Het burgerlijk wetboek voorziet in contractvrijheid als een van de grondslagen van de wet. Desondanks worden er volgens de wet en gebruiken van het bedrijfsleven verschillende vereisten aan de contracten gesteld. Dit laatste omvat de geldende gedragsregels op het gebied van ondernemersactiviteiten, die moeten worden geïmplementeerd ongeacht of deze al dan niet in een juridisch document zijn vastgelegd. Dit staat in art. 5 Burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Het artikel zal zich richten op de essentiële voorwaarden van een huurovereenkomst, dat wil zeggen die welke erin moeten worden opgenomen (volgens de wet of de gewoonte van een bedrijfsomzet).
Onderwerp van het contract
De basisvoorwaarden zonder welke het contract ongeldig is, worden nog steeds besproken. Maar voor de eigenaar van het onroerend goed dat hij van plan is te huren, is het belangrijkste doel de relatie zo te regelen dat alle regels van de wet worden gerespecteerd en er geen conflictsituaties ontstaan.
Op deze stellingen zullen we ons richten bij het opstellen van de overeenkomst. In art. 432 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie bepaalt dat het contract wordt gesloten als de partijen een overeenkomst hebben over alle essentiële voorwaarden van het contract (verhuur van gebouwen, volgens het onderwerp van het artikel).
Het onderwerp, de voorwaarden die zijn vastgelegd in de wet, evenals in andere rechtshandelingen, die noodzakelijk worden genoemd, en andere voorwaarden waaronder een van de partijen instemming vereist, zijn essentieel.
Structuur en materiële omstandigheden
De wet voorziet niet in een strikte procedure voor het opstellen van een overeenkomst. Het moet echter voldoen aan de gewoonten van het zakelijke verkeer en alle essentiële voorwaarden van de sociale huurovereenkomst hebben. Volgens hen moet de structuur de volgende vorm hebben:
- Preambule.
- Onderwerp.
- Aanvullende voorwaarden.
- Overige voorwaarden
In de preambule worden de naam van het contract, de datum en de plaats van sluiting vermeld, informatie over personen. Het onderwerp omvat wat de partijen overeenkomen.
Vervolgens worden de prijs en afwikkelingsprocedure aangegeven, waarbij de hoogte van de vergoeding wordt voorgeschreven, evenals de overdrachtsprocedure. In de paragraaf over de rechten en plichten van partijen worden de rechten en plichten van verhuurder en huurder afzonderlijk beschreven, inclusief de gemaakte afspraken. U moet ook de verantwoordelijkheid aangeven voor schending van de voorwaarden van de overeenkomst, veiligheid van verplichtingen (bijvoorbeeld over een aanbetaling), geldigheidsperioden, redenen voor wijziging en beëindiging, vertrouwelijkheid en procedure voor het oplossen van conflictsituaties. Dit alles is een essentiële voorwaarde voor een huurovereenkomst.
Andere voorwaarden zijn verwijzingen naar de wettelijke bepalingen, het aantal exemplaren, overmacht, enzovoort. Op het einde zijn details vereist en zetten de partijen hun handtekening.
prijs
De prijs staat vermeld in art. 682 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Een indicatie hiervan is ook te vinden in Art. 671 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Het wordt vastgesteld met instemming van de partijen. Huurprijs is ook voorzien in het geval van staats- en gemeentelijke woningen, waarover art. 156 LCD RF.
De contractuele indicator van de vergoeding betekent niet dat de partijen deze op een willekeurige en onredelijke manier vaststellen. Volgens delen 2 en 4 van art. 156 LCD RF, het bedrag voor het gebruik en onderhoud van residentiële gebouwen van de gemeentelijke en staatsfondsen is afhankelijk van het gebied, voorzieningen, locatie van het huis. Dezelfde criteria worden gevolgd bij het vaststellen van de prijs onder een commerciële lease-overeenkomst.
De wet kan het maximale bedrag aan huur voor een woning vaststellen.Als een hogere prijs in het contract wordt aangegeven, wordt de bijbehorende voorwaarde ongeldig verklaard. Dit maakt het contract als geheel niet ongeldig. In plaats van de opgegeven prijs, wordt echter het maximale bedrag betaald. In dit geval kan de verhuurder geen aanspraak maken op de huurder. Toegegeven, ondanks de vastgestelde norm, heeft niemand het nog gebruikt, omdat de maximale limiet voor betaling onder een commerciële lease-overeenkomst nergens wordt gegeven.
tijd
Een essentiële voorwaarde voor een huurovereenkomst is de looptijd. Het kan worden gesloten voor een periode van minder dan een jaar. Dan wordt het als kortlopend beschouwd. Als de periode langer is dan een jaar, is het contract langlopend. De maximale periode waarvoor een huurovereenkomst kan worden gesloten, is vijf jaar. Zelfs als de partijen een contract voor een langere periode aangaan, is het daarom slechts vijf jaar geldig.
De bepalingen betreffende de registratie van een langlopend contract zijn niet van toepassing op het dienstverband. Desondanks geloven (of doen ze) veel vastgoedexperts dat de overeenkomst moet worden geregistreerd bij Rosreestr. En ze bevelen aan om een contract voor slechts 11 maanden te sluiten. Tegelijkertijd is deze optie vaak geschikt voor huurders, omdat ze in deze periode de vraag kunnen oplossen hoe tevreden ze zijn met het appartement en of ze verder willen blijven of niet.
annulering
Onder de essentiële voorwaarden van het contract voor de huur van gebouwen van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie voorziet in de beëindiging door een van de partijen (door de verhuurder via de rechtbank, en door de huurder op elk moment met de kennisgeving van de verhuurder voor 3 maanden). De partijen kunnen in het contract ook een kortere periode aangeven voor het melden van de verhuurder over de beëindiging van de overeenkomst. Dit is echter in strijd met de wet (artikel 687 van het burgerlijk wetboek). U moet begrijpen dat zonder kennisgeving de verhuurder via een rechtbank de huurder kan verplichten een vergoeding te betalen. Daarom moet de huurder deze fase niet negeren, maar moet deze worden voorgeschreven als een essentiële voorwaarde van het contract voor de huur van gespecialiseerde woongebouwen.
Acceptation Act: Judicial Practice
Tussen werkgevers en verhuurders ontstaan vaak geschillen. Ze kunnen betrekking hebben op materiële schade, de vorming van schulden, het optreden van verliezen enzovoort. Hun resolutie hangt grotendeels af van de opgestelde overeenkomst en de weergave van de essentiële contractvoorwaarden voor de commerciële verhuur van gebouwen.
Daarnaast wordt een overdrachts- en acceptatiehandeling van het onroerend goed voorbereid, die informatie geeft over de toestand en bestaande gebreken. Dit is noodzakelijk, want zonder dit zal de huurder verantwoordelijkheid moeten dragen voor de tekortkomingen van de kamer. Als de wet bepaalt dat het pand in goede staat is overgedragen, zal de rechtbank geen rekening houden met het bezwaar van de huurder dat de overeenkomstige gebreken aanvankelijk bestonden. Als de handeling ontbreekt, kan de verhuurder niet aantonen dat het pand is beschadigd, omdat er geen documentaire informatie is over de oorspronkelijke staat. Een voorbeeld is de uitspraak van het hof van beroep van het district Ulyanovsk nr. 33-3165 / 2013 van 3 maart 2013.
Lijst van bijgevoegde eigendommen
De acceptatiehandeling moet ook aangeven welke items worden overgedragen voor gebruik en hun geschatte waarde. Dan zal het voor de eigenaar gemakkelijker zijn om het bestaan van verliezen te bewijzen als het onroerend goed beschadigd is.
De eigenaar moet de gebreken verhelpen als ze niet worden veroorzaakt door de schuld van de huurder. Als dit niet tijdig gebeurt, heeft de huurder een reden om het contract te beëindigen. En als de tekortkomingen niet significant waren, heeft de werkgever geen reden om het contract te weigeren. De relevante beslissing werd genomen door de rechtbank van Moskou in zaak nr. 33-26040 van 18 augustus 2011.
Mogelijke verliezen voor de werkgever
Volgens de essentiële voorwaarden van de huurovereenkomst in de gerechtelijke praktijk worden beslissingen genomen ten gunste van huurders en ten gunste van verhuurders. De huurder loopt het risico op verliezen, bijvoorbeeld vanwege de noodzaak om andere woningen te huren, als de eigenaar de toegang tot het gehuurde appartement heeft geweigerd. In het leven komt het vaak voor dat eigenaren huurders verdrijven, waardoor ze overlast krijgen en hen dwingen om een nieuwe woning te zoeken. Bij gebreke van passende gronden heeft de huurder het recht schadevergoeding te eisen van de verhuurder.
Tegelijkertijd moeten de kosten zuinig zijn, dicht bij de betaling voor het pand, of zelfs minder. Andere woningen moeten ongeveer hetzelfde zijn als de vorige, omdat het in het belang van de huurder is om hun verliezen indien mogelijk te verminderen. Dit staat in art. 404 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Verliezen die moeten worden vergoed, kunnen niet worden toegeschreven aan uitgaven die de huurprijs overschrijden, bijvoorbeeld bij het huren van een hotelkamer. Dit werd aangenomen bij het besluit van de rechtbank van Moskou, nr. 4g / 8-9143 / 2012 van 23 oktober 2012.
Ook kan de werkgever geen aanspraak maken op schadevergoeding als de reden zijn schuld is, bijvoorbeeld als de schuld niet is betaald. Omdat, naast de verplichting om huisvesting te bieden, er enerzijds een verplichting bestaat om het te betalen, anderzijds, heeft de verhuurder het recht om de toegang tot het pand op te schorten totdat de schuld is betaald.
conclusie
Elke huurder en verhuurder bepaalt hoe ze relaties opbouwen. Maar om problemen in de toekomst te voorkomen, is het de moeite waard om de essentiële voorwaarden van het contract voor de huur van woningen zorgvuldig te bestuderen en ervoor te zorgen dat alle belangen van de partijen worden gerespecteerd. Dan kunt u in geval van een conflict rekenen op een eerlijke beslissing van de rechtbank, omdat hiervoor alle benodigde documenten beschikbaar zijn.
