בשנת 2014 תוקן החוק הפדרלי מספר 294 מספר פעמים ביחס לבנייה משותפת. בפרט, כעת ביישום הבנייה המשותפת, על הקבלן לערוך חוזה ביטוח אשר יספק ביטוח אחריות לבונה עד שיסיים את העסקה הראשונה שלו עם הקונה. אחרת, הוא לא יוכל לרשום עסקה זו עם Rosreestr.
תמצית חובה זו
מאז שנת 2014 כל חברת בנייה צריכה ללא אישור לאשר את התחייבויותיה על ידי מתן ערבות או על ידי כריתת חוזה ביטוח חבות כיזם העוסק בבנייה משותפת. תיקונים אלה, שאומצו בחקיקה, מאפשרים לרוכשים להחזיר את כספם שהושקע בבנייה במקרה שיש ליזם מצבים בלתי צפויים.
מדוע עוד אתה זקוק לביטוח אחריות למפתחים?
תיקון זה לחוק מאפשר גם לקבוע אחריות שעלולה להיווצר אם הוא:
- יירתע מהתחייבויותיו.
- הוא ימסור חפץ שאינו מוכן לחלוטין.
- היא תפשט את הרגל לפני שיימסר הנכס.
עם זאת, כלכלנים מאמינים כי צעדים אלה עשויים להביא לעליית ערך הנדל"ן. עם זאת, הממשלה מתעקשת שלא ניתן לחבר בין גורמים אלה, מכיוון שאפילו חברת הבנייה הגדולה ביותר מוציאה על ביטוח לא יותר מ -1% מסך כל עסקאותיה. לכן יש להקצות כסף מתקציב משלו לביטוח חבות אזרחית של היזם.
חפץ ביטוח
ביישום הבנייה המשותפת, האחריות של היזם היא המבוטחת. פעולה זו מרמזת כי אינטרס הרכוש של המפתחים ישירות יהיה מוגן. כלומר, כריתת חוזה ביטוח כזה מועילה בעיקר לקונים. במקביל ניתנת היזם לבחור: הוא יכול לבטח גם את הבית בכללותו וגם את כל דירה בנפרד.
לקוחות
חוזה ביטוח האחריות של הקבלן נחתם לטובת המשתתפים בבנייה משותפת. במידה ויתרחשו נסיבות מסוימות, הם יוכלו לקבל את התשלום המתאים. בהתאם לתנאי חוזה הביטוח, היזם מחויב למסור את החפץ, שיעמוד בסטנדרטים של איכות ואמינות. המבטח, בתורו, מתחייב להודיע לקונה במקרה של שינויים בעסקה, ואז לשלם לו פיצוי. אם המשתתפים בבנייה משותפת ישתנו כבר במהלך תהליך הבנייה, אז ראוי לציין זאת בחוזה, מכיוון שכל בעל מניות נוסף יסכם חוזה נוסף נפרד לביטוח חבות של היזם.
מבטחים
לא כל חברת ביטוח רוצה לסכם חוזי ביטוח כאלה. קיימת דעה בקרב המבטחים כי עסקה כזו גורמת לעיתים קרובות הפסדים. בנוסף, על חברת הביטוח עצמה לעמוד בדרישות הבאות:
- חייב להיות בשוק הביטוח לפחות 5 שנים.
- לתקופה העתידית צריכה להיות תחזית טובה להתפתחות.
- חייב להיות בהתאם לדרישות הקיימות הפיננסית.
- ההון המורשה של חברה זו לא יכול להיות פחות מ -120 מיליון רובל, ומחזור המכירות שלה צריך להיות לפחות 400 מיליון רובל. רק בתנאים אלה ניתן לספק ביטוח אחריות אזרחית.
תעריפים
כריתת חוזה ביטוח המבטח את היזם העוסק בבנייה משותפת יקר מדי. לדוגמה, בשנת 2015, השיעורים הממוצעים לסיום הסכם כזה נעו ברמה של 0.5-0.8%. אם החוזה נסכם לתקופה ארוכה, חברת הביטוח, לפי שיקול דעתה, עשויה להוריד את התעריף בין 10 ל- 30%. כדאי יותר ליצור חברות ביטוח חבות מועילות הדדית.
קביעת הריבית, כמו גם החישוב המלא של יחסי הריבית השנתיים, נותרים לשיקול דעתה של חברת הביטוח עצמה, מכיוון שהסבירות כי יזם העוסק בבנייה משותפת עשוי להתחיל להתחמק מחובותיה הוא די גבוה.
ביטוח אחריות למפתחים לבנייה משותפת טומן בחובו סיכון מסוים.
גורמים המשפיעים על ריבית
הריבית בתעריף הביטוח תלויה בגורמים הבאים:
- האם היזם שייך לאחזקה.
- האם יש למפתח עסקאות מוצלחות וחיוביות בעבר? במקרה זה, המבטח יכול לקחת בחשבון את כל הקריטריונים של עסקאות בעבר: מועדי השלמתם, המספר הכולל של חפצים, נוכחות של נציגים באזורים שונים במדינה, היעדרם המלא של תלונות ותלונות.
- קיימות פיננסית.
- תמיכה משפטית, כלומר הזמינות של חבילת תיעוד מלאה והרשאה.
- שלבים בהם מחולקת התקדמות הבנייה.
- מועד אחרון לפרויקט הנוכחי.
- המספר הכולל של הלקוחות העוסקים בבנייה משותפת.
רישום חוזה ביטוח
כדי לרשום הסכם עם Rosreestr, היזם נדרש לספק את כל המסמכים הדרושים. הרשימה שלהם כוללת:
- הצהרת פרויקט.
- הרשאה לביצוע עבודות בנייה.
- תעודת רישום מדינה.
- חוזה לביצוע בנייה משותפת.
- עותקים של כל המסמכים הסטטוטוריים.
- הצדקה בעלת אופי טכני וכלכלי.
- עותקים של הדוחות הכספיים של היזם.
- מידע על המלווים הקיימים.
- אישור מבנקים, המציין היעדר עיכובים בתשלומי הלוואות.
לאחר שיקול ניירות הערך, מבוצע ביטוח האחריות של הקבלן לבנייה משותפת.
מה צריך להגן?
אם היזם אינו ממלא את התחייבויותיו, וזה מאושר על ידי החלטת בית משפט או עובדת פשיטת הרגל, הרי שחוזה הביטוח שנכרת במהלך יישום הבנייה המשותפת מרמז כי ישולם פיצוי לבעלי מניות. עם זאת, ראוי לציין כי חברת הביטוח לא מפצה על ההשקעה אם היזם הקפא את תקופת הבנייה או האריך את התקופה בה אמורה להיות מושא האובייקט. הסכום ששולם תלוי לחלוטין במחיר שצוין בחוזה, אך אינו יכול להיות נמוך מעלות האובייקט עצמו ופחות משיעור השוק הממוצע שנקבע למ"ר של שטח מגורים באותו אזור בו עבד היזם.
נפח הבונוס המרבי מוגבל גם על פי החוק.
אירועים מבוטחים
ניתן לייחס את המקרים הבאים לביטוח:
- הבנייה מופרעת.
- היזם מוכרז כפושט רגל.
- בעלי עניין אינם יכולים להשיג דיור.
- היזם מסרב להחזיר משאבים חומריים.
שינויים בחקיקה
שינויים בחוק הפדרלי מס '294, עליהם דיברנו במאמרנו קודם, איחדו את ביטוח חבות החובה של בונה החברה.במקביל, היזם עצמו, שרוצה לבצע בנייה משותפת, מחויב לחפש את המבטח ולבצע ישירות את החוזים. היזם יכול באופן עצמאי, על פי שיקול דעתו, לבחור עם מי יסכם חוזה ביטוח - עם בנק, חברת ביטוח מתמחה או עם החברה.
משתתפים החברים בחברת ביטוח (ביטוח חובה) נושאים באחריות שווה. במקרה שיסכם חוזה הביטוח עם הבנק, היזם יצטרך להקדיש זמן רב לאיסוף ניירות. הבנקים דורשים גם מהיזם לשלם סכום חובה של 30% מעלות הכוללת של המתקן הנמצא בבנייה. סכום זה ישמש ערבות למוסד הפיננסי. בין היתר, הבנק המרכזי מספק דרישות משלו החלות על בנקים המסכמים חוזי ביטוח. על בנקים אלה:
- עבד לפחות 5 שנים בתחום הרלוונטי.
- שיהיה לך הון רשום של לפחות 200 מיליון רובל.
- הערך הכולל של הנכס צריך להיות לפחות כמיליארד רובל.
בעניין זה, משתלם וקל יותר למפתח לקבל הלוואה מאשר להעניק ערבות. הבנקים גם רואים שהליך הביטוח ליישום הבנייה המשותפת אינו רווחי לחלוטין.
המשתלם ביותר הוא כריתת חוזה לביטוח הדדי של אחריות אזרחית של יזמים עם חברה מתמחה. בשל נוכחות תחרות רבה, מבטחים על מנת למשוך לקוחות שיעורי מחירים ומחירים נמוכים יותר עבור מוצריהם. והם יכולים גם לקבוע את תעריף התעריף לכל תקופת חוזה הביטוח. יתרון נוסף של כריתת חוזה עם חברה מתמחה הוא שמעבדים מסמכים במהירות האפשרית. במסגרת הסכם כזה, היזם ישמש כמבטח, והמשתתף בבנייה משותפת כמוטב. בטחונות עבור כל דירה ספציפית נבחרים באופן פרטני. חברות הצרכן לביטוח הדדי של אחריות של מפתחים הפכו רלוונטיות.
נוהל ביטוח חבות עבור חברת בנייה משותפת
מבוטחים נדרשים להעמיד בטחונות. לעתים קרובות, ערבות כזו היא חלקת אדמה עליה אמורה בניית חפץ. בין היתר, על המסמך לתאר את אופן הבטחת ההתחייבויות המוצהרות. יש לחתום על כל ניירות הערך לפני סיום ההתקשרות הראשונה לבנייה משותפת, והם יהיו בתוקף עד למסירת האובייקט בפועל. במקרה בו העסקה הסתיימה, פטור מתשלומי חבות אינו מתרחש. אך כלל זה חל רק כאשר מקרה הביטוח התרחש במהלך תקופת החוזה.
המבוטח יכול לבטח גם את כל הבית וגם את הדירות בנפרד. אגב, האופציה הראשונה אינה רווחית לחלוטין, מכיוון שאז המבוטח צריך לבצע משכון בשיעור של עלות המתקן כולו, וגם להיות בטוחים שכל הנחות במתקן זה יימכרו. בעיה נוספת בעת כריתת חוזה ביטוח לכל המתקן היא הקושי לקבוע את המוטב.
החוזה מתחיל מרגע הזיכוי לפרק הראשון. הסכם כזה אינו קובע דבר כזה זיכיון. אחרת, ניתן לקרוא לתנאי החוזה כסטנדרט:
- המבטח מתחייב להודיע לבעלי ריבית על סכום השיפוי ששולם. זה הבסיס לביטוח חבות מפתחים.
- לחברת הביטוח הזכות לפנות למפתח עם דרישה מסוג רגרסיה.
- חברת הביטוח מתחייבת להודיע לבעלי ריבית אם חוזה הביטוח הסתיים לפני לוח הזמנים.
- ההסכם תקף לכל תקופת הבנייה ותלוי בו. כלומר, כאשר מאריכים את תקופת הבנייה, החוזה מוארך אוטומטית.
הסכום שיוחזר עם התרחשות מקרה ביטוח תלוי לחלוטין בשיעורים ובמחירים שנקבעו. גודלו צריך להיות גדול מערך שטח המגורים הכולל של חדר מסוים. יתרה מזאת, ההחלטה כיצד ישולמו פיצויים - בתשלומים או בכל פעם - נותרה לגמרי אצל חברת הביטוח.
סוגיות ביטוח
מהן החסרונות של חוזה ביטוח אחריות אזרחית של בונה?
ביטוח כזה הוא די ספציפי מכיוון שבסיכונים פיננסיים מבוטחים למעשה.
להסכם כזה יש השפעה מצטברת במקרה של אובדן. במקרה של מצב משבר, הפסדים ייגרמו לכל המפתחים באופן מוחלט ולא על ידי מישהו אחר. מצבי משבר כאן מובנים כעלייה בשיעור המשכנתא או ירידה בביקוש לחדרי מגורים. אחרי הכל, מדובר בביטוח אחריות הדדית של מפתחים.
בעיה נוספת היא שאין דרך לבטח סיכונים מחדש.
בשל העובדה שהבנק המרכזי הגדיל את הדרישות לחברות הביטוח, המעגל שלהם הצטמצם משמעותית. התפקיד המכריע כאן מילא הגדלת גודל ההון המורשה, ובשוק הביטוח המודרני רק 19 ארגונים מתאימים לדרישות. בהתאם לתיקונים, כ -80% מהארגונים אשר בעבר יכלו להתקשר בחוזה ביטוח אחריות למפתחים איבדו את יכולתם לבצע פעילויות ביטוח למפתחים.