Ondernemers vertalen in onze tijd actief de woongebouwen van een appartementengebouw naar niet-woonwijken. De markt voor dergelijk onroerend goed, geschikt voor niet-productieve bedrijven, is vrij jong. Hij is slechts ongeveer 15 jaar oud, maar hij is dynamisch en levendig.
Dit artikel legt de aard en details van de procedure uit voor een woning om de status van niet-woongebouw te verwerven.
Voordelen van vertalen
Statusverandering huisvesting kost veel minder dan het huren van een afgewerkt kantoor. In Moskou, in de buurt van metrostations, betalen huurders 250.000 roebel per maand voor een voormalig tweekamerappartement. Een ondernemer die een niet-residentieel gebouw rust in een appartementengebouw is veel winstgevender dan een persoon die commercieel onroerend goed heeft verworven. De prijs van deze laatste in Moskou, afgaande op de huidige aankondigingen, varieert van 350 duizend roebel tot 700 duizend roebel per vierkante meter.
Door niet-residentiële gebouwen in een appartementengebouw uit te rusten, investeren ondernemers verstandig in vaste activa: mini-markten, verschillende kantoren, enz. Aldus wordt de stedelijke infrastructuur van kleine bedrijven aanzienlijk ontwikkeld.
Een toename van niet-residentiële fondsen als gevolg van huisvesting impliceert aanzienlijke variabiliteit in de locatie van kantoren en winkels. De ideale kamer hiervoor in een appartementengebouw is een appartement op de eerste verdieping van een drukke straat in een doorgang.
Gunstig is de plaatsing nabij de metro-infrastructuur, haltes van het openbaar vervoer, verschillende instellingen. De prijs van appartementen op de begane grond in de buurt van metrostations, enz., Verdubbelt soms de kosten van woonlagen hoger. In woongebieden daarentegen, is de prijs van het eerste niveau 10% lager.
Sommige ondernemers transformeren om de resulterende niet-residentiële gebouwen verder te verhuren. Het is winstgevend. Oordeel zelf: voor de huur van een tweekamerappartement in Moskou ontvangt de eigenaar 40-50 duizend roebel per maand, en voor de vergelijkbare niet-residentiële gebouwen is dit 5-6 keer meer.
Voorwaarden voor een succesvolle overdracht
Soms is het in eerste instantie onmogelijk om een appartement over te dragen naar een niet-residentieel gebouw. De persoon die het uitvoert, moet de voorwaarden voor een succesvolle transactie naleven die zijn vastgelegd in de Wooncode van de Russische Federatie (artikel 22):
- De voorkeurslocatie van het appartement is op de begane grond. Als het hoger is, moeten residentiële appartementen niet lager zijn dan het.
- Bewoners ontslagen ervan.
- De staat van het huis wordt niet erkend als noodgeval.
- De toekomstige eigenaar van niet-residentiële gebouwen in een appartementengebouw kreeg de toestemming van de buren. (Er moet rekening worden gehouden met dit subjectieve moment, het wordt vaak fataal voor ondernemers).
- Er is een architectonische mogelijkheid om een aparte ingang uit te rusten.
- Mogelijke herontwikkeling van niet-residentiële gebouwen in een appartementengebouw.
- Het appartement wordt niet uit de woningvoorraad gehaald om de productie te openen, een badhuis, een openbaar toilet, een stomerij, een uitvaartcentrum, een ontvangstcentrum voor gerechten, andere voorzieningen die niet door SNIP's in woongebouwen zijn voorzien.
Als er gas naar de woonkamer is gevoerd, moet dit worden ontlucht. Het huidige regelgevingskader is verboden om gastoestellen te gebruiken in een niet-residentieel gebouw. Een belangrijk voordeel voor de toekomstige winkel zal de aanwezigheid van een kelder in een woongebouw zijn. Het kan legaal aan het verbouwde appartement worden bevestigd in de vorm van een magazijn.
Barrières voor vertaling
Denk aan de "knelpunten" die zich voordoen bij het uitrusten van niet-residentiële gebouwen in een appartementengebouw.De meeste ervan houden verband met moeilijkheden bij het realiseren van een afzonderlijke geïsoleerde extra ingang. Dit laatste is noodzakelijk voor de logistieke ontknoping van de dagelijkse route van de beweging van bewoners van de ingang met de stromen van klanten of klanten.
De huisvestingswetgeving van Rusland voorziet in verplichte stedenbouwkundige normen en regels, die moeten voldoen aan de niet-residentiële gebouwen die in het appartementengebouw zijn geïntroduceerd. Het eigendom van gedeelde aard van bewoners heeft een afzonderlijke rechtsbescherming, waarmee de ondernemer ook rekening moet houden.
Overdracht van woongebouwen naar niet-woongebouwen (hierna de Overdracht genoemd) is onaanvaardbaar:
- in geval van verenigbaarheid van toegang daartoe met toegang van andere bewoners tot hun woonruimte;
- als het onmogelijk is om er een aparte ingang voor te hebben;
- als de potentiële niet-residentiële gebouwen in een appartementengebouw deel uitmaken van de residentiële gebouwen;
- als het wordt gebruikt als een permanente verblijfplaats van de eigenaar of een andere burger;
- als personen recht hebben op het terrein.
Respect voor bewoners
De ondernemer moet bij de overdracht van woongebouwen naar niet-woongebouwen schriftelijke toestemming van huurders verkrijgen in de volgende gevallen:
- Heruitrusting van hekwerken.
- Klassen in het uitrusten van de ingang van een deel van het grondgebied.
- Rangschikking van uithangborden (reclame).
Deze toestemming wordt opgesteld in de notulen van de vergadering van gedeelde eigenaars, terwijl nuances mogelijk zijn. Rustig reageren bewoners op de opening van een apotheek of een centrum voor kinderontwikkeling in hun huis. Ze zijn relatief tolerant in het geval van het daar uitrusten van een winkel. Maar de opstelling op de begane grond van de bar zal hun serieuze weerstand ontmoeten. De raad van bewoners van een huis heeft het recht om tarieven vast te stellen voor nutsbedrijven die vijf keer hoger zijn dan de kosten van de bewoners voor soortgelijke diensten als een "niet-favoriete" onderneming.
Om hun buren te sussen, moeten ondernemers sociale lasten op zich nemen: landschapsarchitectuur of liften. Een opmerkelijk feit is bekend: een van de tandheelkundige bedrijven die verschillende appartementen op de begane grond gebruikt om het conflict op te lossen, stelde een korting van 20% op zijn diensten aan bewoners van het huis in.
Documenten voor vertaling
Volgens de huisvestingscode gebeurt een overdracht via goedkeuring door de lokale overheid. De eigenaar van niet-residentiële gebouwen in een flatgebouw of door hem geautoriseerd verstrekt door de lokale autoriteiten een pakket documenten:
- Overboekingsverklaring.
- Het kentekenbewijs van de kamer.
- Juridische documenten - originelen of notariële kopieën daarvan.
- Plattegrond van het huis waar het vertaalde pand zich bevindt.
- Een project voor de herontwikkeling of reconstructie van het overgedragen pand, indien nodig.
Over projectgoedkeuring
Het project moet worden gecoördineerd met bepaalde diensten, waaronder departementale: Rospotrebnadzor, stadsbestuur, afdeling architectuur (departement), ministerie van noodsituaties, managementbedrijf.
Het moet niet alleen een aparte ingang bieden, maar ook interne re-apparatuur, herontwikkeling van het voormalige kantoorappartement, reconstructiewerkzaamheden, geveluitrusting. In dit geval is vernauwing van de ventilatiekanalen niet toegestaan.
Review procedure
Na documenten van de ondernemer te hebben ontvangen, beschouwen lokale overheden deze binnen anderhalve maand en beslissen of ze de overdracht goedkeuren of weigeren. De genomen beslissing wordt binnen drie dagen naar de ondernemer gestuurd.
Het is de wettelijke basis voor de overdracht als herontwikkeling van niet-residentiële gebouwen in een residentieel gebouw met meerdere appartementen niet vereist is. Anders kunt u met het ontwerp het ontwerp aanpassen aan het project.
De implementatie van de herontwikkeling wordt bevestigd door een handeling ondertekend door het acceptatiecomité van het zelfbestuursorgaan. Deze handeling zal de basis vormen voor de vertaling voor een ondernemer die het ontwerp verandert.
Over weigering
Lokale autoriteiten geven een weigering van een Overdracht in de volgende gevallen:
- Verzuim van de ondernemer om de vereiste documentenlijst te verstrekken.
- Schendingen van de essentiële voorwaarden van de vertaling.
- Aanzienlijke afwijking van het werkelijke werk van de parameters van het goedgekeurde project en de overeengekomen documentatie.
- Inconsistenties van het wetsontwerp.
- Het ontbreken van een protocol van de algemene vergadering van bewoners van het huis.
- Niet-naleving van de parameters van het goedgekeurde project en de overeengekomen documentatie.
De beslissing over de weigering moet gerechtvaardigd en gedetailleerd zijn om specifieke overtreden vertaalstandaarden aan te geven. De aanvrager ontvangt het of wordt hem binnen drie dagen toegezonden. Een ondernemer heeft het recht om binnen drie maanden in beroep te gaan bij de rechtbank.
Een reeds afgegeven vergunning kan worden geannuleerd wanneer de buren-bewoners een klacht indienen bij de rechtbank of bij de lokale autoriteiten.
Over energierekeningen
De ondernemer betaalt voor niet-residentiële gebouwen in een flatgebouw nutsbedrijven tegen de tarieven voor rechtspersonen. Tegelijkertijd heeft hij het recht om ofwel een overeenkomst te sluiten met de beheermaatschappij, ofwel overeenkomsten voor openbare diensten te sluiten met ondernemingen die middelen leveren en deze te betalen.
In de formule moet bij de berekening van de hoeveelheid energierekeningen thuis, de totale oppervlakte van al haar gebouwen (zowel residentieel als niet-residentieel) worden gebruikt. Het totaal omvat geen gemeenschappelijke ruimtes.
De fout treedt op als het huis is uitgerust met gemeenschappelijke huismeters voor een bepaalde service en alleen appartementen worden vermeld als gebruikers. Tegelijkertijd verleggen de eigenaren van niet-residentiële gebouwen op onterechte wijze de lasten voor de bewoners. Residentiële en niet-residentiële gebouwen in een appartementengebouw moeten voldoende in aanmerking worden genomen door bedrijven die middelen leveren en beheermaatschappijen.
Huis van woningen - in niet-woningen
Als een klein bedrijf niets meer dan appartementen overbrengt van woningen naar niet-residentiële, dan is het voor grote en middelgrote bedrijven geen wonder dat grootschalige operaties. Bijvoorbeeld de overdracht van een appartementengebouw naar een niet-residentieel gebouw.
De bedrijfsgroei loopt voor op het tempo van de utiliteitsbouw; het ontbreekt vaak aan bestaande kantoorcentra. In dit geval veranderen ze in woongebouwen. Deze procedure wordt beschreven in Art. 22-24 van de Wooncode van de Russische Federatie.
Voor de overdracht neemt de ondernemer contact op met de lokale overheid of de MFC met een pakket documenten, waaronder:
- Aanvraag voor overdracht.
- Documenten die eigendom bewijzen.
- Plan van het huis.
- Project als herontwikkeling nodig is.
Binnen anderhalve maand nemen ze een beslissing over de documenten. Deze overdracht is echter juridisch niet haalbaar als het huis is gebouwd op een locatie die is toegewezen voor individuele woningbouw.
Operaties met niet-residentieel onroerend goed
Een huurovereenkomst voor niet-residentiële gebouwen in een appartementengebouw of een overeenkomst voor de verkoop en aankoop - dergelijke documenten legaliseren de basisactiviteiten met niet-residentieel onroerend goed. Bij leasing moeten de partijen op contractuele wijze de volgende voorwaarden voor de transactie vaststellen:
- Geef duidelijk het object aan dat wordt verhuurd.
- Bepaal het huurbedrag en de indexeringsprocedure.
- Het mechanisme van afschrijvingsbetalingen bepalen.
- De procedure voor het herstel van het gehuurde.
- Stel de voorwaarden voor de inwisseling in.
De inkomsten uit appartementen op de begane grond na hun overdracht aan niet-residentieel onroerend goed stijgen aanzienlijk. Volgens de laatste documenten van het ministerie van Financiën kunnen de kosten van ondernemers echter ook sterk stijgen. Zo wordt verondersteld dat dezelfde onroerende voorheffing wordt berekend op basis van de kadastrale waarde. Afgaande op de plannen van de hoogste financiële autoriteit, zal het belastingtarief op niet-residentiële gebouwen vijf keer het tarief op residentieel overschrijden.
conclusie
Een ondernemer die een appartement op de begane grond transformeert in een niet-residentieel gebouw in een appartementengebouw, loopt het risico ongerechtvaardigde financiële kosten te maken als gevolg van een mogelijke weigering door lokale overheden.Het spel is echter de kaars waard: uiteindelijk ontvangt hij vaste activa voor een spotprijs, vele malen lager dan de aankoop van commercieel onroerend goed.
Een dergelijke procedure duurt echter ongeveer zes maanden, wat onvermijdelijk de toegerekende kosten draagt. Het verbergt ook mogelijke valkuilen: verborgen verbodsomstandigheden, onvoldoende reactie van buren. Gezien het bovenstaande oefenen ondernemers het aanvragen van de diensten van Vertaling door gespecialiseerde advocatenkantoren.