De procedure voor het registreren van de verkoop van een appartement is niet alleen interessant voor beginners, maar ook voor degenen die zich hier professioneel mee bezighouden. De wetgeving introduceert immers voortdurend nieuwe wijzigingen en de procedure zelf kan worden aangepast. Alleen de fasen van de transactie veranderen niet.
inspectie
De procedure voor het registreren van de verkoop van een appartement is altijd hetzelfde. En het eerste item is controleren. Dit verwijst niet alleen naar de externe inspectie van de behuizing, maar ook dat het appartement eigendom is van de verkoper. Ook is de aanwezigheid van een volmacht redelijk acceptabel. Maar ze moet een normale geldigheidsperiode en details hebben.
Om geen oplichters tegen te komen, is het het beste om de verhuurder persoonlijk te ontmoeten en kennis te maken met alle documenten die het onroerend goed vestigen.
Voordat u de volgorde van registratie van de verkoop van een appartement in acht neemt, is het beter om de documenten van de eigenaar en zijn foto te verifiëren.
Vervolgens moet u uitzoeken of het appartement is bezwaard, of het in borgtocht is of gearresteerd. Dit kan door naar de Rosreestr op de woonplaats te gaan en een uittreksel uit het juridische register van de Unified State aan te vragen. In dit uittreksel wordt alle informatie over het appartement en eventuele beperkingen weergegeven.
Het is even belangrijk om de aanwezigheid of afwezigheid van ziekten bij de verkoper te achterhalen, die in de toekomst de basis kunnen vormen voor het annuleren van de transactie. Dit is een verslaving of een soort geestesziekte. Om deze reden moet de verkoper medische certificaten verstrekken. Dit punt kan worden weggelaten als de verhuurder het recht heeft een voertuig te besturen.
De procedure voor het registreren van de verkoop van een appartement omvat ook het verzamelen van informatie over die mensen die het recht hebben om deze woning te gebruiken. U kunt erachter komen of u een certificaat in het woonkantoor of een uittreksel uit het huisboek neemt. Compliceer de ontslag van mensen uit het appartement die daar wonen minderjarige kinderen.
Bovendien moet u ervoor zorgen dat de eigenaren geen gemeenschappelijke schulden hebben. Als dit niet gebeurt, worden alle schulden overgedragen aan de nieuwe eigenaar.
Sluiting van een voorlopig contract
De procedure voor het voltooien van een aankoop- en verkooptransactie van een appartement bevat een voorlopige contractbepaling. Dit moment is optioneel, maar de praktijk leert dat mensen meestal niet weigeren het te compileren.
Wat is de betekenis van deze overeenkomst en waarom is deze opgenomen in de procedure voor het registreren van een aankoop- en verkooptransactie van een appartement? Alles is vrij eenvoudig. Met een dergelijke overeenkomst bevestigen de partijen hun instemming om de hoofdtransactie na enige tijd te sluiten. De reden voor de vertraging kan de periode van vakantie van de woning zijn of de periode waarvoor de koper het juiste bedrag vindt. Het is in dit stadium dat de kosten van huisvesting worden bepaald en wanneer deze zullen worden verkocht. U kunt deze gegevens later niet wijzigen.
Inhoud van het voorlopig contract
Het maakt niet uit wat de volgorde van registratie van de aan- en verkoop van het appartement zal zijn: per hypotheek of contant geeft het contract alle items aan die in het hoofddocument worden getoond. Dat wil zeggen, er zal een beschrijving zijn van het appartement, de kosten, afwikkelingsprocedure en het moment van sluiting van het hoofdcontract.
storting
In de praktijk worden veel advocaten vaak geconfronteerd met de kwestie van een aanbetaling. Maar het probleem is dat met deze wetten deze actie als onjuist wordt beschouwd. Daarom is het onmogelijk om tegelijkertijd een deposito-overeenkomst en een voorlopig contract op te stellen. Zal moeten kiezen.
Risico's van het ondertekenen van een voorlopig contract
De procedure voor het registreren van de verkoop van een appartement door hypotheek of contant verschilt niet. Maar er zijn risico's op de primaire woningmarkt.Het is mogelijk dat het bouwbedrijf een voorlopig contract met verschillende toekomstige eigenaren zal opstellen en vervolgens de woning naar eigen goeddunken overdraagt. Om dergelijke situaties te voorkomen, wordt een overeenkomst over deelname aan gedeelde constructie gesloten. Een dergelijke overeenkomst is onderworpen aan verplichte registratie bij de Federale Registratiedienst.
De situatie met de secundaire woningmarkt is veel eenvoudiger, omdat het voorlopige contract geen risico's voor beide partijen bevat.
De deal zelf sluiten
De procedure voor het registreren van de verkoop van een appartement in Rusland verbiedt het sluiten van een contract niet schriftelijk. Maar het is het beste om een dergelijk document te certificeren bij een notaris. Dit zal sommige risico's wegnemen, hoewel het meer zal kosten. Ongeacht het contract, maar het geeft noodzakelijkerwijs de koper en verkoper, een grondige beschrijving van het onroerend goed, de prijs, de betaalmethode en de verplichtingen van elke partij. Ongeacht de volgorde van registratie van de verkoop: in een hypotheek of in contanten, in elk geval wordt het contract verzegeld door de handtekeningen van beide partijen.
Het is het beste om drie kopieën van documenten tegelijk te maken, zodat elke zijde een eigen heeft en één wordt opgeslagen in het Federale Register.
Naast het hoofdcontract wordt een overdrachts- en ontvangsthandeling van het appartement uitgevoerd. Het vangt het feit dat woningen zijn overgegaan van verkoper op koper. Het contract en de handeling worden samen gesloten. Tijdens de overdracht van het contract accepteert de nieuwe eigenaar de technische documentatie, evenals alle papieren die het recht op eigendom bevestigen.
Betalingsmethoden voor een appartement
Wanneer een appartement wordt gekocht, kan de koper op verschillende manieren betalen. De meest voorkomende is contante afwikkeling. Het is beter voor de koper als het geld pas wordt overgemaakt nadat de handtekeningen op het hoofdcontract zijn gemaakt. Nadat het geld is overgemaakt, moet een ontvangstbewijs worden opgesteld.
Een ander type betaling, dat is toegestaan door de procedure voor het invullen van de documenten voor de verkoop van een appartement, is om geld te storten in een bankcel, die de verkoper zal aangeven. Maar deze methode leidt in de regel tot extra problemen voor de laatste.
Het is ook toegestaan om de aankoop te betalen via overschrijving. Dit betekent dat het volkomen legaal is om geld van de ene naar de andere account over te maken.
De wet staat ook allerlei afwikkelingsdata toe. Bovendien kunnen volgens de wet alle financiële verplichtingen worden afgewikkeld nadat de nieuwe eigenaar de woonrechten opnieuw heeft geregistreerd.
Hoe te registreren
Sinds januari 2017 is de registratieprocedure vereenvoudigd. Nu kunt u een appartement in het pand uitgeven in absoluut elk departement van Rosreestr, ongeacht waar de behuizing zich bevindt. Zelfs als het een andere stad is. De procedure voor het registreren van de verkoop van een appartement via de MFC is veel handiger en sneller.
Ook in Rosreestr is het nu mogelijk om de overdracht van rechten op onroerend goed te registreren en op kadastrale registratie te zetten. Omdat dit voorheen apart moest gebeuren, kost de hele procedure nu veel minder tijd en moeite.
De procedure voor het registreren van de verkoop van een appartement bij een notaris wijkt iets af van de registratie in Rosreestr. Om eigendom te registreren, moet u beschikken over:
- Statement.
- Koop- en verkoopovereenkomst met overdracht en acceptatie.
- Documenten die de rechten op het appartement bevestigen.
Om het eigendom van het appartement opnieuw te registreren, moet u tweeduizend roebel betalen. Deze staatsbelasting moet uiterlijk vijf dagen na het indienen van documenten worden betaald.
Registratie kan drie tot tien dagen duren. Op dit moment is gegevensverwerking bij de MFC niet inbegrepen. Nadat de registratie is voltooid, ontvangt de koper een uittreksel uit het Unified State Register. Bewijs van eigendom in handen van nee.
Indien nodig is het mogelijk om een nieuw kentekenbewijs in BTI te maken.
belastingen
De belasting op de verkoop van een appartement hangt van verschillende factoren af. Dit is:
- De gronden voor de eigendomsoverdracht van het appartement.
- Duur van het ambtstermijn.
Als het appartement wordt geërfd, geschonken of na privatisering, dan is er in dit geval geen omzetbelasting. Dit geldt alleen voor woningen die op het moment van verkoop langer dan drie jaar in bezit waren.
Dezelfde regels zijn van toepassing op de situatie waarin de verhuurder het pand kreeg nadat hij levenslang onderhoud had ontworpen.
In alle andere situaties moet ten minste vijf jaar verstrijken om geen belasting te betalen over de verkoop van een appartement. Maar dit geldt alleen voor die appartementen die na 1 januari 2016 zijn gekocht. Voor eigenaren die eerder een appartement bezitten, blijven dezelfde drie jaar behouden.
Dat wil zeggen, als het appartement wordt verkocht zonder deadlines te halen, moet een belasting van dertien procent worden betaald. Het wordt berekend volgens de kadastrale waarde en coëfficiënt 0,7. De coëfficiënt wordt berekend in overeenstemming met het jaar waarin de eigenaar het onroerend goed heeft gekocht.
De kosten van huisvesting per kadaster zijn online te vinden op de website van Rosreestr. Om dit te doen, hebt u alleen de coördinaten van het appartement nodig.
De inkomsten uit de verkoop van het appartement moet de voormalige eigenaar zelf aangeven in de belastingaangifte. Het wordt verstrekt tot eind april volgend jaar. Dat wil zeggen, toen de transactie in 2016 werd voltooid, wordt de belasting ingediend en betaald in 2017. De deadline voor betaling is 15 juli. Tegelijkertijd maakt het helemaal niet uit door wie de procedure voor het registreren van de verkoop van een appartement wordt uitgevoerd: via een notaris of zonder zijn hulp.
Een huis kopen via een makelaar
Als er geen wens en tijd is om met papieren te rotzooien en de procedure voor het registreren van de verkoop van een appartement door een hypotheek in Sberbank of contant te onderzoeken, is het beter om contact op te nemen met een makelaar. Een professional vinden is niet eenvoudig, maar heel goed mogelijk. Advertenties zijn zowel in kranten of op internet als op tv of radio te vinden. Er zijn verschillende tekenen waarmee u een slecht bureau van een goed bureau kunt onderscheiden:
- Geweldige werkervaring.
- Het kantoor van het bedrijf bevindt zich op een prestigieuze plek en heeft een goede reparatie.
- Er zijn meer positieve beoordelingen dan negatieve.
- Het bureau is een beroepsvereniging van makelaars.
- Geen problemen met het pakket met samenstellende documenten.
- Medewerkers kijken en gedragen zich waardig.
- De kwaliteit van het werk is gedocumenteerd.
Het bedrijf voert de volledige transactie uit en volgt de procedure voor het registreren van de aan- en verkoop van een appartement via moederschap, hypotheek of contant geld. Maar dergelijke diensten zullen veel kosten. Doorgaans is een agent bereid om voor vijf procent van de woningprijs te werken.
Wie kan een appartement verkopen
Zelfs als een persoon niet het hele appartement koopt, kan hij in dit geval alleen een deal sluiten met de eigenaar. Dit betekent dat deze persoon moet worden vastgelegd in de documenten. Een overeenkomst voor de aankoop van woningen, een certificaat van eigendom, een geschenkovereenkomst is voldoende. Als de daadwerkelijke eigenaar om een of andere reden niet aanwezig kan zijn bij de transactie, kan dit worden gedaan door een trustee. Dit vereist een volmacht uitgegeven door de eigenaar zelf en gecertificeerd door hem en de notaris. De volmacht kan aan iedereen worden afgegeven, het belangrijkste is dat dit correct wordt gedaan.
Maar wat te doen als de eigenaar minderjarig is? Als het kind de leeftijd van veertien jaar nog niet heeft bereikt, worden alle wettelijke handelingen voor hem uitgevoerd door zijn wettelijke vertegenwoordigers. Of het nu de procedure is voor het registreren van de verkoop van een aandeel in een appartement of een volledig appartement. Als een tiener van veertien tot achttien jaar oud is, kan hij rustig namens hem handelen, maar de toestemming van wettelijke vertegenwoordigers is nog steeds noodzakelijk.
Extra papier vereist
Om snel een appartement te verkopen, hebt u mogelijk ook deze documenten nodig:
- Bewijs van rechtsbevoegdheid. Dit geldt vooral voor ouderen. Ze wordt uitgegeven in een neuropsychiatrische apotheek op de woonplaats.
- Wanneer een van de partijen bij de transactie minderjarig is, moet een attest van de voogdijautoriteiten worden verstrekt.Ze bevestigt dat niemand de rechten van een minderjarige schendt.
- Als een appartement door een van de echtgenoten wordt verkocht, moet u de schriftelijke toestemming van de tweede echtgenoot bij u hebben. Als de echtgenoten gescheiden zijn, is een dergelijk document nog steeds nodig. Dergelijke toestemming moet notarieel worden vastgelegd. Bovendien moet u een echtscheidingsakte of huwelijk toevoegen.
- U moet ook een overlijdensakte overleggen in het geval dat de echtgenoot is overleden.
- In het geval van het gebruik van moederschapskapitaal is een certificaat vereist dat de rechten van het kind niet worden geschonden in het geval van de verkoop van een appartement.
- Informatie dat de eigenaren geen schulden hebben voor nutsbedrijven.
- Het verkoopcontract, dat eerder werd uitgevoerd. Dergelijk papier bevestigt nogmaals de transactie.
Bepaling van de kosten van huisvesting
Als de behuizing correct is geprijsd, biedt dit de eigenaar enkele duizenden roebels.
Natuurlijk kan de prijs willekeurig worden gezet, maar u kunt zich wenden tot professionals. Er is ook een derde optie - om de gemiddelde prijs van dergelijke woningen te controleren. Na beoordeling van de neiging om een prijs in te stellen die twintig procent hoger is dan gemiddeld, als kopers bellen en geïnteresseerd zijn, kunt u nog eens tien procent verhogen. Bij afwezigheid van reactie zal de prijs daarentegen met dezelfde tien procent moeten worden verlaagd.
Hoe wordt de waarde van het appartement geschat? Door de volgende criteria:
- Hoeveel kamers Natuurlijk, hoe meer er zijn, hoe duurder het appartement zal zijn. Maar een vierkante meter kost in dit geval minder, omdat deze omgekeerd evenredig is met het aantal kamers. Om deze reden is odnushki nog steeds duurder dan elk ander appartement.
- De beelden van het appartement.
- De beelden van de keuken. Als het minder dan tien meter is, daalt de prijs.
- De indeling van de kamers. Geïsoleerde kamers zijn populairder dan aangrenzende kamers.
- Verdieping waarop het appartement zich bevindt. Duurdere woningen bevinden zich op de middelste verdiepingen van het huis.
- Hoe goed is het gebied rondom.
- De netheid van de ingang, hoe nieuw het huis is, of het een lift heeft.
- Reparatie in het appartement. Dure reparaties van hoge kwaliteit kunnen de kosten met tien procent verhogen, en een slechte cosmetische toestand daarentegen vermindert de prijs. Een goedkope poging om "je ogen te bedekken" zal niet helpen om huizen duurder te verkopen.
- De kosten van nutsvoorzieningen.
- Wat voor verwarming. Individuele verwarming is duurder.
- Ontwikkelde infrastructuur. De prijs van een appartement hangt af van hoeveel winkels er in de buurt zijn, wat voor soort transport, of er scholen en ziekenhuizen zijn.
- Een belangrijke rol wordt gespeeld door het gebied waarin het appartement zich bevindt.
Hoe een appartement te verkopen of kopen via de MFC
De benodigde documenten voor de registratie van de aankoop en verkoop van een appartement via de MFC zijn hetzelfde, maar het algoritme van acties is enigszins gewijzigd. Eerst moet u een formulier bestellen waarin u alle informatie moet opgeven. En kom dan naar de MFC en praat met een specialist. Meestal geven ze een lijst met benodigde documenten, afhankelijk van de betaalmethode voor de transactie.
Samenvattend kunnen we zeggen dat voordat je een appartement koopt, je alles goed moet wegen. Het is tenslotte heel gemakkelijk om oplichters tegen te komen, zowel voor de verkoper als voor de koper. Om dit te voorkomen, moet u alle documenten zorgvuldig bestuderen en aarzel niet om de eigenaar van het appartement om uitleg te vragen. Bovendien is het handig om rond de buren te lopen en alles te weten te komen over het appartement en de eigenaren. Omdat de verkoper zelf niet de hele waarheid kan vertellen. Een andere manier om jezelf te beschermen is door een lokaal kantoor of een kantoor voor huisvesting te bezoeken. Het is daar dat mensen meestal alles over iedereen weten.
Maar het gevaar ligt niet alleen in de verkoper of koper, maar ook in de makelaar. Deze mensen moeten met grote zorg worden behandeld. Bij de minste twijfel is het beter om de diensten van deze persoon te weigeren en een andere te zoeken. Ze maken tenslotte geen grap met een appartement, zodat je zonder huisvesting kunt blijven. Om deze reden is een frivole houding ten opzichte van de verkooptransactie eenvoudigweg onaanvaardbaar.Hoe meer aandacht er wordt besteed aan de selectie van woningen en hoe deze wordt gecontroleerd op documentaire netheid, hoe beter. En het is beter voor een persoon om zo'n deal niet te sluiten, er moet iemand zijn die kan helpen en voorstellen.