הפקדה או מקדמה: מה ההבדל ומה עדיף ברכישת דירה? מה מחזיר - תשלום מקדמה או פיקדון?

תשלום מראש במסגרת רכישה ומכירה של נדל"ן, לרבות דירות, בא לידי ביטוי בצורה של ביצוע חלק קטן ממחירו הבסיסי, אותו שולח הקונה למוכר על מנת לאשר כי בכוונתו לרכוש דיור כזה או אחר.

כיצד משלמים הרכישה?

ככלל, כאשר מסיימים מסמכים על עסקאות בין אנשים בשוק המשני, ניתן להעביר מזומנים מיד ליד. וכשאתה רוכש בניין חדש מהבונה, הכסף מועבר לדלפק הקופה של המוסד או שניתן לשלוח לא במזומן לחשבונו. זה נעשה כתשלום אבטחה שנקרא. הפקדה או מקדמה? נבין מושגים אלה ביתר פירוט.

שיטות מעשיות להפקדת כסף בקניית דירה

בשוק הראשוני, סוגיות כמו ביצוע תשלום מראש במהלך רכישת דירה, למשל, התקופה, הסכום, התנאים להעברת הכסף, מוחלטים לחלוטין על ידי היזם - כלומר, חברת הבנייה. במצב זה, שום דבר לא תלוי בקונה. להלן דוגמה למקרה בו הקונה ישפיע באופן עצמאי על התהליך הקשור לביצוע תשלום מקדים, וכן יקבע את התנאים לעסקה.

תקופת התשלום מראש

כל תשלום מראש עבור דירה עבור עסקאות של רכישה ומכירה משולם לפרק זמן מסוים על פי חוזה או הסכם, והוא נספר גם בסכום התשלומים הבאים עבור העסקה. כספים מקדימים רשאים לקבל גם את בעל הדירה, כלומר את המוכר וגם את הסוכן שנקרא על ידו, כולל סוכנות נדל"ן שמוכרת את דירת הלקוח שלו. האם זה יהיה פיקדון או מקדמה?

תשלום מראש שנעשה במהלך רכישת דירה משולם כמקדמה או כפיקדון. אז, מה ההבדלים העיקריים בין מקדמה לפיקדון בעת ​​ביצוע עסקאות במכירה? וגם מה משמש לרוב בתרגול שוק הנדל"ן ולאילו מטרות? זה יידון להלן.

העברת פיקדון בקניית נכס

ההפקדה נושאת טופס תשלום מראש ברכישת דירה, כאשר במקרים בהם, מסיבה כלשהי ותקלה מצד הקונה, העסקה לא הושלמה, הכספים להפקדה נותרים אצל מוכר המקרקעין.

במצבים בהם העסקה המיועדת לא הושלמה בזמן המוסכם עקב אשמת המוכר, עליו להחזיר את סכום ההפקדה לקונה בגודל כפול. מה ליישם - פיקדון או מקדמה?

בשל תנאים אלה, הפיקדון מתפקד להבטיח מהימנות התחייבויות בין שני הצדדים. לפיכך, האדם האשם בשיבוש העסקה חייב להיות אחראי כלכלית.

כמה ניואנסים

במבט ראשון, התנאים שלעיל נראים הגיוניים למדי, אך יש "אבל" אחד, הטמון בעובדה שבגלל האחריות הכספית הקיימת משמשים לעתים קרובות מאוד הסכמי הפקדה כאלו ברכישת דירה. לעתים קרובות סוכנויות נדל"ן מקבלות מקדמה עבור דירה, אך משתדלות שלא לקחת אותה כפיקדון, מה שאומר שהן אינן נושאות בכל אחריות כספית כאשר העסקה מתפרקת בגלל אשמת הלקוח שלהם, כלומר מוכר מגורי המגורים.

הפקדה או מקדמה - מה ההבדל? שאלה זו מעניינת רבים.

מושג ההפקדה והמקדמה

הפיקדון כמושג מוסדר על ידי החוק, שעיקרו מפורש בבירור בסעיף 380 לחוק האזרחי של הפדרציה הרוסית. שלא כמו פיקדון, לחוק אין הגדרה ברורה למקדמה, אם כי המונח עצמו עדיין מוזכר שם. מקובל בדרך כלל כי אם בעת העברת מקדמה הצדדים לא ציינו פיקדון בחוזהם בעת רכישת דירה או בהסכם כי מדובר בפיקדון, החוק יפרש סכום זה כמקדמה.

ערך מראש בעת רכישת דירה

מקדמה היא כסף ששולם כתשלום מראש, שמועבר על ידי הקונה למוכר כחלק מתשלומים עתידיים עבור העסקה הקרובה, אך אין פונקציית אבטחה. כלומר, במצב בו לא ניתן היה להשלים את העסקה מכל סיבה שהיא, המקדמה בדרך הרגילה חוזרת לקונה. אף אחד לא נושא באחריות בו זמנית. הסכם הפיקדון בקניית דירה כרוך באחריות כלכלית.

בבסיסה מקדמה זהה להפקדה, ההבדל הוא שלא יכולות להיות השלכות הקשורות לחבות כלפי משתתפים בעסקה. כיוון שכך, אין לה משמעות רבה, מכיוון שהיא אינה מספקת התחייבויות כלשהן.

מוכרים אוהבים מקדמה

למעשה, מוכרי נדל"ן מנסים להימנע מקבלת מקדמה בתנאי הפיקדון. הם מעדיפים לקחת מקדמה. אולם הסכמי מקדמה קובעים עונשים לקונים. כלומר, במקרה בו הם מסרבים לקנות נדל"ן ללא כל סיבה. במצב כזה המקדמה לא תוחזר, מכיוון שהיא נשלמת כקנס. ואם המוכר החליט לא למכור את הדירה, הוא יכול פשוט להחזיר לקונה את מלוא המקדמה ללא כל קנסות. כמעט ולא ניתן לכנות תנאים כאלה שווים, אך הם נוהגים בשוק כיום.

השגת מקדמה במקום הפקדה מפשטת את היווצרותן של עסקאות אלטרנטיביות, שכן במקרים כאלה מוכר אחד תלוי במוכר אחר, מה שאומר שהוא חייב לקחת אחריות כספית על כישלונו, ובמקרה של הפקדה יהיה בלתי סביר. זו הסיבה שכאשר בונים אסטרטגיה לעסקאות הם מעדיפים להחיל מקדמה.

הסכם על מקדמה והפקדה בעת רכישת דירה

בשוק המשני נערך הסכם, כמו גם הסכם מקדמה, בין אנשים בצורה כתובה שרירותית, בעוד שהמשתתפים העיקריים בעסקה הם הקונה והמוכר, אותם הדברים עובדים ביחס להפקדה. מה לבחור, הפקדה או מקדמה, תלוי במשתתפי העסקה עצמם.

ישנן אפשרויות כאשר המקדמה משולמת, או מתקבלת על ידי נאמן מטעם המוכר או הקונה, או סוכנות נדל"ן.

ניתן לערוך את חוזה מכירת הדירה עם הפיקדון ולנוטריוני, אולם אין זה הכרחי, אם כי הדבר מרמז על ביצוע אמין ומיומן יותר של העברת הכסף ליחיד. הנוטריון, בין היתר, הוא העד הראשי והרשמי להעברת כספים מתמשכת, וזה יכול לסבך את חוסר רצונו של המוכר לשאת באחריות במצבים של הפרעה בעסקה.

התנאים החשובים ביותר של הסכם המקדמה הם סכום ההפקדה ותנאי ביצוע, כמו גם עלות הדירה, פרטי הדרכון, כתובת ושם המלא הן המוכר והן הקונה.

כמו כן, חשוב לציין במסגרת החוזה את נקודות המפתח לעסקה, היינו, מקום ההתנחלויות ההדדיות, האם הכספים ישמשו - מזומן או לא במזומן. בנוסף נקבע האם חוזה המכר ייחתם בנוטריון או בכתב, האם מתוכנן חלוקת הוצאות בין הצדדים והאם סכום המקדמה נכלל במחיר הרכישה.

רבים אינם מבינים מה מוחזר - מקדמה או פיקדון.

הסכם המקדמה מחייב את התנאים להחזר או אי החזר כספי ששולמו מראש, ואם שני הצדדים רואים שהוא נחוץ, יש לציין עונשים עם חילוט ויש לקבוע את רמת האחריות אם אחד מהצדדים יסרב להשלים את עסקת רכישת ומכירת הדירות על בסיס מסוים תנאים קודמים.

להלן דוגמה טובה להסכם מקדמה למכירה ורכישת דירה בשוק המשני.

הסכם הפיקדון מתבצע באופן דומה, אך ברור כי מדובר בפיקדון. רק לאחר מכן יחולו על המסמך ההוראות שנקבעו בחקיקה, היינו אלה המפורטות בסעיפים 380 ו- 381 לחוק האזרחי של המדינה.

מה עדיף - מקדמה או פיקדון? על זה - להלן.

סוגים אחרים של הסכמים

הסכם מקדים יכול להיות גם הסכם מקדים למכירת דירה, מקוצר מצ"ח. מסמך כזה מסכם בין אנשים בשוק המשני. העיקר לא לבלבל אותו עם החוזה לעסקות בין היזם לבעל המניות. באופן עקרוני, זהה להסכם המקדמה, אולם הדגש במצב זה הוא על הצהרה מפורטת של תנאי העסקה הקרובה, במסגרתה רשום התשלום המקדמה. הסכמים ראשוניים דומים למכירת דירות משמשים כמה סוכנויות נדל"ן.

עבור השוק הראשוני, במקום הסכם מקדמה, מפתחים משתמשים לעתים קרובות בהסכם לצורך הזמנת דירה או הזמנתם, אולם זה לא משנה את מהות ההסכם. הבדל חשוב כאן הוא שכאשר אתם רוכשים מבנה חדש של הפריט עצמו, לכתובת התשלום שאליה מועברים מזומנים ראשוניים, עדיין לא קיימת. זו הסיבה שזיהוי המקרקעין מתרחש במצב דומה, עם זאת, כמו במקרה של החוזה העיקרי עם היזם, אך ורק על פי מסמכי העיצוב, ולא על בסיס כתובת הדואר הקיימת. באופן כללי, מכבדים כאן גם את כל התנאים הדרושים להסכם המקדמה.

מה התוצאה: מקדמה או פיקדון?

כך, בפועל בנדל"ן, בעת הפקדת כספים לסוכנות נדל"ן, הפיקדון מבצע בעיקר את תפקיד מקדמה, הנושא את רצינות כוונותיו של אחד הצדדים לעסקה, שכן כאשר הוא נשבר, חלק זה של הכסף מוחזר לאדם שתרם אותו. עריכת קבלת הפיקדון (המדגם מוצג לעיל). לכן, לעתים קרובות כל כך בקרב מתווכים יש בלבול בהגדרת המושגים הללו. חשוב רק לזכור ולדעת שכאשר סכום כסף המופקד בהסכם או בהסכם מיועד כפיקדון שיועבר על ידי הקונה למוכר, אם העסקה תופר, הדבר עשוי להוביל לתוצאות שליליות, במסגרתן הנורמות ו כללי הפיקדון הקבועים בחוק.

מה ההבדל - פיקדון או מקדמה? ענינו על שאלה זו.