Iedereen wil zijn eigen woning kopen, maar vandaag zijn de kosten behoorlijk hoog, dus niet iedereen kan een dergelijke aankoop betalen. Een manier om uit deze situatie te geraken is gedeelde constructie. Hiermee kunt u geld investeren in de bouw van elk onroerend goed en na voltooiing van het werk om leefruimte te krijgen. Maar hier is het belangrijk om te begrijpen dat gedeelde constructie veel nuances heeft waarmee rekening moet worden gehouden, omdat deze methode voor het verwerven van onroerend goed een van de meest risicovolle is.
Wat is een belanghebbende. definitie
Het gesprek over gedeelde constructie en de functies ervan moet dus beginnen met de definitie van wie aandeelhouders zijn. Deze term verwijst naar een persoon die deelneemt aan de gedeelde bouw van een woning en het recht krijgt om een appartement in een toekomstig huis te kopen tegen een gereduceerde prijs.
De vorming van een aandeel van aandeelhouders begint bij het leggen van de basis voor de toekomstige structuur. In sommige gevallen kunt u in een later stadium deelnemen aan de bouw, maar in dit geval zal de korting op de aankoop van woningen minder zijn.
Voordelen van gedeeld bouwen
Feedback van aandeelhouders over dit type constructie is nogal tegenstrijdig, maar de voordelen ervan zijn vrij duidelijk:
- een aanzienlijke korting op de aankoop van woningen na voltooiing van de bouw;
- een goede manier om geld in onroerend goed te beleggen, met een relatief kleine hoeveelheid kapitaal in handen;
- de mogelijkheid om een appartement in termijnen te kopen, waarbij betalingen worden gedaan tijdens het bouwproces.
Dus als u geen geld hebt om uw eigen woning te kopen, is deelname aan gedeelde bouw een goede oplossing.
Wie is partij bij het contract: rechten en plichten
Bij deelname aan gedeelde bouw wordt noodzakelijkerwijs een overeenkomst gesloten tussen de eigenaars van de eenheid en het bouwbedrijf. Volgens deze overeenkomst zijn houders van aandelen verplicht om op tijd betalingen te doen als de woonruimte in termijnen wordt verworven, evenals aan andere verplichtingen die in het document zijn voorgeschreven. De ontwikkelaar is op zijn beurt verplicht de bouw van de faciliteit te voltooien en op de afgesproken datum in gebruik te nemen.
De relatie tussen aandeelhouders en ontwikkelaars is wettelijk geregeld op federaal niveau. In 2004 zijn er een aantal wijzigingen en verbeteringen aangebracht, waardoor deelname aan gedeelde bouw veiliger is geworden. De reden hiervoor was een reeks spraakmakende schandalen, toen de rechten van aandeelhouders werden geschonden.
Wat is DDU
We hebben dus al besloten wie de belanghebbende partijen zijn, dus nu is het tijd om een beetje te begrijpen over de terminologie van gedeeld bouwen. De meest voorkomende term waarmee aandeelhouders worden geconfronteerd, is DDU. Dit is een overeenkomst van gedeelde constructie (participatie), die wordt gesloten tussen de ontwikkelaar en de aandeelhouders. Het biedt een garantie dat de rechten van beide partijen niet worden geschonden. Het niet naleven van voorwaarden kan een rechtszaak zijn. Zoals uit de praktijk blijkt, zijn deze in de overgrote meerderheid van de geschillen tussen aandeelhouders en ontwikkelaars opgelost voor de eerstgenoemde, maar het oplossen van problemen in een gerechtelijke procedure kan enkele jaren duren.
De essentie van gedeeld bouwen
Uitgebreide informatie over dit type constructie kan worden verkregen in de wet “Op gedeelde constructie”, op basis waarvan een overeenkomst tussen aandeelhouders en ontwikkelaars moet worden gesloten, waarbij de eerste verplicht is om tijdige betalingen te verrichten, en de laatste om de bouw van de residentiële faciliteit op tijd te voltooien.
Wanneer het huis klaar is, krijgt elke aandeelhouder een appartement in zijn eigendom. De huisvestingsparameters zijn ook voorgeschreven in het contract, zodat de eigenaar van het gedeelde bouwaandeel het appartement ontvangt dat hij oorspronkelijk wilde.
Rechten van deelnemers aan gedeelde constructie
We weten al wie aandeelhouders zijn, dus nu moeten we praten over welke wettelijke rechten ze hebben. De rechten en plichten van beide partijen die betrokken zijn bij gedeelde constructie zijn gespecificeerd in de DDU. Elke niet-naleving van een contract door een van de partijen geeft een andere reden om naar de rechter te stappen.
Zoals de praktijk laat zien, zijn de oorzaken van de meeste conflictsituaties als volgt:
- indien de aandeelhouder documenten in handen heeft die hem het eigendomsrecht op het onroerend goed verschaffen, wordt het feit van levering van het object nergens vastgelegd;
- als de ontwikkelaar geen tijd heeft om het object op tijd af te leveren;
- de kwaliteit van de huisvesting komt niet overeen met de in het contract vermelde informatie;
- beëindiging van het contract door toedoen van een van de partijen.
In het geval van een conflictsituatie met gedeelde constructie kunnen houders van aandelenrechten consumentenbescherming aanvragen, waarbij zij gedetailleerde informatie krijgen over de huidige situatie en kunnen voorstellen hoe het best kan worden gehandeld.
Pandovereenkomst: wat is het en waarom is het nodig
Als u woningen in termijnen koopt, moet u naast de DDU een pandovereenkomst sluiten. Dit is een vereiste van de huidige wetgeving en stelt u in staat om de rechten van aandeelhouders en ontwikkelaars te beschermen. Het document wordt opgesteld in elektronische vorm, ondertekend door beide partijen en vervolgens verzonden naar de staat registratie. Hiervoor moet het document op de bouwplaats worden opgesteld en notarieel worden vastgelegd.
Bij het verzenden van het contract voor staatsregistratie is een pakket met de volgende documenten bijgevoegd:
- Een notariële kopie van de DDU, het nummer en de registratiedatum.
- Ontwerpdocumentatie voor een bouwproject met een indicatie van de locatie.
- Het origineel en een gewaarmerkt afschrift van het ontvangstbewijs van de staatsbelasting.
- Kopieën van alle documenten vermeld in de beveiligingsovereenkomst.
Elk van de partijen die betrokken zijn bij de ondertekening van het contract kan documenten voor registratie indienen.
Hoe een deelnemer te worden in gedeelde constructie
Belanghebbenden van een huis of enig ander residentieel onroerend goed om deel te nemen aan gedeelde bouw moeten de volgende acties uitvoeren:
- het bouwbedrijf bepaalt de locatie van het toekomstige gebouw en verwerft bouwgrond;
- aandeelhouders zijn op zoek naar projecten waarbij aandeelhouders betrokken zijn en sluiten een overeenkomst met de ontwikkelaar voor participatie in aandelen;
- indien woningen in termijnen worden gekocht, wordt een betalingsschema opgesteld, het bedrag van de betaling en de aard van de betalingen;
- een bouwbedrijf bouwt een huis en draagt het over aan de aandeelhouders.
Dit is een standaardprocedure die een appartementaandeelhouder moet doorlopen om zijn eigen woning met gedeelde constructie te verwerven.
Toezicht op en toezicht op transactietransparantie
Tegenwoordig bevindt de bescherming van belanghebbende partijen, namelijk hun rechten, zich op een zeer hoog niveau. Was een paar jaar geleden gedeelde bouw een nogal risicovolle onderneming, vandaag kunt u erin investeren zonder bang te zijn uw financiële middelen te verliezen.
Gedeelde bouwfaciliteiten staan onder toezicht van regionale en gemeentelijke vertegenwoordigingen, dus de legitimiteit van elke transactie zal worden gerespecteerd.
Wat te doen met misleide aandeelhouders
Ondanks de strenge regulering van gedeelde constructie door de staat, zijn misleidde aandeelhouders toch verre van zeldzaam. Dit is te wijten aan het feit dat gewetenloze ontwikkelaars de constructie van het object kunnen bevriezen of helemaal niet kunnen starten, terwijl ze het geld van de belanghebbende houders per vierkante meter nemen.
Tekenen van schending van belanghebbende partijen
Er is een apart register van bedrogen aandeelhouders, waarin alle klachten over schendingen van de rechten van aandeelhouders worden vastgelegd.
Er kunnen nogal wat redenen zijn voor conflictsituaties, maar de meest voorkomende zijn:
- verlies door het bouwbedrijf van het recht om de grond waarop het huis wordt gebouwd te bezitten;
- liquidatie of faillissement van een bouwbedrijf;
- een vertraging in de overdracht van woonruimte aan de rechtmatige eigenaar gedurende meer dan 9 maanden;
- de ontwikkelaar neemt geen contact op, vermijdt vergadering op alle mogelijke manieren of staat de aandeelhouder niet toe op de bouwplaats.
Het is belangrijk om te begrijpen dat, bij het sluiten van een contract met de ontwikkelaar voor deelname aan gedeelde bouw, de aandeelhouder het recht heeft om de voortgang van de werkzaamheden voor het bouwen van een huis in alle fasen te controleren. Als hem dit om de een of andere reden wordt ontzegd, dan is dit een grove schending van zijn wettelijke rechten.
Als de aandeelhouder zelfs het minste vermoeden heeft dat het bouwbedrijf zijn verplichtingen niet nakomt, moet u proberen de situatie zo snel mogelijk op te helderen.
Procedure voor het oplossen van conflicten
Als er een conflict is tussen de belanghebbende partijen (St. Petersburg of een andere stad) en de ontwikkelaar, moet u de volgende acties ondernemen:
- Neem contact op met een bouwbedrijf. Hiervoor wordt een schriftelijke claim opgesteld en verzonden naar het adres waarop het bedrijf is geregistreerd. Volgens de wet is de ontwikkelaar verplicht om een schriftelijk antwoord te geven met de reden voor de onderbreking of bevriezing van de constructie.
- Als er geen antwoord is of als u vermoedt dat het bedrijf een fraudeur is, moet u contact opnemen met de relevante autoriteiten die toezicht houden op de gedeelde constructie en de rechtbank.
Als de ontwikkelaar faillissement heeft aangevraagd, moet u officiële informatie vinden die dit bevestigt. De geverifieerde bron is de Kommersant-krant en het verenigde staatsregister. Als er geen officiële faillissementsgegevens worden gevonden, moet u naar de rechter stappen.
Om de zaak voor de rechter te brengen, moet u een pakket met de volgende documenten voorbereiden:
- Een gecertificeerde kopie of origineel van de DDU.
- Paspoort van een burger van de Russische Federatie.
- Een document over de overdracht van geld aan de ontwikkelaar.
Als de rechtbank de ontwikkelaar vrijwaart, kunt u het probleem oplossen met behulp van het arbitragehof. Hiervoor moet een rechterlijke beslissing bij de hierboven genoemde documenten worden gevoegd.
Het in overweging nemen van aanvragen van aandeelhouders over het niet-nakomen door de ontwikkelaar van zijn verplichtingen duurt 20 dagen, waarna de klacht in één register wordt opgenomen. Er zijn momenten waarop aandeelhouders geen registratie van klachten krijgen. In dit geval moet u het advies inwinnen van een advocaat die gespecialiseerd is in deze kwestie.
Zoals de praktijk laat zien, is gedeeld bouwen een uitstekende optie voor mensen die niet meteen het volledige bedrag hebben om een woning te kopen. Maar hoe het ook zij, voordat u het contract ondertekent, moet u zich er goed mee vertrouwd maken en erachter komen wie de belanghebbende partijen zijn om niet in een onaangename situatie te geraken.