מערכת הניהול של בניין דירות כוללת מספר היבטים ארגוניים ומשפטיים. לפעמים זה מעבר ליכולתו של מומחה. עם זאת, לאזרחים יש את הזכות לנהל את רכושם, אנו נגלה כיצד הם יכולים לעשות זאת.
מטרת המחקר
ידוע שבניין דירות הוא מתחם מורכב, תחזוקתו דורשת פיתרון של סוגיות רבות וידע על כמות רצינית של מעשי רגולציה, יש צורך לקיים אינטראקציה מתמדת עם אזרחים, ארגונים ורשויות.
לשם כך, בעלי דירות צריכים לבחור באחת מהדרכים המוצעות לניהול ביתם. כמה יעיל כל אחד מהם, ננתח בהמשך. הרבה נקבע על ידי פעילות התושבים ונכונותם לפתור בעיות שכיחות.
תקנות חקיקה
מערכת הבקרה של בניין דירות נקבעת על ידי רשימה שלמה של פעולות חקיקה:
- קוד דיור - מתאר את הזכויות וההתחייבויות של בעלים משותפים, מציע תוכניות ניהול ואת הנוהל ליישומן.
- החלטת הממשלה מיום 15 במאי 2013 מס '416 או, למעשה, הכללים לניהול בניין דירות.
- רשימת שירותי המינימום לשמירה על הרכוש המשותף של בניין דירות.
- החלטת הממשלה מיום 23 בספטמבר 2010 מס '731 - תקנים לחשיפת מידע על ידי ארגונים מנהלים.
- מעשים אחרים של רשויות המשפיעות על אספקת שירותים, ניואנסים אחרים.
החקיקה הרוסית מסדירה מגזרי חיים רבים. מערכת ניהול בית הדירות אינה יוצאת דופן. הקושי טמון בעובדה שמעשים רבים, החוזרים על הוראות ה- LC, מכניסים כללים נוספים, במקום לציין את הקיימים. בנוסף, חומר רגולטורי מפוזר על ידי מעשים רבים, רבים מהם סותרים זה את זה.
אינך יכול להנחות את חוות הדעת של בתי המשפט. בית המשפט החוקתי, למשל, מבהיר מעת לעת את הוראות תקנות החוק ומעשי רגולציה אחרים. לרוע המזל, לא תמיד נלקחים בחשבון עמדותיו על ידי השופטים בעת קבלת החלטות.
זה גם נותן הסברים לכוחות המזוינים של הפדרציה הרוסית, וזה גם לא קל. הם משנים את הנוהג של החלת חוקים לא לטובה, או שהם לא אומרים דבר על הבעיות החמורות באמת שעומדות בפני בעלים וארגוני ניהול וצדדים שלישיים. בנוסף, בפועל, מתעלמים מהפניות אליהם בסכסוכים ספציפיים.
מערכת המשפט לניהול בניין דירות היא תופעה מורכבת, ולוקח זמן רב ללמוד אותה.
תקנה 416
המסמך שצוין הוא המעשה הרגולטורי החשוב ביותר אחרי ה- LCD. זה מרחיב את ההבנה של הוראות רבות של ה- LCD. שקול את המבנה שלה:
- הוראות כלליות (שיטות ניהול מופיעות);
- תקני ניהול;
- הנוהל להקמת רשימת עבודות ושירותים לתחזוקת MKD;
- ארגון שירות משלוחי חירום;
- הנוהל להעברת ויצירת תיעוד טכני עבור MKD;
- נוהל סיום פעילות הארגון המנהל;
- צו גילוי מידע על ידי HOA, קואופרטיבים מתמחים.
ניתן לטעון באופן סביר כי הגזירה של ממשלת הפדרציה הרוסית על ניהול בנייני דירות מבליטה נקודות רבות בפירוט.
מעשי רגולציה אחרים
לא נשקול תקנות אחרות בפירוט כזה. תקנה 416 משפיעה ישירות על הניואנסים העיקריים של ההנהלה ומתייחסת באופן ישיר או עקיף למסמכים אחרים.
יעדים ויעדי ניהול
ניהול בניין דירות במערכת הדיור והשירותים הקהילתיים הוא מערכת אמצעים שמטרתם להשיג מספר יעדים:
- יצירת תנאי חיים נוחים ובטוחים;
- ארגון תחזוקת הרכוש המשותף לבניין דירות;
- פתרון סוגיית השימוש ברכוש משותף;
- ארגון שירותים ציבוריים;
- שמירה על תקשורת הנדסית במצב טוב.
ניהול בניין דירות במערכת הדיור ניתן בדרכים הבאות:
- קבלת החלטות ישירה על ידי בעלי הנחות מגורים;
- ניהול מתחמי מגורים על ידי הקמת ארגונים ייעודיים (HOAs, Cooperatives) מבלי לכרות הסכם עם ארגון מנהל;
- כריתת הסכם עם הארגון המנהל, ההחלטה מתקבלת באמצעות ה- HOA או על ידי קבלת החלטה בישיבת בעלי נכסים;
- הניהול ניתן על ידי היזם לפני כריתת הסכם עם הארגון המנהל.
השיטה האחרונה היא אפשרות ביניים. למה? לאחר הפעלת הבית, מישהו צריך להתמודד עם הבית. מפתחים אינם ארגוני ניהול מתמחים. בגלל זה, הם מנסים לכרות הסכם עם הארגון המנהל בהקדם האפשרי. ניתנת לה התיעוד הטכני. בעבר, כמה מפתחים ניסו ליצור חברות ניהול משלהם, אך השכלתם כעת מורכבת. מוצגת רשימת דרישות שלמה, יש צורך לקבל רישיון.
להלן נדבר על כל אחת משיטות הבקרה הזמינות.
תקנים לניהול דירות
צו 416 מתווה את פעילותם של ארגונים מנהלים, וכן קובע קריטריונים מסוימים אליהם צריכה הפעילות לעמוד.
בחלק המוקדש לתקנים, למעשה, מוצגת רשימת שירותים ועבודה לניהול בניין דירות:
- הקמת, אחסון, עדכון תיעוד מאורגנים בהתאם לכללי הניהול ומתן השירותים לתחזוקת MKD;
- הכנת הצעות לניהול רכוש משותף לאסיפה הכללית של הבעלים;
- פיתוח רשימת שירותים לתחזוקת רכוש משותף, תוך התחשבות בסכום המינימלי המקובל;
- מתן חישוב והצדקת מחיר השירותים, גילוי כל המידע;
- פיתוח תוכניות לאמצעי חיסכון באנרגיה;
- הכנת ההצעות הרווחיות ביותר להעברת רכוש משותף לשימוש על ידי צדדים שלישיים (שכר דירה וכו ');
- הכרזת טיוטת מסמכים הקשורים לניהול ותחזוקה של רכוש משותף;
- הכנת תיעוד, טענות, כריתת הסכמים עם ארגונים המספקים משאבים, שימוש בתוכניות ייעודיות שנוצרו לפשט תיעוד;
- ארגון ויישום יישובים עם שירותים וארגונים המספקים סחורות ושירותים במהלך הניהול;
- הבטחת בקרה אפקטיבית על ידי בעלים משותפים (פרסום אינדיקטורים לפעילות פיננסית וכלכלית, מסמכים אחרים וכו ');
- ארגון קבלת פנים ושיקול בקשות, הצעות ותלונות;
- השתתפות בעלים בבקרת איכות בעבודה שבוצעה.
הרשימה מפנה ישירות לתקנות הנוגעות לעבודה עם נתונים אישיים ומתן שירותים ציבוריים.
השתתפות ישירה בניהול
על פי ה- RF LC, ניהול בניין דירות מבלי ליצור ישות משפטית ומעורבת חברת ניהול אפשרי בתנאי שלא יותר מ- 30 דירות נמצאות בבית. מדוע החלטת להכניס מגבלה כזו? העובדה ידועה שקשה להסכים למספר רב של אנשים על החלטה שתתאים לכולם. אך תושבי הבתים הקטנים קשורים יותר זה לזה. ובמצב זה קל יותר לפתור סוגיות, תוך הימנעות מביורוקרטיזציה של התהליך ועלויות מיותרות.
מערכת ניהול דירות כזו כוללת דיירים ישירים המסכמים הסכמים עם ארגונים המספקים משאבים.
במצב זה, חשוב בעיקר לעקוב אחר נכונות האסיפה הכללית, ביצוע הפרוטוקול ופעילות מועצת בניין הדירות. החוק מאפשר לאסיפה הכללית להוציא ייפוי כוח לצד שלישי לייצג את משתתפיו, למשל ביחסים עם צפון אוסטיה, הרשויות בעת עריכת גבולות השטח (רשימת הסמכויות והתיקים שעבורם מונפק ייפוי הכוח אינה מוגבלת על פי החוק).
בהתבסס על פרוטוקול האסיפה הכללית, כל בעלים מתקשר עם RNO בהסכם. החוק קובע כי כל מי שחותם על ההסכם מצד הבעלים המשותפים הוא צד אחד להסכם.
האחריות לאיכות השירותים מוטלת על החברה המספקת אותו. גבול האחריות נקבע על פי סעיפי ההסכם. הכללים למתן שירותים מתארים את קו האחריות של הצרכן והקבלן.
הבעלים אחראים לתחזוקה של רשתות משותפות. לכן, אחד מהם עוסק בשירותם, או שנבחר ארגון או אדם אשר על בסיס החוזה יעסוק בשירות. כפי שאתה יכול לראות, שיטת בקרה זו מתאימה למדי לבתים קטנים.
יצירת HOA
HOA הוא ארגון ספציפי. זוהי סוג של התארגנות של בעלי שותפים לדירות לשמירה על רכוש משותף והספקת שירותים. ניתן ליצור את העמותה באחד, בו זמנית בכמה בתים (זה אופייני לבתים קטנים של כמה עשרות דירות כל אחד). הארגון רשאי לעסוק בפעילויות אחרות שמטרתן לספק צרכי ניהול.
איך יצירתה? הבעלים המשותפים עורכים אסיפה כללית ומחליטים להקים איחוד. החקיקה מסדירה בקפדנות את תהליך ההכנה להצבעה ואת הנוהל ליישומה. במקרה של פעולות שלא כדין, הדבר עלול להוביל לחיסול השותפות ולהכרה בכל מעשיה הנוספים כלא חוקיים, והם יבוטלו.
העמותה מתחילה לפעול מרגע רישום המדינה. רשימת המסמכים הבאה מוגשת:
- פרוטוקול האסיפה הכללית;
- עותק של האמנה שנחתם על ידי גורם מוסמך שאושר על ידי נוטריון;
- רשימה של אנשים שהצביעו בעד הקמת HOA, עם הנתונים האישיים שלהם וציון גודל המניות שלהם ברכוש המשותף שבבעלותם.
על פי ה- LCD, הנהלת בניין דירות מוטלת על מנהל הדירקטוריון או היו"ר המחליט בנושאים תפעוליים והאסיפה הכללית. החוק חילק יכולות והקצה סמכויות שיכולות להיות מופעלות ישירות רק על ידי הבעלים. למשל, סילוק רכוש משותף.
אגודות בעלי בתים פועלות על בסיס האמנה, שפותחה בצורה סטנדרטית ואושרה על ידי הרשויות. שינויים קלים מותרים (במידה מוגבלת). אם יש הפרות, מפקחת הדיור תוציא מצווה לאחר תלונה או כחלק מהבדיקה, אשר משרד התובע או בית המשפט רשאים לבטל.
הפעילות של ארגוני הוועדה מורכבת למדי: כל ההחלטות נרשמות בפרוטוקולים של האסיפות הכלליות, בהוראות יו"ר. לארגון יש חשבונות בנק, השימוש במזומן אסור. היכולת לצבור כספים היא יתרון משמעותי שאינו זמין עם שליטה ישירה בבית. החריג היחיד: ללא קשר לשיטת הניהול, תמיד קיימת הזכות לפתוח חשבון לצבירת כספים לתיקונים גדולים.
הקמת קואופרטיבים
בנוסף ל- HOA, הבעלים המשותפים רשאים להפקיד את ניהול ישות משפטית אחרת, למשל, קואופרטיב לבניית דיור. עם זאת, בניגוד ל- HOA, בתחילה נוצר קואופרטיב לבניית חפץ.אז יש לארגון הזכות להמשיך בקיומו. כל פעילויותיו, כמו קואופרטיבים דומים, דומות לעבודה של ארגוני הבריאות. הסיבה היא שהטיפול ברכוש המשותף של בעלי בניין דירות מבוסס על אותם כללים.
לפיכך, שיטות ניהול בעלי הנחות בבניין דירות על ידי ארגון עמותות מופחתות לתכנית שהוקמה עבור הוועדה.
ישנם מקרים של הפיכת קואופרטיב ל- HOA.
חברת ניהול
התכונה שלו מסחרית. לכל שאר הארגונים מעמד של עמותה, ופעילותם אינה מיועדת להרוויח. חברות, להפך, נוצרות בדיוק למטרה זו. הם מאורגנים על ידי רשויות ואנשים פרטיים כאחד.
החברה מספקת מגוון שירותים מלא, במקביל, לדיירי הבית הזכות לבחור אפשרות אחרת לשיתוף פעולה. כך, האפשרויות הבאות מוצעות:
- חברת הניהול מספקת שירות מלא לבית;
- ההתקשרות נחתמת עם HOA למילוי רשימת העבודות או השירותים המפורטים בחוזה.
במקרה הראשון, לא נוצרת שום שותפות; לבעלי שותפים יש את הזכות לבחור ארגון באסיפה כללית. אם מסיבה כלשהי המפגש לא נערך, או שאזרחים אינם ששים להשתתף בבחירת הארגון, מונתה תחרות על ידי הרשויות העירוניות. אחר כך הם ממנים חברת ניהול, שלוקחת אחריות על ניהול הרכוש המשותף של הבית.
היתרון בשיטה זו הוא בזמינות המשאבים אשר ל- HOA אין ברשותם (ציוד, כוח אדם).
באיזו דרך לבחור
החוק נותן מספר דרכים לארגן את ניהול בניין דירות. לבעלי הזכות לבחור את זו המתאימה להם ביותר.
מהם היתרונות של ניהול ישיר, בדקנו לעיל: עלות מינימום, תקשורת ישירה עם ארגונים המספקים שירותים והיעדר מבנה ניהול מורכב ויקר.
הקמת אגודה תדרוש מידה רבה יותר של שיתוף פעולה, אך היא מעניקה לאזרחים אפשרות לנהל רכוש משותף בעצמם. הנהלת ה- HOA או הקואופרטיב קשובה יותר לצורכי התושבים. נלקחת בחשבון חוות הדעת על גודל התעריפים ורשימת השירותים. הנושאים החשובים ביותר צריכים להכריע ישירות על ידי הבעלים.
למרות שהכללים לניהול בניין דירות זהים, קל יותר לנהל חברות "לגדר" וקשה יותר לתושבים לעמוד בהתחייבויותיהם. מועצת העמותה תלויה בשכנותיה שלה.
מערכת מידע למגורים ושירותים קהילתיים
בשנת 2017 הושק פורטל מבנה הדיור הממלכתי ההסברתי, ומילא את התפקיד של מערכת הפניה לניהול בנייני דירות. הוא מכיל מידע על הרשויות, החברות והארגונים האחראיים על מתן שירותי דיור ושירותים קהילתיים. כלולים כאן גם אגודות בעלי בתים, ניהול קואופרטיבים וחברות. מטרת הפורטל הייתה לספק לאזרחים מידע על איכות, נפח השירותים, הפרות המותרות, ועל זכויותיהם וחובותיהם של אנשים.
יש להשתמש במערכת בעיקר לחישוב ותשלום תשלומים, לחישוב סובסידיות. מעניין כי החקיקה מאפשרת לא לשלם חשבונות שאינם נכנסים למערכת, ומעודדת גורמי שוק להצטרף למערכת.
עם זאת, מנהלים ארגונים, נציגיהם מתמודדים עם תקלות מערכתיות תמידיות, ותהליך הרישום והזנת הנתונים הוא הליך מסורבל ומורכב. יש בלבול בגודל שטחי הדיור העומדים לרשות ארגוני הניהול ותרמה על ידי Rosreestr.
לפיכך, יישום רעיון טוב אחד במקום מערכת העזרה לניהול בנייני דירות יצר בעיה נוספת.
משאבים תומכים
פעילויות ניהול דורשות ביצוע סימולטני של פונקציות רבות.במקביל, מכניסים שינויים בחקיקה על בסיס יומיומי, ניתנים הסברים חדשים על מעשי רגולציה קיימים ומנתחים את הנוהג השיפוטי. על מנת לפשט את העבודה עם כמות הולכת וגוברת של מידע, למשל, נוצרה מערכת אלקטרונית "ניהול בית מרובה דירות".
זה מאפשר לך לבצע שיטתיות של המידע הזמין, לעבד אותו. מוצעות תבניות מסמך, נותר רק למלא אותן.
לסיכום
ניהול בניין דירות - שירות הניתן לבעלי הבית. יש להם את הזכות לקחת את הכל לידיהם או להעביר את השליטה לארגון המתמחה.
נהוגה אפשרות נוספת - נוצר קואופרטיב מנהלי או HOA, שמתקיים הסכם על מתן שירותים עם חברת הניהול. מידת המעורבות ב- HOA בניהול נקבעת כבר על ידי הצדדים.
מערכת המשפט לניהול בניין דירות מייצגת שכבה של מעשים משפטיים (LCD, חוקים מסוימים, גזירות ממשלה, החלטות של רשויות מקומיות).
תוך שינוי מתמיד של דרישות משפטיות, המורכבות של תהליכים רבים מעוררת עלייה בנטל על האחראים לניהול. כדי להקל על חייהם, נוצרות תוכניות ייעודיות, למשל מערכת ניהול דירות (ICFER).