כל בעל נכס נדרש לשלם ארנונה מדי שנה. גודלו תלוי בערך הקדסטרלי של הנדל"ן שחושב על ידי עובדי Rosreestr או מומחים מוזמנים. לעתים קרובות, בעלי נכסים מתמודדים עם העובדה שהם צריכים לשלם מס גבוה מדי. הסיבה לכך נובעת מהמחיר הקדסטרלי המוגזם של דירה או מקום אחר. לפיכך, אזרחים וחברות חושבים לרוב על הפחתת הערך הקדסטרי של הנדל"ן. התהליך עשוי להתבצע באופן טרום משפטי או שיפוטי.
הרעיון של ערך קדסטרלי
כל פעולות משמעותיות עם נדל"ן, הכוללות הכללת מידע בקסטר, מובילות לצורך בתשלום מיסים לבעלים. לשם כך מחושב התשלום, והערך הקדסטרי נכלל בהכרח בנוסחה. זה נקבע על ידי מהנדסי קדסטרל, אשר לוקח בחשבון את המיקום, האזור ופרמטרים אחרים של האובייקט.
אינדיקטור זה מיוצג על ידי שווי הנדל"ן במונחים כספיים. זה צריך להיות שווה בערך למחיר השוק, אך לעיתים קרובות יש צורך להיתקל במדדים מוגזמים. לפיכך נדרשת הפחתה בערך הקדסטרלי של הנדל"ן.
מתי משתמשים בערך?
ערך קדסטרלי מיושם במצבים שונים הכוללים:
- חישוב ארנונה, שיש לשלם על ידי כל בעלי המקרקעין המיוצגים על ידי חברות או יחידים;
- קביעת בסיס המס למכירת דירה או בית בבעלות אזרח במשך שלוש שנים לפחות;
- תשלום מס על ידי חברות או אנשים המקבלים הכנסה מחכירת הנכס;
- חישוב גודל האגרה הנוטריונית עם כניסה לירושה.
אינדיקטור זה משמש במצבים שונים, ובעלי נכסים מעוניינים לקבל גודל אופטימלי ואובייקטיבי. לכן, לעיתים קרובות יש צורך להפחית את הערך הקדסטרי של נכס. זה מאפשר לך להפחית באופן משמעותי את כמות המסים המועברים לתקציב עבור עסקאות שונות עם דירה או מקום אחר.
גורמים המשפיעים על המחיר הקדסטרלי
חישוב ערך זה מתבצע על ידי מהנדסים קדסטריים שהם עובדי רוזרסטר או הארגון עמו התקשר החוזה על ידי גוף ממלכתי. התהליך מתבצע מדי שנה, כך שהמחוון משתנה ללא הרף. זה מושפע מגורמים רבים ושונים המשתנים לעתים קרובות למדי. לכן, בעת חישוב הערך הקדסטרי, גורמים נחשבים:
- אזור החדר;
- מיקום המתקן, לא רק המיקום הגאוגרפי, אלא גם בניין הבית;
- מידת הפחת של הנכס ומצבו החיצוני;
- שיעור האינפלציה במדינה;
- פיתוח תשתיות של האזור בו נמצא המתקן
- רמת החיים של אנשים הגרים באזור;
- שינויים בשוק הנדל"ן.
לרוב, בעלי נכסים נאלצים להתמודד עם עלייה במדד. עם זאת, הם אינם מקבלים שום הצדקה לצמיחה כזו. לכן, הם חושבים לרוב על הפחתת הערך הקדסטרי של הנדל"ן, מה שיפחית משמעותית את כמות הכספים המועברים לתקציב לשימוש או לסילוק נכסיהם.
מי מבצע את ההערכה?
ערך קדסטרלי נקבע אך ורק על ידי מהנדסי קדסטרל.הם יכולים לעבוד ברוזרסטר או בחברות שמאות מיוחדות המעורבות בשיתוף פעולה של ארגון ממלכתי. תהליך ההערכה נחשב למורכב וממושך שכן יש להעריך גורמים רבים ושונים. לכן, כאשר מושכים ארגוני צד ג 'מתקיימת תחרות מיוחדת.
התחרות מאורגנת באופן בלעדי בין החברות הגדולות ביותר שיש להן את הרישיונות וההיתרים הנדרשים לפעילות מסוג זה. תהליך הבחירה לוקח בחשבון קריטריונים שונים:
- תקופת העבודה;
- סטטוס הארגון בשוק;
- הרשאות ורישיונות שונים.
לאחר בחירת הארגון הנכון, מסתיים חוזה לשיתוף פעולה ארוך טווח. עובדי החברה הנבחרת הם שמעריכים מדי שנה נדל"ן בבעלות פרטיים או מפעלים שונים.
תהליך הערכה
לפני שתתחיל בתהליך של הפחתת הערך הקדסטרי של נכס, חשוב להבין כיצד נקבע פרמטר זה. ההליך מורכב מכמה שלבים:
- מתקבלת החלטה לערוך הערכה קבועה;
- מורכבת רשימת אובייקטים שעבורם יש צורך לקבוע את הערך הקדסטרי;
- מתקיימת תחרות שעל בסיסה נבחרה חברת שמאות;
- נערך חוזה רשמי עם הקבלן שנבחר;
- הערכת שווי ישיר של מומחה מיועד;
- על סמך העבודה שבוצעה, נוצר דוח על התוצאות שהתקבלו;
- התוצאות נבדקות ואז מאושרות על ידי הנהלת רוזרסטר;
- שינויים נחוצים נעשים ב- USRN;
- מסים ומדדים אחרים מחושבים על פי המדד שנמצא בפנקס.
לא תמיד תוצאות ההערכה הן אובייקטיביות, מה שמביא לצורך להפחתת הערך הזרתי של הנדל"ן על ידי בעלי הישירות של החפצים. ניתן לבצע את ההליך בדרכים שונות. לשם כך תצטרך לפנות באופן עצמאי למעריכים עצמאיים למחקר שני. אם התוצאות שונות באופן משמעותי, לבעל האובייקט תהיה סיבה אובייקטיבית לאתגר את המחוון. לעתים קרובות טעויות נובעות מהעובדה שלמהנדסי קדסטרל אין מידע אמין על האובייקט הנחקר.
ההשלכות של חישוב שגוי
אם השמאים באמת מבצעים טעויות חמורות זה יוביל לתוצאות שליליות רבות על בעל החפץ. בפרט:
- הארנונה תהיה גבוהה מדי;
- הנוהל למכירת או לתרומת נדל"ן מסובך, מכיוון שיש לשלם מס בגין תהליך זה.
לפיכך, אם בעל האובייקט מבין באמת כי העלות שחושב על ידי הגוף הממלכתי מוגזמת, אז רצוי להתמודד עם הערך הקדסטרי של הנדל"ן. הנוהג השיפוטי בסוגיות כאלה מראה כי אם באמת יש לבעל הדירה עדות לחישוב שגוי על ידי המהנדסים, אז לא יהיה לו קשה לנצח במשפט.
מאילו סיבות מוגזמת האינדיקטור?
ערך קדסטרלי גבוה מדי קשור בדרך כלל לסיבות הבאות:
- גידול מכוון במדד להגדלת סכום הכספים שמשלמים בעלי הנכסים לתקציב המדינה;
- שימוש על ידי מהנדסי קדסטרל במידע שגוי אודות המתקן;
- היעדר שמאים כישורים, יכולות וניסיון נחוצים לעבודה אובייקטיבית.
לעיתים קרובות הפערים הם משמעותיים באמת, ולכן המחיר הקדסטרי עולה משמעותית משווי השוק.
שיטות מחלוקת
הפחתת הערך הקדסטרי של הנדל"ן במוסקבה ובאזורים אחרים מתבצעת באופן דומה. נפוצות שתי שיטות:
- פתרון קדם-ניסיון לבעיה.לשם כך נשלחת בקשה עם בקשה להוריד את האינדיקטור ישירות לרוזרסטר. בקשה כזו נחשבת תוך 30 יום. עדות להערכה לא נכונה מצורפות לבקשה, עבורם תצטרך לפנות תחילה למומחים עצמאיים כדי לקבוע את המחיר הקדסטרלי.
- השיטה השיפוטית. אם האינדיקטור לא משתנה על בסיס הבקשה לרוזרסטר, אזי מוגשת תביעה לבית המשפט. הנוהג השיפוטי להפחתת הערך הקדסטרי של מקרקעין מראה: אם יש באמת הבדלים משמעותיים, אז בית המשפט לוקח את הצד של התובעים. אם התביעות מתקיימות, אזרח יכול לסמוך לא רק על ירידה במדד, אלא גם על פיצוי בגין עלויות השומה.
רצוי לעסוק בתהליך זה רק אם בטוח שההבדל בין האינדיקטור האמיתי לערך הזמין ב- USRN הוא משמעותי.
הערכה עצמאית
בתחילה תצטרך לפנות לשמאי עצמאי כדי לקבוע את האינדיקטור, שכן רק אם יש לך דוח מוסמך ורשמי, הערך הקדסטרי של הנדל"ן יקטן. עלות השירותים שונה משמעותית בחברות שונות, אך בדרך כלל היא בתוך 5,000 רובל. עם זאת, באזורים מסוימים המחיר מגיע ל 20,000 רובל.
יש לבחור בארגון או במומחים פרטיים עם הרישיונות והיתרי העבודה הדרושים. רק בתנאים כאלה יהיה לדוח כוח משפטי ומידע אמין. חוזה למתן שירות נערך עם המומחה הנבחר.
הערכת שווי נדל"ן להפחתת ערך הנזקים מתבצעת באופן מיידי. בדרך כלל התוצאות ניתנות שבוע לאחר כריתת החוזה. הדו"ח שהתקבל משמש כראיה של בעל המתקן לכך שהערך הנדסי המשמש את עובדי Rosreestr לחישוב מס ותשלומים אחרים מוגזם.
הניואנסים של פנייה לוועדה
הנוהל להפחתת הערך הקדסטרי של נדל"ן כרוך בפנייה ראשונית ישירות לרוזרסטר. מוקמת ועדה מיוחדת לשקול כל ערעור כזה. מומלץ לפנות לשיטה זו מייד לאחר זיהוי חוסר עקביות וגודל הערכת יתר של המחוון.
להשלמת התהליך, המסמכים הבאים מועברים לנציבות:
- הצהרה כתובה נכונה על הפחתת הערך הקדסטרי של הנכס;
- דוח שהתקבל ממומחה עצמאי לאחר הבדיקה;
- תיעוד המאשר כי הדו"ח נערך על ידי שמאי מנוסה המורשה לפעילות זו;
- תמצית USRN ותעודות הכותרת על הנכס, תוך ציון כי המבקש הוא הבעלים של הנכס;
- תמצית מתוך ספר הבית המכילה מידע על רשומים.
מסמכים נחשבים תוך 30 יום, לאחר מכן עובדי חברת Rosreestr מספקים למבקש תגובה בכתב. זה לא תמיד חיובי, ולכן תצטרך לפנות לבית משפט כדי לשנות את האינדיקטור.
הפרטים של ללכת לבית המשפט
ההליך אורך זמן רב, אך הנוהג מראה כי בית המשפט תמיד לוקח בחשבון את המידע הכלול בדו"ח של שמאי עצמאי, מה שמביא לשביעות רצון התביעות.
כאשר פונים לבית המשפט, הוא נדרש להכין את התיעוד:
- כתב תביעה ובו מידע על הצדדים בתיק, כמו גם על הדירה שערכיה הנדיב שנוי במחלוקת;
- דו"ח של שמאי עצמאי;
- תגובתו של Rosreestr לבקשה לירידה במדד;
- קבלת תשלום החובה;
- מסמכי כותרת עבור נדל"ן.
על סמך מסמכים אלה, מונתה מושב בית משפט, בו נבדקים נסיבותיו וראיותיו של כל צד. לעתים קרובות יש דרך בית המשפט ירידה בערך הקדסטרי של נדל"ן במוסקבה ליחידים.זה מוביל לכך שאזרחים משלמים מס נוסף על בסיס בסיס מס אובייקטיבי.
מסקנה
הערך הקדסטרי של כל אובייקט נקבע על ידי Rosreestr. אינדיקטור זה משמש במהלך חישוב תשלומים ומיסים שונים. אם בעל האובייקט בטוח שהערך גבוה מדי, הוא יכול להפחית אותו.
כדי להפחית את הערך הקדסטרי, אתה יכול לפנות ישירות ל- Rosreestr. אם ניתנת תשובה שלילית, אז הנתון שנוי במחלוקת בבית המשפט. התרגול מראה שאם יש לך דוח שנערך על ידי מומחה מנוסה, אתה יכול לשנות את המחיר הקדסטרלי.