Het moment van ontstaan van eigendomsrechten speelt een belangrijke rol in de omzet van onroerend goed. Het komt voor dat de transactie niet eindigt om redenen buiten de controle van de partijen of dat een van de partijen weigert deel te nemen aan de uitvoering. De vraag is niet ingewikkeld, maar bevat veel nuances.
De oorsprong van het probleem
Het moment van ontstaan van eigendom is van aanzienlijk belang. Het bepaalt wie welke eigendomsrechten heeft en hoe de bescherming van hun rechten moet worden aangepakt.
Met name de aansprakelijkheid voor de veiligheid van eigendommen, de risico's van vernietiging of beschadiging ervan. Het overlijden van een persoon die er niet in is geslaagd om de transactie te voltooien, brengt het lot van het contract en de rechten van de erfgenamen en de andere partij bij de transactie in twijfel.
wetgeving
Om het probleem te begrijpen, moet u kijken naar wat er wordt gezegd in het burgerlijk wetboek, de LC en de wet "betreffende de registratie van onroerend goed en de rechten daarop".
De vermelde wetgevingshandelingen verdelen eigendom in twee categorieën:
- overgedragen zonder aanvullende fixatie door overheidsinstanties;
- het feit van overdracht van eigendomsrechten is onderworpen aan staatsregistratie.
Andere voorschriften vormen een aanvulling op de bestaande regels.
Overeenkomst als basis voor overdracht van rechten
Overeenkomst - een overeenkomst van twee of meer personen, in dit geval waarbij eigendomsrechten van de ene persoon op de andere worden overgedragen. Bijvoorbeeld, verkoop en aankoop, ruilhandel, geschenk, toekenning van rechten en anderen.
De overeenkomst moet aan een aantal vereisten voldoen om als bron van eigendom te kunnen dienen. Het gaat om inhoud en vorm.
Niet-naleving van de wet maakt de transactie gedeeltelijk of volledig betwistbaar of zelfs ongeldig, en inconsistentie van de essentiële voorwaarden maakt deze niet-afgesloten. Het brengt de partijen bij de transactie terug in hun oorspronkelijke positie of geeft helemaal geen gevolgen voor hen.
Schendingen begaan door de partijen sluiten de eigendomsoverdracht uit.
Het moment waarop de eigendom van de verkrijger van eigendom zich voordoet, houdt rechtstreeks verband met de uitvoering van het contract en is afhankelijk van de wettigheid ervan.
De ongeldigheid van het contract of de erkenning van de transactie als niet-gesloten betekent ook de onwettigheid van de overdracht van eigendom. Onderweg wordt ook de registratie van het recht geannuleerd om de rechterlijke beslissing uitvoerbaar te maken.
Manieren om eigendom over te dragen
Allereerst hangt het moment van ontstaan van eigendom samen met de feitelijke overdracht van eigendom. De wet geeft de partijen bij de transactie het recht om een ander moment van overdracht te bepalen door dit te relateren aan het feit van betaling of andere belangrijke gebeurtenissen.
Het ontbreken van overdrachtsregels in de overeenkomst dwingt de rechtsstaat af.
De woning wordt van hand tot hand doorgegeven. Een veel voorkomend voorbeeld is de aankoop van dingen in een winkel, die de koper onmiddellijk met zich meeneemt.
De tweede methode is het overbrengen van artikelen naar het postkantoor of naar de organisatie die zich bezighoudt met transport.
Ontwerp overbrengen
Over het algemeen wordt de overdracht van eigendom uitgevoerd door een acceptatiecertificaat. In plaats daarvan kunnen ook andere documenten worden gebruikt.
Ontwerpkenmerken zijn voorzien in individuele voorschriften, in het bijzonder de transportwetgeving. De overdracht van vracht tijdens transport op schepen wordt vastgesteld door het uitgeven van een cognossement. De specificaties van de documentatie zijn beschikbaar op weg en spoor.
De geschatte inhoud van de handeling:
- naam van partijen (naam van organisatie, naam van vertegenwoordiger, naam van individuen - deelnemers aan de transactie);
- beschrijving van het item dat wordt verzonden, de kenmerken (hoeveelheid, volume, enz.);
- fysieke parameters van de kamer;
- opmerkingen over het onderwerp van de overdracht.
Verplichte handtekening van personen die respectievelijk eigendom hebben overgedragen en aanvaard.
De wet is opgesteld in een willekeurige volgorde, tenzij de wet hieromtrent instructies bevat. Nu worden de door de statistische dienst goedgekeurde formulieren toegepast, maar dit is meestal niet nodig.
De wet moet informatie weergeven over welke transactie de overdracht heeft plaatsgevonden. De beschrijving van de tekortkomingen vertraagt het moment van het ontstaan van het eigendomsrecht op grond van de overeenkomst niet. Maar de overdrager heeft nog steeds verplichtingen. Verwijder bijvoorbeeld bestaande tekortkomingen in het pand, een tekort aan overgedragen goederen of de vervanging ervan door kwaliteitsgoederen.
De akte van overdracht wordt opgesteld tijdens de overdracht van zowel roerende als onroerende goederen.
De overdracht van sleutels die toegang geven tot het magazijn waar de goederen worden verzonden, wordt ook beschouwd als de overdracht van eigendom. Een acceptatiecertificaat mag niet tussen de partijen worden opgesteld; een inventaris van het onroerend goed wordt opgesteld door de eigenaar van het magazijn dat het onroerend goed ontvangt.
Het ontbreken van opmerkingen in de handeling ontneemt de koper het recht om de verwijdering van gebreken of schadevergoeding te eisen. Een uitzondering zijn verborgen gebreken die na verloop van tijd duidelijk zijn geworden.
Registratie van overdracht van rechten
De wetgeving verplicht om de overdracht van rechten op bepaalde soorten goederen te registreren. Dit betreft voornamelijk onroerend goed en daarmee vergelijkbare voorzieningen, met name zee- en riviervaartuigen.
De wet bepaalt uitdrukkelijk dat het moment van ontstaan van het eigendomsrecht op onroerend goed verband houdt met de registratie ervan. Het maakt niet uit in verband met het sluiten van het contract of andere gronden (acceptatie van de erfenis).
De registrar controleert de wettigheid van de transactie en de juistheid van het papierwerk, alleen controles van de transactie afgesloten door een notaris worden omzeild. Dergelijke contracten worden automatisch geregistreerd, het is alleen nodig om een reeks vertrouwende documenten te verstrekken.
De algemene procedure bepaalt dat alle partijen bij de transactie deelnemen aan de registratie. Notariële transacties mogen echter op verzoek van slechts één deelnemer worden geregistreerd.
Het moment van ontstaan van het eigendomsrecht van de koper is gebonden aan registratie, maar de daadwerkelijke uitvoering van de transactie - overdracht en acceptatie van fondsen of uitvoering in een andere vorm - maakt van de registratie een formaliteit.
Als de transactie niet is voltooid
Tussen de daadwerkelijke ondertekening van het contract en de registratie van de overdracht van rechten verstrijkt een aanzienlijke periode - minimaal een maand. Gedurende deze periode kan de verkoper of koper de transactie weigeren of kan hij sterven. Hoe is de situatie opgelost?
In de bepalingen van het verkoopcontract heeft de koper het recht om een claim in te dienen die de registratiedienst verplicht de transactie te registreren. Waarom? Het registratieproces is de officiële erkenning door de staat van de transactie.
Het moment van ontstaan van het eigendomsrecht op onroerend goed ontstaat na de officiële procedure. In feite werd het eigendom verworven, de tweede partij ontving er geld voor. Daarom is het billijk om de procedure te voltooien in aanwezigheid van de initiële testament.
Op basis van een rechterlijke beslissing van de eiser, wordt de eigendomsoverdracht geregistreerd volgens een eerder door de partijen gesloten overeenkomst.
In de uitleg van de strijdkrachten van de Russische Federatie wordt opgemerkt dat voor onbevoegden het eigendomsrecht ontstaat vanaf het moment dat een record van de eigenaar in het register verschijnt, als we het hebben over onroerend goed dat moet worden geregistreerd.
Wie loopt het risico van overlijden of schade aan eigendommen tijdens de verkoop?
Er kan een aanzienlijke periode verstrijken tussen de betaling van de goederen en de daadwerkelijke overdracht ervan, en er bestaat een risico op schade of verlies van eigendom. Het probleem is ingewikkeld als de goederen in het bezit waren van een derde die verantwoordelijk was voor het transport of de overdracht. Het moment van eigendom en het risico van onopzettelijk verlies hangen dus met elkaar samen.
De antwoorden op deze vragen zijn vrij eenvoudig. Alle risico's gaan over op de verkrijger van het onroerend goed vanaf het moment van overdracht.
Het contract of andere regels kunnen het overdragen van risico's aan de verkoper omvatten. De overeenkomst houdt risico's in voor de koper vanaf het moment van overdracht. De koper heeft het recht om deze paragraaf te betwisten, waaruit blijkt dat de verkoper wist of had moeten weten dat de goederen bedorven of volledig ongeschikt waren voor gebruik.
Risico op overlijden of schade in het contract
De situatie is anders in de relatie tussen de aannemer en de klant.
Het risico van vernietiging van het materiaal ligt bij degene die het heeft geleverd. De verantwoordelijkheid voor het object gaat over vanaf het moment van ondertekening van de overdrachtsakte. Aanvaarding van het resultaat van werk met vertraging leidt ertoe dat de gevolgen van het risico volledig bij de klant liggen.
Als het werk gefaseerd is, kunnen er geschillen ontstaan. Over het algemeen valt echter alles wat op een bouwplaats gebeurt onder de verantwoordelijkheid van de aannemer.
De uitvoering van het contract in verschillende fasen bemoeilijkt de procedure. De rechtbank zal moeten achterhalen wie de schuld heeft van het incident. De reden kan de acties van de klant zijn.
Het eigendomsrecht ontstaat, zoals u weet, vanaf het moment waarop het object is gemaakt, voordat het wordt beschouwd als een object van onafgemaakte constructie. De wet geeft het recht om er rechten op te registreren.