כיום יותר ויותר דירות ובנייני מגורים אחרים הנמצאים בבעלות עירונית הופכים למושא הפרטה. רישום מחדש זה של מקרקעין מעניק לבעלי הזדמנות להרחיב משמעותית את זכויותיהם. בהחלט כל האזרחים המתגוררים בדירה שהביעו רצון לקבל דיור ברכוש יכולים לקבל הזדמנות זו.
אפשרויות הפרטה
כל בעל דירה מקבל זכויות עליה, מוגבלות רק על פי חוק. כל חלוקת חובות וזכויות מביאה בחשבון את קוד האזרחים והדיור. אתה יכול להפריט דירה:
- בנפרד לבן משפחה אחד, לאחר שקיבל הסכמה בכתב מתושבים אחרים;
- כל בני המשפחה בחלקים שווים.
חשוב מאוד לדעת שאם יש ילדים קטינים הרשומים בבית, לא ניתן יהיה להחריג אותם מרשימת הבעלים. החלטות מסוג זה יכולות להתקבל רק בהסכמת רשויות האפוטרופסות, והן ככלל אינן נותנות הסכמה. כלומר, ילדים הרשומים בדירה בכל תנאי הופכים לבעלי הקומה של הדירה.
ישנם ניואנסים בחלוקת הזכויות בין בני משפחה בוגרים. אם ההפרטה מתבצעת בו זמנית עבור כל האזרחים הרשומים, אזי זכויותיהם נכנסות לתוקף מייד לאחר רישום העסקה בפנקס הפדרלי. במקרה זה, זכות הבעלות יכולה להיות משותפת או משותפת, שיש לה הבדל מפתח, בעוד שהרישום נשמר בכל מקרה.
אם אחד מבני המשפחה מסרב להשתתף בהפרטה, לאחרים אין את הזכות לפנות אותו או למחוק אותו, אך האזרח עצמו, שלא הביע רצון להשיג רכוש, מאבד את הזכות לשימוש קבוע בדיור.
מה עושה ההפרטה
הסכם הפרטה נערך רק לאחר בדיקה מעמיקה של כל המסמכים שהוגשו לרשויות העירוניות לצורך כך. תוכן החוזה תלוי במספר בעלי הדירה וברצונם בעת עריכת ההסכם. אז בבקשת ההפרטה יש לציין כמה אנשים טוענים לזכות להשיג דירה בנכס וכמה שוכרים רשומים בה. אנשים המסרבים להליך חייבים להגיש סירוב נוטריוני בכתב. אזרחים המבקשים זכויות נדרשים ליצור קשר באופן אישי עם Rosreestr.
חשוב מאוד לציין את טופס הבעלות העתידי על הדירה בטופס הבקשה. אתה יכול לבחור הזמנה משותפת או הון עצמי. ההבדל הוא שכאשר השיתוף, כל מניפולציה של דיור צריכה להתבצע רק בהסכמת כל הצדדים. בעל מניות דירה יכול למכור את חלקו לאדם אחר ללא הסכמת האחרים, אלא רק בהודעתם החובה.
זכויות בעלים
מרגע רישום הסכם ההפרטה וקבלת התמצית הרלוונטית מ- USRN נכנסות לתוקף זכויות בעלי בתים.
התכונות העיקריות הן כדלקמן:
- בעלות. בזכותו, בעל הדירה יכול לדכא את כל הניסיונות של צדדים שלישיים לתבוע דיור ולהחזיק בנדל"ן.
- זכות הסילוק. זה מאפשר לבעל הבית למכור את הדירה, להשכיר, לתת, לרשת או להחליף עבור כל דיור אחר. קבלת אישור לפעולות אלה נחוצה רק כאשר שני בעלי דירות ומעלה רשומים עם שוויון זכויות במקרקעין.
- זכות השימוש.יתרון זה מאפשר לבעלים לקבל באופן עצמאי החלטה על מגורים בדירה או על השכרתה לאנשים אחרים על מנת לקבל הטבות מהותיות. במקרה זה, השוכר יכול להיות כל אדם. כמו כן, רק בעל הבית יכול לאפשר לקרובי משפחה או מכרים להתגורר בדירה.
- הזכות לכפות פינוי. אם יש עילה חוקית לכך, בעל הבית יכול לפנות בקלות אזרחים אחרים מדירתו או להסדיר את שחרורם. לדוגמה, אם תקופת ההרשמה הזמנית פגה.
- זכות הערבות. רק בעל הדירה יכול להשתמש בה כבטוחה לבנק או למוסד פיננסי אחר בעת קבלת הלוואה.
אחריות בעלים
יחד עם הרחבת הזכויות בדירה לאחר ההפרטה, הבעלים מקבלים רשימה נוספת של אחריות חדשה. כעת עלות האחזקה של הדיור צריכה להיות בעלת הבעלים בלבד. אם בניין הדירות כולו מופרט מייד, אז כל בעלי הדירות בו נושאים בעלויות התחזוקה והרכוש המשותף (הנחות חוץ למגורים). ניתן להשתמש בדירה שהופרטה כדירה רק למגורים של הבעלים או אזרחים אחרים ברשותו. כמו כן, כל בעל בית נדרש לכבד את האינטרסים והזכויות של בעלי הדירות הסמוכות.
הגבלת זכויות
האם בעל הדירה יכול באמת לנהל את רכושו כפי שהוא רוצה? למעשה, קוד הדיור מגביל בבירור את זכויות הבעלים, אם כי הוא הופך אותם לנרחבים יותר לאחר ההפרטה.
אז אין לבעלי הזכות לפתח מחדש את הדיור ללא אישור מתאים או לבצע פעולות כלשהן עם המבנים התומכים בבניין ותקשורתו העיקרית. ללא אישור הרשויות והשכנים אסור להשתמש בדירה למטרות מסחריות ולהציב ייצור על שטחה. ניתן לעשות זאת רק לאחר העברת הרשמית של החצרים לקטגוריית הלא-מגורים.
והאם בעל הדירה יכול לפנות את התושבים ממנה? אנשים שלא סירבו מרצונם לערוך הסכם הפרטה, אך הרשומים בדירה, לא ניתן לשלול את זכויותיהם לשימוש קבוע בדיור ללא סיבה טובה. כמו כן, יש לקחת בחשבון את דעתם בעת מכירת בית. אפילו שינוי הבעלות על הדירה צריך לשמור על זכויות המשתמשים הביתיים. יש לפתור את כל המחלוקות המתעוררות באמצעות עריכת הסכמים מסוימים.
זכויות אזרחים רשומים
ההרשמה היא קבועה וזמנית. לאדם קבוע אין תקופת תוקף והוא יכול להסתיים רק ברצונו של האזרח או בהחלטת בית משפט. לרישום זמני תקופת תוקף ספציפית ולאחר השלמתו ניתן להאריך ברשות הבעלים. אחרת, התושבים נדרשים לעזוב את הדירה.
ללא קשר לסוג הרישום, לכל האזרחים שיש להם את זה הזכויות הבאות:
- לבצע פעולות הדורשות היתר שהייה (קבל עבודה, לקחת הלוואות, לתת ילדים לבתי ספר וגנים, להגיש בקשה להטבות וכן הלאה);
- לגור על אזור רשום;
- רשמו את ילדיהם הקטינים בדירה ללא אישור הבעלים.
חשוב! ניתן לאשר זכויות כאלה רק על ידי אישור בכתב של בעל הבית או על ידי חוזה שכירות וחכירה איתו, אך אפילו זה לא נותן עילה לבקש חלק מהרכוש של הבעלים לאזרחים הרשומים בבית.
זה מעניין, אך לאחר ההפרטה, מספר בלתי מוגבל של אנשים יכולים להירשם לדיור, אפילו עם 3 בעלי דירות, לא נדרש לעמוד בסטנדרטים של שטח מגורים.
זכויות הפשרה
המשכיר עצמו מחליט למי מהאזרחים לתת אישור לשהיית קבע בדירתו, ולרצונם של התושבים האחרים אין משקל בקבלת ההחלטה.לרשויות העירוניות אין גם זכויות הצבעה בעניין זה. רק 2 בעלי דירות ומעלה (כל הבעלים) יכולים להסכים על רישום דייר חדש. על בסיס מותר או בתשלום, יסתכם חוזה פשרה, למשך כמה זמן רק הבעלים קובעים. כמו כן, לאחר שהאזרחים מבצעים צ'ק אין, זכותו של בעל הדירה לפקח על עמידת הדיירים בחוקים ובכל תנאי המחיה. אם הם מופרים, הזכות של הבעלים לפנות תושבים.
עילה לפינוי כפוי
ניתן לפנות ממנה אזרחים עם זכות מגורים קבועה או זמנית בדירה בטרם עת רק במקרה של הפרה של כללי קוד הדיור. לשם כך יש להוכיח כי יש להם חילוקי דעות חמורים עם שכניהם, חובות גדולים בגין שירותים ציבוריים או בגלל סיבתם, נזק לרכוש או לחלק ממנו.
אנשים רשומים באופן זמני אינם יכולים פשוט לחדש את הרשמתם, ואחריהם הם יהיו מחויבים לצאת לדרך.
בעיות פינוי נוצרות בעיקר בין בני משפחה לשעבר עם אישור שהייה קבוע. אם אתה רוצה לכתוב בן זוג לשעבר, עליך להגיש תעודת גירושין או צו בית משפט.
קשיים מתעוררים גם במצבים בהם בעל הדירה הוא ילד. פשוט אי אפשר לפנות אותו למיעוט, ואם האם מקבלת משמורת לאחר גירושין, אז היא יכולה להישאר בדירה כחוק.
זכויות ילדים
לאחר שרשום ילד קטין בדירת ההורים, הוא הופך אוטומטית לבעלים המשותף שלו. כלומר, כאשר ההורים מתגרשים, גם אם לאחד מהם אין זכות בעלות, הילד יכול לבקש חלק מהדירה. כמו כן, לפני שהגיע לבגרות, לא ניתן לשחרר את הילד ללא אישור של רשויות האפוטרופסות, וככלל, הוא לא מונפק.
זכויות בעלי דירות ב- MKD
אזרחי כל ערי המדינה, ללא יוצא מן הכלל, חייבים לציית לכללי קוד הדיור של הפדרציה הרוסית ללא יוצא מן הכלל: מוסקבה, קזאן, נובוסיבירסק, ניז'ני נובגורוד, סנט פטרסבורג, יקטרינבורג. לבעלי דירות בבנייני דירות ברחבי המדינה יש הזדמנות להיפטר מהנדל"ן לפי שיקול דעתם ולהשתמש ברכוש משותף עם בעלי דירות אחרים על בסיס שווה.
כל בני משפחתו יכולים להשתמש גם בנדל"ן, אך אין להם עוד את הזכות להיפטר ממנה.
בעלי דירות ב- MKD נדרשים לעמוד בתקני המגורים הסביבתיים, האש והתברואה, וכן לקחת בחשבון את האינטרסים של בעלי דירות אחרות.
אם השכנים תובעים את דיורו של הבעלים או מפריעים לשימוש נוסף שלו בנכס, הבעלים יכול לפנות לבית משפט.
זכויות הריסה של בעלי בתים
הרשויות העירוניות יכולות להחליט על הריסת כל בית, אך הן מחויבות לספק לכל בעלי הדירות עלויות דיור שוות ערך או לרכוש דירה לפי שווי שוק, תוך התחשבות בהטבות אפשריות עבור הבעלים. הדיור החדש המסופק צריך להיות באותו אזור ולא לדרוש תיקון. אזרח הופך לבעלים של דיור חדש רק לאחר שהוא נכנס לדירה חדשה וחותם על הסכם להרס את הבניין הישן.
על הרשויות ליידע את כל האזרחים בכתב על הריסת הבית. בדרך כלל ניתנים 12 חודשים לפינוי, אך אם הבית החדש כבר מוכן, ניתן להקצות לטווח זמן קצר יותר למעבר.
שמירה על זכויות קניין
כולם יודעים שכל בעל מוגן מפני טענות של צדדים שלישיים, אך מי משמש כערובה להגנה? הגורמים העיקריים המגנים על זכויות האזרחים בנדל"ן הם:
- רשויות הרשמה בודקות את כל המסמכים לפני העסקה;
- נוטריון הרושם את חוקיות העסקה;
- בית המשפט שוקל את כל המחלוקות;
- רשויות אכיפת החוק נדרשות להגיב להצהרת הבעלים של פגיעה בזכויות.
ישנם מצבים בהם מיד לאחר השלמת עסקת רכישת ומכירת דיור, הבעלים לשעבר טוען לחדש וטוען לזכויותיו במקרקעין. על בעלי הדירה להכריע בנושא בבית המשפט. יחד עם זאת, ניתן לחלוק על תוצאות עסקה רק תוך 3 שנים מרגע סיומן. בעתיד תוכלו להגן על זכויותיכם רק במקרים חריגים נדירים.
מסקנה
לאחר הפרטת הדירה, בעליה זוכים להרבה יותר זכויות, אך יחד עם זאת רוכשים אחריות חדשה. הבעלות הבלעדית על הדירה אינה מאפשרת לבעלים לעשות ככל העולה על רוחם, כל זכות, כמו גם התחייבות, מנוסחת בערכי הדיור והתיקים האזרחיים של הפדרציה הרוסית. אם הבעלים לא יכול לפתור את הבעיה באופן עצמאי עם אזרחים המתגוררים בכיכר שלו, בית המשפט מעורב בתהליך. רק הימצאותם של כל מסמכי הכותרת, נימוקים טובים וראיותיהם יכולים לעזור בהתמודדות עם מבוקשי רע.