הקמת מרכזים עסקיים: תוכנית עסקית, פרויקט, הערכה, ניירת. היתר בניה

הפרויקט הוא בניית חפץ (ככל הנראה מרכז קניות ובילוי). המתקן ממוקם בעיר מיטישצ'י, אזור מוסקבה, בכתובת: רח '. Letnaya, 26. התאריך המשוער להזמנת המתקן הוא 2019.

אזורי כיסוי אובייקטים

בעת פיתוח הקונספט של בניית מרכז עסקים, יש לקבוע את גבולות אזור השירות הסובב את האתר.

באופן קונבנציונאלי ניתן לחלק את האזור סביב האובייקט לשלושה אזורים (תלוי בקרבת המיקום):

• טבעת כניסה ראשונה: מוגבלת על ידי Yubileynaya, רחובות מירה, נהר Yuzza.
• טבעת כיתור 2: מכסה את רוב העיר, למעט אזורים מרוחקים - סטריטל, צ'ליאוסקינסקאיה, סטריפלסטמאס, פרלובקה המזרחית ודרוז'בה.
• הטבעת השלישית לסביבה: מכסה את העיר מיתישצ'י כולה, כולל האזורים סטרויטל, צ'ליאוסקינסקאיה, סטרויפלסטמאס, פרלובקה המזרחית ודרוז'בה.

גורמים פנימיים וחיצוניים להצלחה בפרויקט

גורמים חיצוניים אינם בשליטתו של המשקיע, אולם השפעתם על פיתוחו של הפרויקט לאחר מכן היא בעלת חשיבות מהותית ביישום פרויקט הבנייה של המרכז העסקי.

השוואה בין גורמי התפתחות חיצוניים ופנימיים מוצגת בטבלה שלהלן.

על סמך הניתוח, ניתן להסיק כי בעת ההחלטה על הקמת מרכז עסקים, יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים:

• סיכויי ההתפתחות הכלכלית, החברתית והדמוגרפית של האזור.
• רמת התחרות באזור המתקן.
• מאפיינים סוציו-דמוגרפיים של האוכלוסייה המתגוררת באזור.
• תכונות של האובייקט עצמו.
• ביצועי השקעה של הפרויקט.

יש לציין כי העלות הממוצעת של הקמת מרכזים עסקיים בסנט פטרסבורג היא 450 מיליון רובל בשטח של 40,000 מ"ר. מ 'עם זאת, אינדיקטור זה שונה במקצת מזה במוסקבה.

יש לציין כי עלות הקמת מרכזים עסקיים במוסקבה היא כ -600 מיליון רובל, עם ריבוע של מעל 40,000 מ"ר. מ

ניתוח SWOT של האובייקט

להלן הטבלה הסופית של ניתוח SWOT של המתקן המוצע לבנייה.

לאחר ניתוח חוזקות וחולשות של האובייקט, התפתחותו ואיומיו, אנו יכולים לשקול את האפשרות ליישם שתי אפשרויות שונות לשימוש בחלל:

• מרכז קניות.
• מרכז קניות ובילוי.

מרכז קניות

במקרה זה, תוכלו להתמקד בגלריית הקניות. הגודל הגדול של אזור הקניות יגדיל את מגוון הסחורות המוצעות. תעריפי השכירות לחצרים קמעונאיים גבוהים בהרבה מאשר באזורי בילוי. במקרה זה, אזור הכיסוי של מרכז הקניות יהיה רק ​​הטבעת הראשונה של הסביבה.

תוכנית עסקית זו להקמת מרכז עסקים היא הנושא האופטימלי ביותר לבניית מתקן בן שתי קומות.

מרכז קניות ובילוי

במקרה השני, תוכלו להתמקד ברכיב הבידור. היתרון העיקרי בהצעה זו הוא העובדה שבשוק העירוני יש מחסור חריף במקומות לפעילות פנאי לילדים. נוכחותו של אזור בילוי מגדילה את זמן בילוי הלקוחות על הנכס. במרכזי קניות חדשים היחס בין אזורי הקניות והבילוי הוא 50% עד 50%.

בקומת הקרקע מוצע להציב סופרמרקט מכולת.

אם יש מספר גדול של מפעילי בידור, מרכז הקניות והבידור יוכל למשוך מבקרים לטבעות הראשונות והחלקיות בסביבת העיר, מכיוון שאין מספיק מקומות בילוי בעיר. יש לזכור כי תעריפי השכירות עבור שירות מסוג זה נמוכים בהשוואה לשטחי קמעונאות, מה שיוביל בסופו של דבר לעלייה בתקופת ההחזר של הפרויקט.

ניסיון זר מעיד על כך שהביצוע האופטימלי ביותר של הפרויקט יהיה יצירת מתחם קניות ובילוי, שכן אפשרות זו מפחיתה את הסיכונים המסחריים.

המרכז העסקי המתוכנן שייך למחלקה A. זה הגבוה ביותר מבין אלה שניתן להקצות. הערכה בכיתה א 'מצביעה על היוקרה של כל בנייני הבניין, על הזמינות של מערכות תומכות חיים מודרניות ועבודות המרכז עצמו.

להלן עלות הקמת מרכז עסקים מסוג A באמצעות דוגמא ספציפית. אסור לשכוח כי לבניית מרכז קניות בעיר אחרת עשויות להיות השקעות כספיות שונות לחלוטין בהיקף שלה.

אוסף תזרימי המזומנים של הפרויקט

יש להניח כי בקניון יהיו הפרמטרים הבאים בעת קבלת היתר בנייה:

• השטח הכולל של מרכז הקניות הוא 9672 מ"ר. מ
• כולל הקומה הראשונה - 4847 מ"ר. מ
• כולל הקומה השנייה - 4825 מ"ר. מ
• שיעור התפוסה בשנה הראשונה הוא 70%.
• שיעור התפוסה בשנים שלאחר מכן הוא 95%.
• הסיכון לאי תשלומים הוא 0%.
• גידול בהכנסות בשנה - 5%.

מכיוון שהסכם השכירות קובע את סכום העונש בגין איחור בתשלומים של יותר מ -30 יום, הסיכונים לאי תשלומים במהלך הקמת המרכז העסקי שווים לאפס. העלייה השנתית במחירי השכירות תהיה 5%.

זה מודגם בצורה ברורה יותר על ידי הטבלה שלהלן.

השקעות בבניית הקמת מרכז עסקים (RUB)

הנקודה החשובה ביותר היא לימוד סוגיות של מימון השקעות הון. למטרה זו ניתן להשתמש בכספי החברה והבעלות שאולה. להלן הנתונים על מימון פרויקט הבנייה ביתר פירוט.

מימון פרויקטים:

• סך ההשקעות - 13439642 דולר.
• כולל השנה הראשונה - 10939642 דולר.
• כולל השנה השנייה - 2,500,000 $
• סך ההון השאול - 13,439,642 $, כולל שנה א ': 10,939,642 דולר, שנה ב': 2,500,000 $
• תקופת החזר הלוואה - 10 שנים.
• הריבית על ההלוואה היא 18%.

בתהליך לימוד התוצאות הכספיות של הפרויקט, נקודה חשובה היא לימוד הסכום וסכום נטל המס בחברה על פי התוכנית העסקית.

תוצאות ניכויי המס המתוכננים לפרויקט מובאים להלן.

מיסים ששולמו במהלך הפעלת הפרויקט:

• לנכסים - 2.2%.
• רווח - 20%.
• מע"מ - 18%.

כדי לבנות את תזרים המזומנים, עלינו לקבוע את הסכום המשוער של ההכנסות משכירת החצרים, שעבורם אנו צריכים לבצע יעוד של אזור מרכז הקניות. אלמנטים של יעוד מוצגים בטבלה שלהלן.

יעוד

חישוב הכנסות מהשכרת שטחים למרכז העסקים המתוכנן הוא נקודה מרכזית שכן היא קשורה ליעילותו. ישנן אפשרויות תחזית שונות להשגת הכנסה כזו: אופטימית, ממוצעת ופסימית. הטבלה שלהלן מציגה את המאפיינים של כל אפשרות בצורה ברורה יותר.

הטבלה הראשונה מציגה את התחזית הפסימית לאופציה לייצור הכנסה.

חישובי הכנסות משכירות. שערי השכרה - תחזית פסימית

הנתונים בטבלה מאפשרים להסיק כי כתוצאה מיישום הפרויקט, הגודל הפסימי של ההכנסות משכירת שטח בקניון יעמוד על 3909468 דולר.

הטבלה שלהלן מציגה את הנתונים על חישוב הכנסות השכירות משטח מרכז קניות עם האפשרות הממוצעת.

חישובי הכנסות משכירות. שיעורי השכרה - ממוצע

הנתונים בטבלה מאפשרים להסיק כי כתוצאה מיישום הפרויקט, הגודל הממוצע של ההכנסה שהתקבלה מהשכרת שטח בקניון יעמוד על 4,429,399 דולר.

כמו כן, יש לחזות תחזית אופטימית לגבי קבלת ההכנסה האפשרית של החפץ מחכירת שטח, המוצגת בטבלה שלהלן.

חישובי הכנסות משכירות. שיעורי השכרה - תחזית אופטימית

טבלאות אלה מאפשרות לנו להסיק שכתוצאה מיישום הפרויקט, הגודל האופטימי של ההכנסה מהשכרת שטח בקניון יעמוד על 4776385 דולר.

אנו מחשבים את עלות הכספים שהושאלו ואת לוח ההחזר בטבלה שלהלן.

הערה: בחודש השלישי, התשלום החודשי יכלול דחיית תשלום לשנתיים והיוון של ריבית בשווי 5143445 דולר.

הנתונים בטבלה מצביעים על כך שהתשלום החודשי עבור הפרויקט יעמוד על 3214579 דולר לחודש.

הוצאות אחרות

שקול וחשב את כל סוגי ההוצאות התפעוליות במהלך הקמת מרכז עסקים:

• בשנתיים הראשונות, עבודת השומר תכסה מחצית מהנפח הקבוע.
• חישוב שירותי הניקיון כולל ניקיון של כל האזורים והשטחים.
• תשלום השכר במלואו נלקח בחשבון תוך התחשבות בכל המסים והמע"מ.
• עליית שכר שנתית של 5% לשנה.
• כל הוצאות התפעול מועברות לדיירים (למעט השנה הראשונה ומחצית מהוצאות השנה השנייה).

כדי לערוך את תזרים המזומנים, חישבנו את הנתונים הבאים:

• ההכנסה הממוצעת משכירות משוערת למשך 10 שנים של ביצוע פרויקט, בתנאי שבשנה הראשונה שטח החכירה הוא 70%, ובשנת 95% שלאחר מכן.
• פחת רכוש יהיה 3.33% לשנה.

התנחלויות במסגרת פעילויות פיננסיות כוללות ריבית עודפת על פי חוקי המס, שכן המתכונת לפני המימון ואחריו לא תיערך.

מכיוון שהבנייה מתקבלת "על פי שלבי העבודה", ותזרים המזומנים נוצר החל מהשנה הראשונה, המתחילה מרגע שהפרויקט מייצר את רובל ההכנסה הראשון, החברה מאבדת את הזכות להחזר מע"מ בשנה הראשונה עם סיום הבנייה.

מכיוון שמאזן הפרויקט הוא סכום חיובי כאשר המתקן מגיע לקיבולת 100%, לא הובאו בחשבון הוצאות אחרות ויוצאות דופן.

על סמך הנתונים הזמינים, נראה שניתן להציג את תזרימי המזומנים המתוכננים שיצר הפרויקט.

הטבלה שלהלן מציגה את עלויות התפעול של הפרויקט.

הוצאות תפעול

הטבלה שלהלן מראה כי סכום הוצאות התפעול בשנה הראשונה יעמוד על 271,707 $ ואז הוא יגדל בשנה ויגיע ל 740157 $ בשנה העשירית.

בניתוח שלאחר מכן של יעילות הפרויקט, הדינמיקה של הכנסות הפרויקט בעשר השנים הראשונות תישקל בטבלה שלהלן.

הכנסות מהפרויקט

הנתונים בטבלה מאפשרים לנו להסיק כי סכום הכנסות הפרויקט בשנה הראשונה יסתכם ב -2,717,987 $ ואז ההכנסות יגדלו, בשנה העשירית הן יסתכמו ב -3,970,2947 דולר.

בעת חקר פרויקט חשוב חישוב ניכויי הפחת, המוצג בטבלה שלהלן.

פחת פרויקט

כפי שניתן לראות מהטבלה, סכום הפיחות בשנה השלישית יהיה 262,153 דולר, ובשנה האחרונה העשירית - 227,582 דולר. סכום הפחת הכולל לכל שנות הפרויקט יעמוד על 1,956,147 דולר.

הטבלה שלהלן מציגה את תזרים המזומנים לפרויקט.

תזרים מזומנים

מהטבלה עולה כי תזרים המזומנים הכולל לפרויקט יעמוד על 1,300,415 דולר.

הערכת שיעור הנחה

הוא משמש לחישוב מחדש של זרמי הכנסה עתידיים לערך בודד כרגע. שיעור ההיוון (r) יחושב במצטבר על ידי הנוסחה:

r = α + MRR * RI,

איפה

α הוא שיעור האינפלציה הממוצע בתקופה.

MRR (סיכון מינימלי להחזר) - שיעור הסיכון הריאלי המינימלי הקשור לתפקוד הפרויקט.

RI (סיכון השקעה) - רמת הרווחיות הנדרשת הממוצעת (סיכון) על ידי משתתפי הפרויקט.

שיעור הסיכון האמיתי של MRR למקרה זה יהיה שווה לעלות הכספים שהושאלו, כלומר 18%, כלומר השיעור בהלוואה בנקאית.

בהתאם להסכם ההשקעה, תשואת ה- RI הממוצעת הנדרשת על ידי משתתפי הפרויקט נקבעת על 2%.

לפיכך, שיעור ההיוון יהיה שווה ל:

r = (0.13 + 0.18 * 1.02) * 100% = 30%

מסקנות

בעת עריכת תכנית עסקית להקמת מרכז עסקים, נחשב הפרויקט, הוסקו מסקנות אופטימיות.

במהלך שלוש השנים הבאות, צפוי צמיחה כלכלית מתונה במחוז מיטישצ'י, עם זאת, הפיגור של המדדים הממוצעים למחוז לעומת המדדים הממוצעים באזור מוסקבה יבוא לידי ביטוי. התעשיות המובילות יישארו בתעשיית ההנדסה, ייצור המכשירים והבנייה.

בסוף שנת 2018 מתוכנן להגדיל את קצב הצמיחה של הסחר הקמעונאי ב -40% ולהגדיל את היקף השירותים הביתיים השנתי ב -35%. צמיחת הסחר תובטח על ידי צמיחת מעמד הביניים והכנסותיו.

אזורים העומדים בתקנים בינלאומיים הם במחסור חריף, הביקוש לשטחי קמעונאות איכותיים עולה על ההיצע. זה יביא לעלייה באיכות הקמת והניהול של הקניון.

מקורות הביקוש העיקריים כיום הם חנויות בגדים. הם מהווים כ -50% מהאזור במרכזי קניות. רמת השטח הפנוי בשנת 2018 תהיה 10-15%. הגידול הצפוי בנדל"ן הקמעונאי יעמוד על כ- 75,000 מ"ר. מ. נכון לעכשיו, מחיר השכירות הממוצע לחצרים מסחריים בעיר הוא כ 405 $ / מ"ר. מ 'לשנה (כולל מע"מ והוצאות תפעול).

באזור הטבעת הראשונה של הסביבה ישנם מספר רב של חפצים המתחרים הן בתחום המזון והן בתחום מוצרי התעשייה.

בחישוב תזרימי המזומנים נלקחו בחשבון שיעור השכירות הממוצע, זמינות הנחות ברמה של 5%, כמו גם כל עלויות התפעול ותשלומי ההלוואות. תזרים המזומנים לפרויקט התברר כחיובי, אך עדיין לא מספיק גדול.

שיעור ההיוון, הכולל את שיעור האינפלציה הממוצע, את הסיכון שיוצר הפרויקט ואת התשואה הממוצעת הנדרשת, היה 30%.

כך, ניתן לקבל את הפרויקט שהוגש לשיקול, שכן החישובים מראים את הרווחיות והיעילות שלו.