי פיתוח המרחב.
אפליקציית הקמת אתר
עד היום ידועות ארבע שיטות ליצירת חלקות קרקע כחפצי נדל"ן. ראוי לציין כי ההחלטה בדבר הקמת חלקות הנמצאות בבעלות עירונית או מדינה יכולה להתקבל על סמך הצהרה של בעליהם (בעלי זכויות יוצרים). אז יש לצרף לבקשה את המסמכים הבאים:
- אישור משפטי או תיעוד כותר על האזור ממנו מתוכנן הקמת האתר החדש.
- דרכון קדסטרלי של האתר שנוצר.
- תיעוד תכנון טריטוריאלי או מסמך אחר המסופק על ידי החוק הפדרלי, במידת הצורך.
אם החלקות בבעלות עירונית או מדינה
שקול את השיטות והדרישות להיווצרות קרקעות מאלו שנמצאות בבעלות עירונית או מדינה. ראוי לציין כי היווצרות חלקות אדמה כאלה מיושמת על בסיס החלטות של מבנים ביצועיים של כוח מדינה או מבנים של ממשל עצמי מקומי. הוראה זו נקבעת בסעיף 29 לחוק המקרקעין הנמצא בתוקף בשטח הפדרציה הרוסית. יש לציין כי ההחלטה בדבר הקמת חלקה של חלקות קרקע לעיל (פרק 4) יכולה להתקבל לבקשת משתמשי קרקע, דיירי קרקעות, בעלי קרקעות. זה צריך להכיל:
- פירוט מסמכי הכותרת (הכותרת) לחלקות קרקע, שמהם, במקרה של מיזוג או חלוקה, נוצרות חלקות קרקע חדשות (אם קיימים מסמכים כאלה).
- מידע על חלקות הקרקע שמהן נוצרות חלקות חדשות או חדשות במקרה של מיזוג או חלוקה, כולל מידע על בעלי חלקות קרקע אלה, זכויות, שימוש מותר, ייעוד, כמו גם מספרים קדסטריים של חלקות המקרקעין המקוריות ושל חלקות הקרקע שהוקמו (אם יש) )
- בנוסף, ההחלטה בדבר הקמת חלקות קרקע עשויה להצביע על סמכויות בעליהן בהתאמה.
קטע אדמה
כאשר מנתחים את שיטות התהוות האדמה ואת מאפייניה הקצרים, רצוי להתחיל עם חלוקת הארץ. כך, במקרה זה, היווצרותם של מספר חללים מוגבלים רלוונטית. האתר המקורי חדל להתקיים. החריגים הם מקרים המצוינים בפרק הרביעי של מאמר זה, כמו גם מקרים שנקבעו בחוקים אחרים ברמה הפדרלית. בתהליך חלוקת חלקת אדמה, בעליו מקבלים בעלות על כל החללים שנוצרו. בעת חלוקת הקרקע, שהיא בבעלות משותפת, כל המשתתפים שומרים על זכות הבעלות המתאימה לשטחים הנוצרים כתוצאה מהשיטה והתנאים המוצגים להיווצרות קרקעות, אלא אם נקבע אחרת על ידי המשתתפים באמצעות הסכם מיוחד.
ראוי לציין כי חלוקת הקרקע המסופקת לעמותת גינון, גננות או קוטג 'מסוג ללא מטרות רווח מיושמת על פי פרויקט ההתארגנות וההמשך לפיתוח שטחה של העמותה הזו או על פי תיעוד אחר הקבוע בחוק הנוכחי. במקרה של חלוקת חלקת אדמה כזו, עשוי להיווצר חלל אחד או מספר שנועדו לאזרחים לבצע גינון, גננות או בניית בתי קיץ. במקרה זה, האדמה שחולקה נשמרת בהתאם לגבולות שהשתנו.
לומד שיטה כזו ליצירת חלקות קרקע על פי קוד המקרקעין כחלק, רצוי לגעת בחלקות המסופקות לפיתוח משולב. המטרה העיקרית כאן היא דיור. סעיף זה מיושם על ידי האדם עמו נחתם הסכם השכירות על קרקעות לפיתוח משולב בהתאם לפרויקט מדידות הקרקעות, שאושר באופן הקבוע בחוק הנוכחי בנושא פיתוח עירוני.
הקצאת קרקעות
הרכב השיטות להיווצרות קרקעות כולל גם בחירה. פעולה זו מתבצעת כאשר מוקצה מניה אחת או כמה מקטע קרקע שנמצא בבעלות משותפת. ראוי לציין כי במקרה זה נוצרות חלקות אדמה או מספר. האתר המקורי מתוחזק בהתאם לגבולות שהשתנו.
בעת הקצאת חלקת קרקע, תוענק לבעל מניות, לבקשתו המבצע פעולה, זכות בעלות על חלקת האדמה שהוקמה. חשוב להוסיף כי אנשים אחרים המשתתפים בבעלות משותפת שומרים על הזכות המתאימה לשטח חלקה שהשתנה. במקביל נלקחים בחשבון מידות חדשות של מניות בזכות הבעלות. המאפיינים העיקריים של שיטה זו ליצירת חלקות קרקע מסוכמים בחוק המחוקק הפדרלי "על מחזור האדמה החקלאית".
איגוד קרקעות
במקרה של שילוב חלקות אדמה סמוכות נוצר אחת מהן, וקיום המקור נחשב לסיום. יש לזכור כי כיום לא מתקבלת על הדעת איחוד חלקות קרקע המיוצגות מימין:
- שימוש בלתי מוגבל (קבוע).
- שימוש דחוף בתנאים חופשיים.
- רכוש בירושה לכל החיים.
חריג הוא מקרים בהם כל החלקות שצוינו מוגשות בזכות שימוש תמידי (קבוע), הזכות לשימוש דחוף בתנאים מיותרים, או זכות קניין תורשתית לכל החיים לאדם אחד. ראוי להוסיף שכיום מותר לשלב חלקות קרקע עמוסות במשכון עם אלה שאינם עמוסים במשכונות אלה. במקרה זה, זכות המשכון תחול על כל חלקת המקרקעין שנוצרה כתוצאה מהעסקה, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם הצדדים הרלוונטי.
חלוקה מחדש של קרקעות
ולבסוף, אנו בוחנים את נושא חלוקת האדמות מחדש. שיטה זו ליצירת אזורים חדשים הינה סופית ונפוצה פחות בפועל משאר השיטות שהוזכרו לעיל. כך, במקרה של חלוקה מחודשת של מספר חלקות אדמות בעלות אופי סמוך, היווצרותן של מספר חלקות אחרות מהסוג הסמוך רלוונטית. חשוב לציין כי קיומם של החללים הראשונים ממילא נפסק. חלוקה מחדש של האתרים הנמצאים בבעלות עירונית או מדינה בין בעליהם (לא משנה אם הם יחידים או ישויות משפטיות) אינה מקובלת. המקרים הבאים הם חריג:
- חלוקה מחדש של קרקעות בשטח הבנוי.ככלל, ביחס למרחב זה מתקבלת החלטה לגבי פיתוחו בהתאם לחוק התכנון העירוני הקיים בשטחה של הפדרציה הרוסית.
- גיבוש חלקות אדמה חדשות להתאמת מתקנים לבניית הון.
יש להוסיף כי הנוהל לפתיחת זכויות בחלקות קרקע מעוצבות נקבע על ידי המשפט האזרחי (כלומר, פרק חמישי לחוק המקרקעין, המעשה המחוקק "על חקיקת קוד המקרקעין" והמעשה החקיקתי "על חנינה במדינה"). בהתאם לאופי היעד של מתן קרקעות וסוג הגופים להם הם ניתנים, נקבע נוהל מתאים. אז, המטרות הבאות נבדלות:
- הקמת מבני מגורים או לא למגורים (בתים, בנייני משרדים, הנחות תעשייה).
- יעדים שאינם קשורים לבניית בניינים למגורים או למגורים שאינם למגורים.
- רישום מחדש של זכויות מקרקעין שהופיעו לפני כניסת קוד המקרקעין לתוקף.
בין הסיבות להופעתן של זכויות במקרקעין ביחס לגורמים משפטיים (ארגונים) ויחידים, חשוב להדגיש את נוכחותם של מעשים של מבני מדינה או ממשל עצמי מקומי בכל הנוגע למתן חלקות קרקע הנמצאות בבעלות עירונית או מדינה; הסכמים הקשורים לעסקות במגרשים; החלטות בית משפט רלוונטיות; מסמכים שהוגדרו על ידי מעשה החקיקה "אמנסטי למדינה". בנוסף, התרחשותן של זכויות אלה עשויה להיות רלוונטית על ידי ירושה על בסיס חקיקה או על פי צוואה. כדאי לדעת כי התיעוד המופיע מתייחס לכותרת.
הזכות לחלקת אדמה מופיעה ככלל מכמה עילות. אז לאחר קבלת מסמכי הכותרת, יש צורך לעבור רישום מדינה קדסטרלית וליישם את רישום הזכות המתאימה. עליכם לדעת כי הזכות להחזיק בקרקע מתעוררת מיד לאחר רישומה הממלכתי. תעודת הרישום היא נייר כותרת.