משקיעים גדולים פועלים לרוב באופן עצמאי ברמה של קשרים אישיים עם מי שזקוק לזריקות כספיות. אך לא לכולם יש מספיק כספים לפעילות עצמאית. אם אתה עדיין רוצה להשקיע, אנשים מאוחדים במבנים מיוחדים. נדבר על אחת מהן, קרי קרן השקעות הדדית סגורה.
מידע כללי
בתחילה, בואו נראה מה מהווה קרן השקעה ליחידת מקרקעין סגורה (ZPIF). זהו שמו של מתחם הרכוש, שנוצר ללא היווצרות ישות משפטית. זה נוצר מנכסים של כמה משקיעים שמעבירים את הכספים שלהם לקרן. לאחר מכן הם הופכים לבעלי מניותיו. לרכוש הקרן יש את המעמד החוקי של בעלות משותפת. לפיכך, התוצאה של פעילויותיה מופצת בין המשתתפים ביחס לתרומות. אגב, כאשר נוצר נאמנות השקעה ביחידת נדל"ן סגורה, אז לא רק מזומנים, אלא גם זכויות על חפצים כמו בניינים ואדמות ניתן להעביר אליו. כאשר נוצר המבנה, הוא מנוהל על ידי חברת הניהול על פי ההצהרה שאומצה. פעילותם של מבנים אלה מוסדרת בחוק ובמספר פעולות רגולטוריות של השירות הפדרלי לשווקים פיננסיים של הפדרציה הרוסית. על ה- FFMS לרשום את כללי האמון לכל קרן השקעה.
מה ההבדל ביניהם?
מדוע היית צריך ליצור סוג נוסף כזה של מבנים כמו CUIF? זה נובע מהצורך להקל על מספר פעולות. אם מדברים על קרנות סגורות, במקרה זה יש יתרון כזה היכולת לקבל החלטות על ידי המשתתפים לגבי פעילויות באסיפה הכללית. ההבדל העיקרי של קרן ההשקעות הדדית בסגירה הוא שיקול הזכויות בנדל"ן כנכס. כלומר, הפעולות העיקריות מתבצעות עם בנייני מגורים ומסחר, קרקעות וכדומה. במקרה זה, שני סוגים נבדלים באופן קונבנציונאלי. הראשון שצוין הוא קרן הלוואות להשקעות הדדיות סגורות. הם מתמחים במימון הקמת נכסי נדל"ן שונים. סוג אחר הוא קרן יחידה להשכרה סגורה (השקעה). הוא מתמחה בהשכרת נדל"ן. לעתים קרובות זה שבנה. כלומר, התכונה היא מגוון רחב של פעולות נגישות, מעבר של פעילויות מסוגים שונים, ודברים רבים אחרים מתבצעים בשוק הנדל"ן (קנייה / מכירה של בנייני מגורים ומסחר, קרקעות וכו ').
על הכספים של עולם הבנייה
לאחרונה, היצירה של עד שמונים אחוז מכלל הנדל"ן סופקה על ידי הצרכן הסופי, כלומר אנשים שתכננו לגור ולעבוד בדירות ובבניינים חדשים. לכן, לעתים קרובות היו מצבים שהחלו לבנות, והיו להם רק 10-20% מהכספים הדרושים. זה הספיק לגדר ולתחילת עבודות היבשה. במקביל, נערך חישוב הלוואות או מכירת מקרקעין ליחידים או לגורמים משפטיים. במובן מסוים זה היה קואופרטיב דיור. עיקרון הפעולה היה כדלקמן: אנו מוכרים מספר דירות, אנו בונים את הקומה הראשונה. ואז אנחנו מחכים עד שמישהו אחר יקנה. במקרה זה, הקונים הראשונים נטלו סיכון גדול - אחרי הכל, הם יכלו להמתין זמן רב עד לסיום הבניין.
היה סכום מינוס אחד בתוכנית זו - לא הייתה שליטה על מימון ממוקד.וזה הפך לעתים קרובות לשערוריות רמות בהן הונאו בעלי הון קרבנות. אימוץ החוק הפדרלי מס '214-FZ איפשר לנו להתחיל בתהליך של הוצאת הון צרכני לשלב מאוחר. יחד עם זאת, ישנה הבנה שיש להחליפה במשהו. אחרת, הירידה בהיקפי הבנייה ועליית מחירי הדירות - ממש מעבר לפינה. על פי חוק זה (מס '214-FZ), מוקצים אשראי (מבני בנקאות) וכספי השקעה (CIF) לבנייה.
למרות שיש כמה ניואנסים. אז המדינה הצליחה לדאוג להגנה על אזרחים, למרות שהיא דחפה את הבנקים מפלח השוק הזה. למה? העובדה היא שהחקיקה של הפדרציה הרוסית הציגה את נורמת האחריות המשותפת של מוסד פיננסי עם מפתח. זה נעשה במטרה להפוך את המוסדיים לערובה להשלמה.
פרטי עבודה
לכן שקלנו, אמנם לא חובה, אך עדיין חשוב להבנת המידע. כדי לא להיכנס לתיאוריה, בואו נראה כיצד מבנים אלה פועלים הלכה למעשה. כדוגמא, בואו ניקח קרן השקעה בסגירה של קרקע קדושה של קרקע קדושה. לכן, על מנת להשתתף בתהליך יצירת דיור חדש (או נדל"ן אחר), ZPIFN רוכשת זכויות קניין ממפתחים. הסכם הון (או השקעה) משמש כבסיס תיעודי.
לאחר מכן, חברת הניהול מעבירה את הכספים הזמינים ליזם ורוכשת את הזכות לאחר סיום הבנייה לקבל חפצים מסוימים (למשל דירות) עם פרמטרים מסוימים (למשל, מדה או גובה) בנכסים שלהם. אבל מה לעשות עם הנכס שהתקבל? זה מחליט על ידי חברת הניהול של קרן ההשקעות הדדית בסגירה.
יש לציין כי היא יכולה להתחיל לממן את היזם רק לאחר הוצאת כל האישורים הדרושים באופן הקבוע בחוק. זה נעשה על מנת להגביל את השתתפותם של קרנות השקעה הדדיות סגורות בסוף הבנייה המסוכנת ביותר. אבל זה לא קריטי, מכיוון שלא יותר מחמישה עשר אחוז מהעלות הכוללת נופלת על תכנון כל התיעוד ויצירת פרויקטים. חיבור לקרן השקעות סגורות להשקעה מאפשרת למפתח לקבל השקעות כספיות רחבות וסדירות, הנחוצות לעבודות בנייה והתקנה, יצירת תקשורת הנדסית וקדימה. מדיניות דומה נצפית בקרן ההשקעות ביחידת הנדל"ן הסגורה מטרונום.
הניואנסים של העבודה
אבל זה לא הכל. יש להדגיש סדרה שלמה של ניואנסים שמעניינים את היזם:
- מובטח מימון יציב. זה חשוב מאוד, אך קשה לראות זאת כאשר משתמשים במכירות בלתי צפויות. כמו כן, בניגוד להלוואה בנקאית, אינך צריך לשלם ריבית. אחרי הכל, היא מושכת כספים מהמחזור. בנוסף, תוכלו לבצע מקדמות עבור רכישות בכמויות גדולות של חומרי בניין, המאפשרים לקבל הנחות ולתקן את העלות.
- ייצוב וסדירות תהליך היישום. העובדה היא שכדי להקצות חלק מהנכס בעין - לא ניתן לעשות זאת. למה? תמצית מצב זה היא שקרן ההשקעה ההדדית הסגורה היא כלי למשקיעים ולא לצרכנים. לכן, בכדי לשלם את המניות, תצטרכו למכור נדל"ן. ואם אתה הולך עם העיצוב - זה נטל בירוקרטי נוסף. בגלל זה, ZPIF מעוניינת למכור נדל"ן לפני תום הבנייה. כמובן שאפשר לעשות זאת גם בשוק המשני, אך במקרה זה יהיה צורך לעבור בנציבות המדינה, לחתום על מעשה ליישום חוזה ההשקעה ולגבש את זכות הבעלות. כל זאת, עקב עלויות חומרים מסוימות וזמן רב, מקטין את היעילות של ההשקעות.
אפשרויות השתתפות
כעת בואו נסתכל על התוכניות שלפיהם בעלי מניות ההשקעה של קרן השקעות נאמנות יכולות להשתתף בבניית חפצים מסוימים. בתחילה, כדי לבחור נכס מסוים, הם צריכים להיפגש ולקבל החלטה מתאימה. זהו צעד שכיח לכל התוכניות. ואז מתחילים ההבדלים. אבל לעת עתה, בואו ונסתדר עם השמות:
- מימון פרויקטים.
- משיכה של משאבי השקעה.
- ניהול נדל"ן מסחרי.
- תכניות דיור.
- שילוב קרנות השקעה תעשייתיות סגורות במערכת ניהול פרויקטים של בנייה.
לכל אחת מהתכניות הללו מאפיינים משלה ביישום. ויש כל כך הרבה כאלה שרצוי להקדיש חלק נפרד למאמר.
מימון פרויקטים של נדל"ן ובנייה
במקרה זה, חזוי כי המשקיעים והמייסדים יעבירו כספים (כמו גם זכויות קניין וניירות ערך) לקרן במהלך הקמתה או עם כניסתם למניה בשוק המשני. לאחר השלמת הקמתה והכרת קרן ההשקעות ההדדיות בסגירה כיצירה, חברת הניהול משקיעה נכסים בנדל"ן. בעלי קרנות מקבלים את הכנסותיהם מההפרש בין מחירי הרכישה והמכירה של זכויות קניין או חפצים מוגמרים. זה נוצר במהלך תהליך הבנייה, כמו גם בגלל עליית מחירי השוק של חפצים מוגמרים.
במקרה זה, חברת הניהול היא נאמן קלאסי, המנהל את כספי הלקוחות. רק שזה קורה לא בשוק המניות, אלא עם רכוש. כללי ניהול הנאמנות של קרן השקעות נאמנות סגורות בנדל"ן מספקים, ככלל, את התשואה המקסימאלית לעבודה עם לקוח. אחרי הכל, אחוז מסוים בא כפרס. ואם חברת הניהול אינה חבורה של רמאים, אז היא מעוניינת ישירות להשיג את התועלת המרבית. גובה ההכנסה תלוי בקטע שנבחר, כמו גם בדרישות לפרויקטים פוטנציאליים. יחד עם זאת, בזכות השתתפותם של משקיעים רבים, בעלי המניות יכולים לקבל יתרונות רבים יותר מאשר אם הם יעשו זאת בכוחות עצמם.
פלוס חשוב נוסף הוא ש- ZPIFN לא צריכה לשלם מס הכנסה. בשל כך, המשקיעים יכולים להשתמש באפקט ההשהיה.
גיוס משאבים
חלק מהמפתחים משתמשים בקרנות השקעה סגורות כדי להשיג כספים לבניית מתקנים. במקרה זה, חברת הניהול יוצרת קרן השקעה הדדית סגורה לרכוש ספציפי של הלקוח. זכויות קניין מוצגות על ידי הבעלים כתשלום עבור מניות במהלך הקמת הקרן. ואז חברת הניהול והמייסדים מושכים משקיעים לספק מימון לאובייקט מסוים. לשם כך משתמשים בשוק משני (לדוגמה, בורסה). כך מתקבלים כסף למימון בנייה. משקיע, ההופך לבעלי מניות, מקבל את הזכות לחלק מסוים מההכנסה שתתקבל בעת מכירת החפץ. זה יכול להיות גם מכירה וגם חכירה. הגישה השנייה משתמשת לעתים קרובות בקרן השקעות יחידה סגורה משולבת. תוכנית כזו פופולרית בגלל:
- הפשטות ביצירת מבנה, ביצוע השקעות, חשבונאות ודיווח.
- שקיפות כלים לתורמים של צד שלישי.
- הזדמנויות להשתמש במניות כבטוחה.
ניהול נכסים מסחריים
אפשרות זו משמשת להשכרת קרנות השקעה הדדיות סגורות. מהותה של תוכנית זו היא להציב נכסים בנדל"ן מסחרי ולקבל הכנסות מהשכרתה. משקיעים משתמשים באופציה זו בכדי לקבל הכנסה יציבה. עבור בעלים אפשרות זו מושכת מהסיבות הבאות:
- הפיכת נכסים שאינם ליבה למקור משאבים לעסקי הליבה.
- השגת העדפות על תשלום מס הכנסה ורכוש.
- משיכת משאבים כספיים ממכירת מניות תוך שמירה על זכויות המוקדמות שלהם לנדל"ן מסחרי.
הקרן נרכשת בכספי תרומה או נוצרת מיידית מנכס מתאים. ניהול קרנות השקעה הדדיות סגורות קובע בנוסף כריתת הסכם עם חברה פועלת. עליה לקחת על עצמה את כל העבודות כדי להבטיח ולתחזק את המתקנים, ולשלוח את כל זרם תשלומי השכירות נטו לקרן ההשקעות הסגורה. שווי נכסי בעלי המניות גדל עקב הכסף שהועבר ועלייה בשווי השוק של החפץ. בהסכם עם המייסד, ההכנסה מנוהלת באופן הבא:
- השקיעו בשחזור ובמודרניזציה של אובייקט כדי להגדיל את ערכו ו / או שיעורי השכירות עבורו.
- משולם מעת לעת לבעלי המניות.
- השקיעו בבנייה / רכישה של נדל"ן אחר (מגורים או מסחריים).
- השקע בשוק המניות, מקם פיקדון בבנק.
תכניות דיור
זוהי אפשרות נוספת לשימוש בכספים, הכרוכה בהשתתפות תכניות דיור עירוניות או ארגוניות. במקרה זה CIFF משמש ככלי שצובר כספים ומבטיח בניית דיור לקהל מסוים, אותו נקבע על ידי מייסד תוכנית הדיור. במסגרת מקרה זה, מונחת חלקת אדמה מסוימת. זה יכול להיבחר על ידי העירייה או התאגיד מבין האדמות הכלולות בשטחה. לאחר מכן, המשכנתא מועברת לקרן ההשקעות ההדדית הסגורה, שמתחילה בבניית נדל"ן. ארגון הבנייה והבקרה מתבצע על ידי חברת הניהול.
שילוב קרנות השקעה להשקעה סגורות במערכת ניהול פרויקטים של בנייה
אפשרות זו משמשת על ידי שחקנים גדולים בשוק. הם משלבים קרנות השקעה סגורות בתהליכים העסקיים שלהם על מנת להגביר את היעילות של ניהול פרויקטים של הבנייה ואת חלוקת הכספים הדרושים למימון מתקנים שונים. מקומם של מבנים אלה בשרשרת תלוי בתפקיד, בארגון, בצרכים וביעדים הנרדפים.
קחו דוגמה קטנה. חברת האם יוצרת קרן השקעות הדדית סגורה ומקבלת 100% מהמניות. נפחי והוראות השימוש בקרן שהוקמה נקבעים על ידי הצהרת ההשקעה. בנוסף, בעתיד עשוי להיות מוגדל סכום הכספים. ואז חברות נפרדות נוצרות או נרכשות. הם עוסקים בהכנת תיעוד פרויקט, מקבלים את כל האישורים הנדרשים לבנייה, כמו גם את הזכות לקרקע.
המתאימים ביותר למטרות אלה הן חברות בעלות צורת בעלות על LLC או חברה סגורה של מניות משותפות. לאחר סיום כל עבודות ההכנה, ZPIFN מסכם הסכם (השקעה או הון עצמי) עם מבנה זה ומספק לבנייה כספים. אם באופן זמני אין כל צורך בכך, ניתן להפנות את הכספים לנכס, שמסופק על ידי הצהרת ההשקעה. לאחר סיום הבנייה מתגשמים החפצים. רווחים ממכירת חפצים מקרנות השקעה הדדיות סגורות אינם חייבים במס.