חכירה מקרקעין הינה פעולה שכיחה למדי בפרקטיקה המשפטית המודרנית. יש לציין כי תכונותיו מוסדרות על ידי מעשים מסוימים בעלי אופי רגולטורי, וכן על ידי הוראות משפטיות. בשלב הבא אנו שוקלים את המאפיינים העיקריים של זכות חכירה של קרקעות, כמו גם על חלוקה והקצאה - מושגים הנפוצים מאוד גם בפועל לגבי יישום הוראות החקיקה בתחום זה.
הוראות כלליות
בהתחשב בתכונות העיקריות של זכות החכירה של קרקעות, יש לציין את המושגים הבסיסיים הקשורים ישירות לחכירה. לכן, על בסיס פעולות רגולטוריות הקיימות כיום, שכר דירה הוא החזקה של נכס מסוים, מוגבל לתקופה מסוימת, שהוסכם מראש על ידי הצדדים להסכם. זכות זו ניתנת על בסיס להחזר, כלומר עבור תשלום מסוים, שגם עליו הסכימו בעבר הצדדים. על בסיס מעשים נורמטיביים הקיימים כיום, כל חפץ, כולל חלקות קרקע, יכול להיות חפצים להשכרה.
יש לציין כי על סמך החקיקה הקיימת, בהתאם לנכס המושכר, כמו גם לתקופה שלשמה הוא מסופק לשימוש, יכולה להשתנות התקופה בה צריכה להיות הודעה מוקדמת של הצד השני על סיום החכירה. במקרה של סוג הפעולה הנחשב ביחס לקרקע (חכירה חקלאית), יש להודיע לצד השני להסכם לפחות שנה לפני סיום ההסכם.
הזכות לשכור חלקת קרקע מספקת אפשרות לסיום הסכם הן בתנאים לטווח הארוך והן לטווח הקצר.
רגולציה נורמטיבית
ההוראות העיקריות בדבר זכות הבעלות וזכות חכירה של חלקת קרקע מוסדרות על ידי הנורמות המוצגות במעשי רגולציה. נכון להיום, הרגולציה החוקית של הנושא הנדון מתבצעת על בסיס ההוראות הכלולות בחוק המקרקעין של הפדרציה הרוסית. בצורה כללית, סוגיות אלה נחשבות על ידי המשפט האזרחי, המיוצגות על ידי המעשה המקודד העיקרי - הקוד האזרחי.
נושאים מסוימים הנוגעים לפרטי הזכויות לסיום חוזה שכירות בקרקעות באזורים מסוימים במדינה עשויים להיות מוסדרים על ידי מעשים נפרדים בעלי אופי נורמטיבי, הפועלים אך ורק בערים או אזורים רוסיים מסוימים. יש לזכור כי ההוראות המוצגות בהן בשום מקרה לא צריכות להיות מנוגדות לאותם תקנים הקיימים במדינות ובקודים האזרחיים של הפדרציה הרוסית.
מאפיינים משפטיים של הסכם שכירות מקרקעין
בבסיסה, חכירה של חלקה היא סוג מיוחד של זכות להשתמש בה בחופשיות. הוא ניתן על בסיס הסכם מיוחד, שנחתם בין הצדדים ועולה בקנה אחד עם הטופס המצוין במעשי הרגולציה החלים.
אם ניקח בחשבון את המאפיינים המשפטיים העיקריים האופייניים להסכם שכירות מקרקעין, אז ראשית יש לציין כי הוא מתייחס לסוג ההסכמה והמעיק. יתר על כן, הסכם זה הוא דו צדדי, כלומר מחייב הדדית.כלומר, על בסיס הסכם שנכרת בין הצדדים, התחייבויות והזכויות הדדיות מתעוררות זו מול זו. מאפיין חשוב נוסף של הסכם מסוג זה הוא פירעונו, כלומר לאחר תום תקופת השימוש באתר, יש להחזיר אותו לבעליו החוקיים בהקדם האפשרי.
הצדדים להסכם המדובר מכונים החוכר והמשכיר. המחוקק מגדיר רשימת אנשים שיש להם את הזכות לפעול כישויות על פי הסכם זה. אלה יכולים לכלול גם ישויות משפטיות וגם יחידים (כולל אלה שאינם בעלי אזרחות של מדינה מסוימת, כמו גם זרים). המחוקק קובע גם שנושאי ההסכם עשויים להיות תצורות ורשויות עירוניות בודדות במדינה.
ביחס לזכות לסיום חכירה של קרקע, הוא שייך לבעל הנכס. עם זאת, על בסיס התקנות דלעיל, לבעל זה יש את הזכות המלאה למנות אדם מסוים המוסמך להשכיר את הנכס.
באשר לנושא ההסכם, חלקת אדמה מסוימת, המוצגת בתיאור ברור, עם ייעוד גבולות ספציפיים, יכולה לפעול ככזו.
אם אנו מדברים על התקופה שלשמה ניתן לסכם את החוזה הנחשב, המחוקק אינו מגביל אותו, אלא קובע שאם הוא יושם לתקופה של שלוש שנים, יש לערוך הסכם בכתב. כך גם לגבי אותם חוזים שבהם אחד הצדדים הוא ארגון או מוסד, כלומר ישות משפטית. במידה וההסכם נחתם לתקופה של עד שנה, אין הוא צריך לרשום באופן שנקבע, ולמי שמתוכנן לתקופת תוקף ארוכה יותר, כלל זה אינו חל.
תוכן החוזה
העברת הזכויות על פי הסכם שכירות מקרקעין יכולה להיעשות אך ורק על סרטנים של תנאים שהוסכמו מראש, ואת תוכנם יש להציג בטקסט של ההסכם.
אז, בטקסט של החוזה חייב להיות שם שמו המלא, תאריך ומקום הסיום, כמו גם הצדדים שצוינו, עם ייעוד מלא של שמם ומקום רישומם (או מקום מגורים קבוע - ליחידים).
יתר על כן, בטקסט של ההסכם, יש בהחלט לציין את המאפיינים העיקריים של חלקת האדמה, הכוללים את מיקומה, גודלה, שם (אם בכלל), נתונים קדסטריים ותכונות ייחודיות אחרות.
לאחר זיהוי הצדדים והאובייקט המיידי בהסכם המבחן, יש לקבוע חובות וזכויות. חכירה של חלקות קרקע מעניקה לצדדים להסכם מערכת מסוימת של אחריות הדדית, הכוללת, ראשית כל, את מתן הקרקע במצב תקין, המיועדת לסוג השימוש המתאים (לשוכר) ותשלום בזמן עבור השימוש בו בסכום המוסכם (לשוכר). ביחס לזכויות, הרשימה שלהם הרבה יותר רחבה. ביחס לחוכר, יכול להיות כזה העברת הזכות לחכירה חלקת קרקע בזמנים מסוימים, לגביהם נערך הסכם נפרד עם צד ג '. במקרה שהמשכיר מקבל החלטה על מכירת חלקת המקרקעין המושכרים בפרק זמן מסוים, לשוכר זכות קדימה לרכוש אותה.
בתוכן החוזה, התנאים המהותיים הם מחירו (הסכום שנקבע כתשלום רגיל בגין השימוש בקרקע), כמו גם התקופה בה התקיים ההסכם.במידת הצורך, הצדדים זכאים להסתייג מנסיבות אחרות, אותן יש לקבוע בנוסח החוזה.
ממש בסוף ההסכם, יש להציג את תנאי סיוםו, כמו גם אמצעי אחריות לאי קיום תנאי הצדדים והליך ליישוב סכסוכים. ההסכם שהושג חייב להיות אטום בהכרח על ידי חתימות של כל הצדדים, וכן, במידת הצורך, אישור על ידי נוטריון.
סירוב לחוזה וחידושו
על פי הכללים הכלליים שנקבעו בחוק, לכל אחד מהצדדים להסכם יש את הזכות המלאה לסרב להסכם שנערך בעבר. הדבר היחיד שצריך לקחת בחשבון במצב זה - התקופה שבמהלכה יש להודיע על הודעה ראשונית על סיום ההסכם הקרוב - המחוקק מקצה לכך שלושה חודשים קלנדריים. במידת הצורך, הצדדים עשויים להצביע מראש על ידי הצדדים בנוסח ההסכם.
אם תרצה בכך, הזכות לחכירה חלקת קרקע יכולה להיות מורחבת על ידי הצדדים, וזו נעשית בהסכמה הדדית. יש לציין כי לשוכר הנוכחי יש זכות קדימה על מבקשים אחרים לסכם הסכם חדש עם המשכיר. כמו כן, למי שיש בניינים משלו בשטח האתר הפועל כחפץ על פי ההסכם יש זכות קדימה לשכירות.
סיום החוזה
המחוקק מספק גם רשימה מסוימת של עילות בהן ניתן להסתיים הסכם שנערך בעבר. ביניהם, ראשית כל, הסכם הצדדים. כמו כן, ניתן לבצע פעולה זו על ידי החלטה מתאימה של בית משפט, במקרה של שימוש לרעה באתר וכן ביוזמת השוכר או השוכר. יחד עם זאת המחוקק מגדיר מקרה מיוחד כאשר אסור להפסיק חוזה שנחתם בעבר - זה הזמן של עבודה חקלאית פעילה. יש לציין כי ברמה המקומית ניתן לקבוע מצבים כאלה באופן פרטני.
לאחר סיום החוזה, יש לממש את רישום הרישום המודבק בפנקס המדינה המאוחדת, אם קיים. החזרו מסומן על ידי החותמת המודפסת של הטופס הקבוע.
הקצאה ומשימה
בהתבסס על ההוראות הכלולות בסעיף 624 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית, חכירה של קרקעות מעניקה לשוכר רק את הזכות להשתמש בקרקע למטרתה המיועדת. באשר למשימה, מושג זה מרמז על העברת וירטואלית של זכות השימוש באתר זה, הנעשית על בסיס הסכם ההקצאה. עם זאת, יש לציין כי במצב זה, המאפיינים החומריים של האובייקט המועבר אינם מועברים.
הפרקטיקה המודרנית מראה שלמעשה, רוסים רבים העומדים בפני חכירה על קרקעות מבלבלים בין מושג הוויתור (והמשימה) לבין שכירות שכירות. למעשה, למושגים אלה כמה תכונות ייחודיות. כך, במהלך ההקצאה, האדם שקיבל זכות זו הופך אוטומטית לנושא הסילוק של האתר, שמתרחש על בסיס הסכם שכירות שנכרת בעבר עם בעל המקרקעין. לגבי שכירות המשנה, הדבר לא קורה עם סיומו.
תכונות של הסכמי הקצאה והקצאה
המאפיין העיקרי של הסכמי ההקצאה וההקצאה הוא שהתשלום שנקבע במסגרת ההסכם מתבצע באופן חד פעמי, בסכום המלא המחושב לכל תקופת השימוש בקרקע. בתוכן החוזה נקרא תשלום זה פיצוי.
העוסקים בתחום המשפטים מציינים כי ההסכם על הקצאת זכות חכירה של חלקת קרקע הוא הסכם המאפשר תיחום עמדות משפטיות מדויקות יותר של יורשים, אשר עשוי לכלול גם נימוקים וגם דיירים. למערכת המשפטית מושג נפרד מאלגוריתם ההקצאה לזכות חכירה של חלקת קרקע. יש לציין כי אלגוריתם זה כמעט ובאופן חופף עם זה שנקבע לחכירה, אך ההבדל הוא בכך שבאדם של היוזם הראשוני הוא מספק לחוכר ולא לחוכר. בתהליך העברת זכויות מהנימוקים הנדונים, העסקה הראשונה תיקרא וויתור, וכל אלה שלאחר מכן - הקצאות, אך המהות של כל אחת מהן תהיה זהה. כפי שמראה בפועל, הסכם כזה שנכרת בין ישויות משפטיות נקרא לרוב כמשימה, ובין יחידים - הקצאה.
מאפיין עיקרי נוסף בהסכם ההקצאה לזכות חכירה של חלקת קרקע הוא שנושאו אינו הקצאת המקרקעין, אלא חבילת מסמכים הקובעת את מעמדו של בעליו.
הנוהל לסיום הסכם (או הקצאה)
החקיקה קובעת נוהל ספציפי לסיום הסכם על חלוקת הזכות לחכירה חלקה. הוא קובע נוכחות חובה של הצדדים בתהליך סיומה, כמו גם נוכחות של חבילה מסוימת של מסמכים. עליו בהחלט להכיל מסמכים המוכיחים את זהות הצדדים (לגורמים משפטיים - מסמכים מכוננים ותעודות רישום). בעל הבית חייב להיות איתו את הדרכון הקדסטרי של הארץ. כמו כן, לסיום הסכם על הקצאה או הקצאה, יהיה צורך לספק הסכם על הזכות לחכירת חלקת קרקע, שאושרה בעבר על ידי נוטריון והוזנה בפנקס המתאים.
באשר לתוכן ההסכם הנדון, עליו להיות מורכב מאותם גורמים כמו הסכם השכירות המקרקעין. עם זאת, מהסכם ההסכם עולה כי מדובר במשימה שנעשתה על בסיס הסכם שכירות ספציפי שנחתם בעבר על ידי הצדדים, ואחד מהם חייב להיות הבעלים החוקי של האתר. במידת הצורך, הצדדים יכולים להשתמש בהסכם המודל, תוך שימוש במדגם העברת הזכות לחכירה את המקרקעין. אם ישנם תנאים מיוחדים, למישהו מהצדדים יש את הזכות לתקן את המודל הקיים - לפני חתימת כולם יש להסכים עם כל משתתפי העסקה האחרים.
יצוין כי בהסכם המדגם על הקצאת החכירה לחלקה היבשתית ישנם בהחלט כל האלמנטים הדרושים להכנתו. אלה כוללים מידע על החלקה עצמה, נתונים בדבר זמינות היתר לרכישת קרקע, תקופת החכירה, התנאים הבסיסיים להארכת ההסכם וסיומו, וכן התנאים שבסיסם ניתן לבצע את השימוש הממוקד בהקצאה.
מכירה פומבית לזכות חכירה של חלקת קרקע
הנוהג המודרני מראה כי נכון לעכשיו מתקיימים מכרזים (מכירות פומביות) שמטרתם הזכות לחכור קרקעות באזור מסוים. המומחים מראים כי פעילות זו מפותחת במיוחד בערים גדולות ברוסיה, שם ישנם מספר רב של אנשים המבקשים לרכוש אדמות לשימוש זמני.
הן יחידים והן ארגונים שלמים שהוקמו בצורה של ישויות משפטיות יכולים לקחת חלק במכירות פומביות כאלה. העיסוק מראה כי השתתפות באירועים מסוג זה מאפשרת לפעמים לבצע עסקה בתנאים נוחים יותר מאשר מטעמים רגילים, מכיוון שהארגון שלהם, ככלל, מתבצע על ידי הרשויות.