Commercieel onroerend goed kan een bron van inkomsten zijn onder verschillende regelingen. Niet de laatste plaats is speculatief wanneer een object vaak wordt gekocht en verkocht. Bovendien kunt u een goede winst behalen door het eigen gebied te verhuren.
Onroerend goed en zaken
Het is geen geheim dat ongeveer vijf keer meer huurders geïnteresseerd zijn in residentieel onroerend goed dan in commerciële gebouwen. Er valt niets te verbazen, omdat investeringen in commercieel onroerend goed in Moskou worden gedaan door ondernemers, vaak grote, middelgrote. Er zijn er relatief weinig in ons land.
De onroerendgoedmarkt die wordt gebruikt om inkomsten te genereren, is afhankelijk van de situatie in het land en in de wereld, in het bijzonder van negatieve factoren. Zodra een daling van de bedrijfsactiviteit wordt waargenomen, wordt dit weerspiegeld in de vraag naar vierkante meters. De opkomst leidt tot de activering van huurders. Vandaar de prijsstijgingen die deze sector kenmerken. De laatste tijd worden beleggingen in commercieel onroerend goed in Rusland zelden gekenmerkt als veelbelovend vanwege moeilijke economische omstandigheden, omdat dit vrij nauw gerichte beleggingen zijn.
Hoeveel verdienen we?
Vóór de crisis vertoonden collectieve beleggingen in commercieel onroerend goed een zeer hoog rendement. Leiding geven aan het pand:
- magazijnen;
- kantoren.
Het is al enkele jaren bekend toen in slechts 12 maanden de winstgroei werd verdubbeld, dat wil zeggen dat het bezit van een klein gebied een bron van stabiele aanzienlijke winst werd. Maar in de afgelopen jaren hebben investeringen in commercieel onroerend goed niet altijd een reëel inkomen opgeleverd. Veel hangt af van het geselecteerde object, wat een zeer verantwoordelijke houding ten aanzien van besluitvorming voor een of andere optie dwingt.
Een ondernemer kan op succes rekenen als hij eerst een winststrategie ontwikkelt die rekening houdt met de kenmerken van het onroerend goed dat hij leuk vond. In een dergelijke situatie kunnen de inkomsten uit commerciële ruimte groter zijn dan de mogelijke winst uit activiteiten met woningen. Dit is gebaseerd op huurprijzen: met betrekking tot objecten voor permanent verblijf zijn die die zijn ontworpen voor ondernemers twee, of zelfs twee en een half keer duurder. Maar de initiële prijs kan samenvallen.
Investeringen in commercieel onroerend goed in St. Petersburg, Moskou en andere steden van de wereld hebben ook zo'n belangrijke positieve eigenschap: de duur van de tijdwinst. De eigenaar van een bepaald object heeft het recht om het onder een langlopend contract te nemen. Dit betekent dat passief inkomen jarenlang zal stromen. Welnu, de grootte wordt bepaald door zowel de stad als de specifieke kenmerken van een bepaald gebouw. Maar woonruimten kunnen alleen continu worden gehuurd, waardoor u constant op zoek bent naar nieuwe klanten.
Het is belangrijk
Als u van plan bent te investeren in commercieel onroerend goed in St. Petersburg, Moskou en andere steden van de wereld, let dan eerst op het concept van de 'kapitalisatieratio'. Deze termijn wordt toegepast op een waarde berekend op basis van het netto jaarinkomen. De waarde ervan moet worden gedeeld door het bedrag dat bij de aankoop in het onroerend goed is geïnvesteerd.
Regelgevende indicatoren:
- voor residentieel onroerend goed - 3-7%;
- voor commerciële gebouwen - 8-12%.
Waarin te investeren?
Zoals hierboven reeds vermeld, zijn de voordelen voor hun eigenaars voor commerciële gebouwen hoger dan de indicatoren die inherent zijn aan vierkante meters in woonwijken. Maar niet elk object zal zo winstgevend zijn als een ander dat op de markt wordt aangeboden.Om geen fouten te maken en geen geld te investeren in een mislukt project, moet u de tekens kennen die succesvolle en veelbelovende opties onderscheiden van opties die gepaard gaan met ongerechtvaardigde risico's.
Meest populaire categorieën:
- magazijnen;
- kantoren;
- handelsvloeren;
- hotels.
Te analyseren criteria:
- vraag, marktspecificaties en aanbiedingen;
- winstgevendheid, geschatte terugverdientijd in het kader van verschillende investeringsopties;
- het totale resultaat, waarmee kan worden bepaald welke van de mogelijke resultaten de grootste winst oplevert.
Als u geïnteresseerd bent in kantoren en locaties voor winkels, dan is de terugverdienratio voor hen van vijf jaar tot een decennium. Voor hotels en magazijnen is deze periode zelden korter dan 7 jaar, vaak tot 11-12.
Wat te vrezen
Als u van plan bent te investeren in commercieel onroerend goed, staat de levenscyclus van het object voorop. De indicatieve normen voor de terugverdientijd van verschillende soorten bedrijven zijn hierboven al aangegeven. Houd er bij het analyseren van een aantrekkelijke optie rekening mee dat deze voorwaarden met elkaar moeten worden gecombineerd. U wilt niet dat uw hotel wordt overhandigd voor revisie of zelfs gesloopt voordat het loont?
Het belangrijkste risico is echter investeringen in de bouw van commercieel onroerend goed. Hoe succesvol de constructie ook is op het moment dat u geld overmaakt voor vierkante meters, er zijn geen garanties dat het binnen enkele jaren niet zal worden bevroren. Er is altijd een kans dat het object helemaal niet meer wordt voltooid. Het is heel moeilijk om dit te voorspellen, maar de praktijk leert: in een crisis en daarna is het risico op een dergelijke situatie groter dan in een rustige tijd. En nu, zoals u weet, is de vastgoedmarkt nog steeds in een shocktoestand na de crises van 2008-2009 en 2014.
De "secundaire woningbouw" heeft echter ook bepaalde complexe aspecten die risicovolle investeringen in commercieel onroerend goed doen. De criteria om op te letten zijn hierboven aangegeven. Als een object in alle opzichten veelbelovend is, is het logisch om een gokje te wagen en er geld in te investeren.
Markttrends
Deskundigen melden dat de investeringen in commercieel onroerend goed de afgelopen jaren met 71% zijn toegenomen in vergelijking met de crisisperiode van 2009. Tegelijkertijd wordt de marktactiviteit nog steeds als onvoldoende beoordeeld. Er hebben zich materiële veranderingen voorgedaan in de periode 2014-2017. Voor deze periode zijn, om voor de hand liggende redenen, investeringen in commercieel onroerend goed uit het buitenland gedaald. De Russische economie bouwt langzaam zijn tempo op, waardoor degenen die niet bang zijn voor de instabiliteit van de politieke situatie worden afgeschrikt. De laatste is echter al twee jaar rechttrekken, wat tot uiting komt in de toename van het aantal mensen dat geïnteresseerd is in vierkante meters.
De meest populaire gebieden zijn gebieden die kunnen worden gebruikt om zaken te doen in gebouwen die in grote steden zijn gebouwd. Traditioneel leidend:
- Moskou;
- Sint-petersburg
Ik moet zeggen dat zelfs in de crisisperiode de vraag naar ruimte hier praktisch niet is gedaald, en nu laat de markt regelmatig een grote groei zien. De leidende sectoren zijn hotels, kantoren.
Volgens experts is de situatie eind 2018 absoluut aan het stabiliseren. Als nu Russische eigenaren van gratis fondsen de voorkeur geven aan investeringen in Duits commercieel onroerend goed, voorspellen experts dat de meesten van hen tegen die tijd geïnteresseerd zullen zijn in het zakendoen in hun thuisland.
Verdien geld
Commercieel gebouw is van oudsher in trek bij beleggers. Er zijn drie schema's:
- aankoop van een aangebouwd, ingebouwd pand voor latere overdracht onder een huurovereenkomst;
- verwerving van een object in een nieuw gebouw om door te verkopen wanneer de bouw is voltooid;
- aankoop van een object waar in de toekomst haar eigen bedrijf zal openen (mogelijk verkocht als het groeit).
Een persoon heeft het recht om absoluut elk onroerend goed te kopen - dit zijn de huidige wetten.In de toekomst kan het object op huurbasis worden overgedragen of doorverkocht, evenals gepresenteerd. Maar om een verhuurder te worden, moet u onthouden dat commercieel onroerend goed enigszins verschilt van residentieel.
Besteed aandacht aan dit aspect: wanneer een persoon een commerciële ruimte te huur overdraagt, voert hij daarmee activiteiten uit die bijdragen aan het maken van winst. Volgens de wetgeving van het land is het in dit geval niet nodig om als onderneming te registreren. Als een dergelijke activiteit regelmatig is of als het mogelijk is om een overeenkomst van meer dan een jaar te sluiten, bestaat de kans dat u wordt erkend als een illegale ondernemer, waarvoor u kunt worden gestraft. Hoe de situatie in een bepaald geval zal aflopen, hangt af van de rechtbank en de acties van de eigenaar.
Wat is meer winstgevend?
Traditioneel worden de meest winstgevende investeringen in commercieel onroerend goed gedaan door het mechanisme van "straatverkoop". Experts in de onroerendgoedmarkt zeggen dat degenen die fondsen hebben in de buurt van 5-10 miljoen zich een dergelijke methode kunnen veroorloven om ze te verhogen.
Het systeem heeft slechts één nadeel: een hoge mate van concurrentie. Al die mensen die eerder in huisvesting hebben geïnvesteerd, maar hebben besloten over te stappen op een 'serieuzere vis', zijn overgeschakeld naar dit formaat, wat niet anders dan de winstgevendheid kon beïnvloeden. Aan de ene kant groeit het aantal aanbiedingen snel, aan de andere kant is de vraag niet zo groot. Als gevolg hiervan kunnen huurders kiezen uit een groot aantal aanbiedingen die voor hen het voordeligst zijn, en van verhuurder veranderen zoals handschoenen. Je kunt alleen overleven door het tarief regelmatig te verlagen, maar niet elke verhuurder is hier klaar voor.
Het beste kan op het beste rekenen
Volgens deskundigen maakt de moeilijke marktsituatie, die ertoe heeft geleid dat voorheen relevante regelingen hun effectiviteit verliezen, het rendabel om in een nieuw formaat in commercieel onroerend goed te investeren. Voordeel kan worden verkregen door diegenen die snel kunnen analyseren wat klanten nodig hebben en een beslissing nemen op basis van deze informatie.
Wanneer u een object voor investering kiest, moet u alle parameters ervan analyseren. Denk na over welke categorie huurders u rekent en probeer te voorspellen welke parameters ze nodig hebben van het object waarvoor ze goed willen betalen. Kies op basis hiervan een specifieke optie. Er is met name een grote vraag naar die panden die zich in een druk verkeer bevinden. Tegelijkertijd is de hoge prijs met de toch al grote cross-country capaciteiten het bewijs van lage beleggingsresultaten, dus vermijd dergelijke voorzieningen.
En als in het buitenland?
Investeringen in Duits commercieel onroerend goed zijn traditioneel populair, omdat algemeen wordt aangenomen dat dit land de meest zelfverzekerde economie is. Zelfs in de omstandigheden van de wereldwijde crisis, die de ondernemingen van verschillende landen van streek bracht, behield het Duitse onroerend goed zijn leidende positie en bewees de betrouwbaarheid van het investeren daarin.
Hoe ziet de moderne commerciële onroerendgoedmarkt in Duitsland eruit? Tot 40% van de deelnemers zijn investeerders uit andere landen. Tegelijkertijd varieert de jaarlijkse winstgevendheid van de meeste objecten tussen 3-9%. Experts zeggen dat eind 2016 meer dan 50 miljard euro was geïnvesteerd in Duits commercieel onroerend goed, wat het laatste decennium overtrof. Wat de gemiddelde parameters betreft, is dit bijna verdubbeld.
De grootste vraag naar Duitse kantoren is dat ze door 47% van de beleggers worden gekocht. Jaarlijkse opbrengst - tot 6%. Verschillende winkelruimte trok in 2016 de aandacht van 18% van de ondernemers met fondsen. Voor dergelijke voorzieningen is het jaarlijkse rendement 4-8%. Hotels en magazijnen zijn het werkterrein geworden van een tiende van de buitenlandse investeerders in Duitsland. Deze personen kunnen een winst van maximaal 6% per jaar verwachten.Appartementen voor studenten, instellingen voor ouderenzorg bieden een jaarlijks inkomen van 9%, en dit interesseerde ongeveer 15% van de ondernemers.
Uiterlijk en wachtwoorden
Als je kijkt naar de ervaring van beleggers in 2016, kun je zien dat het meest aantrekkelijke gebied de zogenaamde "Big Seven" is, dat wil zeggen de grootste Duitse steden. Als u van de ervaring van reeds succesvolle ondernemers gebruik wilt maken, moet u op deze schikkingen letten:
- de hoofdstad van het land is Berlijn;
- Keulen;
- Düsseldorf;
- de belangrijkste Hanzestad Hamburg;
- bier wereldhoofdstad München;
- Stuttgart;
- de grootste in Hessen en de vijfde grootste in de deelstaat Frankfurt.
Volgens analisten werden in 2016 investeringsfondsen van meer dan zeven miljard euro ontvangen in München. En dit is relatief ten opzichte van het hele volume van het land - ongeveer 13,5%.
Er is niets verrassends in de aantrekkelijkheid van Duitsland voor beleggers, omdat het tot op de dag van vandaag, ondanks het vrij grote aantal objecten, praktisch geen vrije kantoren heeft. In grote steden is ongeveer 2% van de gebouwen leeg, in kleine steden stijgt dit cijfer tot 5%, maar overschrijdt het zelden. Waarom is de situatie zo rooskleurig voor beleggers? Dit wordt gemonitord door de staat. Dit komt niet alleen tot uiting in het concurrentievermogen van de markt, maar ook in een verlaagd kredietpercentage en een aantrekkelijk financieel, economisch klimaat. De rente op leningen varieert van 1,5-2,8%. Hoeveel kan ik een lening nemen om dit geld in onroerend goed te beleggen? Volgens de Duitse wetgeving - tot 70% van de kosten. Mee eens, het klinkt verleidelijk?
Er is een subtiel punt. Duitse kredietmaatschappijen analyseren zeer zorgvuldig elke potentiële klant, zijn bedoelingen, en evalueren ook hoe groot de liquiditeit van het object de aandacht van een potentiële belegger heeft getrokken. Als het actief riskant is, is de kans op falen groot. In het geval dat de bank een deal sluit, kan de koper er honderd procent zeker van zijn dat dit een uitstekende en veelbelovende investering is, die voor hem een middel van welvaart zal worden.
Samenvatten
Volgens de resultaten van onderzoeken die VTsIOM nog niet zo lang geleden heeft uitgevoerd, weet meer dan 50% van de Russische bevolking zeker dat het kopen van onroerend goed de meest effectieve methode is om hun kasreserves te behouden en te vergroten. Dat wil zeggen, de vraag klinkt niet "Is het waard om te kopen?", Maar "Wat te kopen?".
Wanneer u een object kiest waarin geld wordt belegd, probeer dan zorgvuldig alle kenmerken van onroerend goed te analyseren en het niet opnieuw te riskeren. Vergeet de grote concurrentie op de markt niet, evalueer deze in verschillende sectoren van commercieel onroerend goed en bereken welk jaarinkomen u de optie kunt bieden die u leuk vindt. Neem nooit een haastige beslissing.