De markt voor nieuwe gebouwen biedt een breed scala aan vastgoedobjecten, waaruit de koper de optie kan kiezen die bij hem past, gericht op financiële kansen en andere bouwkenmerken. Een nieuwe trend is de geïntegreerde ontwikkeling van het grondgebied. Dit ontwikkelingsmodel wordt beschouwd als het meest efficiënte, kosteneffectieve en gerechtvaardigde in het licht van landschaarste en congestie in de nutsnetwerken van megasteden. Omdat deze term relatief nieuw is, veroorzaakt deze grote belangstelling van potentiële kopers van huizen. Vandaag zullen we het hebben over de geïntegreerde ontwikkeling en ontwikkeling van territoria, evenals de vooruitzichten voor deze categorie woningbouw bespreken.
Ontcijfer de afkorting KOT
Het is de moeite waard om in gedachten te houden als we het hebben over geïntegreerde ontwikkeling van een territorium - dit is de definitie die is opgenomen in een aantal concepten die deel uitmaken van het systeem voor de ontwikkeling van territoria. We zullen dit onderwerp in dit artikel slechts in geringe mate bespreken, omdat we vooral nog steeds geïnteresseerd zijn in de afkorting KOT.
Geïntegreerde ontwikkeling van territoria is dus grondontwikkelingsprojecten, die grootschalige bouw van wooncomplexen met een totale oppervlakte van ten minste honderdduizend vierkanten impliceren. Gewoonlijk omvat een dergelijk complex verschillende flatgebouwen, verenigd door een enkel architecturaal plan en ontwerp. Ze bevinden zich ook in een vergelijkbare prijscategorie. Experts zeggen dat de geïntegreerde ontwikkeling van territoria meestal woningen uit de economie- en comfortklasse is, ontworpen voor de massakoper met een gemiddeld inkomensniveau.
Het is vermeldenswaard dat dit ontwikkelingsmodel alle bijbehorende infrastructuur omvat die door de bouworganisatie wordt gebouwd. In de meeste gevallen zijn er grote microdistricten aan de rand van dichtbevolkte steden en zelfs met hun eigen gemeentelijke netwerken.
Een beetje geschiedenis
Voor het eerst begonnen ze ongeveer tien jaar geleden over CAT te praten. Vervolgens heeft de regering van de Russische Federatie een document uitgegeven met een aantal vereisten voor geïntegreerde ontwikkelingsprojecten. Allereerst werd de verplichting van de ontwikkelaar aangegeven om infrastructuurfaciliteiten, waaronder sociale voorzieningen en technische netwerken, in bedrijf te stellen. CAT omvat ook de aanleg van verkeersknooppunten en begrotingsmiddelen mogen niet voor dergelijke activiteiten worden gebruikt. Alle kosten vallen op de schouders van de ontwikkelaar en investeerders, die hij kan aantrekken voor het project.
Het is interessant dat vandaag niet meer dan tien projecten in de categorie geïntegreerde ontwikkeling van gebieden voor woningbouw hebben kunnen vallen. Veel van de aanvragers voldeden niet aan alle gepresenteerde voorwaarden en vandaag zijn ze alleen van plan met de werkzaamheden aan CT te beginnen.
Het is vermeldenswaard dat in de Sovjet-tijd het principe van geïntegreerde ontwikkeling zeer actief werd gebruikt. Dit was vooral het geval in de jaren dertig van de vorige eeuw. Toen werden hele woestenijen, en soms steden, gebouwd in woestenijen. De doelen die toen en nu werden nagestreefd, variëren echter aanzienlijk. In de Sovjetunie was de hoofdtaak de bouw van meer vierkante meters. Daarom bleken hele microdistricten eenzijdig en grijs te zijn. De moderne aanpak is precies gebaseerd op de kwalitatieve ontwikkeling van de ruimte. Veel ontwikkelaars beweren dat ze niet zozeer appartementen verkopen als wel een bepaalde levensstijl. En hiervoor is de koper klaar om bijna elk geld te betalen.
Redenen voor de populariteit van geïntegreerde constructie
Er is nu veel vraag naar land voor geïntegreerde ontwikkeling van gebieden, en dit is geen wonder. Sterker nog, elk jaar is er in steden minder en minder vrij land dat kan worden gebruikt als plaats voor nieuwe gebouwen. Als het eerder in de megalopolises mogelijk was om meerdere huizen bijna in het centrum te bouwen en deze te verbinden met de bestaande stadscommunicatie, is het nu al onmogelijk om dit te doen. Daarom moeten ontwikkelaars rekening houden met het territorium aan de rand en interessante concepten ontwikkelen voor hun nieuwe gebouwen. Als gevolg hiervan ontvangt de koper een ongebruikelijk project met een ontwikkelde infrastructuur en vele voordelen.
Verlies de bouwkosten niet uit het oog. In de regel, hoe groter het project dat de ontwikkelaar uitvoert, hoe goedkoper het hem kost. Daarom, zelfs rekening houdend met de noodzaak om alle gebieden die aan nieuwe gebouwen grenzen uit te rusten, ontvangt hij een aanzienlijke winst. Bovendien heeft het de mogelijkheid om de koper te interesseren voor allerlei kortingen, promoties, waardoor de oorspronkelijk gedeclareerde kosten van huisvesting met tien tot dertig procent worden verlaagd. Een dergelijke aanpak kan niet nalaten de toekomstige eigenaren van appartementen om te kopen.
De meeste kopers die het geluk hebben om huiseigenaren in dergelijke projecten te worden, vertellen met veel enthousiasme vrienden en kennissen over hen, wat interesse in CAT wekt. Allereerst worden ze omgekocht door de moderne uitrusting van wooncomplexen. Meestal omvatten ze videobewaking, sport en speeltuinen, zorgvuldig doordachte parkgebieden en kruisingen door de rijbaan. De gebouwen zelf zien er ook stijlvol en modern uit. Soms lijkt een district dat deel uitmaakte van geïntegreerde landontwikkeling op een klein stukje Europa met zijn schoonheid en ongewone ontwerp.
De voordelen van CAT voor steden en gemeenten
Ook hier zijn de voordelen voor de lokale autoriteiten duidelijk. Ze zijn geen investeerders als het gaat om nutsbedrijven of infrastructuur. Dergelijke momenten zijn altijd vastgelegd in de overeenkomst over de geïntegreerde ontwikkeling van het grondgebied, dus de stad hoeft alleen de voortgang van de bouw te volgen en vervolgens de voltooide objecten in evenwicht te brengen.
Nu is er meer dan eens sprake van collectieve ontwikkeling van territoria door verschillende ontwikkelaars. In dit geval zijn ze in de toekomst misschien wel de beheermaatschappij die de ketelhuizen, elektrische netwerken en andere technische installaties beheert die door hen zijn gebouwd en in gebruik worden genomen. Tot op heden bestaat het wettelijke kader voor een dergelijk project echter niet. Dit betekent echter niet dat het niet nodig is of niet snel zal verschijnen.
Nadelen van CAT
Ondanks het feit dat we al veel voor de hand liggende voordelen van geïntegreerde constructie hebben vermeld, heeft het ook nadelen, die kopers zelf vaak vergeten. Allereerst is dit de duur van het project. Omdat de ontwikkelaar niet het hele microdistrict tegelijkertijd kan bouwen, stelt hij de huizen in verschillende fasen in bedrijf. Als het gaat om grootschalige projecten, kunnen dit niet alleen gebouwen van de tweede, maar ook van de derde en zelfs de vierde fase zijn. Met deze nuance moet rekening worden gehouden bij de aankoop van een appartement in een soortgelijk complex.
Ook schrijven sommige experts de bouw van infrastructuurfaciliteiten volgens het residuele principe toe aan de nadelen van CAT. Meestal krijgen kopers alles wat ze nodig hebben voor een comfortabel verblijf pas nadat het laatste huis in gebruik is genomen. En het kan vijf jaar duren nadat de eerste bewoners zich hebben gevestigd. Daarom wordt er vandaag een wet uitgewerkt die ontwikkelaars zal verplichten om de districtsinfrastructuur parallel met huizen op te richten.
Geïntegreerde landontwikkelingsactiviteiten: algemene beschrijving
In de vorige paragrafen van het artikel hebben we al vermeld dat de geïntegreerde en duurzame ontwikkeling van gebieden vier vormen heeft, en de CT is er een van. Als u niet op details ingaat, kunnen deze in de volgende vorm worden weergegeven:
- ontwikkeling van reeds bebouwde gebieden;
- CAT;
- geïntegreerde landontwikkelingsprojecten geïnitieerd door grondeigenaren;
- geïntegreerde landontwikkelingsprojecten geïnitieerd door de gemeente.
Er moet aan worden herinnerd dat elk van deze vormen nauwgezette werkzaamheden met zich meebrengt bij de ontwikkeling van documentatie, het ontwerpen van toekomstige faciliteiten en in de toekomst het waarborgen van hun vitale functies.
Land voor complexe ontwikkeling: enkele functies
De afgelopen jaren is een mechanisme ontwikkeld om sites voor CAT te bieden. Meestal worden de gebieden ter veiling aangeboden, maar daarvoor worden de documenten zorgvuldig gecontroleerd, omdat de rechten van derden zich niet moeten uitstrekken tot de site. Elke juridische entiteit kan echter deelnemen aan aanbestedingen, maar is na de overwinning vrijgesteld van de noodzaak van openbare hoorzittingen over landmeten of het indienen van projectdocumentatie. De ontwikkelaars zelf beschouwen deze optie als vrij handig en kosteneffectief.
Het is de moeite waard om te overwegen dat eerder bouwbedrijven eenvoudig land konden huren en voor een bepaalde tijd konden houden. Soms gingen ze onderaannemingscontracten aan en kon het aangekochte land voor de bouw van een parkeerplaats bijvoorbeeld in woonontwikkeling gaan. Tegenwoordig is de situatie echter fundamenteel veranderd en is de geïntegreerde ontwikkeling van territoria in regio's en regio's een nauw gerichte activiteit. De plot toegewezen voor een dergelijke ontwikkeling zal niet langer op een andere manier kunnen worden gebruikt.
Verhuur van grondpercelen onder CAT
Als de ontwikkelaar KOT wil implementeren, moet hij in elk geval de veiling winnen. Zonder dit zal hij niet het recht hebben om een huurovereenkomst te sluiten voor de geïntegreerde ontwikkeling van gebieden. Deze regel is wettelijk vastgelegd.
Veel ontwikkelaars zijn echter geïnteresseerd in een ander punt. Ze willen weten of lease-rechten kunnen worden toegewezen aan externe organisaties. Volgens deze formulering begrijpen velen de mogelijkheid om hun rechten te verkopen. Er kan geen consensus zijn. In feite verbiedt de wet dit niet, maar het is zodanig geformuleerd dat het praktisch onmogelijk is om een dergelijke procedure in te stellen.
Het is tenslotte alleen mogelijk om een overeenkomst over CTO's te sluiten door de veiling te winnen, wat betekent dat de organisatie haar verplichtingen zoals vermeld in de kranten volledig moet nakomen. In de praktijk worden ontwikkelaars al geconfronteerd met een groot aantal verschillende situaties, die met het bestaande wettelijke kader vrij moeilijk op te lossen zijn. Daarom zijn velen voorstander van het aannemen van nieuwe wetten, rekening houdend met alle mogelijke situaties voor het leasen van grond onder de CT.
Overeenkomst voor de ontwikkeling van geïntegreerde gebieden
Dit document wordt als cruciaal beschouwd wanneer we over dergelijke projecten praten. Voor de ondertekening ervan werd zelfs een speciaal wetgevingskader ontwikkeld dat rekening houdt met al zijn nuances.
We geven slechts enkele van de daarin weergegeven punten:
- de ontwikkelaar is verplicht om alle ontwerpdocumentatie voor de bouwplaats op te stellen, die niet alleen de lay-out van de site omvat, maar ook alle toekomstige infrastructuurfaciliteiten zijn gemarkeerd;
- het recht om het contract te ondertekenen bestaat alleen met de vertegenwoordiger van staatsstructuren en de juridische entiteit die de aanbesteding heeft gewonnen;
- vaker weerspiegelt de overeenkomst de noodzaak om alle engineeringnetwerken over te dragen naar de stadsbalans binnen de in de overeenkomst gestelde termijnen;
- de geldigheidsperiode van het document en dergelijke.
Over het algemeen kunnen we stellen dat van alle nuances die met de CTO samenhangen, het probleem van het afsluiten van contracten het beste is uitgewerkt.
Problemen van geïntegreerde landontwikkeling
Ik zou willen zeggen dat, ondanks de grote belangstelling voor dergelijke ontwikkelingen, deskundigen een aantal problemen van deze projecten vaststellen die de uitvoering ervan belemmeren.
Allereerst is dit het ontbreken van een wettelijk kader. We hebben dit al meer dan eens genoemd.
Het is ook noodzakelijk om na te denken en te helpen op het niveau van de staat, wat tot uitdrukking moet komen in het aantrekken van investeerders voor dergelijke projecten. Als we er tenslotte rekening mee houden dat de bouw vaak ook wegenbouw omvat, is het gemakkelijk voor te stellen hoe duur het de ontwikkelaar kost. Sommigen zijn eenvoudigweg niet in staat om dergelijke grootschalige projecten binnen te halen, hoewel de belangstelling hiervoor vrij groot is.
Het probleem van CAT is vaak het onvermogen van verschillende ontwikkelaars om het met elkaar eens te zijn. Bij het creëren van een consolidatie zouden ze niet alleen een combinatie van hun inspanningen ontvangen, maar ook een beter project kunnen realiseren dat in één stijl is gecreëerd.
Een paar woorden in plaats van een conclusie
Het systeem van geïntegreerde ontwikkeling van territoria is natuurlijk nog niet ontwikkeld en zal in de loop van enkele decennia worden verbeterd. De toekomst van de bouw ligt echter nog steeds achter deze grootschalige en veelbelovende projecten.