החוק האזרחי קובע חופש חוזה כאחד מיסודות החוק. עם זאת, למרות זאת, דרישות שונות מוצגות לחוזים על פי החוק ומנהגי התפוצה העסקית. האחרון כולל את כללי ההתנהגות הרווחים בתחום הפעילות היזמית, אותם יש ליישם ללא קשר לשאלה אם הם מעוגנים במסמך משפטי או לא. זה נאמר באמנות. 5 קוד אזרחי של הפדרציה הרוסית. המאמר יתמקד בתנאים המהותיים של הסכם שכר דירה, כלומר בתנאים שצריכים להיכלל בו (על פי החוק או המנהג של מחזור עסק).
נושא החוזה
התנאים הבסיסיים שבלעדיהם החוזה אינו תקף נדונים עדיין. אך עבור בעל המקרקעין שהוא מתכוון לשכור, המטרה העיקרית היא להסדיר את היחסים באופן כזה שכל כללי החוק מכבדים ומצבי קונפליקט לא מתעוררים.
התזות הללו נתמקד בהן בעת ניסוח ההסכם. באמנות. 432 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית קובע כי החוזה נחתם אם הצדדים מתקיימים בהסכם על כל התנאים החיוניים של החוזה (השכרת הנחות, לפי נושא המאמר).
הנושא, התנאים המפורטים בחוק, כמו גם במעשים משפטיים אחרים, המכונים הכרחיים, ותנאים אחרים שבהם אחד הצדדים דורש הסכמה, הם חיוניים.
מבנה ותנאי חומר
החוק אינו קובע נוהל קפדני לעריכת הסכם. עם זאת, עליו לעמוד במנהגי התפוצה העסקית ולכלול את כל התנאים המהותיים של הסכם הדמיון החברתי. לטענתם, למבנה צריך להיות הטופס הבא:
- טרום הקדמה.
- נושא.
- תנאים נוספים.
- תנאים אחרים.
בהקדמה יצוין שם החוזה, תאריך ומקום כריתתו, מידע על אנשים. הנושא כולל את מה שהצדדים מסכימים עליו.
בשלב הבא מצוין נוהל המחיר והסילוק, היכן שנקבע גודל העמלה וכן נוהל ההעברה. החלק בדבר זכויות וחובות הצדדים מתאר בנפרד את הזכויות והחובות של המשכיר והשוכר, לרבות ההסכמים שהושגו. עליכם לציין גם אחריות להפרת תנאי ההסכם, אבטחת התחייבויות (למשל לגבי הפקדה), תקופות תוקף, עילות לתיקון והפסקה, סודיות והליך לפתרון מצבי קונפליקט. כל זה הוא תנאי חיוני להסכם שכר דירה.
תנאים אחרים כוללים התייחסות להוראות חוקים, מספר העותקים, כוח עליון וכן הלאה. בסיום נדרשים פרטים, והצדדים חותמים את חתימותיהם.
מחיר
המחיר מצוין באמנות. 682 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. גם אינדיקציה לכך ניתן למצוא באמנות. 671 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. זה נקבע בהסכמת הצדדים. תשלום עבור שכר דירה נקבע גם במקרה של דיור ממלכתי ועירוני, שיש בו הוראות לאמנות 156 LCD RF.
האינדיקטור החוזי לשכר הטרחה אינו אומר שהצדדים מקימים אותו באופן שרירותי ובלתי סביר. על פי חלקים 2 ו -4 לאמנות. 156 LCD RF, הסכום לשימוש ותחזוקה של בנייני מגורים של קרנות העירייה והמדינה תלוי באזור, שירותים, מיקום הבית. אותם קריטריונים מתקיימים בעת קביעת המחיר במסגרת הסכם שכירות מסחרי.
החוק רשאי לקבוע את סכום שכר הדירה המרבי לדירה.ואז, אם צוין מחיר גבוה יותר בחוזה, התנאי המקביל יוכרז כחוק. זה לא מבטל את החוזה בכללותו. עם זאת, במקום המחיר שצוין בו, ישולם הסכום המקסימלי. במקרה זה, בעל הבית לא יוכל להגיש תביעות נגד השוכר. נכון, למרות הנורמה שנקבעה, איש עדיין לא השתמש בה, מאחר והמגבלה המקסימאלית לתשלום במסגרת הסכם חכירה מסחרית לא ניתנת בשום מקום.
תקופת כהונה
תנאי חיוני להסכם שכר דירה הוא המונח. ניתן להסיק אותו לתקופה של פחות משנה. ואז זה נחשב לטווח קצר. אם התקופה עולה על שנה, החוזה ארוך טווח. התקופה המרבית שלשמה ניתן להתקיים הסכם שכר דירה היא חמש שנים. לפיכך, גם אם הצדדים יתקשרו בחוזה לתקופה ארוכה יותר, הוא יהיה תקף לחמש שנים בלבד.
ההוראות על רישום חוזה ארוך טווח אינן חלות על עבודה. למרות זאת, מומחי נדל"ן רבים מאמינים (או מעמידים פנים) כי ההסכם יצטרך להירשם עם Rosreestr. והם ממליצים לסיים חוזה ל -11 חודשים בלבד. יחד עם זאת, אופציה זו מתאימה לרוב לדיירים, שכן במהלך תקופה זו הם יוכלו לפתור את השאלה עד כמה הם מרוצים מהדירה והאם הם רוצים להישאר רחוקים או לא.
סיום
בין התנאים החיוניים לחוזה השכרת הנחות של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, נדרש סיום על ידי אחד הצדדים (על ידי המשכיר באמצעות בית המשפט, ועל ידי החוכר בכל עת עם הודעה על השוכר למשך 3 חודשים). הצדדים עשויים גם לציין בחוזה תקופה קצרה יותר להודעת המשכיר על סיום ההסכם. עם זאת, הדבר מנוגד לחוק (סעיף 687 לחוק האזרחי). עליכם להבין כי מבלי להגיש הודעה רשאי המשכיר באמצעות בית משפט לחייב את השוכר בתשלום דמי מחיה. לפיכך, על השוכר לא להתעלם משלב זה, אך יש לקבוע אותו כתנאי חיוני לחוזה להשכרת בנייני מגורים מיוחדים.
פעולת קבלה: עיסוק שיפוטי
בין מעסיקים לבעלי בית לעיתים קרובות מתעוררים סכסוכים. הם עשויים להתייחס לנזק לרכוש, להיווצרות חובות, להתרחשות הפסדים וכן הלאה. החלטתם תלויה במידה רבה בהסכם שנערך ובהצגת התנאים החיוניים לחוזה להשכרה מסחרית של שטחים.
בנוסף לו, נערך פעולת קבלת הנכס המעידה על המצב ועל הליקויים הקיימים. זה הכרחי, מכיוון שבלעדיו הדייר יצטרך לשאת באחריות לחסרונות החדר. אם נקבע במעשה כי החצרים הועברו במצב טוב, בית המשפט לא יביא בחשבון את התנגדות השוכר כי הליקויים המתאימים היו קיימים בתחילה. אם המעשה נעדר, בעל הבית לא יוכל להוכיח כי הנחיתה נפגעה, מכיוון שאין מידע תיעודי על מצבו המקורי. דוגמא לכך היא קביעת בית המשפט לערעור של מחוז יוליאנובסק מספר 33-3165 / 2013 מיום 3 במרץ 2013.
רשימת הנכסים המצורפים
על מעשה הקבלה לציין אילו פריטים מועברים לשימוש וערכם המשוער. אז יהיה קל יותר לבעלים להוכיח את קיומם של הפסדים אם הנכס נפגע.
על הבעלים לחסל את הליקויים אם הם לא נגרמים בגלל אשמתו של השוכר. אם הדבר נעשה בטרם עת, לשוכר יש סיבה לסיים את החוזה. ואם החסרונות לא היו משמעותיים, אז למעסיק אין סיבה לסרב לחוזה. ההחלטה הרלוונטית התקבלה על ידי בית המשפט בעיר מוסקבה בתיק 33-26040 מיום 18 באוגוסט 2011.
הפסדים אפשריים עבור המעביד
בתנאים המהותיים של הסכם השכירות בפרקטיקה שיפוטית, מתקבלות החלטות הן לטובת הדיירים והן לטובת בעלי הבית. השוכר מסתכן בסיכון להפסדים, למשל בשל הצורך בשכירת דיור אחר, אם הבעלים שלל גישה לדירה השכורה. בחיים לעיתים קרובות קורה שהבעלים גורשים את הדיירים, גורמים להם אי נוחות ומאלצים אותם לחפש דיור חדש. בהיעדר עילה מתאימה, זכות החוכר לדרוש פיצוי מבעל הבית.
יחד עם זאת ההוצאות צריכות להיות חסכוניות, קרובות לתשלום עבור המקום, או אפילו פחות. דיור אחר צריך להיות זהה לקודמו, מאחר וזה האינטרס של הדייר לצמצם את הפסדיו במידת האפשר. זה נאמר באמנות. 404 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. לא ניתן לייחס הפסדים שיש להשיב להם להוצאות העולות על מחיר ההשכרה, למשל בעת השכרת חדר במלון. זה אומץ על ידי החלטת בית המשפט בעיר מוסקבה מס '4 גרם / 8-9143 / 2012 מיום 23 באוקטובר 2012.
כמו כן, המעסיק לא יוכל לתבוע פיצויים אם הסיבה הייתה אשמתו, למשל, אם החוב לא שולם. מכיוון שלצד החובה לספק דיור, מצד אחד, קיימת חובה לשלם זאת, מאידך גיסא, לבעל הבית הזכות להשעות את הגישה למתחם עד לתשלום החוב.
מסקנה
כל דייר ובעל בית מחליט כיצד הם בונים מערכות יחסים. אך בכדי להימנע מבעיות בעתיד, כדאי ללמוד היטב את התנאים החיוניים של החוזה להשכרת דיור ולוודא כי כל האינטרסים של הצדדים מכובדים. ואז, במקרה של סכסוך, אתה יכול לסמוך על החלטת בית משפט הוגנת, מכיוון שלגביו כל המסמכים הדרושים יהיו זמינים.
